致中国・台湾的业主——将日本收益物件以「定期借家」出租：与普通借家的差别与再签约

结论（先讲要点）：出租日本收益物件时，契约的型态有「普通借家」与「定期借家（定期建物赁贷借）」两种。最大的差别在于有无更新。普通借家在期间届满后原则上会更新，业主要拒绝更新须具备正当事由（借地借家法第26条・第28条）。定期借家则在期间届满时确定终止、没有更新。不过定期借家须满足两项才成立：①以书面（或电磁记录）订约并约定「不更新」②订约前以书面交付并说明「不更新、期间届满即终止」（借地借家法第38条。令和4年〈2022年〉5月18日施行的改正使电子契约・电磁方法亦可）。怠于此事前说明，不更新的约定将无效，被当作普通借家处理。对非居住业主而言，能掌控更新的定期借家是一个选项，但也有空置风险与再签约手续的另一面。本公司（不动产）负责物件管理与契约面的信息提供；租赁管理的受托・重要事项说明为租赁住宅管理业者／宅建业者、租金滞纳时的返还・诉讼为律师、非居住业主租金的源泉征收与确定申告为税理士，各为独立事业体、分别签约（无介绍费的往来）。

本文面向在中国・台湾等中国语圈、于日本持有收益物件的非居住业主，以及当地经手日本不动产的专家，依法条与国土交通省标准契约书的顺序，整理定期借家与普通借家的差别与再签约实务。本文为一般性信息提供，个别契约设计或纠纷对应的最终判断属各有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办不动产的调查・中介与租赁相关的信息提供。即使不住在日本的业主，也可从「契约型态如何选」的阶段开始咨询。

定期借家与普通借家有何不同？

两者的决定性差别是「会不会更新」。普通借家即使期间届满，也视为以与先前相同条件更新（借地借家法第26条），业主要拒绝更新或申请解约须有「正当事由」（第28条）。正当事由会综合业主・租客使用建物的需要、过往经过、建物的使用状况、搬迁补偿金的提出等来判断，并不容易被认定。

定期借家（定期建物赁贷借）在期间届满时确定终止、没有更新。相对地，其成立的要式严格。

项目	普通借家	定期借家
更新	原则会更新（第26条）	没有更新（届满即终止）
拒绝更新	业主须有正当事由（第28条）	不需正当事由（本来就不更新）
契约方式	口头亦可成立	须以书面或电磁记录订约（第38条第1项・第2项）
事前说明	不需要	须以书面交付并说明不更新、届满即终止（第38条第3项）
期间下限	未满1年视为无期间约定	未满1年也作为定期借家有效
中途解约	依特约	床面积200㎡未满的居住用、有不得已事由时租客可解约（第38条第7项）

定期的「借家」与定期的「借地」是不同的东西。容易与出租土地的定期借地权（借地借家法第22条以下）混淆，借地那一面请见继承到的土地是定期借地时的建物出售。本文专注于出租建物的「定期借家」。

非居住业主选择定期借家，利点与风险在哪？

对住在海外的业主而言，定期借家的魅力在于「能自行掌控更新」。普通借家若无正当事由无法请租客搬离，但定期借家在期间届满即确定终止，便于规划未来的出售・自用・改建。另一面，因为没有更新，租客较不易定着，每个期间都要再签约或重新招租的手续。

观点	定期借家的利点	定期借家的风险・手续
返还的确实性	届满确定终止。原则不需正当事由・搬迁补偿	若要继续出租，须办再签约手续
租金设定	不假设更新，较易设定配合行情的期间	有时较难招到承租人
未来规划	便于配合出售・自用・改建的时机	每次届满可能产生空置风险
海外管理	期间有界线、便于拟定管理计划	远端管理终止通知・再签约的期限较费力

何者有利，依物件的立地・租金行情・业主的出场策略而定。中国语圈业主的管理・契约面注意点，另可参考中国语圈业主将持有物件作民泊时的管理委托，以及整理区分所有的管理规约・修缮确认点的中国语圈买主所看的管理规约・修缮计划检查。

