中国・台湾のオーナー向け—日本の収益物件を「定期借家」で貸す：普通借家との違いと再契約

結論（先に要点）：日本の収益物件を貸すとき、契約の型は「普通借家」と「定期借家（定期建物賃貸借）」の2つがあります。いちばんの違いは更新の有無です。普通借家は期間が満了しても原則として更新され、貸主が更新を拒むには正当事由が必要です（借地借家法第26条・第28条）。定期借家は、期間満了で確定的に契約が終わり更新がありません。ただし定期借家は、①書面（または電磁的記録）による契約で「更新がない」と定めること②契約前に、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明すること、の2つを満たさないと成立しません（借地借家法第38条。令和4年〈2022年〉5月18日施行の改正で電子契約・電磁的方法も可に）。この事前説明を怠ると、更新がない旨の定めが無効になり、普通借家として扱われます。非居住のオーナーにとっては、更新をコントロールできる定期借家が選択肢になりますが、空室リスクや再契約の手間という裏返しもあります。当社（不動産）は物件管理と契約まわりの情報提供までを担い、賃貸管理の受託・重要事項説明は賃貸住宅管理業者／宅建業者、賃料滞納時の明渡し・訴訟は弁護士、非居住者オーナーの賃料に係る源泉徴収と確定申告は税理士が担い、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます（紹介料のやりとりはありません）。

日本に収益物件を持つ中国・台湾など中国語圏の非居住オーナー、および現地で日本不動産を扱う専門家に向けて、定期借家と普通借家の違いと再契約の実務を、条文と国土交通省の標準契約書の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の契約設計や紛争対応の最終判断は各有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、不動産の調査・媒介と、賃貸にまつわる情報提供を承っています。日本に住んでいないオーナーでも、契約の型をどう選ぶかという段階からご相談いただけます。

定期借家と普通借家は何が違うのか？

両者の決定的な違いは「更新されるかどうか」です。普通借家は、期間が満了しても従前と同じ条件で更新したものとみなされ（借地借家法第26条）、貸主が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには「正当事由」が要ります（第28条）。正当事由は、貸主・借主が建物を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況、立退料の申出などを総合して判断され、簡単には認められません。

定期借家（定期建物賃貸借）は、期間満了で契約が確定的に終わり、更新がありません。そのかわり、成立のための要式が厳格です。

項目	普通借家	定期借家（定期建物賃貸借）
更新	原則更新される（第26条）	更新がない（期間満了で終了）
更新拒絶	貸主に正当事由が必要（第28条）	正当事由は不要（もともと更新しない）
契約の方式	口頭でも成立しうる	書面または電磁的記録による契約が必須（第38条第1項・第2項）
事前説明	不要	更新がなく期間満了で終了する旨を書面交付して説明（第38条第3項）
期間の下限	1年未満は期間の定めなしとみなされる	1年未満でも定期借家として有効
中途解約	特約による	床面積200㎡未満の居住用で、やむを得ない事情があれば借主から解約可（第38条第7項）

定期の「借家」と定期の「借地」は別物です。土地を貸す定期借地権（借地借家法第22条以下）と混同しやすいので、借地のほうは相続した土地が定期借地だったときの建物売却で扱っています。本記事は建物を貸す「定期借家」に絞ります。

非居住オーナーが定期借家を選ぶと利点とリスクはどこにあるのか？

海外に住むオーナーにとって、定期借家は「更新を自分でコントロールできる」点が魅力です。普通借家では正当事由がないと借主に出てもらえませんが、定期借家なら期間満了で確定的に終わるため、将来の売却・自己使用・建て替えの予定を立てやすくなります。一方で、更新がないぶん借主が定着しにくく、期間ごとに再契約や募集の手間がかかります。

観点	定期借家の利点	定期借家のリスク・手間
明渡しの確実性	期間満了で確定的に終了。正当事由・立退料が原則不要	継続して貸したいなら再契約の手続が要る
賃料設定	更新を見込まないぶん、相場に応じた期間設定がしやすい	相場より借り手が集まりにくい場合がある
将来の予定	売却・自己使用・建替えの時期に合わせやすい	期間満了ごとに空室リスクが生じうる
海外からの管理	期間が区切られ管理計画を立てやすい	終了通知・再契約の期限管理が遠隔だと負担

どちらが有利かは、物件の立地・賃料相場・オーナーの出口戦略で変わります。中国語圏のオーナー向けの管理・契約まわりの注意点は、中国語圏オーナーの保有物件を民泊にするときの管理委託や、区分所有の管理規約・修繕の確認点をまとめた中国語圏の買主が見る管理規約・修繕計画のチェックもあわせてご覧ください。

