在日本开诊所，签约前该确认什么——用途地域、用途变更与开设申报的顺序

结论（先说重点）：按建筑基准法的用途限制，「诊疗所」（无病床，或19床以下的医疗机构）在13种用途地域全部都能兴建。物件真正卡住的不是用途地域，而是四件事：要不要设病床、需不需要用途变更的确认申请、消防设备是否已经具备、开设者是个人还是医疗法人。这四件事，在签订租赁合同之前就能确认。

「就差物件了」——这样开始找，却在看房阶段停住。养老服务机构会发生的来回折返，在诊所同样会发生。本文写给准备在东京开设诊疗所（含无病床与19床以下）的医师、牙医师，以及考虑出租给医疗租户的房东。可否的最终确认，仍在特定行政厅、管辖消防署与保健所的窗口。

诊所可以开在哪些用途地域？

建筑基准法（昭和25年法律第201号）在别表第二中，逐一列出各用途地域可以兴建的建筑物。「诊疗所」即使在限制最严格的第一种低层住居专用地域也能兴建（同法别表第二(い)项第八号）。第二种低层住居专用地域以(ろ)项第一号、田园住居地域以(ち)项第一号，分别援引了(い)项第一号至第九号。

「病院」（医院）则不同。 在工业地域按(を)项第六号、在工业专用地域按(わ)项第一号被禁止兴建；在两种低层住居专用地域与田园住居地域，则根本没有被列为可兴建的建筑物。

分界线是病床数。医疗法（昭和23年法律第205号）第1条之5第1项将「病院」定义为「设有可容纳二十人以上患者住院设施者」，同条第2项将「诊疗所」定义为「未设住院设施者……或设有十九人以下患者住院设施者」。

用途地域	诊疗所（无病床・19床以下）	病院（20床以上）
第一种・第二种低层住居专用地域	可以	不可以
田园住居地域	可以	不可以
第一种・第二种中高层住居专用地域	可以	可以
第一种・第二种住居地域、准住居地域	可以	可以
近邻商业地域、商业地域、准工业地域	可以	可以
工业地域、工业专用地域	可以	不可以

地区规划、建筑协定与地方自治体的条例可能再加上限制。最终确认请至特定行政厅窗口。 用途地域与容积率如何牵动土地价格，整理在《日本的土地价格为何会因「容积率」而改变》。

把办公室或店铺改成诊所，需要用途变更的确认申请吗？

这里是有无病床差异最大的地方。

建筑基准法第87条第1项规定，「变更建筑物用途，使其成为第六条第一项第一号之特殊建筑物者」，准用确认申请的规定。而该第6条第1项第1号指的是「供别表第一（い）栏所列用途使用之特殊建筑物，且供该用途使用部分之建筑面积合计超过二百平方米者」。

别表第一(い)栏(二)则写着：「病院、诊疗所（限设有患者收容设施者）、旅馆、旅社、寄宿舍、集合住宅、宿舍……」。

也就是说——不设病床的诊疗所，并不属于别表第一(い)栏的特殊建筑物。 把办公室或店铺改为无病床的诊疗所，原则上不需要用途变更的确认申请。

但请不要就此放心。不需要确认申请，与不必遵守建筑基准法，是两回事。同法第87条第2项规定，变更用途时准用第48条（用途地域的限制）等规定；采光、排烟、避难、内装限制等实体规定，也会按变更后的用途适用。「不需要确认申请」不等于「工程内容没有人看」。

	无病床诊疗所	有病床诊疗所（1〜19床）
建筑基准法别表第一(い)栏之特殊建筑物	不属于	属于（(二)项）
用途变更的确认申请（第87条第1项）	原则不需要	该用途部分超过200㎡则需要
设置病床	—	都道府县知事的许可（医疗法第7条第3项）

要设病床时，医疗法第7条第3项规定「欲于诊疗所设置病床时……除厚生劳动省令另有规定外，应取得该诊疗所所在地都道府县知事之许可」。病床不是物件定下来之后才能加上去的东西。

消防设备在签约前要看什么？

消防法施行令（昭和36年政令第37号）别表第一，把诊疗所放在(6)项イ，并再分成四类。

区分	内容
(6)项イ(1)	具特定诊疗科名，且设有疗养病床或一般病床的病院
(6)项イ(2)	具特定诊疗科名，且设有四人以上住院设施的诊疗所
(6)项イ(3)	(1)以外的病院、(2)以外设有住院设施的诊疗所、设有入所设施的助产所
(6)项イ(4)	未设患者住院设施的诊疗所、未设入所设施的助产所

