继承的房子盖在租来的土地上——什么时候需要地主同意，卖掉时的顺序

结论（先说重点）：因继承而承接借地上的建物，本身不需要地主的同意（民法第896条＝包括承继）。需要同意的，是把该建物卖给第三人的时候（民法第612条第1项）。地主不同意时，还有向法院申请「代替同意之许可」的途径（借地借家法第19条第1项）。

整理过世父母的房子时，从文件堆里翻出一份「土地赁贷借契约书」。建物是父母的，土地却是租来的——这就是借地。在继承的场面里，这是说明最不足的议题之一。本文写给继承了借地上建物的人，以及正在考虑卖掉的人。

因继承承接借地，需要地主的同意吗？

不需要。

民法（明治29年法律第89号）第896条规定「继承人自继承开始时起，承继被继承人财产上之一切权利义务」。借地权——土地的赁借权——也包含在这「一切权利义务」之中。因为继承不是当事人依意思所为的移转（让与），而是依法律的包括承继。

因此，单以继承为理由要求同意费（承诺料），在条文上找不到依据。不过，通知地主名义已经改变是另一回事。地租的请求对象、将来更新的相对人，从此都不同了。相续登记完成后，以书面通知是实务上的做法。

那么，什么场合需要同意？

卖掉的时候；以及契约有约定时，改建的时候。

民法第612条第1项规定「承租人非经出租人同意，不得将其租赁权让与他人或转租租赁物」。同条第2项规定，违反前项而使第三人使用收益时，出租人得解除契约。

卖掉借地上的建物，为了使用该建物，土地的赁借权也会一并移转。建物的买卖，伴随着土地赁借权的让与。 第612条在这里发生作用。

场合	地主的同意	依据
因继承承接	不需要	民法第896条（包括承继）
卖给第三人（建物＋借地权）	需要	民法第612条第1项
把建物出租（并非借地权的转租）	依契约而定	确认借地契约的条款
改建・增建	依契约而定	确认借地契约的条款

关于改建与增建，法律并未一律要求同意，多半是由借地契约的条款所约定。请先读契约书的相关条款。

地主不同意时，会怎么样？

有向法院申请「代替同意之许可」的途径。

借地借家法（平成3年法律第90号）第19条第1项规定：「借地权人拟将该赁借权标的土地上之建物让与第三人，而该第三人取得赁借权或转借对借地权设定人并无不利之虞，借地权设定人却不同意该赁借权之让与或转租时，法院得依借地权人之申请，给予代替借地权设定人同意之许可。」

同项并接着规定，「为谋求当事人间利益之衡平而有必要时，得命令变更以赁借权让与或转租为条件之借地条件，或使该许可系于财产上之给付。」实务上所说的「承诺料」，就是法院可能定下的这笔财产上的给付。

这项申请（借地非讼）是法院的程序。 是否准许、给付金额多少，都由法院依个案判断。本公司不判断可否，也不判断金额。请直接委托律师。

还有一条从买方角度来看的条文。借地借家法第14条规定，第三人取得借地上的建物，而借地权设定人不同意让与或转租时，该第三人得请求借地权设定人以时价买取该建物等。这是买方的出口。

那块借地适用新法还是旧法？

借地借家法是废止旧借地法（大正10年法律第49号）等法律后制定的（同法附则第2条）。附则第4条规定「本法之规定，除本附则另有特别规定外，对本法施行前发生之事项亦适用之」。原则是新法。

但附则里有「特别规定」。

议题	施行前设定的借地权如何处理	依据
契约的更新	仍依从前之例（＝旧借地法）	附则第6条
建物因朽废而消灭	仍依从前之例	附则第5条
建物灭失后重建所生期间之延长	仍依从前之例	附则第7条第1项

也就是说，越旧的借地，更新的规则越是由旧法决定。 这就是「我们家的借地是旧法还是新法」这个提问的真正核心。存续期间本身，借地借家法第3条规定为「三十年。但契约约定较此为长之期间者，依其期间」。关于更新，同法第5条第1项规定，以有建物为限，借地权人请求更新时视为以与从前契约相同之条件更新（借地权设定人不迟延提出异议者除外）。

分界点是借地权设定的日期。请先看契约书上的日期。借地借家法的公布日为1991年（平成3年）10月4日，施行日依附则第1条为「自公布之日起算一年以内，由政令所定之日」（具体施行日的处理请见本文末尾的注记）。

另外也有不会更新的类型。借地借家法第22条的定期借地权（存续期间50年以上，特约须以公证书等书面或电磁纪录为之），以及第23条的事业用定期借地权等（以专供事业用之建物所有为目的，存续期间30年以上未满50年等）。继承到这类借地权，期间届满就结束。 请确认契约书上有没有写「定期借地权」「不更新」。

借地权大多没有登记吗？

是的。而且，即使没有登记也受到保护。

借地借家法第10条第1项规定「借地权纵未经登记，借地权人于该土地上拥有已登记之建物者，得以之对抗第三人」。对抗力的基础不是土地的赁借权本身，而是建物的登记。

继承的顺序由此决定。如果建物的登记名义还是过世的人，这个基础就会动摇。 先完成建物的相续登记，那是卖掉的前提。

相续登记也是义务。不动产登记法（平成16年法律第123号）第76条之2第1项规定，因继承取得所有权者，应自「知悉为自己开始继承且知悉取得该所有权之日起三年以内」申请所有权移转登记。登记的申请本身是司法书士的业务。

