能取得旅館業（旅館・飯店營業）許可的物件，該從哪裡分辨

結論（先說重點）：能不能取得可全年營業的旅館業（旅館・飯店營業）許可，簽約前的三點大致就能決定。①用途地域是否允許蓋「飯店或旅館」（建築基準法別表第二）②能否滿足旅館業法施行令的構造設備基準（客室的樓地板面積、櫃台或ICT替代設備）③能否具備消防法施行令別表第一(5)項イ之防火對象物所需的自動火災報知設備等。這與一年上限180晚的民泊，是不同的量尺。

「民泊一年只能180晚，算不過來，所以想以可全年營業的旅館業許可為前提找物件。」最近這類諮詢變多了。然而，民泊・特區民泊・旅館業，對物件的要求各不相同。本文寫給想以小型飯店・旅館・青年旅館為事業起步的人，依條文整理如何在簽約前分辨一棟建物能否取得旅館・飯店營業許可。

旅館業與民泊・特區民泊，對物件的要求有何不同？

首先制度框架不同：有沒有天數上限，以及對物件生效的法律會改變。

制度	依據法	天數上限	手續
旅館業（旅館・飯店營業）	旅館業法（昭和23年法律第138號）第3條第1項	無（可全年營業）	都道府縣知事等的許可
住宅宿泊事業（民泊）	住宅宿泊事業法（平成29年法律第65號）第2條第3項	一年提供180晚以內	向都道府縣知事等申報
特區民泊	國家戰略特別區域法（平成25年法律第107號）第13條	由自治體條例設最低住宿天數（2晚3日以上等）	都道府縣知事等的認定

把「想全年營運」推到底，選項就會收斂到旅館業許可。旅館業法經平成29年法律第84號修正（2018年〈平成30年〉6月15日施行），把原本的「飯店營業」與「旅館營業」統合為「旅館・飯店營業」，並廢止了客室數下限（飯店10間・旅館5間）。從1間房起，就能以旅館・飯店營業許可為目標。

民泊（住宅宿泊事業）的物件條件整理在〈能做民泊的物件條件從哪裡確認〉。本文再往前一步，聚焦在「能否取得可全年營業的旅館業許可」。

旅館業（旅館・飯店營業）在哪些用途地域可以開？

取得旅館業許可的設施，在建築基準法上被當作「飯店或旅館」，受用途地域的限制。這一點與民泊（被當作住宅，在一定要件下住居專用地域也可能）有很大差別。

依建築基準法（昭和25年法律第201號）別表第二，可蓋與不可蓋「飯店或旅館」的區域如下。

用途地域	飯店・旅館	補充
第一種・第二種低層住居專用地域	不可	別表第二未允許
第一種・第二種中高層住居專用地域	不可	同上
田園住居地域	不可	同上
第一種住居地域	可（樓地板面積3,000㎡以下）	別表第二(へ)超過3,000㎡不可
第二種住居地域・準住居地域	可	—
近鄰商業地域・商業地域・準工業地域	可	—
工業地域・工業專用地域	不可	別表第二未允許

住居專用地域的獨棟住宅「直接改成旅館」，原則上做不到。 用途地域由物件本身的位置決定，是事後無法更改的條件。請先在都市計畫資訊中確認候選地的用途地域。

櫃台（Front）是必要的嗎？能用ICT替代嗎？

過去曾要求設置「玄關帳場（櫃台）」，並連其大小（面積）都要求。2018年6月15日施行的修正廢止了面積規定，在一定條件下，也允許不設櫃台。

旅館業法施行令（昭和32年政令第152號）第1條所定旅館・飯店營業的構造設備基準，原則上要求設置適於與擬住宿者面談的櫃台等，但允許以下述替代措施代之：具備事故發生時等緊急時迅速應對的體制，以及為確保住宿者安全所需的其他措施。實務上，以視訊通話或平板等ICT（資訊通訊技術），能與面對面同等地做到本人確認與掌握出入的體制，會被當作替代。

不過請別急著斷定「不需要櫃台」。即使採無人營運，也須在物件與營運兩面，於簽約前向自治體（保健所）確認能否滿足以下各點。

議題	簽約前要確認的事
本人確認	是否有可設置ICT設備的通訊環境・電源・空間
掌握出入	是否為可在玄關・出入口設攝影機或門鎖管理的構造
緊急時應對	能否組成事故・急病時可趕赴現場的體制（距離・人員）
住宿者名簿	能否做到正確記載與保存的營運

櫃台與ICT替代的具體營運，會因自治體的旅館業法施行條例・要綱而有差異。 本文為一般性的資訊提供，個別可否請向所轄保健所與本公司合作的行政書士確認。

消防用設備與建築基準法的用途，簽約前要確認什麼？

飯店・旅館屬於消防法（昭和23年法律第186號）・消防法施行令（昭和36年政令第37號）別表第一的**(5)項イ**「旅館、飯店、宿泊所及其他類似者」。這是不特定多數人住宿的特定防火對象物，要求比住宅更重的消防用設備。