契約前の書面交付と説明を怠るとどうなるのか？

ここが定期借家でいちばん事故が起きるところです。借地借家法第38条第3項は、貸主に対し、契約の前に「更新がなく、期間の満了によって賃貸借が終了する」ことを記載した書面を交付して説明するよう求めています。令和4年（2022年）5月18日施行の改正で、借主の承諾を得れば電磁的方法での提供も可能になりました（第38条第4項）が、「事前に・独立した書面（または電磁的記録）で・説明する」という構造は変わっていません。

この事前説明を怠るとどうなるか。第38条第5項により、更新がない旨の定めが無効になります。つまり定期借家のつもりが普通借家になり、期間満了で終わらせるはずが更新され、正当事由がなければ明け渡してもらえなくなります。契約書に「本契約は定期建物賃貸借である」と書いてあっても、事前説明の書面交付がなければこの結論は変わりません。

つまずきやすい点	条文	怠るとどうなるか
書面（電磁的記録）で契約していない	第38条第1項・第2項	定期借家として成立しない
事前説明の書面を交付していない	第38条第3項・第5項	更新がない旨の定めが無効＝普通借家に
契約書と説明書面を1枚で兼ねた	判例上、別個の書面が必要とされる	定期借家が否定されるおそれ

海外にいるオーナーの場合、この事前説明は実務上、賃貸管理を委託する賃貸住宅管理業者や宅建業者が代わりに行う設計にすることが多いです。誰がいつ説明書面を交付するかを契約前に固めておくことが、無効リスクを避ける鍵になります。

中途解約・再契約はどう設計すればよいのか？

中途解約は、普通借家と定期借家で扱いが異なります。定期借家では、床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により借主が住み続けられなくなった場合、借主から解約を申し入れることができ、申入れから1か月の経過で契約が終了します（第38条第7項）。これは借主保護の規定で、これに反して借主に不利な特約は無効です。貸主側からの中途解約は、原則として特約がなければできません。

終了通知も忘れがちです。期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に「期間満了で終了する」旨を通知しないと、終了を借主に対抗できません（第38条第6項）。この期間を過ぎて通知した場合は、通知の日から6か月を経過すれば対抗できます。海外からの管理では、この通知期限の管理が特に重要です。

再契約は「更新」ではありません。定期借家は更新しないため、同じ借主に継続して貸すなら、期間満了後にあらためて新しい定期借家契約を結び直す（再契約する）必要があります。再契約のたびに、第38条の書面契約と事前説明をやり直すのが原則です。国土交通省は「定期賃貸住宅標準契約書」を公表しており、終了通知や再契約の条項の雛形として参照できます。

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場面	期限・要件	根拠
終了通知（期間1年以上）	満了の1年前〜6か月前に通知	第38条第6項
借主からの中途解約（居住用200㎡未満）	やむを得ない事情＋申入れから1か月	第38条第7項
再契約	更新ではなく新規契約。書面契約＋事前説明をやり直す	第38条第1〜5項

管理委託・明渡し訴訟・源泉徴収はそれぞれ誰に頼むのか？

海外オーナーの賃貸は、不動産の枠を超えた専門家が並びます。役割は次のとおりです。

場面	担当	内容
物件管理・契約まわりの情報提供	不動産（当社）	契約の型の説明、物件の調査、再契約・募集の実務支援
賃貸管理の受託・重要事項説明	賃貸住宅管理業者／宅建業者	入居者対応・集金・原状回復、宅建業法第35条の重要事項説明
賃料滞納の明渡し・訴訟	弁護士	契約解除・明渡し請求・訴訟などの法的対応
源泉徴収・確定申告	税理士	非居住者の不動産所得に係る源泉徴収と確定申告

非居住者が日本国内の不動産を貸して賃料を受け取る場合、賃料を支払う側（借主）が原則20.42%を源泉徴収して翌月10日までに納付する義務を負います（所得税法第212条・第213条）。ただし、個人が自己またはその親族の居住の用に供するために借りる場合は源泉徴収が不要です（所得税法施行令第328条）。オーナー自身も日本で確定申告が必要になるのが原則で、租税条約による調整もあり得ます。これらは税理士の領域です。賃貸住宅の管理を業として受託する場合は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60号）の登録・サブリース規制もかかります。

これらは一つの契約にまとめられるものではなく、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます。当社が全部を引き受けるのではなく、物件と契約の型のことは当社、管理受託は管理業者、紛争は弁護士、税務は税理士、と窓口を分けたうえで、同じ一つの窓口からおつなぎします。紹介にあたって紹介料のやりとりはありません。

日本の収益物件の貸し方・契約の型を四葉不動産に相談する（相談無料）

お問い合わせに、物件の所在エリア・種別（区分マンション／一棟／戸建て）、現在お住まいの国・地域、定期借家と普通借家のどちらを検討しているか、いまの契約状況をご記入ください。契約の型の整理から、管理・税務・紛争の振り先の案内までをお話しします。

