相続した工場・倉庫にアスベストがあるかも？現況のまま売るか除去してから売るか

結論（先に要点）：相続した古い工場・倉庫は、アスベスト（石綿）含有の可能性を抱えたまま「現況のまま売る」か「解体・除去してから売る」かで、売主の負担と手取りが変わります。石綿含有建材の製造・使用が全面的に禁止されたのは2006年（平成18年）で、それ以前の建物は含有の可能性があります。現況売りでは、建物の石綿使用の有無の調査結果が記録されているときはその内容を重要事項として説明します（宅地建物取引業法第35条第1項第14号・同法施行規則第16条の4の3第4号）。これは新たに調査する義務ではなく「記録があればその内容を説明する」義務で、知りながら告げなかった事実は契約不適合責任で免責特約があっても免れません（民法第572条）。解体・除去する場合は、事前調査（石綿障害予防規則第3条・大気汚染防止法第18条の15）、2023年（令和5年）10月1日以降は建築物石綿含有建材調査者等の有資格者による調査、2022年（令和4年）4月1日以降の一定規模以上の工事での石綿事前調査結果報告が絡み、報告義務は原則として元請業者または自主施工者（＝施工者）にかかります。不動産会社（当社）が担うのは、現況・法令上の制限・接道の調査と、重要事項説明を含む媒介まで。事前調査・分析は建築物石綿含有建材調査者、報告書類の作成補助は行政書士、除去工事は石綿作業主任者を置く専門業者、譲渡所得・取得費加算の計算は税理士、相続登記は司法書士、契約不適合をめぐる紛争は弁護士が担い、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。

古い事業用不動産（工場・倉庫）を相続した所有者に向けて、現況売りと除去売りの判断材料を不動産の視点から整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の建物に石綿が含有するかの判定や、契約・税務・登記の最終判断は、各有資格者と所管行政の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、相続した事業用不動産の調査と媒介を承っています。「この工場・倉庫を現況で売るか、解体してから売るか」という段階から、確認できることをご相談いただけます。

相続した工場・倉庫にアスベストがある可能性はどこで分かるのか？

まず年代です。石綿含有建材の製造・輸入・使用は段階的に規制され、2006年（平成18年）に原則として全面禁止になりました。したがって、それ以前に建てられた、あるいは改修された工場・倉庫は石綿含有建材が使われている可能性があります。鉄骨造の工場では梁・柱への吹付け材、ボイラー・配管の保温材、屋根・外壁の成形板（スレート）などが代表例です。

ただし年代と建材の種類からは「可能性」までしか分かりません。確実に判定するには、設計図書・竣工図・過去の改修記録で建材を推定したうえで、サンプルを採って分析調査を行います。

判断の手がかり	分かること	誰が担うか
建築年・改修年	2006年より前なら含有の可能性	登記・建築確認の記録、当社の調査で確認
設計図書・建材リスト	使われた建材の種類の推定	建築物石綿含有建材調査者
分析調査	含有の有無とレベル（1〜3）の確定	建築物石綿含有建材調査者・分析機関

この「可能性の推定」までは物件調査の一環で当社が手がかりを集められますが、含有の有無とレベルを確定する事前調査・分析は建築物石綿含有建材調査者の領域です。なお土壌側の汚染（工場跡地の土壌汚染対策法の調査）は石綿とは別の論点で、相続した工場・倉庫の土壌については売却の視点を別に整理しています。本記事は建物の石綿に絞ります。

現況のまま売るとき売主は何を告知しなければならないのか？

現況渡しで売る場合でも、売主（および媒介する宅建業者）には説明すべきことがあります。中心は重要事項説明です。

宅地建物取引業法第35条第1項第14号と同法施行規則第16条の4の3第4号は、建物の売買等で「石綿使用の有無の調査の結果が記録されているとき」は、その内容を重要事項として説明すると定めています。ここで誤解しやすいのは、これは新たに石綿調査を行う義務ではないという点です。すでに調査結果の記録が存在すればその内容を説明する、という建付けです。記録がなければ「記録がない」ことを説明します。

一方、記録の有無とは別に、売買には民法の契約不適合責任が働きます。引き渡した目的物が契約の内容に適合しないときは、買主は追完・代金減額・損害賠償・解除を求めうります（民法第562条以下）。契約不適合責任を負わない旨の特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法第572条）。さらに宅建業者が自ら売主となる場合は、契約不適合責任を制限する特約に制限がかかります（宅建業法第40条）。

場面	売主側で押さえる点	根拠
調査記録がある	その内容（調査機関・範囲・年月日・含有の有無）を重要事項説明	宅建業法第35条第1項第14号・施行規則第16条の4の3第4号
知っている事実	知りながら告げないと免責特約でも責任が残る	民法第572条
宅建業者が売主	契約不適合責任を制限する特約に制限	宅建業法第40条

