繼承來的土地，界線未確定就能賣嗎？需要確定測量的場面

結論（先說重點）：繼承來的土地，界線未確定也能賣，但買方・金融機關常要求「確定測量圖」，沒有時價格易降、交屋易延。界線起爭執時，進入筆界特定制度（不動產登記法第123條以下・2006年施行）與分筆登記，這些由土地家屋調查士承擔。把繼承登記（司法書士）・讓渡所得稅（稅理士）與測量的順序先組好，可減少手回。賣的段取與媒介由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔，測量・界線確定由土地家屋調查士，法律判斷由有資格者處理。

想賣繼承來的土地或老家，卻發現「找不到與鄰地的界標」「只有舊的測量圖」的繼承人不少。界線未確定能否賣？確定測量何時・找誰做？本文寫給檢討賣繼承土地的繼承人：先確認什麼、找誰諮詢，依不動產登記法・民法・土地家屋調查士法的條文與國家資料整理。賣的段取・估價・媒介由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔，測量・界線確定由土地家屋調查士，法律判斷由有資格者為之。

界線未確定也能賣繼承來的土地嗎？

賣本身可以。界線確定並非買賣契約的絕對條件，當事人合意即可「現況有姿（依現況）」買賣。惟實務上，常因下列理由被要求確定測量圖，沒有時易吃虧。

誰	為何要求確定測量圖
買方	為買後不與鄰地就界線・面積起爭執。想確定圍牆・越界有無
金融機關	為買方房貸的擔保評價，想確定面積與範圍
賣方（您）	登記簿地積與實測不符時，影響代金・交屋

「能賣」與「能賣得好」是兩回事。 界線未確定也能賣，但買方較難尋，或以確定測量為條件而價格・交屋時期變動。繼承不動產的賣法全般見繼承與不動產，賣共有土地時同意要否見「賣繼承來的共有不動產」。

確定測量圖・現況測量圖・地積測量圖有何不同？

「測量圖」有種類，對買賣的作用程度不同。混同會導致以為「有測量圖」卻不能用。

種類	是何圖面	鄰地立會・承諾	買賣上的定位
確定測量圖（界線確定圖）	經鄰接地・道路等所有者立會與確認，確定全部界線的圖面	有（民有地・官地皆是）	交易最受信賴。「確定測量濟」的根據
現況測量圖	僅測混凝土牆・既有樁等現況的圖面	無	僅為目安，無界線確定力
地積測量圖	示一筆土地的地積・形狀・求積方法等，備置於法務局的圖面（不動產登記規則第77條）	依製作時期（舊者可能界線未確定）	分筆・地積更正登記時製作。製作年代精度差大

只有現況測量圖卻認為「有測量圖」很危險。 現況測量圖僅測牆與既有樁，未經鄰地所有者確認，無界線確定力。地積測量圖中，昭和的舊者可能無界標・座標的記載，精度不及現在的確定測量圖。買賣中能說「有確定測量圖」的，是經鄰接地・道路所有者全員立會・確認的確定測量圖。

確定測量找誰做？費用與期間約多少？

確定測量（伴隨界線確定的測量），及依其結果的分筆・地積更正登記，是土地家屋調查士的業務（土地家屋調查士法第3條＝不動產表示登記的申請手續代理、筆界特定手續代理等）。身為宅地建物取引業者的本公司無法測量・登記，故需確定測量的場面，會轉介土地家屋調查士。

項目	目安（一般傾向）
委託對象	土地家屋調查士
期間	依鄰地・道路管理者的立會日程，常需數月
費用	依土地大小・鄰地數・有無官民界線（道路等）而變
官民界線	臨接道路・水路等公有地時，加上與自治體道路管理者等的官民界線確定，期間易延

費用與期間，比起土地大小，更依「鄰地・道路管理者有幾位」而大變。 繼承案件中，鄰地所有者也已過世、繼承人分為多數，立會可能費時。決定賣屋時程前，先向土地家屋調查士確認有無確定測量圖，若無則確定測量所需期間的預估，段取較不會崩。另界標的設置費用由相鄰者等分，測量費用依土地廣狹分擔，為民法原則（民法第223條・第224條）。

與鄰地所有者就界線談不攏時怎麼辦（筆界特定・分筆）？

與鄰地所有者就界線意見不合時，不必逕行訴訟，可先用筆界特定制度。筆界特定是由土地的所有權登記名義人等申請，筆界特定登記官踏襲筆界調查委員（外部專家）的意見，特定筆界（登記的一筆土地於登記時構成其境的點與線）在現地的位置的制度（不動產登記法第123條以下＝第6章。2006年1月20日施行）。

階段	內容	承擔者
立會・確認	以鄰地・道路管理者立會確認界線	土地家屋調查士
談不攏	筆界特定的申請（登記官特定筆界位置）	土地家屋調查士（手續代理）
分筆・地積更正	確定後，視需要辦分筆・地積更正登記	土地家屋調查士
爭執及於權利歸屬	所有權範圍之爭（界線確定訴訟等）	律師

筆界特定是特定「筆界（公法上的界線）」位置的行政手續，並非決定所有權歸屬本身。 與鄰地的糾紛發展為所有權範圍之爭時，為律師的領域。本公司陪伴界線確定、可賣狀態後的土地的媒介・賣出。接道不足土地的賣法，另見「繼承來的再建築不可物件」。

