繼承的土地位於土地區劃整理事業施行地區內——仮換地・清算金未定也能賣嗎

結論（先講重點）：繼承的土地即使位於土地區劃整理事業施行地區內、已受仮換地的指定，仍可不等換地處分而出售。登記簿上所有權的對象至今仍是「從前的宅地」，買賣標的正是該從前地的所有權。仮換地是可使用收益場所的分配，自仮換地指定效力發生之日起至換地處分公告之日止，原本可依權原使用從前地之人，可將仮換地如同從前地般使用收益，其間不可使用從前地（土地區劃整理法第98條第1項・第99條）。對買方賣出從前地（所有權），並以交付仮換地供其使用為基本，所有權移轉登記對從前地辦理，自換地處分公告之日的翌日起換地視為從前地（第103條・第104條第1項）。清算金（徵收・交付）用以金錢清算換地的不均衡，於換地處分公告時確定（第104條第8項・第110條）。由誰負擔・受領以買賣契約約定為實務，預估額與使用收益是否已開始則向施行者（自治體・區劃整理組合）洽詢。不動產公司（本公司）負責的是向施行者洽詢仮換地・清算金・工程狀況並落實於重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）的調查與仲介。繼承登記・換地處分後的登記為司法書士、清算金與讓渡所得的課稅為稅理士、遺產分割協議書的製作為行政書士、分割或清算金紛爭化時為律師、從前地・換地的境界與地積為土地家屋調查士，各為獨立事業體、以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費的往來）。清算金的歸屬與分割可否的最終判斷，屬施行者與各有資格者的領域。

本文面向繼承施行中區劃整理地區內的土地、欲於換地處分前出售的繼承人，依法條與施行者資料的順序，整理簽約前能確認的事項。本文為一般性資訊提供，個別清算金的歸屬或分割可否的最終判斷，屬施行者與各有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承不動產的調查與仲介。歡迎從「仮換地狀態下能否出售」的階段開始諮詢。

受仮換地指定的繼承土地，能否不等換地處分而出售？

結論是，出售本身可行。土地區劃整理事業中，施行者於進行換地處分前，因工程所需或為進行換地處分所需時，可就施行地區內的宅地指定仮換地（土地區劃整理法第98條第1項）。此時所有權本身並不移至仮換地。登記簿上所有權的對象至今仍是從前的宅地，買賣標的正是該從前地的所有權。

仮換地的意義在於「可使用收益場所的分配」。第99條規定，自仮換地指定效力發生之日起至換地處分公告（第103條第4項）之日止，原本可依權原使用收益從前宅地之人，可將仮換地如同從前宅地般使用收益，其間不可使用從前地。施行者亦可另定得開始使用收益之日（第99條第2項），故工程中可能有一段仮換地尚不能使用的時期。

用語	內容	對出售的影響
從前的宅地	區劃整理前、記載於登記簿的土地	所有權與登記的對象。買賣標的為此
仮換地	換地處分前可使用收益的場所	買方實際使用的土地。注意使用收益開始日
換地處分	以換地代替從前地予以確定的處分（第103條）	公告翌日起換地視為從前地
清算金	以金錢清算換地不均衡之額（第110條）	徵收或交付、負擔者以契約約定

繼承後即使尚未辦妥繼承登記，調查與估價仍可並行。繼承登記（含2024年4月1日施行的義務化）與遺產分割的處理為司法書士・行政書士的領域，本公司則推進物件現況與仮換地・清算金狀況的調查。

對買方賣的是從前地還是仮換地，登記與交付如何整理？

買賣標的為從前地的所有權，所有權移轉登記亦對從前地辦理。買方實際使用的是仮換地，故契約中務必不混淆「賣出從前地（所有權）、交付仮換地供使用」這兩層。

換地處分一經進行，自其公告之日的翌日起，換地計畫所定的換地即視為從前的宅地（第104條第1項）。其後由施行者就換地一併辦理登記，故縱於買賣時仍以從前地的表示登記，換地處分後表示即移至換地。正因如此，買賣時以從前地的地番・地積整備登記與重要事項說明，並向施行者洽詢仮換地的指定內容（畫地位置・面積・使用收益開始日）後向買方說明。

