在日本開診所，簽約前該確認什麼——用途地域、用途變更與開設申報的順序

結論（先說重點）：依建築基準法的用途限制，「診療所」（無病床，或19床以下的醫療機構）在13種用途地域全部都能興建。物件真正卡住的不是用途地域，而是四件事：要不要設病床、需不需要用途變更的確認申請、消防設備是否已經具備、開設者是個人還是醫療法人。這四件事，在簽訂租賃契約之前就能確認。

「剩下就只差物件了」——這樣開始找，卻在看屋階段停住。長照事業所會發生的來回折返，在診所同樣會發生。本文寫給準備在東京開設診療所（含無病床與19床以下）的醫師、牙醫師，以及考慮承租給醫療租戶的房東。可否的最終確認，仍在特定行政廳、管轄消防署與保健所的窗口。

診所可以開在哪些用途地域？

建築基準法（昭和25年法律第201號）在別表第二中，逐一列出各用途地域可以興建的建築物。「診療所」即使在限制最嚴格的第一種低層住居專用地域也能興建（同法別表第二(い)項第八號）。第二種低層住居專用地域以(ろ)項第一號、田園住居地域以(ち)項第一號，分別援引了(い)項第一號至第九號。

「病院」（醫院）則不同。 在工業地域依(を)項第六號、在工業專用地域依(わ)項第一號被禁止興建；在兩種低層住居專用地域與田園住居地域，則根本沒有被列為可興建的建築物。

分界線是病床數。醫療法（昭和23年法律第205號）第1條之5第1項將「病院」定義為「設有可容納二十人以上患者住院設施者」，同條第2項將「診療所」定義為「未設住院設施者……或設有十九人以下患者住院設施者」。

用途地域	診療所（無病床・19床以下）	病院（20床以上）
第一種・第二種低層住居專用地域	可以	不可以
田園住居地域	可以	不可以
第一種・第二種中高層住居專用地域	可以	可以
第一種・第二種住居地域、準住居地域	可以	可以
近鄰商業地域、商業地域、準工業地域	可以	可以
工業地域、工業專用地域	可以	不可以

地區計畫、建築協定與地方自治體的條例可能再加上限制。最終確認請至特定行政廳窗口。 用途地域與容積率如何牽動土地價格，整理在〈日本的土地價格為何會因「容積率」而改變〉。

把辦公室或店面改成診所，需要用途變更的確認申請嗎？

這裡是有無病床差異最大的地方。

建築基準法第87條第1項規定，「變更建築物用途，使其成為第六條第一項第一號之特殊建築物者」，準用確認申請的規定。而該第6條第1項第1號指的是「供別表第一（い）欄所列用途使用之特殊建築物，且供該用途使用部分之樓地板面積合計超過二百平方公尺者」。

別表第一(い)欄(二)則寫著：「病院、診療所（限設有患者收容設施者）、旅館、旅社、寄宿舍、集合住宅、宿舍……」。

也就是說——不設病床的診療所，並不屬於別表第一(い)欄的特殊建築物。 把辦公室或店面改為無病床的診療所，原則上不需要用途變更的確認申請。

但請不要就此放心。不需要確認申請，與不必遵守建築基準法，是兩回事。同法第87條第2項規定，變更用途時準用第48條（用途地域的限制）等規定；採光、排煙、避難、內裝限制等實體規定，也會依變更後的用途而適用。「不需要確認申請」不等於「工程內容沒有人看」。

	無病床診療所	有病床診療所（1〜19床）
建築基準法別表第一(い)欄之特殊建築物	不屬於	屬於（(二)項）
用途變更的確認申請（第87條第1項）	原則不需要	該用途部分超過200㎡則需要
設置病床	—	都道府縣知事的許可（醫療法第7條第3項）

要設病床時，醫療法第7條第3項規定「欲於診療所設置病床時……除厚生勞動省令另有規定外，應取得該診療所所在地都道府縣知事之許可」。病床不是物件定下來之後才能加上去的東西。

消防設備在簽約前要看什麼？

消防法施行令（昭和36年政令第37號）別表第一，把診療所放在(6)項イ，並再分成四類。

區分	內容
(6)項イ(1)	具特定診療科名，且設有療養病床或一般病床的病院
(6)項イ(2)	具特定診療科名，且設有四人以上住院設施的診療所
(6)項イ(3)	(1)以外的病院、(2)以外設有住院設施的診療所、設有入所設施的助產所
(6)項イ(4)	未設患者住院設施的診療所、未設入所設施的助產所