义务化与卖出的顺序写在《没办相续登记，老家卖得掉吗》，找不到权利证时的做法写在《找不到权利证，还卖得掉吗？》。

卖之前该收集什么？

要收集的东西	从哪里取得	为什么需要
土地赁贷借契约书（借地契约书）	家中・保管箱・地主	读设定日、期间、更新、增改建、让与的条款
建物的登记事项证明书	法务局	确认名义人与有无登记
土地的登记事项证明书・公图	法务局	确认地主的名义与范围
地租的支付记录	存折・收据	确认有无欠缴与现行地租
更新料・承诺料的收付记录	存折・收据・备忘录	过去的处理方式是交涉的前提
建筑时的文件（确认済证・检查済证）	家中・特定行政厅	关系到建物的合法性与能否重建

找不到契约书并不罕见。即使如此，仍可能从地租的支付记录与建物的登记追出线索。在断定「没有」之前，先看存折。

出租中的公寓盖在借地上时，借地的议题与承租人承继的议题会重叠。承租人这一侧整理在《继承了出租公寓之后》，卖或留的思考方式请见《继承的老家该卖还是该留》。继承不动产的全貌整理在继承不动产的咨询。

该找谁咨询？

借地上建物的出售，物件调查、价格的思考方式、与买方的条件调整、居间与契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等权利义务相关文件、向公家机关提交的文件制作，由四叶行政书士事务所承接。

这两者是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。

建物的相续登记请直接委托司法书士，借地权的相续税评价与申报请直接委托税理士，与地主的交涉演变成纠纷时、以及借地非讼的申请请直接委托律师。咨询免费。

常见问题

Q. 告诉地主我继承了，对方要求承诺料。我有支付义务吗？
A. 继承是民法第896条的包括承继，并非民法第612条第1项的「让与」。单以继承为理由的承诺料，在条文上找不到依据。但若个别契约另有约定，或就名义变更费有过合意，情况就不同。请确认契约书后，就有无支付义务向律师咨询。

Q. 地主说「不更新」。建物会怎么样？
A. 借地借家法第13条第1项规定，存续期间届满而契约未更新时，借地权人得请求借地权设定人以时价买取建物等（建物买取请求权）。但施行前设定的借地权，关于更新有依附则第6条仍依从前之例的部分。请确认契约书的设定日后向律师咨询。

Q. 附借地权的建物能卖多少钱？
A. 借地权的价格会因地租的水准、剩余期间、更新与增改建的条件、地主同意的可能性、建物的状态而改变，即使在同一地区也不会一致。本公司不会先摆出估价金额，而是先读契约书与地租记录，再组合条件。出售实拿金额的比较方式请见《买取与居间，实拿差多少》。

Q. 地主问我要不要买下底地。
A. 借地权人买下底地（附借地权土地的所有权），借地关系就会消灭，成为完整的所有权。出售的选项会变多，但需要资金。反过来把借地权卖给地主、或与地主一起卖给第三人，也是可能的组合方式。哪一种有利要看条件，本公司提供的是一般性的选项与议题整理。 税务上的处理请向税理士确认。

Q. 继承人有好几位。建物可以在共有状态下卖掉吗？
A. 维持共有也可以出售，但必须全体共有人都成为卖方。这需要全员的意思确认、盖章与印鉴证明书。有相续人住在海外时，取得签名证明等文件会花时间。要先透过遗产分割变成单独名义再卖，还是维持共有出售，是从期限与人数往回推算来决定的议题。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第612条第1项・第2项＝赁借权让与及转租的限制、第896条＝继承的一般效力。现行条文为令和8年法律第45号修正・2026年6月24日施行。2026年8月22日参照）
• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第3条＝存续期间、第5条第1项＝更新请求、第10条第1项＝借地权的对抗力、第13条第1项＝建物买取请求权、第14条＝第三人的建物买取请求权、第19条第1项＝土地赁借权让与或转租的许可、第22条＝定期借地权、第23条＝事业用定期借地权等、附则第2条・第4条・第5条・第6条・第7条第1项。公布＝1991年10月4日。现行条文为令和4年法律第48号修正・2026年5月21日施行。2026年8月22日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2第1项＝因继承等之所有权移转登记的申请・3年以内。现行条文为令和8年法律第46号修正・2026年6月24日施行。2026年8月22日参照）
• 法务省「民法・不动产登记法（所有人不明土地相关）之修正等」（相续登记申请义务化＝令和6年4月1日施行。2026年8月22日参照）

借地借家法的施行日（一般说明为1992年〈平成4年〉8月1日），因无法在e-Gov法令检索上找到订定施行期日的政令，本文将其视为【未经查证】，不作日期上的断定。究竟适用旧法或新法，请与借地契约书上记载的设定日一并确认。承诺料・更新料的水准，以及借地权与底地的价格比例，并无可由一手资料确认的一律基准，因此本文不写金额。借地非讼（借地借家法第19条的申请）是法院的程序，许可与否及财产上给付的金额由法院判断，本文并未就个别案件判断可否。

本文为一般性的信息提供，并非个别的法律判断。建物的相续登记由司法书士办理，相续税・让渡所得的申报由税理士办理，与地主的纠纷及借地非讼由律师办理。不动产的调查・居间及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，遗产分割协议书等文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把继承来的不动产的契约书、登记与期限放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。