要卖继承来的底地（sokochi）——与借地人的关系、地租、出售路径

结论（先说重点）：底地（sokochi）是附有借地权的土地所有权。因继承而承接，本身不需要借地人的同意（民法第896条＝包括承继）。卖的对象主要是借地人・第三人（含收购底地的业者），借地人买下的话，借地关系即消灭。价格随地租水准・剩余期间・借地权比例而变，并不一律。卖之前，要先完成「土地」而非建物的相续（继承）登记。

在整理过世父母的土地时，发现「明明是自家的土地，却盖着别人的房子」。地租收得到，却无法自由使用——那就是底地。这是继承场面中让人较难处理的议题之一。本文写给继承了出租给借地人之土地（底地）、正考虑出售或整理的地主，依民法・借地借家法・财产评价基本通达的条文与国税厅的资料，整理卖的对象・价格的思考・进行的顺序。价格与税额的最终确认，由税理士与本公司的估价进行。

底地（sokochi）是什么？与借地权有何不同？

底地是「附有借地权的土地所有权」，借地权是「借用该土地使用的权利」。是同一块土地的一体两面。

一笔土地上有借地契约时，该土地的价值就分成地主侧的底地与借地人侧的借地权。地主拥有所有权，但因借地人拥有建物并使用土地，地主无法自由使用或要求返还。地主收到的是地租。

	底地（地主侧）	借地权（借地人侧）
内容	附有借地权的土地所有权	借用土地、拥有建物并使用的权利
得到什么	地租	土地的使用
限制	无法自由使用・难以要求返还	地租的支付・契约的条件
继承时	不需同意（民法第896条）	不需同意（民法第896条）

继承本身，地主侧与借地人侧都不需要对方的同意。 因为民法（明治29年法律第89号）第896条规定「继承人自继承开始时起，承继被继承人财产上的一切权利义务」。继承并非依当事人意思的移转，而是依法律的包括承继。从借地人侧看同意的要否，整理在继承的房子盖在租来的土地上。

继承的底地能卖给谁？

主要有借地人、第三人（含收购底地的业者），以及与借地人交换这几个选项。

底地带着借地权的限制，相较于空地，买方较少、价格也较易偏低。即便如此，仍有以下组法。

卖法	概要	留意点
卖给借地人	借地人买下底地即成完全所有权	借地人是否有资金与意愿
卖给第三人・收购业者	底地原样卖给第三人	被当地租收益物件评价，价格易偏低
借地权与底地同时卖	地主与借地人合作，以完全所有权卖给第三人	需双方合意与价格分配的调整
等价交换（借地权与底地交换）	分割一笔，地主・借地人各得所有权	需分笔・测量与税务的检讨

「借地人常是最主要的买方人选」，但仍随资金与意愿而变。 卖给借地人、卖给第三人、同时卖、或交换——哪种有利随地租水准・剩余期间・与借地人的关系而变，本公司提示一般性的选项与议题。以共有继承底地要卖时，需全体共有人合意，这与继承了私道的持分时是相同的结构。

底地的价格与地租・更新料如何决定？

没有一律的基准。税务上的评价与实际的买卖价格，要分开来想。

税务上底地（贷宅地）的评价，依财产评价基本通达。借地权的价额，以自用地的价额乘以借地权比例求得（通达27）；贷宅地＝底地则从中扣除借地权的价额来评价（通达25）。借地权比例在路线价图・评价倍率表上依地域订定。

区分	相续税的评价（财产评价基本通达）
借地权	自用地的价额 × 借地权比例（通达27）
底地（贷宅地）	自用地的价额 −（自用地的价额 × 借地权比例）（通达25）

不过，这个税务上的评价额，与实际能卖出的价格并不一致。 底地的实际成交价，随地租水准、剩余期间、更新或让与的同意见込、借地人的属性而变动。关于地租的增减，借地借家法（平成3年法律第90号）第11条第1项规定，因租税公课的增减・土地价格的变动・与邻近类似地租的比较而变得不相当时，当事人可就将来请求地租等的增减。承诺料或更新料的水准，因无一手资料可确认的一律基准，本文未写金额。 出售手取的比较方式，请见收购与仲介，手取差多少。相续税评价与让渡所得的计算，请向税理士确认。

卖之前，相续登记与测量要到什么程度？

先完成土地的相续登记是前提。境界不明时，也要考虑测量。

买卖以卖方为登记名义人为前提。底地是「土地」，所以需要的是土地而非建物的相续登记（建物是借地人的）。相续登记也是义务。不动产登记法（平成16年法律第123号）第76条之2第1项规定，因继承取得所有权者，须自知悉继承开始且知悉取得该所有权之日起3年内申请移转登记（相续登记的申请义务化于令和6年〈2024年〉4月1日施行）。登记的申请本身是司法书士的业务。