確認項目	為何重要	確認對象
仮換地的指定內容	畫地位置・面積・使用收益開始日決定交付的內容	施行者（自治體・區劃整理組合）的仮換地指定通知
使用收益是否開始	工程中可能有仮換地尚不能使用的時期（第99條第2項）	施行者
換地處分的預估時期	公告翌日起換地視為從前地（第104條第1項）	施行者的事業計畫・換地計畫
保留地・減步	充作事業費的保留地或減步的有無會改變畫地	施行者的事業計畫

宅地建物取引業法第35條的重要事項說明中，向買方說明仮換地的指定內容與基於土地區劃整理法的限制。這些須向施行者洽詢取證，屬本公司的調查與仲介範圍。登記實務為司法書士、境界（筆界）與地積的確認為土地家屋調查士的領域。

清算金（徵收・交付）由賣方還是買方負擔，讓渡所得如何考量？

清算金用以清算定換地時產生的不均衡（從前地與換地的價額差等）。依土地區劃整理法第104條第8項於換地處分公告時確定，施行者須徵收或交付已確定的清算金（第110條第1項）。徵收為所有者支付方，交付為受領方。

於仮換地階段出售時，問題在於「尚未確定的清算金，歸屬於賣方還是買方」。法律並未就當事人間的分擔予以規定，故實務上以買賣契約明確約定清算金（徵收・交付）的負擔者・受領者。預估額與是否會產生清算金則向施行者洽詢，不明部分以「未確定」寫入契約。不將未確定之額寫成已確定，可預防日後糾紛。

論點	整理	擔當
是否產生清算金・預估額	向施行者洽詢。未確定則於契約明示未確定	施行者・本公司（洽詢與反映於契約）
徵收・交付的負擔者	法律未定分擔。以買賣契約約定	本公司（契約條款）・律師（成為爭議時）
清算金的課稅關係	交付金・徵收金的所得區分與取得費的處理	稅理士
讓渡所得	從前地的取得費・讓渡費用・特例適用可否	稅理士

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讓渡所得的計算、清算金的課稅關係與各種特例的適用可否為稅理士的領域，本公司負責出售的安排與仲介。繼承不動產出售的安排請見繼承不動產的諮詢窗口。都市計畫上的限制影響價格之例，可參考都市計畫道路預定地上的土地出售與經境界確定測量後的繼承不動產出售的文章。

向施行者洽詢・登記・稅務・分割協議，該分別委託給誰？

區劃整理地區內繼承土地的出售，以向施行者洽詢為起點，登記・稅務・分割交疊。角色分工如下。這些無法彙整於單一契約，各為獨立事業體、分別簽約。

擔當	角色
不動產（本公司）	向施行者洽詢仮換地・清算金・工程狀況、含重要事項說明的仲介
施行者（自治體・區劃整理組合）	仮換地指定通知・清算金・換地處分時期的洽詢對象
司法書士	繼承登記、換地處分後的登記
稅理士	清算金的課稅關係、讓渡所得、特例適用判斷
行政書士	遺產分割協議書的製作
律師	遺產分割或清算金負擔成為紛爭時的交涉・調解・訴訟
土地家屋調查士	從前地・換地的境界（筆界）與地積的確認・更正

向施行者洽詢交本公司、登記交司法書士、稅務交稅理士，在分開窗口的前提下，由同一個窗口順暢為您轉介。轉介時無介紹費的往來。清算金的歸屬與分割可否的最終判斷，由施行者與各有資格者進行。

