中国、台湾买方持有日本收益物件，该用法人还是个人名义？

**先讲结论：**华人圈的非居住者持有日本收益物件时，“用法人（日本的资产管理公司）持有，还是用个人持有”，是买之前就该决定的问题。分水岭主要有三——①非居住者本人收取的租金，会伴随预扣与确定申报；②日本公司（内国法人）收取的租金，不在非居住者预扣的范围，但法人有设立与维持的成本；③不论哪一种，都有需要纳税管理人的场合。最终的利弊属税理士的领域，本公司从物件取得与管理的实务面提供信息。

本文写给研究日本收益不动产的华人圈（中国、台湾）非居住者投资人，以及支援他们的当地不动产、会计专家。持有架构的最终判断交给税理士，资产管理公司的设立登记交给司法书士，代表人的在留资格交给行政书士。本公司（四叶不动产株式会社）只限于物件取得与管理的信息提供，这些皆以各自独立的事业体、分别签约为前提。

非居住者用法人持有日本收益物件，和个人有何不同？

改变最大的，是由“谁”收取租金。

用个人持有，收取租金的是非居住者本人。这笔租金，作为日本国内不动产出租的对价，属于所得税法第161条第1项第7号的国内来源所得。既是国内来源所得，就是日本所得税的对象，需要确定申报。

用法人持有——这里的法人，是在日本设立的资产管理公司（内国法人）——收取租金的是日本公司。它成为公司的所得，是法人税的对象，不再是对非居住者本人的支付。

	个人持有（非居住者本人）	法人持有（日本的资产管理公司）
收取租金的主体	非居住者本人	日本的内国法人
课税	所得税（确定申报）	法人税等
对非居住者的预扣	可能适用（详后）	不适用（因是对内国法人的支付）
设立、维持成本	较小	有设立费、每年申报、均等割等

**哪一种有利，因租金规模、本人的其他所得、将来出售或继承的规划而异。**这是税额的比较，属税理士的判断。本公司不会回答“法人较好”或“个人较好”。

若要设立资产管理公司，设立登记与税务该找谁？

在日本设立资产管理公司时，角色分得很清楚。

要做的事	承办者
公司的设立登记	司法书士
章程制作等书面制作	行政书士
法人税、住民税、消费税的申报与判断	税理士
代表人、董事的在留资格	行政书士
物件的调查、居间、买卖合同	宅地建物交易业者（本公司）

设立公司的登记，是司法书士的业务。设立后的法人税、消费税申报，以及利弊的判断，是税理士的业务。**本公司不涉入这一块。**只承办如何取得、如何管理物件的不动产侧。

非居住者担任代表人时，在留资格、以及如何建立公司的实体（营业场所、账簿）会是问题。在留资格转介行政书士。持有后从当地进行管理的实务，也整理在“住在海外，管理日本不动产”。

对非居住者的租金预扣，与纳税管理人有何关联？

用个人持有时，一定会出现的，就是这道预扣。

所得税法第212条第1项，要求对非居住者支付国内来源所得者，于支付时预扣。不动产的租金属于此国内来源所得（同法第161条第1项第7号），因此承租人支付的租金，原则上要预扣20.42％（所得税20％＋复兴特别所得税，同法第213条第1项）。预扣的税额，于支付月的次月10日前缴纳。

不过，**有一个很大的例外。**依所得税法施行令第328条，将土地、房屋等供自己或其亲属居住使用而承租的个人所支付的租金，不需预扣。也就是说——承租人若是“为自己或家人居住而承租的个人”，不预扣；承租人若是法人或事业目的，就要预扣。收益物件的承租人常是事业者，此时就是预扣的对象。

租金的承租人	预扣
为自己、亲属居住而承租的个人	不需要（所得税法施行令第328条）
法人、事业目的的承租人	需要（原则20.42％）

而非居住者要在日本做确定申报与纳税，就需要纳税管理人。国税通则法第117条第1项规定，在日本无住所、居所的个人，需办理申报书提出等国税相关事项时，须从在日本有住所、居所者中指定纳税管理人。指定时依同条第2项申报。纳税管理人是否需要资格、公司能否担任，整理在“纳税管理人需要资格吗，公司也能当吗”。预扣的实务流程，请见“非居住者的房租如何被预扣”。

