相続した土地が土地区画整理事業の施行地区内だった――仮換地・清算金のまま売れるのか

結論（先に要点）：相続した土地が土地区画整理事業の施行地区内で仮換地の指定を受けていても、換地処分を待たずに売ること自体はできます。登記簿上の所有権の対象はいまも「従前の宅地」で、売買の対象になるのはその従前地の所有権だからです。仮換地は使用収益できる場所の割り当てで、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、従前地を使える人は仮換地を従前地と同様に使用収益でき、従前地は使えません（土地区画整理法第98条第1項・第99条）。買主へは従前地（所有権）を売り、引渡しとして仮換地を使ってもらうのが基本で、所有権移転登記は従前地に対して行い、換地処分の公告の翌日から換地が従前地とみなされます（第103条・第104条第1項）。清算金（徴収・交付）は換地の不均衡を金銭で清算するもので、換地処分の公告後に確定します（第104条第8項・第110条）。誰が負担・受領するかは売買契約で定めるのが実務で、見込み額や使用収益開始の有無は施行者（自治体・区画整理組合）に照会します。不動産会社（当社）が担うのは、仮換地・清算金・工事の状況を施行者に照会して重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）に落とし込む調査と媒介まで。相続登記・換地処分後の登記は司法書士、清算金や譲渡所得の課税は税理士、遺産分割協議書の作成は行政書士、分割や清算金で紛争化したときは弁護士、従前地・換地の境界や地積は土地家屋調査士が担い、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。清算金の帰属や分割の最終判断は各有資格者と施行者の領域です。

施行中の区画整理地区内の土地を相続し、換地処分の前に売りたい相続人に向けて、契約前に確認できることを条文と施行者の資料の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の清算金の帰属や分割の可否の最終判断は、施行者と各有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、相続不動産の調査と媒介を承っています。「仮換地のまま売れるのか」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

仮換地が指定された状態の相続土地は、換地処分を待たずに売れるのか？

結論から言うと、売ること自体はできます。土地区画整理事業では、施行者が換地処分を行う前に、工事のためまたは換地処分のために必要がある場合、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができます（土地区画整理法第98条第1項）。このとき所有権そのものが仮換地に移るわけではありません。登記簿上の所有権の対象はいまも従前の宅地のままで、売買の対象になるのはその従前地の所有権です。

仮換地が意味するのは「使用収益できる場所の割り当て」です。第99条は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告（第103条第4項）がある日まで、従前の宅地を権原に基づき使用し収益できた者が、仮換地を従前の宅地と同じように使用収益でき、その間は従前地を使えないと定めます。施行者が使用収益を開始できる日を別に定めることもあり（第99条第2項）、工事中で仮換地をまだ使えない時期があり得ます。

用語	中身	売却への影響
従前の宅地	区画整理前の、登記簿に載っている土地	所有権と登記の対象。売買の目的物はこれ
仮換地	換地処分までの間に使用収益できる場所	買主が実際に使う土地。使用収益開始日に注意
換地処分	従前地に代えて換地を確定させる処分（第103条）	公告の翌日から換地が従前地とみなされる
清算金	換地の不均衡を金銭で清算する額（第110条）	徴収か交付か、負担者を契約で定める

相続直後でまだ相続登記が済んでいなくても、調査や査定は並行できます。相続登記（2024年4月1日施行の義務化を含む）と遺産分割の扱いは司法書士・行政書士の領域で、当社は物件の現況と仮換地・清算金の状況の調査を進めます。

買主へは従前地と仮換地のどちらを売り、登記と引渡しはどう整理するのか？

売買の目的物は従前地の所有権で、所有権移転登記も従前地に対して行います。買主が実際に使うのは仮換地なので、契約では「従前地（所有権）を売り、仮換地を引き渡して使ってもらう」という二層を取り違えないことが要点です。

換地処分が行われると、その公告があった日の翌日から、換地計画で定められた換地が従前の宅地とみなされます（第104条第1項）。その後、施行者が換地について登記を一括して行うため、売買の時点で従前地の表示のまま登記していても、換地処分後に表示が換地へ移ります。だからこそ、売買の時点では従前地の地番・地積で登記と重要事項説明を整え、仮換地の指定内容（画地の位置・面積・使用収益開始日）を施行者に照会して買主に説明します。

