继承的工厂・仓库可能有石棉？是现况出售，还是先除去再卖

结论（先讲要点）：继承的老旧工厂・仓库，带着石棉（asbestos）含有的可能性，要「现况出售」还是「先解体・除去再卖」，卖方的负担与到手金额会改变。石棉含有建材的制造・使用全面禁止是在2006年（平成18年），此前兴建或改修的建物可能含有。现况出售时，若有建物石棉使用有无的调查结果记录，须将其内容作为重要事项说明（宅地建物取引业法第35条第1项第14号・同法施行规则第16条之4之3第4号）。这是对「若有记录则说明其内容」的义务、而非重新调查的义务；明知却未告知的事实，即使有免责特约也无法免除契约不符责任（民法第572条）。解体・除去时，牵涉事前调查（石棉障害预防规则第3条・大气污染防止法第18条之15）、2023年（令和5年）10月1日以后由建筑物石棉含有建材调查者等有资格者进行调查、2022年（令和4年）4月1日以后一定规模以上工程的石棉事前调查结果报告，报告义务原则落在元请业者或自主施工者（＝施工者）。不动产公司（本公司）负责的是现况・法令上限制・接道的调查，以及含重要事项说明的中介。事前调查・分析由建筑物石棉含有建材调查者、报告书类制作辅助由行政书士、除去工程由设置石棉作业主任者的专门业者、让渡所得・取得费加算的计算由税理士、继承登记由司法书士、契约不符相关纠纷由律师负责，各为独立事业体、以分别签约为前提为您转介（无介绍费的往来）。

本文面向继承了老旧事业用不动产（工厂・仓库）的所有者，从不动产视角整理现况出售与除去出售的判断材料。本文为一般性信息提供，个别建物是否含有石棉的判定，以及契约・税务・登记的最终判断，属各有资格者与所管行政的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办继承事业用不动产的调查与中介。欢迎从「这座工厂・仓库要现况出售，还是先解体再卖」的阶段开始咨询。

继承的工厂・仓库可能含有石棉，从哪里能看出？

先看年代。石棉含有建材的制造・输入・使用分阶段受规制，2006年（平成18年）原则上全面禁止。因此，在那之前兴建、或改修过的工厂・仓库，可能使用了石棉含有建材。钢骨造工厂的代表例，有梁・柱的喷附材、锅炉・配管的保温材、屋顶・外墙的成形板（石棉瓦）等。

不过，从年代与建材种类，只能看出「可能性」。要确实判定，须以设计图书・竣工图・过往改修记录推定建材，再采样进行分析调查。

判断线索	能知道什么	由谁负责
兴建年・改修年	若在2006年前则有含有的可能	登记・建筑确认记录，本公司调查确认
设计图书・建材清单	推定所用建材的种类	建筑物石棉含有建材调查者
分析调查	确定含有的有无与等级（1〜3）	建筑物石棉含有建材调查者・分析机关

这个「可能性的推定」本公司可在物件调查中收集线索，但确定含有的有无与等级的事前调查・分析，属建筑物石棉含有建材调查者的领域。至于土壤侧的污染（工厂迹地的土壤污染对策法调查）是与石棉不同的论点，继承工厂・仓库的土壤已另行整理出售视角。本文聚焦建物的石棉。

现况出售时，卖方必须告知什么？

即使以现况交屋出售，卖方（及中介的宅建业者）仍有须说明的事项。核心是重要事项说明。

宅地建物取引业法第35条第1项第14号与同法施行规则第16条之4之3第4号规定，在建物的买卖等中，「有石棉使用有无的调查结果记录时」，须将其内容作为重要事项说明。易误解的是，这并非重新进行石棉调查的义务。其建付是：若已存在调查结果记录则说明其内容；若无记录则说明「无记录」。

另一方面，与记录有无分开，买卖仍适用民法的契约不符责任。所交付的标的物不符契约内容时，买方可请求补正・减少代金・损害赔偿・解除（民法第562条以下）。即使附上卖方不负契约不符责任的特约，对卖方明知却未告知的事实仍无法免除责任（民法第572条）。此外，宅建业者自为卖方时，限制契约不符责任的特约另受限制（宅建业法第40条）。

场面	卖方要把握的点	根据
有调查记录	将其内容（调查机关・范围・年月日・含有有无）作为重要事项说明	宅建业法第35条第1项第14号・施行规则第16条之4之3第4号
已知的事实	明知却未告知，即使有免责特约责任仍留存	民法第572条
宅建业者为卖方	限制契约不符责任的特约受限制	宅建业法第40条