繼承登記・讓渡稅的段取與測量的順序如何組？

賣繼承土地，牽涉多道工序：把登記名義移至繼承人（繼承登記）、確定界線（確定測量）、賣出並精算讓渡所得稅。分工如下。

要做的事	承擔者
賣的段取・估價・找買方・媒介・買賣契約	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
確定測量・筆界特定・分筆・地積更正登記	土地家屋調查士
繼承登記（被繼承人→繼承人）・所有權移轉登記	司法書士
遺產分割協議書製作	行政書士（四葉行政書士事務所）
讓渡所得稅・取得費加算計算	稅理士
與鄰地的權利之爭	律師

繼承登記須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2・令和6年〈2024年〉4月1日施行），賣的前提也避不開。賣繼承土地的讓渡所得，若於一定期間內讓渡，可將繼承稅額的一部加入取得費（租稅特別措置法第39條＝繼承財產的取得費加算。繼承稅申報期限翌日以後3年經過之日前的讓渡為對象），具體稅額計算・申報由稅理士承擔。順序的要點是「配合賣屋時程，及早跑繼承登記與確定測量」。 確定測量可能需數月，着手晚則交屋往後延。

該找誰諮詢？

繼承土地賣的段取・估價・找買方・媒介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等向官公署・私人間提出的文書製作，由四葉行政書士事務所承接。確定測量・筆界特定・分筆登記由土地家屋調查士、繼承登記・所有權移轉登記由司法書士、讓渡所得稅・取得費加算計算由稅理士、與鄰地的權利之爭由律師處理。

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。測量・界線確定找土地家屋調查士、登記找司法書士、稅務找稅理士、紛爭找律師，皆請分別直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 一根界標都沒有。還能賣嗎？
A. 賣本身可以，但買方・銀行常要求確定測量圖，沒有時價格・交屋時期易受影響。確定測量以鄰地・道路管理者立會確定全部界線，由土地家屋調查士承擔。決定賣屋時程前，先確認確定測量所需期間的預估，段取較不會崩。

Q. 法務局有「地積測量圖」。這算確定測量濟嗎？
A. 不一定。地積測量圖示一筆土地的地積・形狀，備置於法務局（不動產登記規則第77條），但舊者可能無界標・座標記載、未經鄰地確認。買賣中能說「有確定測量圖」的，是經鄰接地・道路所有者全員立會・確認者。請向土地家屋調查士確認製作年代與記載內容。

Q. 鄰居不肯出席界線立會。該怎麼辦？
A. 立會談不攏、或不肯出席時，可用筆界特定制度（不動產登記法第123條以下）。是筆界特定登記官踏襲筆界調查委員意見特定筆界位置的行政手續，手續代理由土地家屋調查士承擔。若發展為所有權範圍本身之爭，則為律師的領域。

Q. 繼承登記與確定測量，先做哪個？
A. 繼承登記（司法書士）先辦以確定買賣名義（自知悉取得之日起3年內申請・不動產登記法第76條之2）。確定測量（土地家屋調查士）可能需數月，故賣屋時程一旦浮現，及早並行跑較安全。順序與段取，估價時由本公司整理全貌說明。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第6章＝筆界特定〈第123條以下〉。第123條＝定義（筆界・筆界特定）、第131條以下＝筆界特定手續。筆界特定制度於平成18年〈2006年〉1月20日施行。第76條之2＝因繼承的所有權移轉登記申請義務化〈令和6年4月1日施行・自知悉取得之日起3年內〉。2026年9月4日參照）
• 法務省「筆界特定制度」（筆界特定登記官依土地所有權登記名義人等的申請，踏襲筆界調查委員意見，特定筆界在現地的位置的制度。2026年9月4日參照）
• e-Gov法令檢索「土地家屋調查士法」（昭和25年法律第228號。第3條＝業務（不動產表示登記的申請手續代理、筆界特定手續代理等）。2026年9月4日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第223條＝界標的設置、第224條＝界標的設置・保存費用由相鄰者等分、測量費用依土地廣狹分擔。2026年9月4日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記規則」（平成17年法務省令第18號。第77條＝地積測量圖的內容（地番區域・方位・縮尺・地積及求積方法・筆界點間距離・界標的表示等）。2026年9月4日參照）
• e-Gov法令檢索「租稅特別措置法」（昭和32年法律第26號。第39條＝繼承財產的讓渡所得課稅特例（取得費加算）。繼承稅申報期限翌日以後3年經過之日前的讓渡為對象。2026年9月4日參照）

※確定測量的費用・期間、地積測量圖的精度、筆界特定・分筆的要否，隨土地狀況・鄰地數・有無官民界線而變。本文未就個別土地作判斷。測量・界線確定的可否與預估請諮詢土地家屋調查士。
※讓渡所得稅・取得費加算的具體計算與申報找稅理士、繼承登記・所有權移轉登記找司法書士、與鄰地的權利之爭找律師諮詢。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別賣出的可否、測量結果或稅額。
※不動產的調查・媒介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），遺產分割協議書等文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。測量・界線確定找土地家屋調查士、登記找司法書士、稅務找稅理士、紛爭找律師直接委託。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・測量・稅務的分派）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。