つまり現況売りは「調べずに売れる」という意味ではなく、「知っていることを正しく伝えて売る」ことが前提になります。重要事項説明を含む媒介は当社が担い、契約不適合をめぐる具体的な紛争の対応は弁護士の領域です。

解体・除去してから売ると費用と期間はどれくらいか？

除去売りは、買主にとって石綿の不安がない更地（または健全な建物）を渡せる一方、売主が解体・除去の費用と期間を先に負います。費用は石綿のレベルと量で大きく変わり、一律の相場を示すのは適切ではありません。目安ではなく、手順と費用が動く要因を押さえておくのが実務的です。

工程	内容	根拠・担当
事前調査	設計図書の確認と現地調査、必要に応じ分析。2023年10月1日以降は有資格者が実施	石綿則第3条・大気汚染防止法第18条の15／建築物石綿含有建材調査者
事前調査結果の報告	一定規模以上の工事は着工前に電子システムで報告	大気汚染防止法第18条の15・石綿則／元請業者または自主施工者
除去工事	レベル（1＝吹付け、2＝保温材等、3＝成形板）で養生・隔離の方法が変わる	石綿作業主任者を置く専門業者
解体・処分	石綿含有廃棄物は分別・適正処分	解体業者・産業廃棄物処理

費用が動く最大の要因は石綿のレベルです。吹付け材（レベル1）は負圧隔離や専用の養生が要るため高くなりやすく、成形板（レベル3）は相対的に抑えられる傾向があります。期間も調査・報告・隔離養生・除去・処分と段階を踏むため、現況売りより長くかかります。この工程の設計・施工は石綿作業主任者を置く専門業者、報告書類の作成補助は行政書士、譲渡所得の計算（取得費加算や譲渡費用の扱い）は税理士の領域です。

相続した事業用不動産を売る全体の流れは相続した不動産の売却の相談窓口でも扱っています。相続した実家を売るか残すかの考え方は相続した実家を売る・残す、相続登記の義務化と売却の順序は相続登記の義務化と売却もご覧ください。

事前調査の報告義務は誰にかかるのか？

ここは相続した売主が誤解しやすい点です。2022年（令和4年）4月1日以降、一定規模以上の解体・改修工事では、石綿の有無の事前調査の結果を着工前に電子システム（石綿事前調査結果報告システム）で報告する義務があります（大気汚染防止法第18条の15・石綿障害予防規則）。

この報告義務を負うのは、工事の元請業者または自主施工者＝施工者であって、工事を発注する側（＝相続した所有者＝売主）ではありません。報告は都道府県等と労働基準監督署の双方にかかります。報告が必要になる規模の目安は次のとおりです。

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工事の種類	報告対象の規模の目安
建築物の解体	解体部分の床面積の合計が80㎡以上
建築物の改修	請負金額が100万円以上（税込）
工作物の解体・改修	請負金額が100万円以上（税込）

さらに2023年（令和5年）10月1日以降は、建築物の事前調査を建築物石綿含有建材調査者などの有資格者が行う必要があります。相続した所有者が自分で報告するのではなく、解体を依頼した施工者が報告する――この役割を取り違えると「誰も報告していない」という事態になりかねないので、解体契約の段階で事前調査と報告の担い手を確認しておくことが大切です。報告書類の作成補助は行政書士、調査は建築物石綿含有建材調査者の領域です。

買主が解体前提のとき価格はどう決まるのか？

工場・倉庫の買主の多くは、建物を使うより土地として評価し、解体・建替えを前提に検討します。石綿があると、この解体費用に除去費用が上乗せされるため、価格に影響します。

考え方の軸は、更地としての土地価格から、買主が負担することになる解体・除去費用を差し引くという引き算です。石綿のレベルが高いほど除去費用が大きくなり、差し引かれる額も大きくなります。ここで、売主が先に除去してから売る（除去売り）か、現況のまま価格に織り込んで売る（現況売り）かの分岐が生まれます。

• 現況売り：売主は除去費用を直接負わないが、価格に織り込まれる形で実質的に負担する。知っている事実の告知と重要事項説明は必要。
• 除去売り：売主が先に費用と期間を負うが、買主の不安が減り、取引が進めやすくなる場合がある。

どちらが有利かは、石綿のレベル、買主の属性（解体前提か使用前提か）、売り急ぐ事情の有無で変わります。物件の客観的な現況と相場観、重要事項説明を含む媒介は当社が担い、含有の判定は建築物石綿含有建材調査者、除去は専門業者、譲渡所得の試算は税理士、相続登記は司法書士、契約をめぐる紛争は弁護士が担います。これらは一つの契約にまとめられるものではなく、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます。物件のことは当社、調査は調査者、除去は専門業者、税務は税理士、と窓口を分けたうえで、同じ一つの窓口からスムーズにおつなぎする形です。紹介にあたって紹介料のやりとりはありません。

