继承的土地位于土地区划整理事业施行地区内——仮换地・清算金未定也能卖吗

结论（先讲要点）：继承的土地即使位于土地区划整理事业施行地区内、已受仮换地的指定，仍可不等换地处分而出售。登记簿上所有权的对象至今仍是「从前的宅地」，买卖标的正是该从前地的所有权。仮换地是可使用收益场所的分配，自仮换地指定效力发生之日起至换地处分公告之日止，原本可依权原使用从前地之人，可将仮换地如同从前地般使用收益，其间不可使用从前地（土地区划整理法第98条第1项・第99条）。对买方卖出从前地（所有权），并以交付仮换地供其使用为基本，所有权移转登记对从前地办理，自换地处分公告之日的翌日起换地视为从前地（第103条・第104条第1项）。清算金（征收・交付）用以金钱清算换地的不均衡，于换地处分公告时确定（第104条第8项・第110条）。由谁负担・受领以买卖契约约定为实务，预估额与使用收益是否已开始则向施行者（自治体・区划整理组合）洽询。不动产公司（本公司）负责的是向施行者洽询仮换地・清算金・工程状况并落实于重要事项说明（宅地建物取引业法第35条）的调查与中介。继承登记・换地处分后的登记为司法书士、清算金与让渡所得的课税为税理士、遗产分割协议书的制作为行政书士、分割或清算金纠纷化时为律师、从前地・换地的境界与地积为土地家屋调查士，各为独立事业体、以分别签约为前提为您转介（无介绍费的往来）。清算金的归属与分割可否的最终判断，属施行者与各有资格者的领域。

本文面向继承施行中区划整理地区内的土地、欲于换地处分前出售的继承人，依法条与施行者资料的顺序，整理签约前能确认的事项。本文为一般性资讯提供，个别清算金的归属或分割可否的最终判断，属施行者与各有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办继承不动产的调查与中介。欢迎从「仮换地状态下能否出售」的阶段开始咨询。

受仮换地指定的继承土地，能否不等换地处分而出售？

结论是，出售本身可行。土地区划整理事业中，施行者于进行换地处分前，因工程所需或为进行换地处分所需时，可就施行地区内的宅地指定仮换地（土地区划整理法第98条第1项）。此时所有权本身并不移至仮换地。登记簿上所有权的对象至今仍是从前的宅地，买卖标的正是该从前地的所有权。

仮换地的意义在于「可使用收益场所的分配」。第99条规定，自仮换地指定效力发生之日起至换地处分公告（第103条第4项）之日止，原本可依权原使用收益从前宅地之人，可将仮换地如同从前宅地般使用收益，其间不可使用从前地。施行者亦可另定得开始使用收益之日（第99条第2项），故工程中可能有一段仮换地尚不能使用的时期。

用语	内容	对出售的影响
从前的宅地	区划整理前、记载于登记簿的土地	所有权与登记的对象。买卖标的为此
仮换地	换地处分前可使用收益的场所	买方实际使用的土地。注意使用收益开始日
换地处分	以换地代替从前地予以确定的处分（第103条）	公告翌日起换地视为从前地
清算金	以金钱清算换地不均衡之额（第110条）	征收或交付、负担者以契约约定

继承后即使尚未办妥继承登记，调查与估价仍可并行。继承登记（含2024年4月1日施行的义务化）与遗产分割的处理为司法书士・行政书士的领域，本公司则推进物件现况与仮换地・清算金状况的调查。

对买方卖的是从前地还是仮换地，登记与交付如何整理？

买卖标的为从前地的所有权，所有权移转登记亦对从前地办理。买方实际使用的是仮换地，故契约中务必不混淆「卖出从前地（所有权）、交付仮换地供使用」这两层。

换地处分一经进行，自其公告之日的翌日起，换地计画所定的换地即视为从前的宅地（第104条第1项）。其后由施行者就换地一并办理登记，故纵于买卖时仍以从前地的表示登记，换地处分后表示即移至换地。正因如此，买卖时以从前地的地番・地积整备登记与重要事项说明，并向施行者洽询仮换地的指定内容（画地位置・面积・使用收益开始日）后向买方说明。

确认项目	为何重要	确认对象
仮换地的指定内容	画地位置・面积・使用收益开始日决定交付的内容	施行者（自治体・区划整理组合）的仮换地指定通知
使用收益是否开始	工程中可能有仮换地尚不能使用的时期（第99条第2项）	施行者
换地处分的预估时期	公告翌日起换地视为从前地（第104条第1项）	施行者的事业计画・换地计画
保留地・减步	充作事业费的保留地或减步的有无会改变画地	施行者的事业计画

宅地建物取引业法第35条的重要事项说明中，向买方说明仮换地的指定内容与基于土地区划整理法的限制。这些须向施行者洽询取证，属本公司的调查与中介范围。登记实务为司法书士、境界（笔界）与地积的确认为土地家屋调查士的领域。

清算金（征收・交付）由卖方还是买方负担，让渡所得如何考量？

清算金用以清算定换地时产生的不均衡（从前地与换地的价额差等）。依土地区划整理法第104条第8项于换地处分公告时确定，施行者须征收或交付已确定的清算金（第110条第1项）。征收为所有者支付方，交付为受领方。

于仮换地阶段出售时，问题在于「尚未确定的清算金，归属于卖方还是买方」。法律并未就当事人间的分担予以规定，故实务上以买卖契约明确约定清算金（征收・交付）的负担者・受领者。预估额与是否会产生清算金则向施行者洽询，不明部分以「未确定」写入契约。不将未确定之额写成已确定，可预防日后纠纷。

