尋找住宅型付費老人之家的物件：用途地域・消防・面積的要件

結論（先說重點）：住宅型付費老人之家的物件，先發生作用的是①用途地域（付費老人之家作為「老人之家」屬兒童福祉設施等，除工業專用地域外的所有用途地域皆可建）②消防（依消防法施行令別表第一(6)項ロ或(6)項ハ，撒水設備是不論面積都要、或6,000㎡以上才要）③居室面積（老人福祉法上無一律基準，但標準指導指針以個室・每人13㎡以上為目安）三點。老人福祉法第29條第1項的申報由事業者本人向都道府縣知事為之，本公司僅止於提供物件資訊。

想新開一間住宅型付費老人之家時，最先猶豫的是「該租（買）什麼建物・獨棟」。讀サ高住（服務型高齡者住宅）或介護付付費老人之家的文章，會列出各戶25㎡・特定設施指定・人員配置等條件，但住宅型乘的制度不同，確認物件的順序也隨之改變。本文寫給檢討開設住宅型付費老人之家的事業者，及尋找事業用物件的不動產實務者：契約前可確認的事項，依條文與國家資料整理。物件的調查・媒介・租賃仲介由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔，申報的受理由都道府縣知事判斷。

住宅型付費老人之家，與サ高住・介護付的物件要件有何不同？

同是「高齡者住居」，乘的制度不同，對物件的要求也變。厚生勞動省的付費老人之家設置運營標準指導指針，將付費老人之家分為以下4類型。

類型	需要介護時介護的來源	乘制度的方式
介護付（一般型）	設施自身提供的特定設施入居者生活介護	需特定設施入居者生活介護的指定（介護保險法）
介護付（外部服務利用型）	委託的介護服務事業所	同上（以外部利用型指定）
住宅型	入居者自選的地域訪問介護等	僅老人福祉法第29條第1項的申報。不受特定設施指定
健康型	需要介護時須解約退去	僅申報

住宅型是「不受特定設施指定、介護用外部訪問介護等」的類型。 因此，サ高住那樣的各戶25㎡以上登錄基準（見可成為サ高住的物件條件）、介護付的人員配置・設備指定基準，並非原樣適用。介護保險的「設施系」事業所在物件看法上如何不同，另見「介護事業所的物件由用途地域決定」。事業用物件的思路整理於投資用・事業用不動產，開業據點的找法見事業用據點・辦公室。

哪些用途地域可開住宅型付費老人之家？

付費老人之家屬建築基準法別表第2的「老人之家」，作為兒童福祉設施等（同法施行令第19條・第115條之3第1號）之一處理。兒童福祉設施等，除工業專用地域外的所有用途地域皆可建。 不如診療所自由，但與保育所同待遇，第一種低層住居專用地域也有可建的餘地。

用途地域	付費老人之家（老人之家）的處理目安
第一種・第二種低層住居專用地域	可建（留意高度・斜線・規模限制。多為2層樓以內）
中高層・住居・準住居地域	易建
近鄰商業・商業・準工業・工業地域	易建
工業專用地域	不可建（未列老人之家）

不過，將既有共同住宅或獨棟改為住宅型付費老人之家時，與用途地域可否另外，建築基準法第87條第1項的變更用途確認申請要否會成問題（後述）。用途地域上的可否與變更用途的要否，契約前可在特定行政廳窗口確認。

消防設備（撒水・自動火災報知）從幾㎡開始義務化？

住宅型付費老人之家的物件，面積作用最大的是消防。消防法施行令別表第一中，付費老人之家依入居者狀態分為(6)項ロ與(6)項ハ，撒水設備基準完全不同。

區分	付費老人之家的適用	撒水設備	自動火災報知設備
(6)項ロ	主要入居避難困難的要介護者	不論面積皆須設置（原275㎡以上→平成26年政令第333號・平成27年4月1日施行為原則全部）	不論面積皆須設置
(6)項ハ	不屬(6)項ロ者（避難困難的要介護者非主體）	延面積6,000㎡以上才須設置	延面積300㎡以上才須設置

(6)項ロ因平成18年長崎縣大村市的失智症高齡者團體家屋火災，經一連串改正逐步強化，現在撒水設備不論面積皆須。但延面積275㎡未滿、且具火災發生時抑制延燒之構造（消防法施行規則第12條之2所定構造）者，無須撒水設備。 另延面積1,000㎡未滿的設施，可設置利用自來水的「特定設施水道連結型撒水設備」。

住宅型付費老人之家屬(6)項ロ或(6)項ハ，由消防機關依入居者實態（是否主要入居避難困難的要介護者）判斷。 住宅型多設想自立・輕度入居者而常屬(6)項ハ，但若依實態被判(6)項ロ，即使小規模也須撒水。決定物件前，附上設想的入居者樣貌向管轄消防機關確認較為確實。其他福祉設施(6)項ロ・ハ的思路，另整理於「放課後等デイ的物件」。

改建既有共同住宅・獨棟時，建築基準法上要確認哪裡？

住宅型付費老人之家，改建既有共同住宅・獨棟・宿舍開設者不少。此時建築基準法上要確認的是以下各點。

確認點	為何作用	依據
變更用途確認申請	供付費老人之家（特殊建築物）用途的部分超200㎡則須確認申請	建築基準法第87條第1項・第6條第1項第一號
用途地域可否	工業專用地域不可建	同法別表第2
採光・換氣・樓梯・防火	居室採光（法第28條）、直通樓梯・避難路徑、防火區劃	同法・同施行令
檢查濟證・既有不適格	增改建時現行基準所及範圍。有無檢查濟證	同法第7條等

