中华圈的继承人共有的日本不动产怎么卖？持分・委任状・当地公证的实务

结论（先说重点）：住在台湾・香港・中国大陆的多位继承人以共有名义继承了日本不动产想卖——此时，把建物・土地整笔卖需全体共有人同意（民法第251条第1项）。即使无法全员到齐，只卖自己的持分仍可不经其他人同意卖给第三人，但价格易偏低、买方也有限。海外继承人以在外公馆的签名证明代替日本的印鉴证明，并在委任状上叠加当地公证或领事认证来备妥。买卖仲介・共有持分的交易实务由本公司（四叶不动产株式会社），继承人的确定・涉外遗产分割协议书与委任状的要否由行政书士（涉外继承），继承登记由司法书士，相续税由税理士，共有人间的对立或持分分割请求由律师，本国侧的公证由当地公证人・律师，各自作为独立事业体、分别直接签约承担。

多位继承人住在海外（台湾・香港・中国大陆），以共有继承了日本不动产——本文写给这样的当事人与当地的专家：海外共有人卖日本不动产时的段落，依民法・法之适用通则法・所得税法・不动产登记法的条文与国税厅的资料整理。售出的进行・估价・媒介由本公司以信息提供承担，继承人确定・文书要否・登记・税务・纠纷由有资格者为之。与国内继承人的共有售出、与单独处分的空屋都不同，本文聚焦「海外的多位共有人」特有的委任・当地公证・结算与海外汇款的安排。

海外的继承人共有的不动产，非全员到齐不能卖吗？

前提是，被继承人若为日本国籍，其继承依日本法（法之适用通则法第36条＝继承依被继承人的本国法）。谁是继承人、以何比例共有，皆以此准据法判断为出发点。

在此之上，共有不动产的卖法与国内继承同一框架。把建物・土地整笔卖需全体共有人同意（民法第251条第1项）。而只卖自己的持分，不需其他共有人同意即可卖给第三人（只是无法单独使用、价格易偏低）。

卖法	需要的同意	特征
整笔卖	全体共有人同意（民法第251条第1项）	易以市价卖，但需全员一致
只卖持分	各共有人可单独为之	不需同意，但买方有限、价格易偏低

有海外共有人时，实际集齐这「全员的同意」比国内更费力。共有售出的基本框架见卖掉继承来的共有不动产；海外继承人涉及空屋的初动见中华圈的继承人继承日本空屋时。继承不动产全般见继承与不动产。

售出所需的委任状与当地公证・领事认证要备妥什么？

海外继承人若把售出委由在日本的代表者或代理人，需要委任状。问题在本人确认的佐证。日本居民以实印＋印鉴证明所示的本人性，海外居民如下备妥。

日本国内文书	海外居民的替代
印鉴证明书	在外公馆（日本大使馆・总领事馆）的签名证明（サイン证明）
住民票（住址证明）	在外公馆的在留证明
委任状的真正	将签名证明与委任状合缀，必要时叠加当地公证・领事认证

签名证明有「贴付形式」（在委任状等特定文书上于领事面前签名并证明）与单独证明书形式。登记与结算所需的形式因手续而异，故哪份文书该附哪种证明，宜先向熟悉涉外继承的行政书士・司法书士确认。

本国侧若需公证人的公证或认证，由当地公证人・律师承担。日本侧文书在海外用／海外文书在日本用，这双向的认证要否会变，须注意。

只卖持分与整笔卖，手续有何不同？

卖的对象是「共有物本身」还是「自己的持分」，需要的同意与段落都会变。

论点	整笔卖	只卖持分
同意	全体共有人同意（民法第251条第1项）	各共有人可单独为之
遗产分割	未分割时多先整理遗产分割协议（民法第907条）	法定持分可单独处分
委任	含海外居民从全员收集委任・签名证明	卖出本人的委任・签名证明即足
价格	易以市价卖	无法单独使用、有分割之劳，易偏低
买方	一般买方	专买共有持分的业者或其他共有人等

含海外居民全员整笔卖，则遗产分割协议书与各人的委任・签名证明的备齐是关键。谈不拢时，共有物分割（民法第256条・第258条）或卖持分成选项，但共有人间的对立成争讼则属律师的领域。先探整笔卖的合意，难成时再把卖持分当出口，是一般的顺序。

代金的海外汇款与非居住者的源泉征收如何处理？

卖主为非居住者（海外居住）时，买主侧可能产生源泉征收义务。国内土地等的让渡对价属国内源泉所得（所得税法第161条），支付的买主原则须就对价10.21%源泉征收并向国家缴纳（所得税法第212条）。卖主以确定申报精算。

不过有例外。让渡对价1亿日元以下，且买主为以自己或其亲族的居住用而取得的个人时，不需源泉征收（所得税法施行令第281条之3）。事业用或高额交易，宜认为会有源泉征收较安全。

