繼承的不動產上有查封登記，賣得掉嗎？要怎麼塗銷？

先講重點： 繼承的不動產即使有查封登記，簽訂買賣契約並辦理所有權移轉登記本身是可以的。但查封具有限制處分的效力，買方無法對抗查封程序、可能在拍賣中喪失所有權，因此實務上會在結算時以買賣價金清償欠稅或債務，請對方解除・撤回查封後再塗銷。欠稅的分期・換價猶豫、與債權人的清償交涉、爭執假扣押交由律師（或本人與稅務當局折衝），繼承登記或查封塗銷登記交由司法書士，遺產稅・讓渡所得試算交由稅理士，買賣仲介與重要事項說明交由本公司（宅地建物取引士）。

本文寫給因被繼承人欠稅或負債而被設定查封・假扣押登記、想出售該繼承不動產的繼承人，從民法・國稅徵收法・民事執行法・民事保全法的條文，整理能否出售、塗銷的順序與結算的組法。本公司負責的是物件查定・出售安排・買賣仲介與重要事項說明。欠稅的分期・換價猶豫、與債權人的清償交涉、爭執假扣押交由律師（或本人與稅務當局折衝），繼承登記或查封塗銷登記交由司法書士，遺產稅・讓渡所得試算交由稅理士，這些都與四葉不動產株式會社各為獨立事業體，依業務分別簽約、採分離受任進行。若殘有舊抵押權請見塗銷舊抵押權後出售繼承不動產，若有未登記建物請見未登記建物的繼承與出售。

查封登記還留著，繼承不動產賣得掉嗎？

契約與登記的手續本身可行，但通常會避免就這樣交屋。因繼承人自繼承開始時起，承繼被繼承人財產上一切權利義務（民法第896條），設定在被繼承人上的查封登記，以及欠稅或債務，都會原樣承繼。即使有查封登記，所有權仍屬繼承人，法律並未禁止簽訂買賣契約與辦理所有權移轉登記本身。

問題在查封的處分限制效力。查封後以買賣取得所有權的買方，無法對抗查封債權人與查封程序，其後若進行拍賣，買方將喪失所有權。因此買方與金融機構通常無法買下仍留有查封的物件。實務上的順序是：先建立可塗銷查封的把握；在結算時以價金清償、請對方解除・撤回查封；取得塗銷登記後再交屋。這與出售仍有抵押權的物件是同樣的思路。

論點	處理
所有權歸屬	承繼給繼承人（民法896條）。即使有查封登記所有權仍存在
契約・移轉登記	手續本身可行
查封的處分限制效力	買方無法對抗程序，可能在拍賣中喪失所有權
實務順序	以價金清償→解除・撤回查封→塗銷→交屋

是否賣得掉的研判，依查封債權額、出售預估額、繼承人意向而變。與債權人的交涉或爭執交由律師、登記交由司法書士、出售安排交由本公司。

滯納處分的查封、民事執行的查封・假扣押，有何不同？

依據的法律不同，解除方式也不同。大致分為因稅捐滯納處分的查封、基於確定判決等執行名義的民事執行查封（強制拍賣），以及在本案前保全將來執行的假扣押。登記事項證明書上會記載「差押（查封）」「仮差押（假扣押）」，並依由誰（稅務署・市區町村，或法院）查封而分別處理。

滯納處分的查封，在催繳所涉國稅自催告書發出之日起經過10日之日前仍未完納等情形下進行（國稅徵收法第47條）；不動產以查封文書的送達進行查封，由稅務署長囑託查封登記（同法第68條）。民事執行的查封，由法院在強制拍賣的開始決定中宣示查封標的不動產（民事執行法第45條），並囑託查封登記（同法第48條）。假扣押，於就金錢債權有不能強制執行之虞等情形時發出（民事保全法第20條），對不動產的假扣押執行以辦理假扣押登記的方法或強制管理的方法進行（同法第47條第1項）。

種類	依據	解除的脈絡
滯納處分的查封	國稅徵收法47條・68條（地方稅為地方稅法）	完納・猶豫→稅務當局解除
民事執行的查封	民事執行法45條・48條	向債權人清償→撤回・取消程序
假扣押	民事保全法20條・47條	清償・保全撤銷・提存解放金等

