相続した借地権付き建物を売るには、地主の承諾がどこまで要るのか

結論（先に要点）：相続した借地権付き建物を第三者に売るには、原則として地主（借地権設定者）の承諾が要ります（民法第612条第1項）。承諾の見返りに支払う「譲渡承諾料」に法律上の一律基準はありません。地主が承諾しないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟（借地借家法第19条第1項）という道があります。売る前に、建物の相続登記を先に済ませておくのが順序です。

親から借地上の家を相続したものの、住む予定はなく売りたい。けれど土地（底地）は地主のもので、「勝手に売っていいのか」「承諾料はいくらか」がわからず動けない——本記事はこの立場の方に向けたものです。土地を持つ地主側の話ではなく、建物と借地権を相続した借地人側が、建物ごと売る場合に絞って、承諾の要否・譲渡承諾料・借地非訟・売却のしやすさの違いを条文から整理します。

相続した借地権付き建物は、地主の承諾なしに売れるのか

相続で引き継ぐこと自体に承諾は要りませんが、第三者に売るときは承諾が要ります。

民法（明治29年法律第89号）第896条により、相続人は被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します。借地権（土地の賃借権）もこれに含まれるため、相続そのものに地主の承諾は不要です。ここまでは、家を建て替えず住み続ける限り問題になりません。

ところが売却は別です。借地上の建物を第三者に売れば、その建物を使うために土地の賃借権も一緒に移ります。民法第612条第1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、同条第2項は違反があれば賃貸人が契約を解除できるとします。建物の売買は借地権の譲渡を伴うため、ここで地主の承諾が必要になるのです。

場面	地主の承諾	根拠
相続で引き継ぐ	不要	民法第896条（包括承継）
第三者に売る（建物＋借地権）	必要	民法第612条第1項
承諾を得られないまま売却して使わせた	契約解除の対象になりうる	民法第612条第2項

売るか残すかを迷っている段階の考え方は「相続した実家は、売るべきか残すべきか」に、相続不動産全体の進め方は相続した不動産のご相談にまとめています。

譲渡承諾料の相場はどのくらいで、誰が負担するのか

一律の相場を一次資料で示すことはできません。 譲渡承諾料（名義書換料とも呼ばれます）は、法律が金額を定めているものではなく、地主と借地人の合意、または後述する借地非訟で裁判所が定める「財産上の給付」として決まります。

実務では借地権価格の一定割合を目安とする言われ方をしますが、その割合を裏付ける公的な一律基準は確認できないため、本記事では金額・割合を断定しません。 借地権価格そのものが、地代の水準・残存期間・更新や増改築の条件・建物の状態・地域によって変わり、同じ地域でも一様ではないためです。

負担者は原則として売主（借地人）ですが、売買代金の設定や買主との条件調整のなかで実質的な負担のかたちは変わりえます。当社は査定額や承諾料を先に置くのではなく、借地契約書と地代の記録を読んでから条件を組み立てます。手取りの比べ方は「買取と仲介、手取りはいくら違うのか」をご覧ください。譲渡所得にかかる税や取得費の扱いは、国税庁の資料をふまえ税理士にご確認ください。

地主が承諾してくれないとき、借地非訟という道はあるのか

あります。裁判所に、承諾に代わる許可を申し立てる手続です。

借地借家法（平成3年法律第90号）第19条第1項は、借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないのに承諾しないとき、「裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」と定めます。同項は、当事者間の利益の衡平のため必要があるときは、許可を財産上の給付に係らしめることができるとも定めており、実務でいう承諾料はこの財産上の給付として裁判所が定めることがあります。

段階	内容	担い手
地主と交渉	承諾と承諾料の合意を目指す	借地人（弁護士に依頼可）
借地非訟の申立て	承諾に代わる許可を裁判所に求める	弁護士
買主側の保護	承諾が得られないとき建物を時価で買い取らせる請求	借地借家法第14条

借地非訟（借地借家法第19条の申立て）は裁判所の手続であり、許可の可否も財産上の給付の額も裁判所が事案ごとに判断します。当社はこの可否も金額も判断しません。 地主との交渉が紛争になったときや借地非訟の申立ては、弁護士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

旧法借地権と定期借地権で、売却のしやすさはどう変わるのか

更新があるか、期間で終わるかが、売りやすさを大きく分けます。

借地借家法は旧借地法（大正10年法律第49号）などを廃止して作られ、附則第4条により原則として施行前の事項にも適用されますが、附則には「特別の定め」があります。附則第6条は、施行前に設定された借地権の更新について、なお従前の例（旧借地法）によるとしています。更新が期待できる借地ほど、買主から見た価値は保たれやすい傾向があります。

一方、更新のない類型もあります。借地借家法第22条の定期借地権（存続期間50年以上・書面等による特約）と、第23条の事業用定期借地権等（専ら事業用の建物所有が目的・存続期間30年以上50年未満など）は、期間が満了すれば終わり、更新されません。 この類型を相続した場合、残存期間が短いほど買主が付きにくく、価格に響きます。

借地の類型	更新	売却のしやすさに効く点
旧法借地権（施行前設定）	従前の例による（附則第6条）	更新が期待できる分、価値が保たれやすい
普通借地権（新法）	あり（借地借家法第5条）	建物があれば更新請求が可能
定期借地権（第22条）	なし	残存期間が短いほど価格に響く
事業用定期借地権等（第23条）	なし	用途が事業用に限られ買主も限られる

