住海外的继承人，要卖出租赁中的公寓该如何进行？

结论（先说重点）：住海外的继承人卖出继承来的租赁中公寓（业主变更物件）时，三个条件重叠——继承・租赁中・非居住者卖主。要点三个：①业主变更（owner change）卖出，把租赁契约・押金・承租人原封不动移转给买方（出租人地位的移转＝民法第605条之2，押金由受让人承继）②即使以卖为前提也先办继承登记（不动产登记法第76条之2・2024年4月1日施行）③卖主为非居住者时，买方就卖出代金源泉征收10.21％（所得税法第212条・第213条），之后以确定申报精算。具体税额・登记・分割的判断交给税理士・司法书士・有资格者。

住在台湾或中国等海外，继承了日本租赁中的区分公寓（业主变更物件），想把它卖掉——本文写给这样的继承人，以及代理・当地的专家，把租赁中卖出的实务，依民法・借地借家法・所得税法・不动产登记法的条文与国税厅资料顺序整理。空屋的海外业主卖出一般见「住海外的业主卖日本不动产时」；持有中的租金源泉是另一论点。本文聚焦「继承×租赁中（业主变更）×非居住者卖主」三条件重叠的情形。不动产的估价・中介・买卖契约由本公司（四叶不动产株式会社）承担，登记・税务・纠纷分别转介各有资格者。

租赁中直接卖（业主变更）与空屋卖，有何不同？

业主变更是承租人照住、把出租人（业主）地位连同移转给买方的卖法。买方层・价格・手续，都与空屋卖不同。

论点	业主变更（租赁中）	空屋卖
买方层	投资家（看收益率）	自住需求＋投资家
承继的东西	租赁契约・承租人・押金	无（交屋时空屋）
看屋	因有承租人，室内看屋受限	可自由看屋
价格看法	租金收入与收益率	周边成交案例
腾空	不需（承租人照住）	交屋前需腾空

租赁中的物件，能在不打断承租人生活下卖出，是其优点。 另一方面室内看屋受限，价格以租金与收益率被看。继承物件「卖或租或留」的判断本身，见「继承的老家，卖还是留」。继承不动产的全貌见继承・不动产咨询。

住海外的继承人卖出时，最先要做什么？

在买卖契约之前，先把物件整成可卖状态。在被继承人名义下无法把所有权移转给买方，故先办继承登记。

顺序	要做的事	担当者
1	遗产分割协议（决定谁取得此物件）	继承人／协议书制作＝行政书士
2	继承登记（把名义从被继承人移到继承人）	司法书士
3	确认租赁契约・押金・承租人状况	宅地建物取引业者
4	估价・中介・找买方	宅地建物取引业者
5	买卖契约・交割（所有权移转登记）	宅地建物取引业者・司法书士

继承登记自2024年（令和6年）4月1日起义务化。不动产登记法第76条之2要求，自知悉因继承取得不动产之日起3年内申请登记，无正当理由怠于申请者，处10万日圆以下过料（同法第164条第1项）。并非「要卖就可省略登记」，正因要卖才需登记。 海外居住的继承人，须在当地的日本在外公馆等准备代替日本印鉴证明的签名证明（sign证明），备齐书类费时。当地签名证明・认证的取得，属当地当局・在外公馆的处理。估价・现况确认即使人在海外也能进行，故可与登记或协议并行。

对承租人的通知与押金的承继，会怎样？

承租人具备对抗要件（建物的交付。借地借家法第31条）时，租赁中的建物被卖出，出租人地位当然移转给买方（受让人）（民法第605条之2第1项）。承租人的同意，以及原则上通知，都不是地位移转的要件。 惟实务上，因租金汇款处与联络处变更，由买方对承租人通知。

论点	会怎样	依据
出租人地位	当然移转给买方（新业主）	民法第605条之2第1项
对承租人的租金请求	买方不办所有权移转登记，即不能对承租人对抗	民法第605条之2第3项
押金	买方（受让人）承继押金返还债务	民法第605条之2第4项
通知	非地位移转的要件，但为汇款处变更等而实务上进行	实务

因押金由买方承继，故交割时**把押金相当额由卖方移交买方（自代金精算）**是通例。租赁契约书・承租人有无欠缴・押金额，在契约前确认。业主变更物件的押金承继与精算实务，详见「业主变更物件的押金如何承继」。

从卖出代金被源泉征收的10.21％是什么？

卖主为非居住者（住海外的继承人）时，日本境内土地・建物的让渡代金会被源泉征收。所得税法第161条第1项把国内不动产的让渡代金定为国内源泉所得，第212条第1项课支付者（买方）源泉征收义务，第213条定税率。税率为10.21％（所得税10％＋复兴特别所得税0.21％）。 买方源泉征收，于支付月的次月10日前缴纳（国税厅税务解答No.2879）。

论点	内容
由谁征收	买方（代金的支付者）
税率	10.21％（所得税10％＋复兴特别所得税0.21％）
例外（免源泉）	买方为个人、为自己或亲族的居住用取得，且代金1亿日圆以下（所得税法施行令第281条之3）
租赁中的投资物件	买方多为投资家・法人、不属「居住用」，故通常会被源泉征收
精算	非居住者卖主在日本确定申报，与实际让渡所得税精算（过缴则退还）