由「共同住宅（宿舍）」到「付費老人之家（兒童福祉設施等）」用途改變，故超200㎡的部分須變更用途確認申請。 共同住宅與付費老人之家在採光・樓梯・避難等技術基準有相異部分，既有建物原樣可能無法滿足。買中古建物改建時的重建・接道思路，另見「繼承來的再建築不可物件」。變更用途要否與現況適合，契約前請向建築士・特定行政廳確認。

居室面積方面，老人福祉法上無一律數值基準，但標準指導指針示以「一般居室、介護居室及一時介護室為個室，每位入居者床面積13㎡以上」為目安（介護居室全為個室且每室18㎡以上時，走廊寬度要件改變）。這與サ高住各戶25㎡是不同的量尺。標準指導指針為技術性助言，實際運用因都道府縣・指定都市而有幅度。

押物件前，與老人福祉法申報的順序如何組？

住宅型付費老人之家，僅靠物件無法開設。老人福祉法第29條第1項課予設置付費老人之家者，事前（設置前）向都道府縣知事（指定都市・中核市為市長）申報的義務。標準指導指針要求此申報於「建築確認後速即、設置付費老人之家前」為之，並於申報後始行入居募集。因跨事業體，分擔承擔者思考。

要做的事	承擔者
物件調查・媒介・租賃仲介	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
老人福祉法第29條申報文書製作	行政書士（四葉行政書士事務所）※申報由事業者本人向都道府縣為之
消防用設備（撒水・自火報）的設計・設置	消防設備士・設備業者（向消防機關事前諮詢）
變更用途確認申請・採光避難的適合	建築士
購買物件時的所有權移轉登記	司法書士
租賃・開業的稅務	稅理士

順序的要點是「押物件前先確認消防區分與變更用途要否」。 為避免契約後才知(6)項ロ判定須撒水、變更用途後採光不足的手回。申報的受理本身由都道府縣知事判斷，本公司僅止於提供物件資訊。

該找誰諮詢？

物件的調查、媒介、買賣・租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。老人福祉法第29條申報等向官公署提出的文書製作，由四葉行政書士事務所承接。消防用設備的設計・設置由消防設備士・設備業者、變更用途確認申請由建築士、購買時的所有權移轉登記由司法書士、稅務由稅理士，各處理各自領域。

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。申報的受理由都道府縣知事判斷。諮詢免費。

常見問題

Q. 住宅型付費老人之家，也有サ高住那樣各戶25㎡的面積基準嗎？
A. 老人福祉法上無一律床面積基準。惟付費老人之家設置運營標準指導指針示以「個室・每位入居者13㎡以上」，各都道府縣・指定都市的指導指針運用有幅度。サ高住的各戶25㎡（共用部分充分則18㎡）是高齡者住まい法的登錄基準，與住宅型是不同制度。着手時請確認開設預定地的指導指針。

Q. 小規模的話，沒有撒水設備也能開嗎？
A. 視區分而定。(6)項ハ（避難困難的要介護者非主體）為6,000㎡以上義務，但(6)項ロ（主要入居避難困難的要介護者）不論面積皆須。惟(6)項ロ中，延面積275㎡未滿且具抑制延燒構造（消防法施行規則第12條之2）者可免除。區分的判定由消防機關依入居者實態為之，請附上設想的入居者樣貌事前確認。

Q. 能租中古的共同住宅改為住宅型付費老人之家嗎？
A. 有可能。惟由共同住宅（宿舍）到付費老人之家（兒童福祉設施等）用途改變，故供用部分超200㎡則須變更用途確認申請（建築基準法第87條第1項），並須滿足採光・避難・防火等技術基準。工業專用地域不可建。契約前請向建築士・特定行政廳確認現況適合與變更用途要否。

Q. 物件與申報，該先推進哪一個？
A. 押物件前先確認消防區分（(6)項ロ・ハ）與變更用途要否較安全。老人福祉法第29條第1項的申報是「設置前」向都道府縣知事提出，標準指導指針要求建築確認後速即申報、申報後始行入居募集。申報文書製作由行政書士承接，申報本身由事業者本人向都道府縣為之。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「老人福祉法」（昭和38年法律第133號。第29條第1項＝設置付費老人之家者須事前向都道府縣知事申報。第29條第2項＝變更申報、第3項＝廢止・休止申報。2026年9月4日參照）
• 厚生勞動省「付費老人之家設置運營標準指導指針」（老發第0718003號）（4類型〈介護付・住宅型・健康型〉、居室為個室・每位入居者13㎡以上、建築確認後速即於設置前為老人福祉法第29條第1項申報。技術性助言。2026年9月4日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項ロ・ハ＝社會福祉設施等區分、第12條＝撒水設備設置基準、第21條＝自動火災報知設備設置基準。2026年9月4日參照）
• 消防廳參考資料「消防法施行令別表第一(6)項的撒水設備基準（概要）」（(6)項ロ＝付費老人之家（限主要入居避難困難的要介護者者）原則全部、(6)項ハ＝除此以外的付費老人之家為6,000㎡以上。2026年9月4日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條・別表第2＝用途地域限制〈老人之家作為兒童福祉設施等除工業專用地域外可建〉、第87條第1項＝變更用途確認申請、第6條第1項第一號＝特殊建築物確認。2026年9月4日參照）

※撒水・自動火災報知設備的區分判定（(6)項ロ或ハ）、居室面積目安、變更用途適合，因開設預定地的消防機關・特定行政廳・都道府縣而有幅度。本文未就個別物件作判斷。着手時請向管轄的消防機關・特定行政廳・都道府縣窗口確認。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別物件的可否或付費老人之家申報的受理。申報的受理由都道府縣知事判斷。
※物件的調查・媒介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），申報等官公署提出文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。消防用設備找消防設備士、變更用途找建築士、所有權移轉登記找司法書士、稅務找稅理士直接委託。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與許可（行政手續）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。