繼承來的長屋・連棟式建物賣得掉嗎？切割分離・鄰家同意・重建的實務

結論（先說重點）：繼承來的長屋・連棟式（連排住宅）建物也賣得掉。但若要為了單獨重建而「切割分離」，因為會影響相鄰住戶的構造與防水（雨水處理），實務上需要鄰家同意，並先查明界牆的所有關係與是否需要建築確認。建築基準法原則上設想一塊基地一棟建物（施行令第1條），對於相連的建物還有連棟建築物設計制度（建築基準法第86條）這個另外的框架。物件的出售・活用資訊提供到此為止是不動產的範圍，切割分離的可否・構造判斷交給建築士。

從父母那裡繼承來的房子是「長屋」「連棟」「二戶一」——牆與隔壁相連，能不能只把自己的房子切割分離來重建，或到底賣不賣得掉，為此猶豫的人不少。本文寫給繼承了連棟式建物、在出售或活用之間猶豫的繼承人，依條文整理切割分離與鄰家同意這類構造特有的論點。切割分離或重建本身的可否，是由建築士・特定行政廳判斷，本文是提示賣之前能確認的重點。

長屋・連棟式建物能單獨賣掉嗎？

賣得掉。但「以哪個單位賣」會改變買方好不好找。

長屋・連棟式建物，在建築基準法上被分類為「長屋」，是以界牆相接、多戶相連的建物。登記的形式依物件有兩種。

登記的形式	內容	賣法
各戶為各別一戶（登記為獨立建物）	各自獨立的所有權。土地為分筆或共有	可把自己的一戶（＋土地持分・分筆地）單獨賣掉
一棟區分為區分所有建物	各戶為專有部分，界牆等為共用部分	以區分所有建物出售專有部分

無論哪種形式，以現狀（相連的狀態）出售本身都可以。 賣給接受相連狀態的買方，就能不切割分離而交屋，費用與紛爭風險也較小。反之，買方若想「單獨重建」，則後述的切割分離與重建可否會左右價格。不切割分離而以現狀出售的思路見繼承的老家該賣還是該留，牽涉重建可否的物件整體見繼承來的無法重建物件，賣之前要確認什麼。

切割分離需要鄰家同意與建築確認嗎？

鄰家同意在實務上幾乎是必須，還要確認切割分離後剩下的建物是否符合基準。

首先是界牆的所有關係。民法（明治29年法律第89號）第229條推定設於界線上的界標・圍障・障壁為相鄰者所共有。但第230條第1項規定，對於構成一棟建物一部分的界線上障壁，不適用第229條（共有推定）。也就是說，長屋的界牆並非當然共有，所有關係由建築的經緯與構造決定。涉及他人所有部分或共用部分的工程，未經同意不能進行。若為區分所有建物，界牆等屬共用部分，其形狀・效用的顯著變更，依區分所有法（建物之區分所有等相關法律。昭和37年法律第69號）第17條第1項，需要區分所有者・表決權各4分之3以上的集會決議。

其次是切割分離工程本身的影響。切割分離後，支撐的柱・基礎・界牆會減少，影響剩下鄰家的耐震性・防水（雨水處理）・隔音。因此，實務上通例是在動工前與鄰家簽訂切割分離的備忘錄（工程範圍・回復原狀・費用負擔・日後補修）。

論點	要確認	依據・負責者
界牆的所有	共有・單獨所有・共用部分	民法第229條・第230條第1項／區分所有法第17條
鄰家的同意	工程範圍・回復原狀・補修的備忘錄	當事人間的合意（談不攏則律師）
構造・耐震	切割分離後的剩餘建物在構造上撐不撐得住	建築士
建築確認	切割分離或重建是否需要確認申請	建築基準法第6條／特定行政廳・建築士
基地	一基地一建物（施行令第1條）或連棟建築物設計制度（第86條）的處理	特定行政廳

建築基準法（昭和25年法律第201號）在施行令第1條第1號將「基地」定義為有一棟建物（或用途上不可分的二以上建物）的一團土地，原則上設想一塊基地一棟建物。是把相連的建物留在同一塊基地上，或切割分離讓各戶成為獨立基地，抑或使用第86條的連棟建築物設計制度（把複數建物視為在同一基地內的特定行政廳認定），處理都會不同。切割分離的可否・方法・剩餘建物的合法性，是建築士與特定行政廳判斷的領域。 本公司會從估價與買方樣貌，一起思考要以切割分離為前提，還是以現狀出售。