源泉征收是「税金的预缴」，不是最终税额。 实际的让渡所得税，把取得费・取得时期自被继承人承继（所得税法第60条）计算，以确定申报精算。非居住者要确定申报，通常须选任并申报纳税管理人，此申报・精算属税理士领域。业主变更物件多因买方非居住用，故以10.21％源泉征收实际会发生为前提做资金计画。这与持有中每月租金的源泉是另一论点，请勿混同。是否非居住者及其与交屋日的关系，见「是否非居住者由什么决定」。

登记・确定申报・分割协议，各找谁（分离受任）？

三条件（继承・租赁中・非居住者）重叠时，担当者跨事业体。

要做的事	担当者
估价・中介・买卖契约・租赁的承继	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
遗产分割协议书的制作	行政书士（四叶行政书士事务所）
继承登记・所有权移转登记	司法书士
非居住者的确定申报・源泉税精算・纳税管理人	税理士
遗产分割有争执时	律师
当地签名证明・认证	当地当局・在外公馆

本公司（不动产公司）承担的是估价・中介・买卖契约，以及租赁・押金的承继。 继承登记与所有权移转登记转介司法书士，非居住者的确定申报与源泉税精算转介税理士，遗产分割协议书的制作转介行政书士，分割有争执时转介律师。

该找谁咨询？

不动产的估价・中介、买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承办。遗产分割协议书等书类的制作，由四叶行政书士事务所承办。继承登记・所有权移转登记由司法书士，非居住者的确定申报・源泉税精算由税理士，遗产分割有争执时由律师，各自处理其独占领域。当地的签名证明・认证属当地当局・在外公馆的处理。

这些各为独立的事业体，须各自直接签约。 本公司・本事务所，不收取也不支付介绍费・送客手续费。劳务找社会保险劳务士（四叶社会保险劳务士事务所），各自直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 有承租人在也能卖吗？需要承租人的同意吗？
A. 可以卖。承租人已受建物交付并具备对抗要件（借地借家法第31条）时，卖出时出租人地位当然移转给买方（民法第605条之2第1项）。承租人的同意原则上不需要。惟实务上，因租金汇款处变更，由买方对承租人通知。

Q. 押金最后由谁返还？
A. 买方（新业主）承继押金返还债务（民法第605条之2第4项）。故交割时把押金相当额由卖方移交买方（自代金精算）是通例。欠缴有无与押金额在契约前确认。

Q. 10.21％的源泉征收一定会被扣吗？能取回吗？
A. 租赁中的投资物件，买方多为投资家・法人、不属「居住用」，故通常被源泉征收10.21％（所得税法第212条・第213条）。这是税金的预缴，实际让渡所得税以确定申报精算，过缴则退还。非居住者的申报通常须选任纳税管理人，精算请向税理士确认。

Q. 可以先推进卖出、继承登记留待之后吗？
A. 估价与找买方可并行，但在被继承人名义下无法把所有权移转给买方，故交割前需登记。继承登记自2024年4月1日起义务化，须自知悉取得之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2）。海外居住的继承人备妥签名证明等费时，请及早向司法书士・行政书士咨询。

本文出处（第一手资料）

• e-Gov法令检索「所得税法」（昭和40年法律第33号。第161条第1项＝境内土地等的让渡代金为国内源泉所得、第212条第1项＝对非居住者支付者的源泉征收义务、第213条＝税率、第60条＝因继承等取得资产的取得费・取得时期承继。加计复兴特别所得税0.21％、税率为10.21％。2026年9月3日参照）
• e-Gov法令检索「所得税法施行令」（昭和40年政令第96号。第281条之3＝买方为个人、为自己或亲族的居住用取得，且让渡代金1亿日圆以下时免源泉征收之旨。2026年9月3日参照）
• 国税厅税务解答 No.2879「向非居住者等购入土地等时」（税率10.21％、1亿日圆以下・居住用的例外、次月10日前缴纳。2026年9月3日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第605条之2＝不动产出租人地位的移转（第1项＝具备对抗要件的承租人在时当然移转、第3项＝无所有权移转登记即不能对承租人对抗、第4项＝押金返还债务的承继）。改正民法的施行日为令和2年（2020年）4月1日。2026年9月3日参照）
• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第31条＝建物租赁有交付即具备对抗要件。2026年9月3日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2＝继承所有权移转登记的申请义务（自知悉取得之日起3年内。2024年（令和6年）4月1日施行）、第164条＝无正当理由怠于申请的过料（10万日圆以下）。2026年9月3日参照）

※源泉征收的要否・税率・以确定申报的精算、取得费的计算、各特例的可否，随物件・买方・各人情事而变。本文未就个别案件作判断。税额・申报请向税理士，持分・分割的法律判断请向律师・有资格者，登记请向司法书士确认。
※本文为一般性信息提供，并非就个别继承・卖出的可否或税额作判断或保证。
※不动产的估价・中介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承办，遗产分割协议书等书类的制作由四叶行政书士事务所承办，各为独立的事业体、须分别直接签约受任。继承登记・所有权移转登记找司法书士、税务找税理士、纠纷找律师各自直接委托。介绍费・送客手续费无往来。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与手续（继承・行政手续）的论点摆在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。