確認項目	なぜ効くか	確認先
仮換地の指定内容	画地の位置・面積・使用収益開始日で引渡しの中身が変わる	施行者（自治体・区画整理組合）の仮換地指定通知
使用収益の開始の有無	工事中で仮換地をまだ使えない時期があり得る（第99条第2項）	施行者
換地処分の見込み時期	公告の翌日から換地が従前地とみなされる（第104条第1項）	施行者の事業計画・換地計画
保留地・減歩	事業費に充てる保留地や減歩の有無で画地が変わる	施行者の事業計画

宅地建物取引業法第35条の重要事項説明では、仮換地の指定の内容や、土地区画整理法に基づく制限を買主に説明します。これらは施行者に照会して裏を取る必要があり、当社の調査と媒介の範囲です。登記の実務は司法書士、境界（筆界）や地積の確認は土地家屋調査士の領域になります。

清算金（徴収・交付）は売主と買主のどちらが負担し、譲渡所得はどう考えるのか？

清算金は、換地を定める際に生じる不均衡（従前地と換地の価額の差など）を金銭で清算するものです。土地区画整理法第104条第8項により換地処分の公告の時に確定し、施行者は確定した清算金を徴収し、または交付しなければなりません（第110条第1項）。徴収は所有者が払う側、交付はもらう側です。

仮換地の段階で売る場合、問題になるのは「まだ確定していない清算金を、売主と買主のどちらに帰属させるか」です。法律が当事者間の分担まで決めているわけではないため、実務では売買契約で清算金（徴収・交付）の負担者・受領者を明確に定めます。見込み額や清算金が生じるかどうかは施行者に照会し、分からない部分は「未確定」として契約に書き込みます。確定していない額を確定したかのように書かないことが、後日のトラブルを防ぎます。

論点	整理	担当
清算金が生じるか・見込み額	施行者に照会。未確定なら契約で未確定と明示	施行者・当社（照会と契約への反映）
徴収・交付の負担者	法は分担を定めない。売買契約で定める	当社（契約条項）・弁護士（争いになる場合）
清算金の課税関係	交付金・徴収金の所得区分や取得費の扱い	税理士
譲渡所得	従前地の取得費・譲渡費用・特例の適用可否	税理士

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譲渡所得の計算や清算金の課税関係、各種特例の適用可否は税理士の領域で、当社は売却の段取りと媒介までを担います。相続した不動産の売却の段取りは相続した不動産の相談窓口もご覧ください。都市計画上の制限が価格に効く例としては、都市計画道路の予定地にかかる土地の売却や、境界確定と測量を経た相続不動産の売却の記事も参考になります。

施行者への照会・登記・税務・分割協議は、それぞれ誰に分けて頼むのか？

区画整理地区内の相続土地の売却は、施行者への照会を起点に、登記・税務・分割が重なります。役割はこう分かれます。これらは一つの契約にまとめられるものではなく、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます。

担当	役割
不動産（当社）	仮換地・清算金・工事の状況を施行者に照会、重要事項説明を含む媒介
施行者（自治体・区画整理組合）	仮換地指定通知・清算金・換地処分の時期の照会先
司法書士	相続登記、換地処分後の登記
税理士	清算金の課税関係、譲渡所得、特例の適用判断
行政書士	遺産分割協議書の作成
弁護士	遺産分割や清算金の負担で紛争化したときの交渉・調停・訴訟
土地家屋調査士	従前地・換地の境界（筆界）や地積の確認・更正

施行者への照会は当社、登記は司法書士、税務は税理士、と窓口を分けたうえで、同じ一つの窓口からスムーズにおつなぎする形です。紹介にあたって紹介料のやりとりはありません。清算金の帰属や分割の可否の最終判断は、施行者と各有資格者が行います。

