中國、台灣買方持有日本收益物件，該用法人還是個人名義？

**先講結論：**中華圈的非居住者持有日本收益物件時，「用法人（日本的資產管理公司）持有，還是用個人持有」，是買之前就該決定的爭點。分水嶺主要有三——①非居住者本人收取的租金，會伴隨扣繳與確定申報；②日本公司（內國法人）收取的租金，不在非居住者扣繳的範圍，但法人有設立與維持的成本；③不論哪一種，都有需要納稅管理人的場合。最終的有利與否屬稅理士的領域，本公司從物件取得與管理的實務面提供資訊。

本文寫給檢討日本收益不動產的中華圈（中國、台灣）非居住者投資人，以及支援他們的當地不動產、會計專家。持有架構的最終判斷交給稅理士，資產管理公司的設立登記交給司法書士，代表人的在留資格交給行政書士。本公司（四葉不動產株式會社）只限於物件取得與管理的資訊提供，這些皆以各自獨立的事業體、分別簽約為前提。

非居住者用法人持有日本收益物件，和個人有何不同？

改變最大的，是由「誰」收取租金。

用個人持有，收取租金的是非居住者本人。這筆租金，作為日本國內不動產出租的對價，屬於所得稅法第161條第1項第7號的國內來源所得。既是國內來源所得，就是日本所得稅的對象，需要確定申報。

用法人持有——這裡的法人，是在日本設立的資產管理公司（內國法人）——收取租金的是日本公司。它成為公司的所得，是法人稅的對象，不再是對非居住者本人的支付。

	個人持有（非居住者本人）	法人持有（日本的資產管理公司）
收取租金的主體	非居住者本人	日本的內國法人
課稅	所得稅（確定申報）	法人稅等
對非居住者的扣繳	可能適用（詳後）	不適用（因是對內國法人的支付）
設立、維持成本	較小	有設立費、每年申報、均等割等

**哪一種有利，因租金規模、本人的其他所得、將來出售或繼承的規劃而異。**這是稅額的比較，屬稅理士的判斷。本公司不會回答「法人較好」或「個人較好」。

若要設立資產管理公司，設立登記與稅務該找誰？

在日本設立資產管理公司時，角色分得很清楚。

要做的事	承辦者
公司的設立登記	司法書士
章程製作等書面製作	行政書士
法人稅、住民稅、消費稅的申報與判斷	稅理士
代表人、董事的在留資格	行政書士
物件的調查、仲介、買賣契約	宅地建物取引業者（本公司）

設立公司的登記，是司法書士的業務。設立後的法人稅、消費稅申報，以及有利與否的判斷，是稅理士的業務。**本公司不涉入這一塊。**只承辦如何取得、如何管理物件的不動產側。

非居住者擔任代表人時，在留資格、以及如何整備公司的實體（營業處所、帳簿）會是爭點。在留資格轉介行政書士。持有後從當地進行管理的實務，也整理在「住在海外，管理日本不動產」。

對非居住者的租金扣繳，與納稅管理人有何關聯？

用個人持有時，一定會出現的，就是這道扣繳。

所得稅法第212條第1項，要求對非居住者支付國內來源所得者，於支付時扣繳。不動產的租金屬於此國內來源所得（同法第161條第1項第7號），因此承租人支付的租金，原則上要扣繳20.42％（所得稅20％＋復興特別所得稅，同法第213條第1項）。扣繳的稅額，於支付月的次月10日前繳納。

不過，**有一個很大的例外。**依所得稅法施行令第328條，將土地、房屋等供自己或其親屬居住使用而承租的個人所支付的租金，不需扣繳。也就是說——承租人若是「為自己或家人居住而承租的個人」，不扣繳；承租人若是法人或事業目的，就要扣繳。收益物件的承租人常是事業者，此時就是扣繳的對象。

租金的承租人	扣繳
為自己、親屬居住而承租的個人	不需要（所得稅法施行令第328條）
法人、事業目的的承租人	需要（原則20.42％）

而非居住者要在日本做確定申報與納稅，就需要納稅管理人。國稅通則法第117條第1項規定，在日本無住所、居所的個人，需辦理申報書提出等國稅相關事項時，須從在日本有住所、居所者中指定納稅管理人。指定時依同條第2項申報。納稅管理人是否需要資格、公司能否擔任，整理在「納稅管理人需要資格嗎，公司也能當嗎」。扣繳的實務流程，請見「非居住者的房租如何被扣繳」。