自動火災報知設備方面，依同施行令第21條第1項第1號イ，(6)項イ(1)至(3)不論樓地板面積都必須設置。無病床診療所＝(6)項イ(4)，則依同項第3號イ，總樓地板面積300㎡以上時必須設置。

這裡有個陷阱。 第21條第1項第3號イ把「(六)項イ(4)及ニ、(十六)項イ」並列。(16)項イ是複合用途的防火對象物。承租大樓其中一個單位時，判斷的單位可能不是那一個單位，而是整棟建築物。即使是小型診所，只要整棟大樓在300㎡以上，就可能被納入。

撒水設備（sprinkler）依同施行令第12條第1項第1號イ，以(6)項イ(1)與(2)為對象（總務省令所定構造者除外）。無病床的(4)不在其中。

需要的設備大樓是否已經具備、是否需要追加工程、費用由誰負擔——這些是簽約前先向管轄消防署事前諮詢才能確定的事。簽約後才發現，收支計畫就會改變。同樣必須在簽約前先確認消防與自治體的例子，寫在〈可以經營民泊的物件條件〉。

開設者是個人還是醫療法人，租賃契約會有什麼不同？

會不同。而且是以「租金從什麼時候開始發生」的形式呈現。

醫療法第8條第1項規定，完成臨床研修等的醫師等開設診療所時，應於「開設後十日以內」向都道府縣知事（設有保健所的市、特別區則為市長、區長）申報。先開設，後申報。

相對地，醫療法第7條第1項規定，非上述醫師者——醫療法人屬於此類——欲開設診療所時，必須取得許可。先許可，後開設。

文京區的說明（2026年8月22日參照）中，這個差異是以具體的手續順序寫出來的。

	個人（完成臨床研修等的醫師）開設	醫療法人開設
手續	開設申報	開設許可申請 → 交付許可書 → 開設 → 開設申報
時點	開設後10日以內	許可申請在開設前
實地調查	說明中未記載	申請後進行實地調查
規費	說明中未記載	19,000日圓
事前諮詢	需要	需要

而且——兩種情況的附件都包含「租賃契約書影本」。 文京區列出的必要文件包括土地及建物的登記簿全部事項證明書（承租時另附租賃契約書影本）、基地平面圖、周邊示意圖、建物平面圖（比例尺100分之1以上）。

也就是說，物件的契約是手續的前提。當開設者是醫療法人時，從簽約到許可書交付的這段期間，租金會持續發生。免租期要在哪個時點提出、交屋日設在哪一天，都要把這段期間算進去再決定。

另外，文京區的頁面也提醒開設時一併確認「東京都外來醫療計畫相關手續」，並指出健保診療的洽詢單位為關東信越厚生局東京事務所。行政窗口與受理的實務會變動。著手時請直接確認該頁面。

簽約前的確認順序？

順序	要確認的事	確認單位
1	用途地域，以及地區計畫、條例的附加限制	特定行政廳（自治體建築主管）
2	設不設病床（要設病床則需醫療法第7條第3項的許可）	都道府縣
3	用途變更確認申請的必要性、有無檢查済證	特定行政廳・指定確認檢查機關
4	消防用設備的必要性與既有設備狀況	管轄消防署
5	開設者要用個人還是醫療法人	保健所（事前諮詢）
6	房東的同意（用途・招牌・給排水・電力容量・回復原狀範圍）	房東・管理公司
7	租賃契約的條款	宅地建物取引業者

在第1到第5項有結論之前就簽約，來回折返的費用由承租人負擔。反過來說，先把第1到第5項處理完，就有可以向房東說明的材料。用途地域與消防的議題，也正是房東想知道的事。

租賃契約書該讀哪裡，整理在〈租賃契約書該讀哪裡〉；相同結構的折返為何會發生在長照事業所，寫在〈長照事業所找不到物件的真正原因〉。事業用物件的整體請見投資用・事業用不動產，辦公室與許可認可的關係請見公司設立與辦公室選擇。