怠于事前交付书面与说明，会怎么样？

这是定期借家最容易出事的地方。借地借家法第38条第3项要求业主在订约前，就「不更新、期间届满赁贷借即终止」一事交付书面并说明。令和4年（2022年）5月18日施行的改正后，取得租客同意可改以电磁方法提供（第38条第4项），但「事前・以独立书面（或电磁记录）・加以说明」的结构不变。

怠于此事会怎样？依第38条第5项，不更新的约定将无效。也就是说，本想作定期借家却变成普通借家，本该届满终止却被更新，无正当事由即无法请其返还。即使契约书写明「本契约为定期建物赁贷借」，只要没有事前交付说明书面，此结论不变。

容易出错之处	条文	怠于则如何
未以书面（电磁记录）订约	第38条第1项・第2项	不成立为定期借家
未交付事前说明书面	第38条第3项・第5项	不更新约定无效＝变普通借家
契约书与说明书面合为一张	判例上须为个别书面	定期借家恐被否定

对海外业主而言，此事前说明实务上常设计为由受托租赁管理的租赁住宅管理业者或宅建业者代为进行。在订约前先敲定由谁、何时交付说明书面，是避开无效风险的关键。

中途解约・再签约该如何设计？

中途解约在普通借家与定期借家的处理不同。定期借家中，床面积200㎡未满的居住用建物，若租客因调职・疗养・亲属照护等不得已事由无法续住，租客可申请解约，自申请起经过1个月契约终止（第38条第7项）。这是保护租客的规定，违反此而对租客不利的特约无效。业主一方的中途解约，原则上若无特约则不可。

终止通知也常被遗忘。期间1年以上的定期借家，业主须于期间届满的1年前至6个月前之间通知「届满即终止」，否则不得对租客主张终止（第38条第6项）。若逾此期间才通知，则自通知之日起经过6个月即可主张。海外管理时，此通知期限的管理尤其重要。

再签约并非「更新」。定期借家不更新，若要继续出租给同一租客，须于期间届满后重新缔结新的定期借家契约（再签约）。每次再签约原则上都要重做第38条的书面订约与事前说明。国土交通省公布「定期赁贷住宅标准契约书」，可作为终止通知与再签约条项的范本参考。

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场面	期限・要件	依据
终止通知（期间1年以上）	届满的1年前〜6个月前通知	第38条第6项
租客中途解约（居住用200㎡未满）	不得已事由＋自申请起1个月	第38条第7项
再签约	非更新而是新契约。重做书面订约＋事前说明	第38条第1〜5项

管理委托・返还诉讼・源泉征收，各该找谁？

海外业主的租赁，有超出不动产框架的专家并排。角色如下：

场面	担当	内容
物件管理・契约面信息	不动产（本公司）	契约型态说明、物件调查、再签约・招租的实务支援
租赁管理受托・重要事项说明	租赁住宅管理业者／宅建业者	入居者对应・收租・原状回复，宅建业法第35条的说明
租金滞纳的返还・诉讼	律师	解约・返还请求・诉讼等法律对应
源泉征收・确定申告	税理士	非居住者不动产所得的源泉征收与确定申告

非居住者在日本国内出租不动产收取租金时，支付租金的一方（租客）原则上须源泉征收20.42%，并于次月10日前缴纳（所得税法第212条・第213条）。但个人为自己或其亲属的居住用而承租者，不需源泉征收（所得税法施行令第328条）。业主本人原则上也须在日本办理确定申告，亦可能依租税条约调整。这些属税理士领域。以业务受托租赁住宅管理时，另受「赁贷住宅的管理业务等适正化相关法律」（令和2年法律第60号）的登录・转租（sublease）规制。

这些无法整合为单一契约，各为独立事业体、分别签约。并非由本公司承揽全部，而是物件与契约型态归本公司、管理受托归管理业者、纠纷归律师、税务归税理士，窗口分开后从同一个窗口为您转介。转介时无介绍费的往来。

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来信请注明物件所在区域・种别（区分公寓／整栋／独栋）、您现居的国家・地区、考虑定期借家或普通借家、目前的契约状况。我们会从契约型态的整理，谈到管理・税务・纠纷的转介。

人在国外也能订约・更新吗？

可以。令和4年（2022年）的改正使定期借家的契约与事前说明都能以电磁记录・电磁方法进行（第38条第2项・第4项）。电子契约系统，或取得租客同意后以电子邮件等提供说明书面皆可，业主不在日本也便于推进。