要收集的・要做的	从哪里・谁	为何需要
土地的登记事项证明书・公图	法务局	确认名义人・范围・地番
土地租赁契约书（借地契约书）	自宅・保管箱・借地人	读地租・期间・更新・让与的条项
地租的入帐记录	存折・收据	确认现在的地租与有无欠缴
土地的相续登记	司法书士	使卖方＝名义人（3年内的义务）
境界确定・测量・分笔	土地家屋调查士	因应境界不明・等价交换的分笔

契约书找不到并不罕见。 即便如此，仍可从地租的入帐记录与登记追出线索。境界不明或以等价交换分割一笔时，需土地家屋调查士的测量・分笔。义务化与出售的顺序，整理在尚未做相续登记能卖掉老家吗。继承不动产的全貌，汇整在继承不动产的咨询。

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税金与跟借地人的纷争该找谁谈？

角色是分开的。底地牵涉的专家多，一开始先做好分工就不会迷路。

要做的事	负责
底地的调查・价格思考・买卖仲介与契约	四葉不動産株式会社（宅地建物取引业）
遗产分割协议书等权利义务・官公署提出书类的制作	行政书士
土地的相续登记	司法书士
底地・借地权的相续税评价与让渡所得的申报	税理士
境界确定・测量・分笔	土地家屋调查士
与借地人的纷争・借地契约的解释・地租增减的争讼	律师

底地的调查、价格的思考、与买方・借地人的条件调整、仲介与契约，由四葉不動産株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等权利义务书类・向官公署提出的书类制作，由四葉行政書士事務所承接。这两者是各自独立的事业体。请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。土地的相续登记请找司法书士，相续税评价与让渡所得的申报请找税理士，测量・分笔请找土地家屋调查士，与借地人的纷争及借地契约的解释・地租增减的争讼请找律师，各自直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 把继承底地一事告诉借地人，会被索取什么吗？
A. 继承是民法第896条的包括承继，地主变更本身不需借地人同意，承诺料也无条文上的根据。不过地主侧仍以书面告知借地人名义已变更为实务，因为地租的请求对象与更新的相对人会改变。若个别契约另有约定则不同，请确认契约书。

Q. 底地能卖多少？能以相续税评价额卖掉吗？
A. 通常不一致。税务评价依通达25从自用地价额扣除借地权价额，但实际成交价随地租水准・剩余期间・同意见込・借地人属性而动。本公司不先摆出评价额，而是读过契约书与地租记录后再组条件。税务上的评价与申报请向税理士确认。

Q. 借地人不买底地，能卖给第三人吗？
A. 能。有把底地原样卖给第三人或收购底地业者的途径。但因借地权的限制仍在，会被当地租收益物件评价，价格较空地易偏低。也有把借地权与底地同时卖给第三人、或以等价交换分割一笔的组法。哪种有利随条件而定，本公司提示一般性的选项与议题。

Q. 继承人有数位。底地能以共有状态卖吗？
A. 能，只要全体共有人成为卖方。这需要每一位的意思确认与盖章、印鉴证明书（民法第898条・第899条）。若无法谈拢，就成为民法第256条共有物分割的问题，谈不成最终走法院手续。此阶段的争议属律师领域。要先以遗产分割改为单独名义再卖，或以共有状态卖，由期限与人数逆推决定。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第896条＝继承的一般效力（包括承继）、第898条・第899条＝共同继承的共有・依应继分承继、第256条＝共有物分割请求。令和8年法律第45号于2026年6月24日公布（施行日期依该法附则第1条）。2026年9月14日参照）
• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第3条＝存续期间、第5条＝更新请求、第9条＝强行规定、第11条第1项＝地租等增减请求权、第19条第1项＝土地租赁权让与或转租的许可。最终修正为令和5年法律第53号。2026年9月13日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2第1项＝因继承等的所有权移转登记申请・3年内。2026年9月13日参照）
• 国税厅「No.4613 贷宅地的评价」・「No.4611 借地权的评价」（财产评价基本通达25＝贷宅地（底地）的评价，27＝借地权的评价＝自用地的价额×借地权比例。2026年9月13日参照）
• 法务省「民法・不动产登记法（所有者不明土地相关）的修正等」（相续登记的申请义务化＝令和6年4月1日施行。2026年9月13日参照）

※承诺料・更新料的水准，以及底地与借地权的价格比例，因无一手资料可确认的一律基准，本文未写金额（未验证）。实际成交价随个别物件・地租・借地人的状况而变。相续税评价额与实际买卖价格并不一致；相续税评价・让渡所得的计算・申报由税理士进行。共有物分割・地租增减・借地契约解释的争议可能经法院手续，可否与金额由法院判断；本文未就个别事案判断可否。

本文为一般性的资讯提供，并非提示个别的法律判断。土地的相续登记由司法书士、相续税・让渡所得的申报由税理士、测量・分笔由土地家屋调查士、与借地人的纷争由律师进行。底地的调查・仲介及买卖契约由四葉不動産株式会社（宅地建物取引业）承接，遗产分割协议书等书类的制作由四葉行政書士事務所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四葉行政書士事務所 代表行政书士、四葉不動産株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承的底地，把契约书・登记・评价放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。