**用法人持有，这道对非居住者的预扣问题就消失。**因为收取租金的变成内国法人。但法人另有法人税的申报，以及亏损也要缴的住民税均等割等，这些的估算属税理士的判断。

物件取得的实务上，法人持有与个人持有从哪里分开？

在不动产交易的现场，下列各点会分开。

场面	个人持有	法人持有
合同名义	非居住者本人	资产管理公司
合同前所需	本人确认、住址证明（本国公证等）	须先设立公司；设立中无法签约
融资	对非居住者个人的融资有限	会看公司的实体、决算
交割、汇款	自本国汇款的记录	以开立公司账户为前提
登记	以本人名义登记（司法书士）	以公司名义登记（司法书士）

决定用法人持有时，公司的设立会早于物件的合同。设立未完成，就无法以公司名义签约。此处段落安排失误，就抢不到好物件。用个人持有时，要预留以本国公证等备齐本人确认文件的时间。

无论哪一种登记都由司法书士承办，本公司承办到物件的调查、居间、买卖合同为止。事业用、投资用物件整体，整理在投资用・商用不动产。

当地专家与日本侧，如何分工推进？

支援华人圈投资人的当地不动产、会计专家，与日本侧的我们，分工如下。

角色	承办者
持有架构（法人或个人）的最终判断	税理士（日本）
资产管理公司的设立登记	司法书士（日本）
在留资格、向政府机关提出的书面	行政书士（日本）
物件的调查、居间、买卖合同、管理	宅地建物交易业者（本公司）
本国侧的资金、汇款、当地手续	当地专家

当地专家负责本国侧的资金计划与投资人的窗口，日本侧由税理士、司法书士、行政书士与本公司，各依其专属业务分担。**这种分担，不是由某一家全部承接的形式。**各自以独立的事业体、分别签约。本公司、本事务所不收取也不支付介绍费、送客手续费。

常见问题

Q. 日本的收益物件，用法人持有税金会比较省吗？
A. 不能一概而论。因租金规模、本人的其他所得、将来出售或继承的规划，法人持有有时较有利，有时设立、维持成本较重而较不利。这是税额的比较，属税理士的判断。本公司不会回答利弊。

Q. 非居住者用个人持有，租金总是会被预扣吗？
A. 并非总是。承租人若是为自己或亲属居住而承租的个人，依所得税法施行令第328条不需预扣。承租人若是法人或事业目的，则为原则20.42％的预扣对象（所得税法第212条第1项、第213条第1项）。收益物件的承租人常是事业者，此时即为对象。

Q. 用日本公司（资产管理公司）持有，对非居住者的预扣就没关系了吗？
A. 因收取租金的变成日本的内国法人，对非居住者的预扣问题不会发生。但法人税的申报，以及亏损也要缴的住民税均等割等，会另外发生。其估算与利弊，请向税理士确认。

Q. 法人持有也需要纳税管理人吗？
A. 在非居住者本人需要在日本做确定申报与纳税的场合，依国税通则法第117条需要纳税管理人。若法人持有使租金成为公司的所得、本人无须在日本申报，此问题就转到公司侧的申报。个别的要否，请向税理士确认。

本文出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索“所得税法”（昭和40年法律第33号。第161条第1项第7号＝日本国内不动产出租的对价属国内来源所得、第212条第1项＝对非居住者支付的预扣义务、第213条第1项＝预扣税率20％。2026年9月5日参照）
• e-Gov法令检索“所得税法施行令”（昭和40年政令第96号。第328条＝将土地、房屋等供自己或其亲属居住使用而承租的个人所支付的租金不需预扣。2026年9月5日参照）
• 国税厅税务解答 No.2880“向非居住者等支付不动产租金时”（预扣对象、供自己或亲属居住使用的例外、税率20.42％、次月10日缴纳。依令和7年4月1日现行法令等。2026年9月5日参照）
• e-Gov法令检索“国税通则法”（昭和37年法律第66号。第117条第1项＝在日本无住所、居所者的纳税管理人、同条第2项＝指定纳税管理人时的申报。2026年9月5日参照）

※预扣的要否、税率，以及法人持有与个人持有的利弊，因租金规模、承租人属性、租税协定的适用、本人的在留与居住状况而异。本文未就个别课税关系做判断。
※持有架构（法人或个人）的最终判断与税额的比较属税理士，资产管理公司的设立登记属司法书士，在留资格、向政府机关提出的书面属行政书士的领域。本公司只限于物件的取得、管理的信息提供。
※本文为一般性信息提供，不就个别税务、投资判断提供建议或保证。物件的调查、居间及买卖、租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，向政府机关提出的书面制作由四叶行政书士事务所承办，并以各自独立的事业体、分别签约的方式受任。税务属税理士，登记属司法书士，纠纷属律师的领域。不涉及介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）、行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表董事（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向，茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的争点放在同一张桌上一起确认。详细经历请见作者页面。