確認項目	依據・目安
自動火災報知設備	消防法施行令第21條。(5)項イ依樓地板面積等設置
誘導燈・誘導標識	消防法施行令第26條
滅火器・撒水設備等	依規模・樓層數而要否不同
用途變更的確認申請	建築基準法第87條・第6條。「飯店或旅館」（特殊建築物）中，該用途的樓地板面積超過200㎡時需確認申請

將住宅或辦公室變更用途為飯店・旅館時，若供該用途的樓地板面積超過200㎡，依建築基準法第87條需確認申請。既有建物的合法性（有無檢查済證、是否既存不適格），也是旅館業許可的前提，須先確認。事業用物件的諮詢整理在事業用不動產的諮詢，法人據點的尋找整理在辦公室・店鋪的諮詢。

許可由誰、依什麼順序取得（分離受任的整理）

旅館業會同時牽動物件・許認可・建築・消防四者。先分清誰負責什麼，順序上就不會卡住。

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角色	負責者
物件的買賣・租賃仲介，合法性・條件的調查	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）
旅館業許可的申請文件製作・提交	四葉行政書士事務所（本公司的合作對象）
用途變更的確認申請・建築設計	建築士・指定確認檢查機關
消防法令適合的確認・消防用設備	所轄消防署・消防設備士

四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所，是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。建築士・指定確認檢查機關・消防設備士，也請分別直接委託。

旅館業許可申請本身的流程（旅館・飯店營業與簡易宿所營業的差異、申請順序），在本公司合作的行政書士側的〈旅館業（簡易宿所）的許可申請如何進行〉有整理。民泊（住宅宿泊事業）的申報要件請見〈民泊（住宅宿泊）的申報要件〉。諮詢免費。

常見問題

Q. 買下住居專用地域的獨棟住宅，能改成旅館嗎？
A. 原則上不行。取得旅館業許可的設施在建築基準法上被當作「飯店或旅館」，不能蓋在第一種・第二種低層住居專用地域、第一種・第二種中高層住居專用地域、田園住居地域（別表第二）。同一棟建物若以一年180晚以內的住宅宿泊事業（民泊）經營，被當作住宅時在住居專用地域也可能可行。若以全年營業為前提，請先確認用途地域。

Q. 能不設櫃台、採無人營運嗎？
A. 2018年6月15日施行的修正廢止了櫃台的面積規定，在一定條件下也允許不設。前提是能以ICT等與面對面同等地做本人確認與掌握出入，並具備事故等緊急時能迅速應對的體制。可否會因自治體的施行條例・要綱而異，請向所轄保健所與行政書士確認。

Q. 從幾間房起可以取得旅館業許可？
A. 2018年6月15日施行的修正，廢止了飯店營業10間・旅館營業5間的客室數下限。以旅館・飯店營業而言，從1間房起就能以許可為目標。但客室的樓地板面積，依旅館業法施行令第1條，設寢台（床）的客室須9㎡以上，其他客室須7㎡以上。

Q. 把原本的辦公室改成旅館時，需要確認申請嗎？
A. 「飯店或旅館」是建築基準法上的特殊建築物，供該用途的樓地板面積超過200㎡的用途變更，依建築基準法第87條需確認申請。即使在200㎡以下，消防用設備的重新檢視仍另需進行。連同既有建物有無檢查済證及既存不適格的狀況，請於簽約前向建築士・所轄消防署確認。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「旅館業法」（昭和23年法律第138號。第2條＝定義〈旅館業＝旅館・飯店營業、簡易宿所營業、下宿營業〉、第3條第1項＝營業的許可。2026年9月18日參照）
• 日本法令索引「旅館業法之部分修正法律」（平成29年12月15日法律第84號）（將飯店營業與旅館營業統合為「旅館・飯店營業」。施行＝2018年〈平成30年〉6月15日。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「旅館業法施行令」（昭和32年政令第152號。第1條＝旅館・飯店營業的構造設備基準。客室樓地板面積＝設寢台的客室9㎡以上・其他7㎡以上，櫃台等或代替之措施。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。別表第二＝用途地域與「飯店或旅館」、第6條・第87條＝用途變更的確認申請〈特殊建築物中該用途樓地板面積超過200㎡〉。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(5)項イ＝旅館・飯店・宿泊所、第21條＝自動火災報知設備、第26條＝誘導燈。2026年9月18日參照）
• 厚生勞動省「旅館業法概要」（旅館業之衛生等管理要領・構造設備的思路。2026年9月18日參照）

※旅館業法施行令所要求之構造設備基準的細目、作為櫃台替代所認可之ICT設備的要件，會因自治體（都道府縣・設保健所之市・特別區）的旅館業法施行條例・要綱而有差異。本文並未當作全國一律的基準予以斷定。個別用途地域的可否、消防用設備的要否、用途變更確認申請的要否，請向所轄保健所・特定行政廳・消防署確認。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別許認可的可否或法律判斷。旅館業許可的申請文件製作由行政書士辦理，用途變更的確認申請・設計由建築士・指定確認檢查機關辦理，消防法令適合由消防設備士・所轄消防署辦理。
※物件的調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，旅館業許可的申請文件製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就事業用物件，把用途地域・構造設備・消防・許認可放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。