是哪種查封會改變交涉對象與步驟。稅捐分期・換價猶豫是本人與稅務當局的折衝，與債權人的清償交涉與爭執假扣押交由律師，本公司則從出售研判面支援。

結算時以買賣價金清償並塗銷的步驟怎麼組？

與抵押權的塗銷相同，以同時履行來組。買賣契約上，將在交屋・所有權移轉登記之時前塗銷查封定為賣方義務，並把塗銷置於停止條件或同時履行的關係，使買方不致在查封仍在的狀態下被要求付款。結算日，以買方支付的買賣價金充作欠稅・債務的清償，自稅務當局・債權人取得解除・撤回查封的文件，由司法書士將塗銷登記與所有權移轉登記以連件申請。

滯納處分上，因完納等由稅務署長解除查封（國稅徵收法第79條），並囑託塗銷查封登記。民事執行上，因向債權人清償使聲請撤回、拍賣程序被取消，查封登記的塗銷即被囑託。假扣押則以被保全債權的清償、保全撤銷・提存解放金等塗銷登記。出售額是否足以清償查封債權額、有多筆查封・抵押權時的分配順序或不足，需就個案釐清；交涉交由律師，登記的實行交由司法書士。若買賣價金預估無法完全清償債務，塗銷的把握便無法成立，交易亦可能不成立。

步驟	由誰	內容
契約上的建構	宅地建物取引士（本公司）	將塗銷定為賣方義務・同時履行
以價金清償・交涉	律師・本人・稅務當局	清償欠稅・債務、取得撤回
解除・撤回→登記	司法書士・稅務當局・法院	查封塗銷與所有權移轉的連件申請

結算設計由本公司以仲介身分安排，但清償額的交涉・分配可否屬律師・稅務當局，登記由司法書士實行。

需要先辦繼承登記嗎？要找誰？

以出售為前提，原則上先辦妥繼承登記。查封常是在被繼承人名義下就被設定，而因買賣的所有權移轉登記，須以因繼承的名義移轉（繼承登記）為前提。繼承登記自2024年4月1日起義務化，因繼承取得不動產的繼承人，須自知悉為自己發生繼承開始且知悉取得所有權之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。有查封並不妨礙繼承登記的申請本身。

能代理繼承登記或查封塗銷登記申請的是司法書士。遺產分割協議書的作成交由行政書士，遺產稅申報與出售讓渡所得的試算交由稅理士，欠稅的分期・換價猶豫與債權人的清償交涉或爭執假扣押交由律師，分工各異。殘有查封的繼承不動產，將繼承登記・塗銷的順序與結算日對齊的安排是關鍵，因此與司法書士及本公司及早合作可避免返工。何者委託到何種程度依個案而異，請向各有資格者確認。

手續	由誰	依據・備註
繼承登記	司法書士	不動產登記法76條之2（2024年4月1日義務化・3年內）
查封塗銷登記	司法書士・稅務當局・法院	受解除・撤回後塗銷
遺產分割協議書	行政書士	協議內容的書面化
遺產稅・讓渡所得	稅理士	申報・稅額試算

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登記交由司法書士、稅務交由稅理士、交涉交由律師，本公司負責出售安排。

買賣仲介（宅地建物取引士）與交涉・登記・稅務，界線在哪？

界線很清楚。物件查定・出售安排・買賣仲介與重要事項說明由本公司（宅地建物取引士）、欠稅的分期・換價猶豫與債權人的清償交涉及爭執假扣押交由律師（或本人與稅務當局折衝）、繼承登記或查封塗銷登記交由司法書士、遺產稅・讓渡所得試算交由稅理士。重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）上，將查封・假扣押登記作為已登記的權利向買方說明，並把塗銷的研判與結算時的處理落實到買賣契約條件中。

這些是各自獨立的事業體，依業務分別簽約。採直接簽約・直接請款・直接入帳，不收受介紹費・送客手續費。本公司負責的僅到查定、仲介與重要事項說明，不介入清償額的交涉、能否爭執查封的判斷、分配可否。繼承不動產出售的諮詢請見繼承不動產諮詢。各專家——四葉不動產株式會社、四葉行政書士事務所、四葉社會保險勞務士事務所，以及其他專家（律師・司法書士・稅理士）——各為獨立事業體，依業務分別簽約。

業務	由誰
查定・仲介・重要事項說明	宅地建物取引士（本公司）
清償交涉・分期・換價猶豫・爭執假扣押	律師・本人・稅務當局
繼承登記・查封塗銷登記	司法書士
遺產稅・讓渡所得	稅理士

