继承的一般定期借地权付建物或公寓，该怎么出售？

结论（先说重点）：继承来的一般定期借地权付建物或公寓也卖得掉。但与普通借地权（有更新）不同，一般定期借地权（借地借家法第22条）不更新，存续期间届满时原则上要拆除建物、把土地作为空地返还给地主。因此剩余期间越短，越难找到买主，也越影响价格。 出售原则上需地主的同意，相续登记由司法书士、税务由税理士承接。

从父母继承的家或公寓，原来是「定期借地权付」——土地不是自己的，合同写着「不更新」「期满返还」。到底卖得掉，还是只能持有到届满？本文写给继承一般定期借地权付独栋・公寓、在出售与继续持有之间犹豫的继承人，从条文整理与普通借地权的差异・剩余期间的作用・同意・税务的分工。这是继承建物与借地权的借地人一侧的视角，并非持有土地（底地）的地主一侧。

普通借地权与一般定期借地权，有什么不同？

最大的差异，在于是否更新、还是期间届满即空地返还。

借地借家法（平成3年法律第90号）就以拥有建物为目的的借地权，备有两个系统。其一是有更新的普通借地权（第3条以下。存续期间届满时若有建物即可请求更新，地主的拒绝更新须有正当事由）。其二是不更新的定期借地权等。

一般所称「一般定期借地权」，是借地借家法第22条所定者（条文的标题为「定期借地权」），以50年以上为存续期间设定，并定有①合同不更新②不因建物筑造而延长存续期间③不行使第13条的建物买取请求，这三个特约，以公正证书等书面（含电磁记录）为之。期间届满时，原则上由借地人拆除建物、把土地作为空地返还给地主。此外，还有专以事业用建物拥有为目的的事业用定期借地权等（第23条。存续期间10年以上未满50年・以公正证书为之），以及于经过30年以上之时点把建物让与地主的特约之建物让与特约付借地权（第24条）。

借地类型	依据	更新	期间届满时
普通借地权	借地借家法第3条・第5条	有（无正当事由即更新）	有建物即较易延续
一般定期借地权	借地借家法第22条	无	原则拆除建物、空地返还
事业用定期借地权等	借地借家法第23条	无	用途限于事业用
建物让与特约付借地权	借地借家法第24条	—	把建物让与地主的特约

属哪一类型，取决于借地合同的记载与设定日。在考虑出售之前，请先确认合同有无「定期借地权」「不更新」「期满空地返还」的记载。继承普通借地权时的同意与出售顺序，整理在〈继承的借地权付建物要出售，地主的同意需要到什么程度〉。继承不动产整体的推进方式，请见继承的不动产咨询。

剩余期间短，对售价会有什么影响？

剩余期间，直接就是「还能住・还能出租那栋建物几年」的年数。越短，价格越低。

因一般定期借地权期间届满即空地返还，买主看到的价值，仅限于「所剩年数之间能使用的价值」。以50年设定的定期借地公寓，于设定后30年继承并出售时，买主能用的约剩20年。再者，以下三点会把价格往下压。

第一是住房贷款。 金融机构一般要求把借款期间收在借地剩余期间的范围内，故剩余期间短时，买主难以承作长期贷款，能买的层次变窄。第二是届满时的建物拆除费用。 空地返还为原则，故拆除费由谁、如何负担，会进入价格协商。第三是保证金（预托金）的处理。 定期借地有时于签约时已交付保证金，其返还债权在买卖中如何承接，需写进合同。

影响价格的要素	内容
剩余期间	越短「可用年数」越少、价格越低
住房贷款	借款期间受剩余期间限制，能买的层次变窄
拆除费用	届满时空地返还所伴随的拆除费
保证金・地代	保证金返还债权的承接、地代水准与调整条款

另外，相续税计算上的定期借地权等的评价，依剩余期间等，循财产评价基本通达进行；但此课税上的评价额，与实际在市场能卖出的价格并不一致。 本文不写评价额・税额，相续税评价・让渡所得以请税理士确认为前提。本公司不先摆出查定额，而是先读借地合同・地代记录・剩余期间，再组合条件。

地主的同意与让渡承诺料，该怎么处理？

继承本身不需同意，但要出售给第三人时就需要同意。

依民法（明治29年法律第89号）第896条，继承人承继被继承人财产上之一切权利义务。借地权亦包含在内，故继承本身不需地主的同意。 但出售不同，把借地上的建物卖给第三人，土地的赁借权也一并移转，民法第612条第1项规定「赁借人非经赁贷人同意，不得让与其赁借权……」，故在此需要地主的同意。 这在普通借地权与定期借地权都一样。

作为同意对价支付的「让渡承诺料（名义变更料）」，法律上并无一律的基准。 虽有以借地权价格的一定比例为概数的说法，但无法确认支撑该比例的公家一律基准，故本文不断定金额・比例。地主不同意时，有向法院请求代替同意之许可的借地非讼（借地借家法第19条第1项）一途，由法院判断是否许可与财产上给付的数额。