該找誰諮詢？

物件調查、仲介、買賣與租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。診療所開設申報、開設許可申請等向公家機關提交的文件製作，由四葉行政書士事務所承接。醫療法人設立認可申請的相關文件製作亦同。

這兩者是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。

登記請直接委託司法書士、稅務請直接委託稅理士、紛爭請直接委託律師。諮詢免費。

常見問題

Q. 在第一種低層住居專用地域的住宅區，可以開診所嗎？
A. 建築基準法別表第二(い)項第八號將「診療所」列為第一種低層住居專用地域內可興建的建築物。但地區計畫、建築協定、條例的限制，以及既有建物的構造、停車與招牌的處理，會因物件而異。可否的最終確認請至特定行政廳窗口。

Q. 要把辦公大樓的一個單位改成無病床診所，需要用途變更的確認申請嗎？
A. 無病床診療所不屬於建築基準法別表第一(い)欄的特殊建築物，因此原則上不需要同法第87條第1項的用途變更確認申請。但採光、排煙、避難、內裝限制等實體規定，仍會依變更後的用途適用。工程內容與物件狀況，請與設計者及特定行政廳確認。

Q. 小型診所也需要自動火災報知設備嗎？
A. 無病床診療所屬於消防法施行令別表第一(6)項イ(4)，依同令第21條第1項第3號イ，總樓地板面積300㎡以上時需要設置。由於該號同時列出複合用途的(16)項イ，在租戶大樓中可能以整棟建築物判斷。包含既有設備在內，請向管轄消防署事前諮詢。

Q. 以醫療法人開設時，應該在什麼時候簽物件的契約？
A. 醫療法人開設須先取得醫療法第7條第1項的許可，而許可申請的附件包含租賃契約書影本，因此契約在前。到許可書交付為止的期間會產生租金。免租期、交屋日、解約條件要如何安排，都可以在簽約前先整理。

Q. 我是房東。要出租給診所時，該先確認什麼？
A. 用途地域上的可否、消防用設備的現況與追加工程的負擔、給排水與電力容量、招牌位置、回復原狀的範圍，共五點。若涉及醫療儀器的重量或放射線相關設備，樓板構造與遮蔽的處理也會是議題。詢問承租人是否已完成保健所與消防署的事前諮詢，確認會進行得比較快。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第6條第1項第1號＝別表第一(い)欄之特殊建築物超過200㎡、第87條第1項＝用途變更、同條第2項＝準用第48條等、別表第一(い)欄(二)、別表第二(い)項第八號・(ろ)項第一號・(は)項第一號及第三號・(ち)項第一號・(を)項第六號・(わ)項第一號。現行條文為令和8年法律第23號修正・2026年5月27日施行。2026年8月22日參照）
• e-Gov法令檢索「醫療法」（昭和23年法律第205號。第1條之5第1項・第2項＝病院與診療所的定義、第7條第1項＝開設許可、同條第3項＝於診療所設置病床的許可、第8條第1項＝開設後10日以內的申報。現行條文為令和8年法律第31號修正・2026年6月5日施行。2026年8月22日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項イ(1)〜(4)、第12條第1項第1號イ＝撒水設備、第21條第1項第1號イ及第3號イ＝自動火災報知設備。現行條文為令和7年政令第85號修正・2025年10月1日施行。2026年8月22日參照）
• 文京區「個人開設診療所（牙科診療所）申報」（開設後10日以內・事前諮詢・必要文件。頁面更新日2026年4月8日。2026年8月22日參照）
• 文京區「法人開設診療所（牙科診療所）許可申請・開設申報」（開設許可申請在開設前・申請後實地調查・規費19,000日圓。2026年8月22日參照）

用途變更確認申請的必要性，會因變更前後的用途、樓地板面積、是否屬於政令指定的類似用途之間、是否伴隨增改建而不同。本文並未就個別物件作出判斷。消防用設備的設置義務，會因防火對象物的用途區分、總樓地板面積、樓層數與構造而不同，包含既有設備是否符合現行基準在內，必須向管轄消防署事前諮詢。各自治體的窗口、格式、規費與受理實務會變動，著手時請直接確認該自治體的頁面。健保診療相關手續由地方厚生局主管。

本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的可否或許可認可的取得作出判斷或保證。最終確認請至特定行政廳、管轄消防署與保健所的窗口。 物件調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，開設申報・開設許可申請等向公家機關提交的文件製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。