论点	整理	担当
是否产生清算金・预估额	向施行者洽询。未确定则于契约明示未确定	施行者・本公司（洽询与反映于契约）
征收・交付的负担者	法律未定分担。以买卖契约约定	本公司（契约条款）・律师（成为争议时）
清算金的课税关系	交付金・征收金的所得区分与取得费的处理	税理士
让渡所得	从前地的取得费・让渡费用・特例适用可否	税理士

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让渡所得的计算、清算金的课税关系与各种特例的适用可否为税理士的领域，本公司负责出售的安排与中介。继承不动产出售的安排请见继承不动产的咨询窗口。都市计画上的限制影响价格之例，可参考都市计画道路预定地上的土地出售与经境界确定测量后的继承不动产出售的文章。

向施行者洽询・登记・税务・分割协议，该分别委托给谁？

区划整理地区内继承土地的出售，以向施行者洽询为起点，登记・税务・分割交叠。角色分工如下。这些无法汇整于单一契约，各为独立事业体、分别签约。

担当	角色
不动产（本公司）	向施行者洽询仮换地・清算金・工程状况、含重要事项说明的中介
施行者（自治体・区划整理组合）	仮换地指定通知・清算金・换地处分时期的洽询对象
司法书士	继承登记、换地处分后的登记
税理士	清算金的课税关系、让渡所得、特例适用判断
行政书士	遗产分割协议书的制作
律师	遗产分割或清算金负担成为纠纷时的交涉・调解・诉讼
土地家屋调查士	从前地・换地的境界（笔界）与地积的确认・更正

向施行者洽询交本公司、登记交司法书士、税务交税理士，在分开窗口的前提下，由同一个窗口顺畅为您转介。转介时无介绍费的往来。清算金的归属与分割可否的最终判断，由施行者与各有资格者进行。

区划整理地区内继承土地的出售交四叶不动产（咨询免费）

洽询时请注明「区划整理」、所在地（市区町村・若知道施行者名则附上）、仮换地指定的有无、继承人的状况。我们会从仮换地・清算金・换地处分时期的洽询，谈到登记・税务・分割转介对象的整理。

常见问题

Q. 仮换地状态下也能不等换地处分而出售吗？
A. 出售本身可行。仮换地的指定是可使用收益场所的分配，所有权本身在从前的宅地，登记簿上所有权的对象也仍是从前地（土地区划整理法第98条第1项）。买卖标的为从前地的所有权，对买方交付仮换地供使用。惟若施行者另定使用收益开始日，工程中可能有仮换地尚不能使用的时期（第99条第2项），故须向施行者洽询指定内容与开始日并向买方说明。

Q. 对买方卖的是从前地还是仮换地？登记如何？
A. 买卖标的为从前地的所有权，所有权移转登记亦对从前地办理。自换地处分公告之日的翌日起，换地计画所定的换地视为从前的宅地（第104条第1项），其后由施行者就换地一并办理登记。即买卖时以从前地的地番・地积整备登记与重要事项说明，换地处分后表示移至换地的顺序。登记实务为司法书士、境界与地积的确认为土地家屋调查士的领域。

Q. 清算金由卖方还是买方负担？
A. 清算金用以清算换地的不均衡，于换地处分公告时确定，由施行者征收或交付（第104条第8项・第110条第1项）。征收为支付方、交付为受领方。于仮换地阶段出售时，法律未就卖方・买方的分担予以规定，故实务上以买卖契约明确约定负担者・受领者。预估额与是否会产生清算金则向施行者洽询，不明部分以「未确定」写入契约。课税关系为税理士的领域。

Q. 继承登记或遗产分割尚未办妥，也能推进出售准备吗？
A. 调查与估价可并行推进。惟至买卖契约・结算为止，继承登记（含2024年4月1日施行的继承登记申请义务化）、继承人为复数时的遗产分割整理，为前提。继承登记为司法书士、遗产分割协议书的制作为行政书士、分割成为争议时为律师的领域。本公司推进仮换地・清算金・工程状况的洽询与中介，对各有资格者则以独立事业体、分别签约为前提为您转介。

本文的出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公表资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最新修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。仮换地的指定内容・清算金・换地处分时期由施行者（自治体・区划整理组合）管理，因事业而异，请以施行者的公表资料与通知记下参照日确认。清算金的归属或分割可否由施行者与各有资格者判断。公表资料的参照日均为2026年11月6日。

• e-Gov法令检索「土地区划整理法」（昭和29年法律第119号。第98条第1项＝仮换地的指定、第99条＝仮换地指定的效果〈自效力发生之日至换地处分公告之日，可将仮换地如同从前宅地使用收益，从前地不可使用〉・第2项＝另定得开始使用收益之日、第103条＝换地处分、第104条第1项＝公告翌日起换地视为从前宅地・第8项＝清算金的确定、第110条第1项＝清算金的征收及交付）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明〈仮换地指定内容・基于土地区划整理法的限制的说明〉）
• 施行者（自治体・区划整理组合）所公表的事业计画・换地计画・仮换地指定通知（以所在地的施行者确认。参照日2026年11月6日）
• 国土交通省所公表的土地区划整理事业相关资料（清算金・换地的考量方式。参照日2026年11月6日）

本文为一般性资讯提供，不保证个别清算金的归属或分割可否。仮换地・清算金・工程状况的调查与中介为不动产（本公司）、继承登记・换地处分后的登记为司法书士、清算金的课税关系・让渡所得为税理士、遗产分割协议书的制作为行政书士、分割或清算金的纠纷为律师、境界与地积的确认为土地家屋调查士，各自判断・担当。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。作为东京都文京区的宅地建物取引士，承办继承不动产的调查与中介。作者简介

更新日：2026年11月6日