旅館業（ホテル・旅館営業）の許可が取れる物件は、どこで見分けるのか

結論（先に要点）：通年営業できる旅館業（旅館・ホテル営業）の許可が取れる物件かどうかは、契約前の3点でほぼ決まります。①用途地域で「ホテル又は旅館」を建てられる区域か（建築基準法別表第二）②旅館業法施行令の構造設備基準（客室の延べ床面積・玄関帳場かICT代替設備）を満たせるか③消防法施行令別表第一(5)項イの防火対象物として自動火災報知設備などを備えられるか。年180日以内の民泊とは別の物差しです。

「民泊は年180日までで採算が合わない。だから通年で回せる旅館業の許可を前提に物件を探したい」——最近このご相談が増えました。ところが、民泊・特区民泊・旅館業は、物件に求められる条件がそれぞれ違います。本記事は、小規模なホテル・旅館・ゲストハウスを事業として始めたい方に向けて、旅館業（旅館・ホテル営業）の許可が取れる建物を、契約前にどこで見分けるかを条文から整理したものです。

旅館業と民泊・特区民泊で、物件に求められる条件はどう違うのか

まず制度の枠が違います。日数の上限があるかどうか、そして物件に効く法律が変わります。

制度	根拠法	日数の上限	手続
旅館業（旅館・ホテル営業）	旅館業法（昭和23年法律第138号）第3条第1項	なし（通年営業できる）	都道府県知事等の許可
住宅宿泊事業（民泊）	住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）第2条第3項	年間提供日数180日以内	都道府県知事等への届出
特区民泊	国家戦略特別区域法（平成25年法律第107号）第13条	自治体条例で最低宿泊日数を設定（2泊3日以上等）	都道府県知事等の認定

「通年で回したい」を突き詰めると、選択肢は旅館業の許可に絞られます。旅館業法は平成29年法律第84号による改正（2018年〈平成30年〉6月15日施行）で、それまでの「ホテル営業」と「旅館営業」を**「旅館・ホテル営業」に統合**し、あわせて客室数の下限（ホテル10室・旅館5室）を廃止しました。1室からでも旅館・ホテル営業の許可を目指せます。

民泊（住宅宿泊事業）の物件条件は「民泊にできる物件の条件はどこで確認するのか」に整理しました。本記事は、そこから一歩進んで「通年営業できる旅館業の許可が取れる建物か」に絞ります。

旅館業（旅館・ホテル営業）は、どの用途地域なら開けるのか

旅館業の許可を受けた施設は、建築基準法上「ホテル又は旅館」として扱われ、用途地域の制限を受けます。ここが民泊（住宅として扱われ、住居専用地域でも一定の要件で可能）と大きく違う点です。

建築基準法（昭和25年法律第201号）別表第二により、「ホテル又は旅館」を建てられる区域と建てられない区域は次のとおりです。

用途地域	ホテル・旅館	補足
第一種・第二種低層住居専用地域	不可	別表第二で許容されていない
第一種・第二種中高層住居専用地域	不可	同上
田園住居地域	不可	同上
第一種住居地域	可（床面積3,000㎡以下）	別表第二(へ)で3,000㎡超は不可
第二種住居地域・準住居地域	可	—
近隣商業地域・商業地域・準工業地域	可	—
工業地域・工業専用地域	不可	別表第二で許容されていない

住居専用地域の戸建てを「そのまま旅館に」は、原則できません。 用途地域は物件そのものの位置で決まり、後から変えられない条件です。まず候補地の用途地域を都市計画情報で確認してください。

帳場（フロント）は必須なのか、ICT代替は認められるのか

かつては「玄関帳場（フロント）」の設置と、その大きさ（面積）まで求められていました。2018年6月15日施行の改正で、この面積の規定は廃止され、玄関帳場を設けないことも、一定の条件のもとで認められるようになりました。

旅館業法施行令（昭和32年政令第152号）第1条が定める旅館・ホテル営業の構造設備基準は、宿泊しようとする者との面接に適する玄関帳場等を設けることを原則としつつ、これに代えて、事故が発生したときその他の緊急時における迅速な対応のための体制その他の宿泊者の安全の確保のために必要な措置を講じている場合を認めています。実務では、ビデオ通話やタブレット端末などのICT（情報通信技術）を使って、対面と同等に本人確認と出入りの状況把握ができる体制が代替として扱われます。

ただし「フロントは要らない」と早合点しないでください。無人で運用する場合でも、次の点を物件・運用の両面で満たせるかを、契約前に自治体（保健所）へ確認する必要があります。

論点	契約前に確かめること
本人確認	ICT設備を置ける通信環境・電源・設置スペースがあるか
出入りの把握	玄関・出入口を映すカメラや解錠管理を設けられる構造か
緊急時対応	事故・急病時に駆けつけられる体制（距離・人員）を組めるか
宿泊者名簿	正確な記載と保存ができる運用にできるか

玄関帳場やICT代替の具体的な運用は、自治体の旅館業法施行条例・要綱によって差があります。 本記事は一般的な情報提供であり、個別の可否は所轄の保健所と当社の連携する行政書士へご確認ください。

消防用設備と建築基準法の用途は、契約前に何を確かめるのか

旅館・ホテルは、消防法（昭和23年法律第186号）・消防法施行令（昭和36年政令第37号）別表第一の**(5)項イ**「旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの」に該当します。これは不特定多数が宿泊する特定防火対象物で、住宅より重い消防用設備が求められます。