论点	内容
源泉征收对象	非居住者让渡国内土地等的对价（所得税法第161条・第212条）
税率	10.21%（所得税10%＋复兴特别所得税0.21%）
例外	对价1亿日元以下且买主为自己・亲族居住用的个人时不需（施行令第281条之3）
精算	卖主（非居住者）以确定申报精算。宜定纳税管理人（国税通则法第117条）
海外汇款	结算后代金的海外汇款，依往来银行的本人确认・原资确认手续

具体的源泉征收要否・税额・确定申报・纳税管理人的选任属税理士的领域。海外汇款依往来银行手续，故由着款逆算结算日的安排也宜及早定妥。海外继承人卖出租赁中物件的场面，另见住在海外的继承人如何卖出租赁中的公寓。

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当地的专家与日本侧的宅建・行政书士・司法书士如何连携（分离受任）？

海外共有人的售出牵涉日本与当地的多位专家。分工如下。

要做的事	承担者
买卖仲介・共有持分交易实务・估价・媒介・买卖契约	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
继承人的确定・涉外遗产分割协议书・委任状与当地公证文书的要否	行政书士（四叶行政书士事务所／涉外继承）
继承登记・所有权移转登记	司法书士
相续税・非居住者的让渡所得税・纳税管理人	税理士
共有人间的对立・持分的分割请求等纠纷	律师
本国侧的公证・认证	当地公证人・律师

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。继承人的确定・文书要否找行政书士、登记找司法书士、税务找税理士、纠纷找律师、本国侧公证找当地专家，皆请分别直接委托。咨询免费。

该找谁咨询？

海外共有人卖日本不动产，估价・媒介・买卖契约・共有持分的交易实务，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。继承人的确定・涉外遗产分割协议书・委任状与当地公证文书的要否等向公家机关・私人间提出的文书制作，由四叶行政书士事务所承接。继承登记・所有权移转登记由司法书士、相续税・非居住者让渡所得税・纳税管理人由税理士、共有人间纠纷由律师、本国侧公证由当地公证人・律师处理。把物件（不动产）与权利・手续放在同一张桌上确认。

常见问题

Q. 一位继承人在海外且难以联络。其余的人能卖吗？
A. 把建物・土地整笔卖需全体共有人同意（民法第251条第1项）。含海外共有人在内，须从全员备妥委任与签名证明。无法全员一致时，可考虑只卖自己持分，或以共有物分割了结。

Q. 拿不到印鉴证明。海外怎么办？
A. 以在外公馆（日本大使馆・总领事馆）的签名证明代替日本的印鉴证明，住址以在留证明示之。委任状该附哪种证明、是否需本国侧公证・认证，因手续而异，宜先向熟悉涉外继承的行政书士・司法书士确认。

Q. 把卖得的代金汇到海外时，会被扣税吗？
A. 卖主为非居住者时，买主原则就对价10.21%源泉征收（所得税法第161条・第212条）。但对价1亿日元以下且买主为自己・亲族居住用而买的个人则不需（施行令第281条之3）。要否・税额・确定申报・纳税管理人由税理士处理。

Q. 本国（台湾・香港・中国大陆）侧也需备文书吗？
A. 委任状与继承关系文书，本国侧可能需公证人的公证或认证，由当地公证人・律师承担。日本侧文书在海外用与海外文书在日本用，认证要否会变，宜双向确认。

这篇文章的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第249条〜第264条＝共有（第251条第1项＝共有物的变更・处分需全员同意）、第256条・第258条＝共有物分割、第907条＝遗产分割协议。2026年9月21日参照）
• e-Gov法令检索「法之适用通则法」（平成18年法律第78号。第36条＝继承依被继承人的本国法。2026年9月21日参照）
• e-Gov法令检索「所得税法」（昭和40年法律第33号。第161条＝国内源泉所得（国内土地等的让渡对价）、第212条＝对非居住者支付的源泉征收义务。2026年9月21日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2＝因继承的所有权移转登记申请义务；自知悉取得之日起3年内；令和6年4月1日施行。2026年9月21日参照）
• 国税厅タックスアンサー No.2879 向非居住者购买土地等时（向非居住者购买土地等与源泉征收（对价10.21%・1亿日元以下且买主自己/亲族居住用的例外）。2026年9月21日参照）

※整笔卖・卖持分的可否、遗产分割、签名证明・当地公证・领事认证的要否、源泉征收的要否与税额，随继承人的国籍・居住地・交易内容而变。本文未就个别案件作判断。继承人的确定・文书要否找行政书士，继承登记找司法书士，相续税・让渡所得税找税理士，共有人间纠纷找律师，本国侧公证找当地公证人・律师。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别售出的可否或税额。
※不动产的调查・媒介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），涉外遗产分割协议书・委任状等文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与权利・手续（继承・登记・税务的分派）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。