也就是说，现况出售并非「不调查就能卖」，而是以「正确传达所知事项后出售」为前提。含重要事项说明的中介由本公司负责，契约不符相关的具体纠纷对应属律师的领域。

先解体・除去再卖，费用与期间大概多少？

除去出售能交给买方无石棉不安的空地（或健全的建物），但卖方须先负担解体・除去的费用与期间。费用依石棉的等级与量而大幅变动，列出单一行情并不恰当。与其看「概估」，不如把握手顺与使费用变动的要因。

工程	内容	根据・负责
事前调查	确认设计图书与现地调查，必要时分析。2023年10月1日以后由有资格者实施	石棉则第3条・大气污染防止法第18条之15／建筑物石棉含有建材调查者
事前调查结果报告	一定规模以上的工程须于着工前以电子系统报告	大气污染防止法第18条之15・石棉则／元请业者或自主施工者
除去工程	依等级（1＝喷附、2＝保温材等、3＝成形板）而养护・隔离方法不同	设置石棉作业主任者的专门业者
解体・处分	石棉含有废弃物须分别・适正处分	解体业者・产业废弃物处理

费用变动的最大要因是石棉等级。喷附材（等级1）因需负压隔离与专用养护而易偏高，成形板（等级3）则相对可控。期间也因须经调查・报告・隔离养护・除去・处分各阶段，而比现况出售更长。此工程的设计・施工由设置石棉作业主任者的专门业者、报告书类制作辅助由行政书士、让渡所得的计算（取得费加算或让渡费用的处理）由税理士负责。

继承事业用不动产的出售整体流程，也在继承不动产出售的咨询窗口说明。继承老家要卖或留的思路请见继承老家的卖与留，继承登记义务化与出售的顺序请见继承登记义务化与出售。

事前调查的报告义务落在谁身上？

这是继承的卖方易误解的点。2022年（令和4年）4月1日以后，一定规模以上的解体・改修工程，有义务将石棉有无的事前调查结果于着工前以电子系统（石棉事前调查结果报告系统）报告（大气污染防止法第18条之15・石棉障害预防规则）。

负此报告义务的，是工程的元请业者或自主施工者＝施工者，而非发包一方（＝继承的所有者＝卖方）。报告须向都道府县等与劳动基准监督署双方提出。需报告之规模的目安如下。

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工程种类	报告对象规模的目安
建筑物的解体	解体部分的楼地板面积合计80㎡以上
建筑物的改修	承揽金额100万日圆以上（含税）
工作物的解体・改修	承揽金额100万日圆以上（含税）

此外，2023年（令和5年）10月1日以后，建筑物的事前调查须由建筑物石棉含有建材调查者等有资格者进行。并非继承的所有者自行报告，而是受托解体的施工者报告——若取错此角色，可能出现「无人报告」的局面，因此在解体契约阶段确认事前调查与报告的承担者，相当重要。报告书类制作辅助属行政书士、调查属建筑物石棉含有建材调查者的领域。

买方以解体为前提时，价格如何决定？

工厂・仓库的买方多半不看建物而以土地评价，并以解体・改建为前提检讨。有石棉时，此解体费用上会再加上除去费用，因而影响价格。

思路的轴是：从作为空地的土地价格，扣除买方将负担的解体・除去费用这个减法。石棉等级越高，除去费用越大，被扣除的额度也越大。于此，产生卖方先除去再卖（除去出售）与现况中把费用纳入价格出售（现况出售）的分岔。

• 现况出售：卖方不直接负担除去费用，但以纳入价格的形式实质负担。须告知已知事实与重要事项说明。
• 除去出售：卖方先负担费用与期间，但买方不安减少，交易有时更易推进。

何者有利，依石棉等级、买方属性（以解体或使用为前提）、是否急售而变。物件的客观现况与行情观、含重要事项说明的中介由本公司负责，含有判定由建筑物石棉含有建材调查者、除去由专门业者、让渡所得试算由税理士、继承登记由司法书士、契约相关纠纷由律师负责。这些无法汇整于单一契约，各为独立事业体、分别签约。物件的事交本公司、调查交调查者、除去交专门业者、税务交税理士，在分开窗口的前提下，由同一个窗口顺畅为您转介。转介时无介绍费的往来。