外国にいながら契約・更新はできるのか？

できます。令和4年（2022年）の改正で、定期借家の契約も事前説明も電磁的記録・電磁的方法で行えるようになりました（第38条第2項・第4項）。電子契約システムや、借主の承諾を得たうえでの電子メール等での説明書面の提供が可能で、オーナーが日本にいなくても手続きを進めやすくなっています。

ただし注意点が2つあります。第一に、電磁的方法での事前説明には借主の承諾が要り、受け手が記録を出力して書面にできることが前提とされます。第二に、定期借家は「更新」がないため、継続して貸すには期間満了ごとの再契約が必要で、そのたびに書面契約と事前説明をやり直すのが原則です。遠隔のオーナーほど、終了通知（満了の1年前〜6か月前）と再契約の期限管理を、管理業者と役割分担して固めておくことが大切です。本記事は一般的な情報提供であり、個別の契約の有効性や税務の判断は、賃貸住宅管理業者・弁護士・税理士など各有資格者の領域です。

よくある質問

Q. 定期借家と普通借家は、いちばんの違いは何ですか？
A. 更新の有無です。普通借家は期間が満了しても原則として更新され、貸主が更新を拒むには正当事由が必要です（借地借家法第26条・第28条）。定期借家は期間満了で確定的に終わり、更新がありません。そのかわり、書面（または電磁的記録）による契約で「更新がない」と定め、契約前にその旨を書面交付して説明することが成立の条件です（第38条）。非居住オーナーにとっては、更新をコントロールできるのが定期借家の特徴です。

Q. 事前の説明書面を渡さないと、定期借家はどうなりますか？
A. 更新がない旨の定めが無効になります（借地借家法第38条第5項）。契約書に「定期建物賃貸借」と書いてあっても、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を記載した独立の書面を交付して説明していなければ、普通借家として扱われ、期間満了では終わらず更新され、正当事由がない限り明渡しを求められなくなります。令和4年の改正で電磁的方法も可能ですが、借主の承諾が要ります。

Q. 海外に住んでいても、定期借家の契約や再契約はできますか？
A. できます。令和4年（2022年）5月18日施行の改正で、契約も事前説明も電磁的記録・電磁的方法で行えるようになりました（第38条第2項・第4項）。電子契約や、借主の承諾を得た電子メール等での説明書面の提供が可能です。ただし定期借家は更新がないため、継続して貸すには期間満了ごとの再契約が必要で、そのたびに書面契約と事前説明をやり直すのが原則です。終了通知の期限（満了の1年前〜6か月前）の管理も忘れないでください。

Q. 非居住者が賃料を受け取るとき、税金はどうなりますか？
A. 非居住者が日本国内の不動産を貸して賃料を受け取る場合、賃料を支払う借主が原則20.42%を源泉徴収して翌月10日までに納付する義務を負います（所得税法第212条・第213条）。ただし、個人が自己またはその親族の居住用に借りる場合は源泉徴収が不要です（所得税法施行令第328条）。オーナー自身も日本で確定申告が必要になるのが原則で、租税条約による調整もあり得ます。具体的な計算・申告は税理士（別契約の独立した事業体）にご相談ください。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。国土交通省の標準契約書や国税庁の案内は随時更新されるため、最新版で確認してください。個別の契約設計・税務の最終判断は各有資格者の領域です。公的資料の参照日はいずれも2026年11月4日。

• e-Gov法令検索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第26条＝更新、第28条＝正当事由、第38条＝定期建物賃貸借。第38条は令和4年〈2022年〉5月18日施行の改正〈デジタル社会形成整備法〉で電磁的記録・電磁的方法が追加。項の番号はe-Gov法令検索で最新を確認）
• 国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書」および「賃貸住宅標準契約書」（終了通知・再契約の条項。参照日2026年11月4日。最新は国土交通省のページで確認）
• e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60号。賃貸住宅管理業の登録、特定転貸事業者〈サブリース〉の規制）
• 国税庁「No.2884 非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率」（不動産賃貸料の源泉徴収20.42%、個人が自己・親族の居住用に借りる場合は不要。所得税法第212条・第213条、同法施行令第328条。参照日2026年11月4日）
• e-Gov法令検索「所得税法」（昭和40年法律第33号。第212条＝源泉徴収義務、第213条＝税率）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の契約が定期建物賃貸借として有効に成立するかや、税務の取扱いを保証するものではありません。物件管理と契約まわりの情報提供は不動産（当社）が、賃貸管理の受託・重要事項説明は賃貸住宅管理業者／宅建業者が、賃料滞納の明渡し・訴訟は弁護士が、源泉徴収・確定申告は税理士が、それぞれ判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。東京都文京区の宅地建物取引士として、不動産の調査・媒介と賃貸の情報提供を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月4日