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常見問題

Q. 有查封登記的繼承不動產完全賣不掉嗎？
A. 並非賣不掉。契約與移轉登記的手續本身可行，實務上會在結算時以買賣價金清償欠稅或債務，請對方解除・撤回查封後塗銷再交屋。但查封有處分限制效力，若留著查封交屋，買方有在拍賣中喪失所有權之虞，因此通常以塗銷為前提組織交易。清償交涉交由律師・稅務當局，登記交由司法書士。

Q. 因稅捐滯納的查封，與法院的查封・假扣押，塗銷方式不同嗎？
A. 不同。滯納處分的查封因完納等由稅務署長解除（國稅徵收法79條），並囑託塗銷查封登記。民事執行的查封因向債權人清償使聲請撤回、程序取消而塗銷。假扣押以被保全債權的清償、保全撤銷・提存解放金等塗銷。是哪種會改變交涉對象與步驟，請向律師・稅務當局確認。

Q. 買賣價金無法完全清償欠稅或債務時會如何？
A. 塗銷查封的把握可能無法成立，交易亦可能不成立。有多筆查封・抵押權時，便成為分配順序與不足的問題，清償額的交涉與分配可否屬律師・稅務當局・法院的範疇。本公司從出售預估額面提供資訊，但不介入能否完全清償債務的判斷。建議先向律師・稅務當局確認現況。

Q. 繼承登記與查封的塗銷，哪個先？
A. 以出售為前提，原則上先辦因繼承的名義移轉（繼承登記）。查封常在被繼承人名義下就被設定，而繼承登記即使有查封也能申請。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法76條之2）。繼承登記・查封塗銷・所有權移轉的順序與結算日的對齊，由司法書士與本公司調整。

本文出處（第一手資訊）

• 民法（明治29年法律第89號）第896條（繼承人自繼承開始時起，承繼被繼承人財產上一切權利義務〈繼承的一般效力〉。2026年10月16日參照）
• 國稅徵收法（昭和34年法律第147號）（第47條＝查封的要件〈催繳所涉國稅自催告書發出之日起經過10日之日前仍未完納等〉、第68條＝不動產查封的手續及效力發生時期〈查封文書的送達・查封登記的囑託〉、第79條＝查封解除的要件。2026年10月16日參照）
• 民事執行法（昭和54年法律第4號）（第45條＝強制拍賣的開始決定、第48條＝依開始決定之查封登記的囑託等。2026年10月16日參照）
• 民事保全法（平成元年法律第91號）（第20條＝假扣押命令的必要性、第47條第1項＝對不動產的假扣押執行以辦理假扣押登記的方法或強制管理的方法進行。2026年10月16日參照）
• 不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2（因繼承等之所有權移轉登記的申請義務。自知悉取得之日起3年內。2024年4月1日施行。2026年10月16日參照）
• 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條（重要事項說明。已登記的權利等。2026年10月16日參照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月16日。民法的承繼、國稅徵收法的查封・解除、民事執行法的強制拍賣、民事保全法的假扣押、不動產登記法的繼承登記義務化之條號，均以e-Gov法令檢索確認。地方稅的滯納處分以地方稅法為依據而手續細節有異、清償額的交涉與分配可否、能否爭執假扣押、個別案件的塗銷研判，依當事人・債權人・稅務當局・法院的判斷而變，本文不下定論並列為【未驗證】，交涉・爭執由律師、登記由司法書士以原始資料確認。e-Gov所載條文為參照日時點，可能有修正。公開以有資格者確認前保留。

本文為一般性資訊提供，並非個別的法律判斷・查封解除可否・分配研判。需主管行政廳與各有資格者確認。四葉不動產株式會社、四葉行政書士事務所、四葉社會保險勞務士事務所與其他專家（律師・司法書士・稅理士）各為獨立事業體，依業務分別簽約。採直接簽約・直接請款・直接入帳，不收受介紹費・送客手續費。欠稅的分期・換價猶豫與債權人的清償交涉或爭執假扣押由律師、繼承登記或查封塗銷登記由司法書士、遺產稅・讓渡所得試算由稅理士、買賣仲介與重要事項說明由本公司負責。物件初次諮詢免費，各專家的受任範圍・費用請向各簽約對象確認。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。位於東京都文京區小日向・距茗荷谷車站步行約5分鐘。對有查封登記的繼承不動產，負責查定與仲介、明示查封・假扣押的重要事項說明、將塗銷置於同時履行的結算安排；清償交涉・爭執假扣押交由律師，繼承登記或查封塗銷登記交由司法書士，遺產稅・讓渡所得交由稅理士。詳細經歷請見作者頁面。