自动火灾报知设备方面，按同施行令第21条第1项第1号イ，(6)项イ(1)至(3)不论建筑面积都必须设置。无病床诊疗所＝(6)项イ(4)，则按同项第3号イ，总建筑面积300㎡以上时必须设置。

这里有个陷阱。 第21条第1项第3号イ把「(六)项イ(4)及ニ、(十六)项イ」并列。(16)项イ是复合用途的防火对象物。承租楼宇其中一个单元时，判断的单位可能不是那一个单元，而是整栋建筑物。即使是小型诊所，只要整栋楼在300㎡以上，就可能被纳入。

自动喷水灭火设备按同施行令第12条第1项第1号イ，以(6)项イ(1)与(2)为对象（总务省令所定构造者除外）。无病床的(4)不在其中。

需要的设备楼里是否已经具备、是否需要追加工程、费用由谁负担——这些是签约前先向管辖消防署事前咨询才能确定的事。签约后才发现，收支计划就会改变。同样必须在签约前先确认消防与自治体的例子，写在《可以经营民宿的物件条件》。

开设者是个人还是医疗法人，租赁合同会有什么不同？

会不同。而且是以「租金从什么时候开始发生」的形式呈现。

医疗法第8条第1项规定，完成临床研修等的医师等开设诊疗所时，应于「开设后十日以内」向都道府县知事（设有保健所的市、特别区则为市长、区长）申报。先开设，后申报。

相对地，医疗法第7条第1项规定，非上述医师者——医疗法人属于此类——欲开设诊疗所时，必须取得许可。先许可，后开设。

文京区的说明（2026年8月22日参照）中，这个差异是以具体的手续顺序写出来的。

	个人（完成临床研修等的医师）开设	医疗法人开设
手续	开设申报	开设许可申请 → 交付许可书 → 开设 → 开设申报
时点	开设后10日以内	许可申请在开设前
实地调查	说明中未记载	申请后进行实地调查
规费	说明中未记载	19,000日元
事前咨询	需要	需要

而且——两种情况的附件都包含「租赁合同复印件」。 文京区列出的必要文件包括土地及建物的登记簿全部事项证明书（承租时另附租赁合同复印件）、用地平面图、周边示意图、建物平面图（比例尺100分之1以上）。

也就是说，物件的合同是手续的前提。当开设者是医疗法人时，从签约到许可书交付的这段期间，租金会持续发生。免租期要在哪个时点提出、交房日设在哪一天，都要把这段期间算进去再决定。

另外，文京区的页面也提醒开设时一并确认「东京都门诊医疗计划相关手续」，并指出医保诊疗的咨询单位为关东信越厚生局东京事务所。行政窗口与受理的实务会变动。着手时请直接确认该页面。

签约前的确认顺序？

顺序	要确认的事	确认单位
1	用途地域，以及地区规划、条例的附加限制	特定行政厅（自治体建筑主管）
2	设不设病床（要设病床则需医疗法第7条第3项的许可）	都道府县
3	用途变更确认申请的必要性、有无检查済证	特定行政厅・指定确认检查机构
4	消防用设备的必要性与既有设备状况	管辖消防署
5	开设者要用个人还是医疗法人	保健所（事前咨询）
6	房东的同意（用途・招牌・给排水・电力容量・恢复原状范围）	房东・管理公司
7	租赁合同的条款	宅地建物取引业者

在第1到第5项有结论之前就签约，来回折返的费用由承租人负担。反过来说，先把第1到第5项处理完，就有可以向房东说明的材料。用途地域与消防的议题，也正是房东想知道的事。

租赁合同该读哪里，整理在《租赁合同该读哪里》；相同结构的折返为何会发生在养老服务机构，写在《养老服务机构找不到物件的真正原因》。事业用物件的整体请见投资用・事业用不动产，办公室与许可认可的关系请见公司设立与办公室选择。

该找谁咨询？

物件调查、居间、买卖与租赁合同，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。诊疗所开设申报、开设许可申请等向公家机关提交的文件制作，由四叶行政书士事务所承接。医疗法人设立认可申请的相关文件制作亦同。