将继承的工厂・仓库出售交给四叶不动产（咨询免费）

咨询时请注明「继承的工厂・仓库」、所在区域、兴建年（若知道）、想现况出售或解体后出售、买方的设想（以解体或使用为前提）。我们将从现况・接道・法令上限制的确认，到石棉的事前调查・除去・报告的转介整理，与您详谈。

常见问题

Q. 继承的工厂・仓库，一定要先做石棉调查才能卖吗？
A. 并无一律要求出售前重新做石棉调查的规定。宅地建物取引业法第35条第1项第14号・同法施行规则第16条之4之3第4号的建付是：「有石棉使用有无的调查结果记录时」说明其内容；若无记录则说明「无记录」。但已知事实须告知，明知却未告知，即使有免责特约也无法免除契约不符责任（民法第572条）。是否调查，与现况出售或除去出售的判断一并决定。

Q. 只要现况出售，卖方就不必负担石棉的责任吗？
A. 现况交屋并不代表责任消失。即使附上不负契约不符责任的特约，对卖方明知却未告知的事实仍无法免除（民法第572条）。宅建业者自为卖方时，限制契约不符责任的特约另受限制（宅建业法第40条）。现况出售并非「不调查就能卖」，而是「正确传达所知事项后出售」。纠纷发生时的对应属律师的领域。

Q. 解体时，石棉的事前调查报告是由所有者（卖方）提出吗？
A. 不是。2022年（令和4年）4月1日以后，一定规模以上工程所课的石棉事前调查结果报告义务，落在工程的元请业者或自主施工者＝施工者，而非发包的所有者。报告对象的目安为：建筑物解体时解体部分的楼地板面积合计80㎡以上，建筑物改修或工作物解体・改修时承揽金额100万日圆以上。2023年（令和5年）10月1日以后，建筑物的事前调查须由有资格者进行。请在解体契约阶段确认事前调查与报告的承担者。报告书类制作辅助属行政书士的领域。

Q. 有石棉的话，出售价格会下降多少？
A. 无法给出单一行情。思路的轴是：从作为空地的土地价格，扣除买方将负担的解体・除去费用这个减法。石棉等级（1＝喷附、2＝保温材等、3＝成形板）越高，除去费用越大，扣除额也越大。先除去再卖（除去出售）或现况中纳入价格出售，会改变到手金额与期间。含有判定向建筑物石棉含有建材调查者、除去费用估算向专门业者、让渡所得试算向税理士确认，物件的行情观与中介由本公司负责。

本文的出处（第一手信息）

以下是确认的出发点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。石棉的规制与事前调查结果报告的运用会变动，请于环境省・厚生劳动省的最新说明与所管的自治体・劳动基准监督署确认。个别建物是否含有石棉，由建筑物石棉含有建材调查者与分析机关判定。公开资料的参照日皆为2026年11月5日。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「大气污染防止法」（昭和43年法律第97号。第18条之15＝解体等工程的石棉事前调查及结果报告。报告制度适用于令和4年〈2022年〉4月1日以后着工的工程）
• e-Gov法令检索「石棉障害预防规则」（平成17年厚生劳动省令第21号。第3条＝事前调查，报告・作业主任者等。含向劳动基准监督署的报告）
• 建筑物石棉含有建材调查者制度（国土交通省・厚生劳动省・环境省。令和5年〈2023年〉10月1日以后，建筑物的事前调查由有资格者实施。参照日2026年11月5日）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条第1项第14号＝有石棉使用有无调查结果记录时的重要事项说明、第40条＝担保责任特约的限制）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第562条以下＝契约不符责任、第572条＝不负担保责任的特约与明知却未告知的事实）
• 环境省・厚生劳动省的石棉（asbestos）对策・石棉事前调查结果报告系统的说明（参照日2026年11月5日）

本文为一般性信息提供，不保证个别建物是否含有石棉，亦不保证现况出售・除去出售的有利不利。现况・法令上限制的调查与含重要事项说明的中介由不动产（本公司）、事前调查・分析由建筑物石棉含有建材调查者、报告书类制作辅助由行政书士、除去工程由设置石棉作业主任者的专门业者、让渡所得・取得费加算的计算由税理士、继承登记由司法书士、契约不符相关纠纷由律师，各自判断・负责。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。作为东京都文京区的宅地建物取引士，承办继承事业用不动产的调查与中介。作者简介

更新日：2026年11月5日