區劃整理地區內繼承土地的出售交四葉不動產（諮詢免費）

洽詢時請註明「區劃整理」、所在地（市區町村・若知道施行者名則附上）、仮換地指定的有無、繼承人的狀況。我們會從仮換地・清算金・換地處分時期的洽詢，談到登記・稅務・分割轉介對象的整理。

常見問題

Q. 仮換地狀態下也能不等換地處分而出售嗎？
A. 出售本身可行。仮換地的指定是可使用收益場所的分配，所有權本身在從前的宅地，登記簿上所有權的對象也仍是從前地（土地區劃整理法第98條第1項）。買賣標的為從前地的所有權，對買方交付仮換地供使用。惟若施行者另定使用收益開始日，工程中可能有仮換地尚不能使用的時期（第99條第2項），故須向施行者洽詢指定內容與開始日並向買方說明。

Q. 對買方賣的是從前地還是仮換地？登記如何？
A. 買賣標的為從前地的所有權，所有權移轉登記亦對從前地辦理。自換地處分公告之日的翌日起，換地計畫所定的換地視為從前的宅地（第104條第1項），其後由施行者就換地一併辦理登記。即買賣時以從前地的地番・地積整備登記與重要事項說明，換地處分後表示移至換地的順序。登記實務為司法書士、境界與地積的確認為土地家屋調查士的領域。

Q. 清算金由賣方還是買方負擔？
A. 清算金用以清算換地的不均衡，於換地處分公告時確定，由施行者徵收或交付（第104條第8項・第110條第1項）。徵收為支付方、交付為受領方。於仮換地階段出售時，法律未就賣方・買方的分擔予以規定，故實務上以買賣契約明確約定負擔者・受領者。預估額與是否會產生清算金則向施行者洽詢，不明部分以「未確定」寫入契約。課稅關係為稅理士的領域。

Q. 繼承登記或遺產分割尚未辦妥，也能推進出售準備嗎？
A. 調查與估價可並行推進。惟至買賣契約・結算為止，繼承登記（含2024年4月1日施行的繼承登記申請義務化）、繼承人為複數時的遺產分割整理，為前提。繼承登記為司法書士、遺產分割協議書的製作為行政書士、分割成為爭議時為律師的領域。本公司推進仮換地・清算金・工程狀況的洽詢與仲介，對各有資格者則以獨立事業體、分別簽約為前提為您轉介。

本文的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公表資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。仮換地的指定內容・清算金・換地處分時期由施行者（自治體・區劃整理組合）管理，因事業而異，請以施行者的公表資料與通知記下參照日確認。清算金的歸屬或分割可否由施行者與各有資格者判斷。公表資料的參照日均為2026年11月6日。

• e-Gov法令檢索「土地區劃整理法」（昭和29年法律第119號。第98條第1項＝仮換地的指定、第99條＝仮換地指定的效果〈自效力發生之日至換地處分公告之日，可將仮換地如同從前宅地使用收益，從前地不可使用〉・第2項＝另定得開始使用收益之日、第103條＝換地處分、第104條第1項＝公告翌日起換地視為從前宅地・第8項＝清算金的確定、第110條第1項＝清算金的徵收及交付）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明〈仮換地指定內容・基於土地區劃整理法的限制的說明〉）
• 施行者（自治體・區劃整理組合）所公表的事業計畫・換地計畫・仮換地指定通知（以所在地的施行者確認。參照日2026年11月6日）
• 國土交通省所公表的土地區劃整理事業相關資料（清算金・換地的考量方式。參照日2026年11月6日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別清算金的歸屬或分割可否。仮換地・清算金・工程狀況的調查與仲介為不動產（本公司）、繼承登記・換地處分後的登記為司法書士、清算金的課稅關係・讓渡所得為稅理士、遺產分割協議書的製作為行政書士、分割或清算金的紛爭為律師、境界與地積的確認為土地家屋調查士，各自判斷・擔當。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。作為東京都文京區的宅地建物取引士，承辦繼承不動產的調查與仲介。作者簡介

更新日：2026年11月6日