没有检查完成证的中古物件，能改成残障福祉设施吗──选物件前要先看哪里

**先讲结论：**没有检查完成证（检查済证）的中古物件，有时仍能改成残障福祉或日间照护设施。区别在于选物件时看的重点会改变。主要有三点：该用途使用的建筑面积是否超过200平方米（超过就需要用途变更的确认申请）；有无检查完成证，若没有，能否通过法令适合状况调查重新确认建筑当时的合法性；以及该建筑属于既存不适格还是违建。这些在看房之前，就能大致从书面筛选出来。

“想把空着的写字楼拿来做福祉用途”“想把旧店面改成日照中心”——这类咨询最先卡住的，就是有没有检查完成证。本文写给想把空房、旧写字楼、原店面改成残障福祉服务据点或课后日间照护中心的买方与业主，从不动产交易的角度整理“什么样的物件才走得下去”。用途变更的确认申请与法令适合状况调查本身，由建筑师、指定确认检查机关承办；福祉服务的指定申请由行政书士承办。本公司只承办物件的调查与交易，并以各自独立的事业体、分别签约为前提，向您提供信息。

没有检查完成证的物件，改成福祉设施时会卡在哪？

会卡住的，就是“手上没有能证明该建筑合乎建筑当时基准的资料”这一点。

检查完成证，是证明工程完成后通过完工检查的文件。《建筑基准法》（昭和25年法律第201号）第7条第5项规定，建筑主事在完工检查中认定符合建筑基准关系规定时，发给检查完成证。若由指定确认检查机关进行完工检查，同法第7条之2第5项亦规定发给同一证书。没有检查完成证，往往意味着没有通过这道完工检查的记录。

在福祉设施的改用上，这一点会发酵。无论是提出用途变更的确认申请，还是向金融机构申贷，首先被问的都是“现在这栋建筑是否合法建造”。有检查完成证，这道确认在建筑当时就已完成；没有，就要用别的方法重新做一次。

所以，有没有检查完成证，准确的看法不是它直接决定“能不能改用”，而是它决定改用手续要花多少工夫与时间。

用途变更的确认申请，是从什么规模、什么用途开始需要的？

残障福祉服务据点与儿童福祉设施等，属于《建筑基准法》别表第一(い)栏(二)项的特殊建筑物。同法施行令第115条之3第1号，把儿童福祉设施等列为别表第一(い)栏(二)项的“其他类似而以政令定之者”，而依同施行令第19条第1项，这些儿童福祉设施等包含残障者支援设施、供残障福祉服务使用的设施、老人福祉设施、托儿所等。

在此基础上，《建筑基准法》第87条第1项规定，将建筑用途变更为同法第6条第1项第1号的特殊建筑物之一时，准用确认的规定。而第6条第1项第1号为“供别表第一(い)栏所列用途使用的特殊建筑物，其供该用途使用部分的建筑面积合计超过二百平方米者”。

也就是说——把办公室或店面改成福祉设施时，只要供该用途使用部分的建筑面积超过200平方米，就需要用途变更的确认申请。

这个“200平方米”，以前是“100平方米”。《建筑基准法》部分修正（平成30年法律第67号，令和元年〔2019年〕6月25日施行）将第6条第1项第1号特殊建筑物的面积基准，从逾100平方米提高到逾200平方米，用意是让既有建筑存量更容易被小规模福祉设施利用。

供该用途使用部分的建筑面积	用途变更的确认申请
200平方米以下	原则上不需要
超过200平方米	需要（建筑基准法第87条第1项）

不过——“不需要确认申请”与“不必遵守建筑基准法”是两回事。同法第87条第2项规定，变更用途时准用第48条（用途地域的限制）及避难、防火相关规定。采光、排烟、避难、内装限制等实体规定，无论是否需要确认申请，都会依变更后的用途而适用。“200平方米以下所以什么都不用做”是错的。