確認する項目	根拠・目安
自動火災報知設備	消防法施行令第21条。(5)項イは延べ面積等に応じて設置
誘導灯・誘導標識	消防法施行令第26条
消火器・スプリンクラー等	規模・階数に応じて要否が変わる
用途変更の確認申請	建築基準法第87条・第6条。「ホテル又は旅館」（特殊建築物）で、その用途の床面積が200㎡を超えると確認申請が必要

住宅や事務所を旅館・ホテルへ用途変更する場合、その用途に供する床面積が200㎡を超えれば、建築基準法第87条により確認申請が要ります。既存建物の遵法性（検査済証の有無、既存不適格かどうか）も、旅館業許可の前提として先に確認する論点です。事業用物件のご相談は事業用不動産のご相談、法人の拠点探しは事務所・店舗のご相談にまとめています。

許可は誰が、どの順番で取るのか（分離受任の整理）

旅館業は、物件・許認可・建築・消防の4つが同時に動きます。誰が何を担うかを先に分けておくと、順番で詰まりません。

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役割	担い手
物件の売買・賃貸の仲介、遵法性・条件の調査	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）
旅館業許可の申請書類の作成・提出	四葉行政書士事務所（当社の連携先）
用途変更の確認申請・建築設計	建築士・指定確認検査機関
消防法令適合の確認・消防用設備	所轄消防署・消防設備士

四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体です。それぞれ直接ご契約いただきます。 当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。建築士・指定確認検査機関・消防設備士へも、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。

旅館業許可の申請そのものの流れ（旅館・ホテル営業と簡易宿所営業の違い、申請の順序）は、当社の連携する行政書士側の「旅館業（簡易宿所）の許可申請はどう進めるのか」に整理があります。民泊（住宅宿泊事業）の届出の要件は「民泊（住宅宿泊）の届出の要件」をご覧ください。相談は無料です。

よくある質問

Q. 住居専用地域にある一戸建てを買って、旅館にできますか？
A. 原則できません。旅館業許可を受けた施設は建築基準法上「ホテル又は旅館」として扱われ、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域では建てられません（建築基準法別表第二）。同じ建物でも、年180日以内の住宅宿泊事業（民泊）なら住宅として住居専用地域でも可能な場合があります。通年営業を前提にするなら、まず用途地域を確認してください。

Q. フロント（玄関帳場）を置かない無人運用はできますか？
A. 2018年6月15日施行の改正で玄関帳場の面積規定は廃止され、玄関帳場を設けない運用も一定の条件で認められます。ただし、ICT等で対面と同等の本人確認と出入りの把握ができること、事故等の緊急時に迅速に対応できる体制があることなどが前提です。運用の可否は自治体の施行条例・要綱で差があるため、所轄の保健所と行政書士にご確認ください。

Q. 何室から旅館業の許可を取れますか？
A. 2018年6月15日施行の改正で、ホテル営業10室・旅館営業5室という客室数の下限は廃止されました。旅館・ホテル営業として1室からでも許可を目指せます。ただし客室の延べ床面積は、旅館業法施行令第1条により、寝台を置く客室は9㎡以上、それ以外の客室は7㎡以上が必要です。

Q. 事務所だった建物を旅館に変えるとき、確認申請は要りますか？
A. 「ホテル又は旅館」は建築基準法上の特殊建築物で、その用途に供する床面積が200㎡を超える用途変更は、建築基準法第87条により確認申請が必要です。200㎡以下でも消防用設備の見直しは別途必要になります。既存建物の検査済証の有無や既存不適格の状況とあわせ、契約前に建築士・所轄消防署へ確認してください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「旅館業法」（昭和23年法律第138号。第2条＝定義〈旅館業＝旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業〉、第3条第1項＝営業の許可。2026年9月18日参照）
• 日本法令索引「旅館業法の一部を改正する法律」（平成29年12月15日法律第84号）（ホテル営業と旅館営業を「旅館・ホテル営業」に統合。施行＝2018年〈平成30年〉6月15日。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令検索「旅館業法施行令」（昭和32年政令第152号。第1条＝旅館・ホテル営業の構造設備の基準。客室の延べ床面積＝寝台を置く客室は9㎡以上・それ以外は7㎡以上、玄関帳場等またはこれに代わる措置。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。別表第二＝用途地域と「ホテル又は旅館」、第6条・第87条＝用途変更の確認申請〈特殊建築物で当該用途の床面積200㎡超〉。2026年9月18日参照）
• e-Gov法令検索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。別表第一(5)項イ＝旅館・ホテル・宿泊所、第21条＝自動火災報知設備、第26条＝誘導灯。2026年9月18日参照）
• 厚生労働省「旅館業法概要」（旅館業における衛生等管理要領・構造設備の考え方。2026年9月18日参照）

※旅館業法施行令が求める構造設備基準の細目、玄関帳場に代わる措置として認められるICT設備の要件は、自治体（都道府県・保健所設置市・特別区）の旅館業法施行条例・要綱によって差があります。本記事では全国一律の基準として断定していません。個別の用途地域の可否、消防用設備の要否、用途変更の確認申請の要否は、所轄の保健所・特定行政庁・消防署でご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の許認可の可否や法的判断を示すものではありません。旅館業許可の申請書類の作成は行政書士、用途変更の確認申請・設計は建築士・指定確認検査機関、消防法令適合は消防設備士・所轄消防署が行います。
※物件の調査・媒介および売買・賃貸借契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、旅館業許可の申請書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。事業用物件について、用途地域・構造設備・消防・許認可を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。