区画整理地区内の相続土地の売却を四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに「区画整理」と、所在地（市区町村・施行者名が分かれば施行者名）、仮換地指定の有無、相続人の状況をご記入ください。仮換地・清算金・換地処分の時期の照会から、登記・税務・分割の振り先の整理までをお話しします。

よくある質問

Q. 仮換地のままでも、換地処分を待たずに売れますか？
A. 売ること自体はできます。仮換地の指定は使用収益できる場所の割り当てで、所有権そのものは従前の宅地にあり、登記簿上の所有権の対象も従前地のままだからです（土地区画整理法第98条第1項）。売買の目的物は従前地の所有権で、買主には仮換地を引き渡して使ってもらいます。ただし施行者が使用収益の開始日を別に定めている場合、工事中で仮換地をまだ使えない時期があり得るため（第99条第2項）、指定内容と開始日を施行者に照会して買主に説明します。

Q. 買主へは従前地と仮換地のどちらを売るのですか？登記はどうなりますか？
A. 売買の目的物は従前地の所有権で、所有権移転登記も従前地に対して行います。換地処分の公告があった日の翌日から、換地計画で定められた換地が従前の宅地とみなされ（第104条第1項）、その後に施行者が換地の登記を一括して行います。つまり売買時点では従前地の地番・地積で登記と重要事項説明を整え、換地処分後に表示が換地へ移る、という順序です。登記の実務は司法書士、境界や地積の確認は土地家屋調査士の領域です。

Q. 清算金は売主と買主のどちらが負担しますか？
A. 清算金は換地の不均衡を金銭で清算するもので、換地処分の公告の時に確定し、施行者が徴収または交付します（第104条第8項・第110条第1項）。徴収は払う側、交付はもらう側です。仮換地の段階で売る場合、法律は売主・買主の分担までは定めていないため、売買契約で負担者・受領者を明確に定めるのが実務です。見込み額や清算金が生じるかどうかは施行者に照会し、分からない部分は「未確定」として契約に書き込みます。課税関係は税理士の領域です。

Q. 相続登記や遺産分割がまだでも、売却の準備は進められますか？
A. 調査や査定は並行して進められます。ただし売買契約・決済までには相続登記（2024年4月1日施行の相続登記の申請義務化を含む）や、相続人が複数なら遺産分割の整理が前提になります。相続登記は司法書士、遺産分割協議書の作成は行政書士、分割で争いになったときは弁護士の領域です。当社は仮換地・清算金・工事の状況の照会と媒介を進め、各有資格者へは独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。仮換地の指定内容・清算金・換地処分の時期は施行者（自治体・区画整理組合）が管理しており、事業ごとに異なるため、施行者の公表資料と通知で参照日を控えて確認してください。清算金の帰属や分割の可否は施行者と各有資格者が判断します。公的資料の参照日はいずれも2026年11月6日。

• e-Gov法令検索「土地区画整理法」（昭和29年法律第119号。第98条第1項＝仮換地の指定、第99条＝仮換地指定の効果〈効力発生の日から換地処分の公告の日まで仮換地を従前の宅地と同様に使用収益でき、従前地は使えない〉・第2項＝使用収益を開始できる日を別に定める、第103条＝換地処分、第104条第1項＝公告の翌日から換地を従前の宅地とみなす・第8項＝清算金の確定、第110条第1項＝清算金の徴収及び交付）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事項の説明〈仮換地の指定の内容・土地区画整理法に基づく制限の説明〉）
• 施行者（自治体・区画整理組合）が公表する事業計画・換地計画・仮換地指定通知（所在地の施行者で確認。参照日2026年11月6日）
• 国土交通省が公表する土地区画整理事業に関する資料（清算金・換地の考え方。参照日2026年11月6日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の清算金の帰属や分割の可否を保証するものではありません。仮換地・清算金・工事の状況の調査と媒介は不動産（当社）が、相続登記・換地処分後の登記は司法書士が、清算金の課税関係・譲渡所得は税理士が、遺産分割協議書の作成は行政書士が、分割や清算金の紛争は弁護士が、境界や地積の確認は土地家屋調査士が、それぞれ判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。東京都文京区の宅地建物取引士として、相続不動産の調査と媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月6日