相続した工場・倉庫の売却を四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに「相続した工場・倉庫」と、所在エリア、建築年（分かれば）、現況のまま売りたいか解体して売りたいか、買主の想定（解体前提か使用前提か）をご記入ください。現況・接道・法令上の制限の確認から、石綿の事前調査・除去・報告の振り先の整理までをお話しします。

よくある質問

Q. 相続した工場・倉庫は、アスベスト調査をしてから売らないといけませんか？
A. 売る前に新たな石綿調査を一律に義務づける規定はありません。宅地建物取引業法第35条第1項第14号・同法施行規則第16条の4の3第4号は、「石綿使用の有無の調査の結果が記録されているとき」はその内容を重要事項として説明する、という建付けで、記録がなければ「記録がない」ことを説明します。ただし知っている事実は告知が必要で、知りながら告げないと免責特約があっても契約不適合責任を免れません（民法第572条）。調査するかどうかは、現況売りか除去売りかの判断とあわせて決めます。

Q. 現況のまま売れば、売主はアスベストの責任を負わなくて済みますか？
A. 現況渡しでも責任がなくなるわけではありません。契約不適合責任を負わない旨の特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法第572条）。宅建業者が自ら売主となる場合は、契約不適合責任を制限する特約にさらに制限がかかります（宅建業法第40条）。現況売りは「調べずに売れる」ではなく「知っていることを正しく伝えて売る」ことが前提です。紛争になった場合の対応は弁護士の領域です。

Q. 解体するとき、アスベストの事前調査の報告は所有者（売主）が出すのですか？
A. いいえ。2022年（令和4年）4月1日以降、一定規模以上の工事で課される石綿事前調査結果の報告義務は、工事の元請業者または自主施工者＝施工者にかかります。発注する所有者ではありません。報告対象の目安は、建築物の解体で解体部分の床面積の合計80㎡以上、建築物の改修や工作物の解体・改修で請負金額100万円以上です。2023年（令和5年）10月1日以降は建築物の事前調査を有資格者が行う必要があります。解体契約の段階で、事前調査と報告の担い手を確認してください。報告書類の作成補助は行政書士の領域です。

Q. アスベストがあると、売却価格はどのくらい下がりますか？
A. 一律の相場は示せません。考え方の軸は、更地としての土地価格から、買主が負担することになる解体・除去費用を差し引くという引き算です。石綿のレベル（1＝吹付け、2＝保温材等、3＝成形板）が高いほど除去費用が大きく、差し引かれる額も大きくなります。先に除去して売る（除去売り）か、現況のまま価格に織り込む（現況売り）かで手取りと期間が変わります。含有の判定は建築物石綿含有建材調査者、除去費用の見積りは専門業者、譲渡所得の試算は税理士に確認し、物件の相場観と媒介は当社が担います。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。石綿の規制や事前調査結果報告の運用は変わるため、環境省・厚生労働省の最新の案内と所管の自治体・労働基準監督署で確認してください。個別の建物に石綿が含有するかは建築物石綿含有建材調査者と分析機関が判定します。公的資料の参照日はいずれも2026年11月5日。

• e-Gov法令検索「大気汚染防止法」（昭和43年法律第97号。第18条の15＝解体等工事に係る石綿の事前調査及び結果の報告。報告制度は令和4年〈2022年〉4月1日以降着工の工事が対象）
• e-Gov法令検索「石綿障害予防規則」（平成17年厚生労働省令第21号。第3条＝事前調査、報告・作業主任者等。労働基準監督署への報告を含む）
• 建築物石綿含有建材調査者制度（国土交通省・厚生労働省・環境省。令和5年〈2023年〉10月1日以降、建築物の事前調査は有資格者が実施。参照日2026年11月5日）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176号。第35条第1項第14号＝石綿使用の有無の調査結果の記録がある場合の重要事項説明、第40条＝担保責任の特約の制限）
• e-Gov法令検索「民法」（明治29年法律第89号。第562条以下＝契約不適合責任、第572条＝担保責任を負わない旨の特約と知りながら告げなかった事実）
• 環境省・厚生労働省の石綿（アスベスト）対策・石綿事前調査結果報告システムの案内（参照日2026年11月5日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の建物に石綿が含有するかの判定や、現況売り・除去売りの有利不利を保証するものではありません。現況・法令上の制限の調査と重要事項説明を含む媒介は不動産（当社）が、事前調査・分析は建築物石綿含有建材調査者が、報告書類の作成補助は行政書士が、除去工事は石綿作業主任者を置く専門業者が、譲渡所得・取得費加算の計算は税理士が、相続登記は司法書士が、契約不適合をめぐる紛争は弁護士が、それぞれ判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。東京都文京区の宅地建物取引士として、相続した事業用不動産の調査と媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月5日