这两者是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。

登记请直接委托司法书士、税务请直接委托税理士、纠纷请直接委托律师。咨询免费。

常见问题

Q. 在第一种低层住居专用地域的住宅区，可以开诊所吗？
A. 建筑基准法别表第二(い)项第八号将「诊疗所」列为第一种低层住居专用地域内可兴建的建筑物。但地区规划、建筑协定、条例的限制，以及既有建物的构造、停车与招牌的处理，会因物件而异。可否的最终确认请至特定行政厅窗口。

Q. 要把办公楼的一个单元改成无病床诊所，需要用途变更的确认申请吗？
A. 无病床诊疗所不属于建筑基准法别表第一(い)栏的特殊建筑物，因此原则上不需要同法第87条第1项的用途变更确认申请。但采光、排烟、避难、内装限制等实体规定，仍会按变更后的用途适用。工程内容与物件状况，请与设计者及特定行政厅确认。

Q. 小型诊所也需要自动火灾报知设备吗？
A. 无病床诊疗所属于消防法施行令别表第一(6)项イ(4)，按同令第21条第1项第3号イ，总建筑面积300㎡以上时需要设置。由于该号同时列出复合用途的(16)项イ，在租户楼宇中可能以整栋建筑物判断。包含既有设备在内，请向管辖消防署事前咨询。

Q. 以医疗法人开设时，应该在什么时候签物件的合同？
A. 医疗法人开设须先取得医疗法第7条第1项的许可，而许可申请的附件包含租赁合同复印件，因此合同在前。到许可书交付为止的期间会产生租金。免租期、交房日、解约条件要如何安排，都可以在签约前先整理。

Q. 我是房东。要出租给诊所时，该先确认什么？
A. 用途地域上的可否、消防用设备的现况与追加工程的负担、给排水与电力容量、招牌位置、恢复原状的范围，共五点。若涉及医疗仪器的重量或放射线相关设备，楼板构造与屏蔽的处理也会是议题。询问承租人是否已完成保健所与消防署的事前咨询，确认会进行得比较快。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第6条第1项第1号＝别表第一(い)栏之特殊建筑物超过200㎡、第87条第1项＝用途变更、同条第2项＝准用第48条等、别表第一(い)栏(二)、别表第二(い)项第八号・(ろ)项第一号・(は)项第一号及第三号・(ち)项第一号・(を)项第六号・(わ)项第一号。现行条文为令和8年法律第23号修正・2026年5月27日施行。2026年8月22日参照）
• e-Gov法令检索「医疗法」（昭和23年法律第205号。第1条之5第1项・第2项＝病院与诊疗所的定义、第7条第1项＝开设许可、同条第3项＝于诊疗所设置病床的许可、第8条第1项＝开设后10日以内的申报。现行条文为令和8年法律第31号修正・2026年6月5日施行。2026年8月22日参照）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项イ(1)〜(4)、第12条第1项第1号イ＝自动喷水灭火设备、第21条第1项第1号イ及第3号イ＝自动火灾报知设备。现行条文为令和7年政令第85号修正・2025年10月1日施行。2026年8月22日参照）
• 文京区「个人开设诊疗所（牙科诊疗所）申报」（开设后10日以内・事前咨询・必要文件。页面更新日2026年4月8日。2026年8月22日参照）
• 文京区「法人开设诊疗所（牙科诊疗所）许可申请・开设申报」（开设许可申请在开设前・申请后实地调查・规费19,000日元。2026年8月22日参照）

用途变更确认申请的必要性，会因变更前后的用途、建筑面积、是否属于政令指定的类似用途之间、是否伴随增改建而不同。本文并未就个别物件作出判断。消防用设备的设置义务，会因防火对象物的用途区分、总建筑面积、楼层数与构造而不同，包含既有设备是否符合现行基准在内，必须向管辖消防署事前咨询。各自治体的窗口、格式、规费与受理实务会变动，着手时请直接确认该自治体的页面。医保诊疗相关手续由地方厚生局主管。

本文为一般性的信息提供，并非对个别物件的可否或许可认可的取得作出判断或保证。最终确认请至特定行政厅、管辖消防署与保健所的窗口。 物件调查・居间及买卖・租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，开设申报・开设许可申请等向公家机关提交的文件制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的议题放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。