场面	地主的同意	依据
继承承接	不需	民法第896条（包括承继）
出售给第三人（建物＋借地权）	需要	民法第612条第1项
地主不同意时	可请求法院许可	借地借家法第19条第1项（借地非讼）

借地非讼是法院的手续，是否许可与金额均由法院逐案判断，本公司不作此判断。 与地主的条件协商恶化成纠纷时，或借地非讼的声请，会请直接委托律师。需要同意与不需要同意的场面切分，也整理在〈继承的家原来是借地──需要地主同意与不需要的场面〉。

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相续登记与税务，该找哪位专家？

首先是建物的相续登记。 借地权本身多半未登记，但依借地借家法第10条第1项，借地权人若在土地上拥有已登记的建物，即可对第三人主张借地权。对抗力的基础是建物的登记，故建物名义若仍为亡者，基础便会动摇。定期借地公寓中，区分所有人准共有敷地的借地权，会把专有部分（建物）与敷地利用权一并出售。

相续登记也是义务。不动产登记法（平成16年法律第123号）第76条之2第1项，要求因继承取得所有权者，自知悉继承开始与取得所有权之日起3年内申请（令和6年4月1日施行）。义务化与出售的顺序，写在〈没办好相续登记，实家卖得掉吗〉。

角色	承办者
建物买卖的中介，借地合同・剩余期间・条件的调查	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）
遗产分割协议书・户籍搜集等文件的制作	四叶行政书士事务所
建物的相续登记・借地权的登记	司法书士
相续税・让渡所得的申报、定期借地权的评价	税理士
与地主的条件协商恶化时的纠纷・借地非讼	律师

四叶不动产株式会社与四叶行政书士事务所，是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。司法书士・税理士・律师，也请分别直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 一般定期借地权付的公寓，究竟卖得掉吗？
A. 卖得掉。但一般定期借地权（借地借家法第22条）不更新，期间届满时原则上空地返还。买主能用的仅限于剩余期间，住房贷款的借款期间也易受该范围限制，故剩余期间越短越难找到买主、也越影响价格。请先在合同确认存续期间与设定日。

Q. 普通借地权与一般定期借地权，出售的难易如何不同？
A. 普通借地权有更新（借地借家法第3条・第5条），有建物即较易延续，故价值较易维持。一般定期借地权（第22条）不更新、期间届满即终了，故剩余期间越短越影响价格。属哪一类型，取决于借地合同的记载与设定日。出售难易的前提会改变，请先确认合同。

Q. 出售定期借地权付建物，需要地主的同意吗？
A. 继承本身不需同意（民法第896条），但出售给第三人时伴随借地权的让与，故依民法第612条第1项需地主的同意。这在定期借地权也一样。承诺料法律上并无一律基准，地主不同意时，有向法院请求代替同意之许可的借地非讼（借地借家法第19条第1项）一途。

Q. 期间届满在即时，建物的拆除费用由谁负担？
A. 一般定期借地权原则上于期间届满时由借地人拆除建物、空地返还，故拆除费用的负担会成为价格协商的论点。由谁、如何负担，因合同的约定与买卖条件而异，并无单一答案。请在确认合同的空地返还条款与保证金处理后，逐案组合条件。具体的税与拆除费用估算，请向税理士・拆除业者确认。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第3条＝存续期间、第5条第1项＝更新请求、第10条第1项＝借地权的对抗力、第13条第1项＝建物买取请求权、第19条第1项＝土地赁借权让与或转租的许可、第22条＝定期借地权〈一般定期借地权〉、第23条＝事业用定期借地权等、第24条＝建物让与特约付借地权。公布＝1991年10月4日。现行条文为令和4年法律第48号修正・2026年5月21日施行。2026年9月22日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第612条第1项＝赁借权的让与及转租的限制、第896条＝继承的一般效力。最终修正为令和8年法律第45号，反映至2026年6月24日施行部分。2026年9月22日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2第1项＝因继承等取得所有权的移转登记申请・3年内。令和6年4月1日施行。2026年9月22日参照）
• 国土交通省「定期借地权的解说」（一般定期借地权〈存续期间50年以上〉・事业用定期借地权等・建物让与特约付借地权之别。2026年9月22日参照）

※让渡承诺料・更新料的水准、借地权与底地价格的比例，因无一手资料可确认的一律基准，本文未写金额。
※相续税计算上的定期借地权等的评价，依剩余期间等循财产评价基本通达进行，但课税上的评价额与市场价格不一致。具体的评价额・税额请向税理士确认。本文未写金额。
※借地非讼（借地借家法第19条的声请）是法院的手续，是否许可及财产上给付的数额由法院判断。本文并未就个别案件作出判断。
※本文为一般性的资讯提供，并非个别的法律判断。建物的相续登记由司法书士，相续税・让渡所得的申报及定期借地权的评价由税理士，与地主的纠纷及借地非讼由律师进行。
※不动产的调查・中介及买卖合同由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，遗产分割协议书等文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承的不动产，把合同与登记与期限放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。