繼承人有多人時，出售的合意怎麼形成？

先以相續登記整理名義，要賣的話再決定以換價分割或持分出售哪一種進行。

繼承財產在遺產分割結束前為繼承人的共有（民法第898條）。要把共有的不動產「整棟」賣掉需要全體共有者同意，並以遺產分割（民法第907條）決定誰如何取得。談不攏時走家事法院的調解・審判，共有關係的解消走共有物分割（民法第258條），成為爭議則由律師處理。選擇出售後分配價金的「換價分割」也很常見，多位繼承人的合意形成思路見出售繼承來的共有不動產。

即使以出售為前提，相續登記也無法迴避。不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項要求，因繼承取得所有權者，應自知悉為自己開始繼承且知悉取得該所有權之日起3年以內申請（令和6年4月1日施行）。義務化與出售的順序寫在沒辦相續登記，老家賣得掉嗎。即使是單獨繼承・出售連棟的一戶，名義還是過世的人時，買方・金融機關也難以行動，故先整理登記是順序。

切割分離判斷・登記・稅務・紛爭要振向誰？（振向對象的整理）

物件的出售・活用資訊提供到此為止是不動產的範圍。再往前，就請分別委託各自的專門家。

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角色	負責者
出售・活用的諮詢、估價、考量切割分離要否的賣法設計、仲介	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）
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切割分離的可否・構造・耐震判斷、重建設計、建築確認	建築士
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繼承人間的爭議・鄰家同意談不攏的紛爭	律師
讓渡所得稅・取得費	稅理士

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常見問題

Q. 就算得不到隔壁同意，能只把自己的房子切割分離來重建嗎？
A. 若界牆為共有或涉及鄰家所有部分，或切割分離工程影響鄰家的構造・防水，未經同意就進行，可能成為損害賠償或禁止的對象。實務上會先簽訂界定工程範圍與補修的備忘錄再動工。得不到同意狀態下的可否，請在查明界牆所有關係後向律師諮詢。本公司也會一併提出不切割分離而以現狀出售的方案。

Q. 能只賣長屋的一戶而不切割分離嗎？
A. 可以。各戶若獨立登記，可賣自己的一戶（＋土地持分・分筆地）；若為區分所有，可賣專有部分，相連著也能賣。不切割分離，費用與跟鄰家的協調都較小。買方會以連棟為前提來考量，故價格與買方樣貌會以現狀為本設計。

Q. 切割分離後，剩下的隔壁房會變成「違建」嗎？
A. 有可能。切割分離會改變接道・採光・構造等條件，剩下的建物可能不再符合現行基準，或既有不合格的狀態被打破。切割分離後的剩餘建物是否符合基準由建築士確認。若有不符之虞，會連同放棄切割分離本身的判斷一併檢討。

Q. 繼承來的連棟房，還沒辦相續登記，能先賣嗎？
A. 名義還是過世的人時，買方・金融機關難以行動，實務上會先辦相續登記。相續登記自令和6年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年以內申請（不動產登記法第76條之2）。包含遺產分割尚未談妥時的做法，登記請洽司法書士，協議書製作請洽行政書士。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第229條＝界標等的共有推定、第230條第1項＝對構成一棟建物一部分的障壁不適用第229條、第249條以下＝共有、第258條＝共有物分割、第898條＝繼承財產的共有、第907條＝遺產分割。2026年9月19日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第6條＝建築確認、第43條＝接道義務、第86條＝一團地・連棟建築物設計制度（特定行政廳的認定）。施行令第1條第1號＝基地的定義。2026年9月19日參照）
• e-Gov法令檢索「建物之區分所有等相關法律（區分所有法）」（昭和37年法律第69號。第17條第1項＝共用部分的變更需區分所有者及表決權各4分之3以上的集會決議。2026年9月19日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第47條・第74條＝建物的表題登記・所有權保存登記、第76條之2第1項＝相續登記的申請義務・3年以內。2026年9月19日參照）
• 法務省「民法・不動產登記法（所有人不明土地相關）之修正等」（相續登記申請義務化＝令和6年4月1日施行。2026年9月19日參照）
• 國稅廳 稅務解答（讓渡所得・取得費相關）（讓渡所得・取得費的思路。具體稅額・取得費請向稅理士確認。2026年9月19日參照）

※長屋・連棟式建物切割分離的可否、剩餘建物構造・耐震的合適與否、重建的可否，會因界牆所有關係・基地・接道・構造而依物件不同。判斷由建築士及特定行政廳為之，本文不斷定一律的可否。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。切割分離的可否・構造判斷・建築確認由建築士辦理，相續登記由司法書士辦理，建物的分筆・滅失・表題部登記由土地家屋調查士辦理，繼承人間或與鄰家的紛爭由律師辦理，讓渡所得的申報由稅理士辦理。
※物件的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，遺產分割協議書等文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承來的不動產，把契約書、登記與期限放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。