どの類型かは借地権が設定された日と契約書の記載で決まります。契約書に「定期借地権」「更新がない」と書かれていないかを、売却の検討より先に確認してください。なお、借地借家法の施行日（一般に1992年〈平成4年〉8月1日と説明されます）は、施行期日を定めた政令をe-Gov法令検索で確認できなかったため、本記事では【未検証】として日付を断定していません。

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売る前に、相続の名義と登記は何を整えておくのか（振り先の整理）

まず建物の相続登記です。 借地権は登記されていないことが多いのですが、借地借家法第10条第1項により、借地権者が土地の上に登記された建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できます。対抗力の土台は土地の賃借権ではなく建物の登記なので、建物の名義が亡くなった方のままだと土台が揺らぎます。

相続登記は義務でもあります。不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2第1項は、相続により所有権を取得した者に、自己のために相続の開始があったことを知りかつ所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請を求めています（令和6年4月1日施行）。義務化と売却の順序は「相続登記をしないまま実家は売れますか」に、権利証が見つからない場合の進め方は「権利証が見つからない。それでも売れるのか？」に書きました。

役割	担い手
建物の売買の仲介、借地契約書・条件の調査	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）
遺産分割協議書・戸籍の収集など書類の作成	四葉行政書士事務所
建物の相続登記・借地権の登記	司法書士
地主が承諾しないときの借地非訟・紛争	弁護士
譲渡所得税・取得費	税理士

四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体です。それぞれ直接ご契約いただきます。 当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。司法書士・弁護士・税理士へも、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。相談は無料です。

よくある質問

Q. 相続したことを地主に伝えたら、承諾料を請求されました。払う義務はありますか？
A. 相続は民法第896条による包括承継で、民法第612条第1項の「譲渡」ではありません。相続そのものを理由とする承諾料について、条文上の根拠は見当たりません。ただし個別の契約に別段の定めがある場合は事情が異なります。契約書を確認したうえで、支払義務の有無は弁護士にご相談ください。

Q. 譲渡承諾料はいくらが相場ですか？
A. 法律が金額を定めているものではなく、一律の相場を裏付ける公的な一次資料は確認できません。地主との合意、または借地非訟で裁判所が定める財産上の給付として決まります。借地権価格の一定割合を目安とする言われ方はありますが、本記事では割合を断定していません。金額の見立ては、契約書と地代の記録を読んだうえで個別に検討します。

Q. 地主がどうしても承諾しません。売る方法はありますか？
A. 借地借家法第19条第1項により、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟という手続があります。第三者への譲渡が地主に不利とならないのに承諾が得られないときが対象で、裁判所が許可の可否と財産上の給付の額を判断します。裁判所の手続であるため、申立ては弁護士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

Q. 定期借地権付きの建物でも売れますか？
A. 売れます。ただし定期借地権（借地借家法第22条）や事業用定期借地権等（第23条）は更新がなく、期間が満了すれば終わります。残存期間が短いほど買主が付きにくく価格に響くため、契約書で存続期間と設定日を先に確認してください。旧法借地権や普通借地権とは売りやすさの前提が変わります。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「民法」（明治29年法律第89号。第612条第1項・第2項＝賃借権の譲渡及び転貸の制限、第896条＝相続の一般的効力。現行条文は令和8年法律第45号による改正・2026年6月24日施行。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第5条＝更新請求、第10条第1項＝借地権の対抗力、第14条＝第三者の建物買取請求権、第19条第1項＝土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可、第22条＝定期借地権、第23条＝事業用定期借地権等、附則第4条・第6条。公布＝1991年10月4日。現行条文は令和4年法律第48号による改正・2026年5月21日施行。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（平成16年法律第123号。第76条の2第1項＝相続等による所有権の移転の登記の申請・3年以内。2026年9月18日参照）
• 法務省「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等」（相続登記の申請義務化＝令和6年4月1日施行。2026年9月18日参照）
• 国税庁 タックスアンサー No.3272「借地権を返還したとき」ほか借地権・取得費関係（借地権・譲渡所得の取得費の考え方。具体的な税額・取得費は税理士にご確認ください。2026年9月18日参照）

※譲渡承諾料・更新料の水準、借地権と底地の価格の割合については、一次資料で確認できる一律の基準がないため、本記事では金額を書いていません。
※借地借家法の施行日（一般に1992年〈平成4年〉8月1日と説明されます）は、施行期日を定めた政令をe-Gov法令検索で確認できなかったため【未検証】として扱い、日付を断定していません。旧法と新法のどちらの規律によるかは、借地契約書に記載された設定日とあわせてご確認ください。
※借地非訟（借地借家法第19条の申立て）は裁判所の手続であり、許可の可否および財産上の給付の額は裁判所が判断します。本記事は個別の事案について可否を判断していません。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断を示すものではありません。建物の相続登記は司法書士、相続税・譲渡所得の申告は税理士、地主との紛争および借地非訟は弁護士が行います。
※不動産の調査・媒介および売買契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、遺産分割協議書等の書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。相続した不動産について、契約書と登記と期限を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。