若变更前后属于政令指定的类似用途之间，确认申请有可能不需要。可否的最终确认，请咨询特定行政厅。

既存不适格与违建怎么分辨，买之前该请谁查什么？

这两者字面相近，处理方式却完全不同。

既存不适格，是建造时合法、后来因法令修正而不符现行基准的建筑。《建筑基准法》第3条第2项规定，法令施行或适用时既已存在的建筑若不符新规定，该规定不予适用。因此，既存不适格并不违法。只是在增改建或用途变更之际，会出现被要求符合现行基准的情形。

违建，是建造时起就违反建筑基准法的建筑，如建蔽率、容积率超标，或未受必要的确认、检查等。这是改善命令的对象。

	既存不适格	违建
建造当时	合法	违法
依据	建筑基准法第3条第2项适用除外	改善对象
改用难易	多能依手续走下去	须先改善为前提，多半困难

没有检查完成证的物件，光看书面有时难以判断属于哪一种。查明这一点的，就是下一节的法令适合状况调查。买之前，顺序是先向建筑师、指定确认检查机关咨询，搜集登记、图纸、确认完成证（若有）请其查阅。**这项调查不是不动产业者的业务。**本公司承办到把物件书面（登记事项证明书、地籍图、建筑图纸等）调阅交付为止，合法性的判断则转介建筑师。

没有检查完成证时，法令适合状况调查能救的物件与救不了的物件怎么分？

要确认没有检查完成证的建筑合法性，国土交通省提出的方法，就是法令适合状况调查。

国土交通省于令和6年（2024年）12月制定并公布“既存建筑物现况调查指引”，并自令和7年（2025年）4月1日起，将原本的“无检查完成证建筑物运用指定确认检查机关进行建筑基准法适合状况调查指引”（平成26年〔2014年〕7月）整并为此新指引（2026年9月5日参照）。这项调查，是由受托的建筑师（含向指定确认检查机关办理业务申报者），将图纸等资料与现场状况比对，确认该建筑在多大程度上符合建筑基准关系规定。

重点在于，**这项调查不是“为使建筑合法而做的设计”，而是“确认目前符合到什么程度”。**依调查结果，物件大致分为两类。

	较好推进的物件	困难的物件
图纸、书面	确认完成证、设计图书仍在	完全没有图纸
建筑状态	现况与图纸一致，无大幅增改建	未经许可的增建、改建层层堆叠
结构	有望符合现行抗震基准	旧抗震，加固过大

图纸仍在、现况与之一致、与现行基准差距小的建筑，较容易在法令适合状况调查后推进到用途变更。反之，没有图纸、未经许可增建层层堆叠、旧抗震而加固过大的建筑，费用与工期难以估算，有时只能放弃。抗震的判断属建筑师、结构专家，税务上的处理属税理士，本公司不会判断可否。在筛选物件的阶段，先从书面的有无，大致看出是否有望走到这项调查，才是务实的做法。

同样地，决定物件前需要行政或消防确认的例子，整理在“能开民宿的物件条件”；照护服务据点会发生的同一结构的返工，整理在“照护服务据点为何找不到物件的真正原因”。从许认可端看用途变更的手续，请见行政书士方的“团体家屋与建筑基准法上的用途变更”。

为福祉设施筛选物件时，看房前该确认哪些书面？

看房前先确认下列书面的有无，能少走冤枉路。

书面	看的重点	从哪里取得
检查完成证、确认完成证	是否受过完工检查、确认	所有权人、特定行政厅的台账记载事项证明
设计图书（竣工图）	图纸是否与现况一致	所有权人、管理公司
登记事项证明书	面积、结构、有无增建登记	法务局
用途地域、城市规划信息	该地域是否可建造该用途	地方政府城市规划科
消防设备现况	有无自动火灾报知设备等	辖区消防署、管理公司

如前一节所述，尤其是检查完成证与设计图书的有无，大幅左右能否进入法令适合状况调查。**这两项，在物件初步接触的阶段就值得先问。**用途地域的确认，决定该用途在该地点能不能建造；课后日照与用途地域的关系，也整理在“课后日照的物件与用途地域”。事业用物件整体的找法，请见投资用・商用不动产；开业与选办公室的关系，请见公司设立与选办公室。

该找谁咨询？

物件的调查、书面的调阅、居间、买卖与租赁合同，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承办。残障福祉服务、课后日照的指定申请等向政府机关提出的书面制作，由四叶行政书士事务所承办。