但有两点注意。第一，以电磁方法事前说明须取得租客同意，且以接收方能将记录输出为书面为前提。第二，定期借家没有「更新」，要继续出租须于每次届满再签约，原则上每次都要重做书面订约与事前说明。愈是远端的业主，愈要与管理业者分工敲定终止通知（届满1年前〜6个月前）与再签约的期限管理。本文为一般性信息提供，个别契约的效力或税务判断属租赁住宅管理业者・律师・税理士等各有资格者的领域。

常见问题

Q. 定期借家与普通借家，最大的差别是什么？
A. 有无更新。普通借家即使期间届满原则上会更新，业主要拒绝更新须有正当事由（借地借家法第26条・第28条）。定期借家在期间届满即确定终止、没有更新。相对地，其成立条件是以书面（或电磁记录）订约约定「不更新」，并在订约前就此交付书面并说明（第38条）。对非居住业主而言，能掌控更新正是定期借家的特征。

Q. 不交付事前说明书面，定期借家会怎样？
A. 不更新的约定会无效（借地借家法第38条第5项）。即使契约书写明「定期建物赁贷借」，只要未在订约前交付并说明载有不更新、届满即终止的独立书面，就会被当作普通借家，不在届满终止而被更新，非有正当事由无法请求返还。令和4年的改正虽允许电磁方法，但须取得租客同意。

Q. 住在海外也能订约或再签约定期借家吗？
A. 可以。令和4年（2022年）5月18日施行的改正使契约与事前说明都能以电磁记录・电磁方法进行（第38条第2项・第4项）。电子契约，或取得租客同意后以电子邮件等提供说明书面皆可。但定期借家没有更新，要继续出租须于每次届满再签约，原则上每次都要重做书面订约与事前说明。别忘了管理终止通知的期限（届满1年前〜6个月前）。

Q. 非居住者收取租金时，税金怎么算？
A. 非居住者在日本国内出租不动产收取租金时，支付租金的租客原则上须源泉征收20.42%，并于次月10日前缴纳（所得税法第212条・第213条）。但个人为自己或其亲属的居住用而承租者，不需源泉征收（所得税法施行令第328条）。业主本人原则上也须在日本办理确定申告，亦可能依租税条约调整。具体计算・申告请洽税理士（另行签约的独立事业体）。

本文的出处（第一手信息）

以下是确认的出发点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新。国土交通省的标准契约书与国税厅的说明会随时更新，请以最新版为准。个别契约设计・税务的最终判断属各有资格者的领域。公开资料的参照日皆为2026年11月4日。

• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第26条＝更新、第28条＝正当事由、第38条＝定期建物赁贷借。第38条于令和4年〈2022年〉5月18日施行的改正〈数字社会形成整备法〉追加电磁记录・电磁方法。项的号码请于e-Gov确认最新）
• 国土交通省「定期赁贷住宅标准契约书」与「赁贷住宅标准契约书」（终止通知・再签约条项。参照日2026年11月4日。最新请见国土交通省页面）
• e-Gov法令检索「赁贷住宅的管理业务等适正化相关法律」（令和2年法律第60号。赁贷住宅管理业的登录、特定转贷事业者〈转租〉的规制）
• 国税厅「No.2884 对非居住者等的源泉征收・源泉征收税率」（不动产租金源泉征收20.42%，个人为自己・亲属居住用承租者不需。所得税法第212条・第213条、同法施行令第328条。参照日2026年11月4日）
• e-Gov法令检索「所得税法」（昭和40年法律第33号。第212条＝源泉征收义务、第213条＝税率）

本文为一般性信息提供，不保证个别契约能作为定期建物赁贷借有效成立，或税务的处理。物件管理与契约面信息由不动产（本公司）、租赁管理受托・重要事项说明由租赁住宅管理业者／宅建业者、租金滞纳的返还・诉讼由律师、源泉征收・确定申告由税理士，各自判断・担当。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。身为东京都文京区的宅地建物取引士，承办不动产的调查・中介与租赁的信息提供。作者简介

更新日：2026年11月4日