**用法人持有，這道對非居住者的扣繳爭點就消失。**因為收取租金的變成內國法人。但法人另有法人稅的申報，以及虧損也要繳的住民稅均等割等，這些的估算屬稅理士的判斷。

物件取得的實務上，法人持有與個人持有從哪裡分開？

在不動產交易的現場，下列各點會分開。

場面	個人持有	法人持有
契約名義	非居住者本人	資產管理公司
契約前所需	本人確認、住所證明（本國公證等）	須先設立公司；設立中無法簽約
融資	對非居住者個人的融資有限	會看公司的實體、決算
交割、匯款	自本國匯款的紀錄	以開立公司帳戶為前提
登記	以本人名義登記（司法書士）	以公司名義登記（司法書士）

決定用法人持有時，公司的設立會早於物件的契約。設立未完成，就無法以公司名義簽約。此處段落安排失誤，就搶不到好物件。用個人持有時，要預留以本國公證等備齊本人確認文件的時間。

無論哪一種登記都由司法書士承辦，本公司承辦到物件的調查、仲介、買賣契約為止。事業用、投資用物件整體，整理在投資用・事業用不動產。

當地專家與日本側，如何分工推進？

支援中華圈投資人的當地不動產、會計專家，與日本側的我們，分工如下。

角色	承辦者
持有架構（法人或個人）的最終判斷	稅理士（日本）
資產管理公司的設立登記	司法書士（日本）
在留資格、向公家機關提出的書面	行政書士（日本）
物件的調查、仲介、買賣契約、管理	宅地建物取引業者（本公司）
本國側的資金、匯款、當地手續	當地專家

當地專家負責本國側的資金計畫與投資人的窗口，日本側由稅理士、司法書士、行政書士與本公司，各依其專屬業務分擔。**這種分擔，不是由某一家全部承接的形式。**各自以獨立的事業體、分別簽約。本公司、本事務所不收取也不支付介紹費、送客手續費。

常見問題

Q. 日本的收益物件，用法人持有稅金會比較省嗎？
A. 不能一概而論。因租金規模、本人的其他所得、將來出售或繼承的規劃，法人持有有時較有利，有時設立、維持成本較重而較不利。這是稅額的比較，屬稅理士的判斷。本公司不會回答有利與否。

Q. 非居住者用個人持有，租金總是會被扣繳嗎？
A. 並非總是。承租人若是為自己或親屬居住而承租的個人，依所得稅法施行令第328條不需扣繳。承租人若是法人或事業目的，則為原則20.42％的扣繳對象（所得稅法第212條第1項、第213條第1項）。收益物件的承租人常是事業者，此時即為對象。

Q. 用日本公司（資產管理公司）持有，對非居住者的扣繳就沒關係了嗎？
A. 因收取租金的變成日本的內國法人，對非居住者的扣繳爭點不會發生。但法人稅的申報，以及虧損也要繳的住民稅均等割等，會另外發生。其估算與有利與否，請向稅理士確認。

Q. 法人持有也需要納稅管理人嗎？
A. 在非居住者本人需要在日本做確定申報與納稅的場合，依國稅通則法第117條需要納稅管理人。若法人持有使租金成為公司的所得、本人無須在日本申報，此爭點就轉到公司側的申報。個別的要否，請向稅理士確認。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第161條第1項第7號＝日本國內不動產出租的對價屬國內來源所得、第212條第1項＝對非居住者支付的扣繳義務、第213條第1項＝扣繳稅率20％。2026年9月5日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法施行令」（昭和40年政令第96號。第328條＝將土地、房屋等供自己或其親屬居住使用而承租的個人所支付的租金不需扣繳。2026年9月5日參照）
• 國稅廳稅務解答 No.2880「向非居住者等支付不動產租金時」（扣繳對象、供自己或親屬居住使用的例外、稅率20.42％、次月10日繳納。依令和7年4月1日現行法令等。2026年9月5日參照）
• e-Gov法令檢索「國稅通則法」（昭和37年法律第66號。第117條第1項＝在日本無住所、居所者的納稅管理人、同條第2項＝指定納稅管理人時的申報。2026年9月5日參照）

※扣繳的要否、稅率，以及法人持有與個人持有的有利與否，因租金規模、承租人屬性、租稅協定的適用、本人的在留與居住狀況而異。本文未就個別課稅關係做判斷。
※持有架構（法人或個人）的最終判斷與稅額的比較屬稅理士，資產管理公司的設立登記屬司法書士，在留資格、向公家機關提出的書面屬行政書士的領域。本公司只限於物件的取得、管理的資訊提供。
※本文為一般性資訊提供，不就個別稅務、投資判斷提供建議或保證。物件的調查、仲介及買賣、租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，向公家機關提出的書面製作由四葉行政書士事務所承辦，並以各自獨立的事業體、分別簽約的方式受任。稅務屬稅理士，登記屬司法書士，紛爭屬律師的領域。不涉及介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）、行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向，茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的爭點放在同一張桌上一起確認。詳細經歷請見作者頁面。