**这两者是各自独立的事业体，请分别、直接与各方签约。**用途变更的确认申请、法令适合状况调查找建筑师、指定确认检查机关；伴随增改建的登记找土地家屋调查士、司法书士；税务找税理士；纠纷找律师——各自由您直接委托。本公司、本事务所不收取也不支付介绍费、送客手续费。咨询免费。

常见问题

Q. 没有检查完成证的物件，根本不能用作福祉设施吗？
A. 并非一律不能。没有检查完成证，意味着手上没有证明建筑当时合法性的资料，会通过法令适合状况调查等重新确认。图纸仍在、现况与之一致、与现行基准差距小的建筑，较容易推进到用途变更。可否因建筑而异，请向建筑师、特定行政厅确认。

Q. 用途变更的确认申请，建筑面积超过多少平方米才需要？
A. 供该用途使用部分的建筑面积合计超过200平方米时（建筑基准法第87条第1项、第6条第1项第1号）。此基准由平成30年法律第67号（令和元年6月25日施行）从逾100平方米提高到逾200平方米。即使在200平方米以下，采光、排烟、避难、内装限制等实体规定仍依变更后用途而适用。

Q. 既存不适格的建筑，能改成福祉设施吗？
A. 既存不适格不是违建。依建筑基准法第3条第2项，对建造当时合法的建筑，现行规定的一部分不予适用。但用途变更或增改建之际，会出现被要求符合现行基准的情形。要求到什么程度，因建筑与工程内容而异，请向建筑师、特定行政厅确认。

Q. 法令适合状况调查由谁进行？能委托不动产公司吗？
A. 依国土交通省指引的调查，由建筑师（含向指定确认检查机关办理业务申报者）进行，不是不动产公司的业务。本公司承办到把物件的登记、图纸等书面调阅交付为止，调查本身转介建筑师、指定确认检查机关。

本文出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索“建筑基准法”（昭和25年法律第201号。第3条第2项＝既存不适格的适用除外、第6条第1项第1号＝别表第一(い)栏特殊建筑物逾200平方米、第7条第5项与第7条之2第5项＝检查完成证的发给、第87条第1项＝用途变更的确认、同条第2项＝第48条等的准用、别表第一(い)栏(二)项。第6条第1项第1号的面积要件由平成30年法律第67号、令和元年6月25日施行，从逾100平方米改为逾200平方米。2026年9月5日参照）
• e-Gov法令检索“建筑基准法施行令”（昭和25年政令第338号。第19条第1项＝儿童福祉设施等的范围、第115条之3第1号＝别表第一(い)栏(二)项以政令定之者。2026年9月5日参照）
• 国土交通省“建筑：既存建筑物活用之促进”（“既存建筑物现况调查指引”于令和6年12月制定公布；原平成26年7月指引〔运用指定确认检查机关对无检查完成证建筑物进行建筑基准法适合状况调查〕自令和7年4月1日整并其中。2026年9月5日参照）

※用途变更确认申请的要否，因变更前后的用途、供该用途使用部分的建筑面积、是否属政令指定的类似用途之间、是否伴随增改建而异。本文未就个别物件做判断。
※有无检查完成证、确认完成证，台账记载事项的查法，能否进入法令适合状况调查的展望，因建筑而异。合法性的判断与用途变更的设计，属建筑师、特定行政厅、指定确认检查机关的领域。
※各地方政府的窗口、格式、受理运作会变动。着手时请直接确认该地方政府、特定行政厅的页面。
※本文为一般性信息提供，不就个别物件改用的可否或许认可的取得做判断或保证。物件的调查、居间及买卖、租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，福祉服务指定申请等向政府机关提出的书面制作由四叶行政书士事务所承办，并以各自独立的事业体、分别签约的方式受任。用途变更的确认申请、法令适合状况调查属建筑师、指定确认检查机关，登记属土地家屋调查士、司法书士，税务属税理士的领域。不涉及介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）、行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表董事（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向，茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的争点放在同一张桌上一起确认。详细经历请见作者页面。