卖掉继承来的工厂・仓库，土壤污染与石棉由谁、查到哪里？

结论（先说重点）：卖继承来的工厂、仓库、作业场时，土壤污染与石棉取决于「由谁查、查到哪里」。①土壤污染，在有害物质使用特定设施废止时，对土地所有者等产生调查・报告义务（土壤污染对策法第3条），一定规模以上的土地形质变更也会导向调查（第4条）。②石棉，建物若有石棉使用调查的记录，其内容即成为重要事项说明的对象（宅地建物取引业法第35条・施行规则第16条之4之3），拆除・改修工事则由施工者负事前调查结果的报告义务（大气污染防止法。令和4年4月1日起）。调查交环境省的指定调查机关，继承登记交司法书士，让渡所得税交税理士，契约后的纠纷交律师。

继承到曾为工厂、仓库、作业场的不动产，真要卖时浮现的是「土壤污染或石棉要紧吗」的不安。与住宅不同，可能处理过有害物质的土地・建物，卖前要查的项目多一层。本文写给想卖继承事业用不动产的继承人，从条文与公开资料整理从不动产交易的角度看土壤污染・石棉如何处理、卖方的告知范围到哪里。个别污染有无的判定与测定交调查机关，税额交税理士。

卖工厂・仓库跡地时，土壤污染何时需要调查？

法律上要求调查的主要场面，是土壤污染对策法所定的两种。

第一，有害物质使用特定设施（制造・使用・处理一定特定有害物质之设施）废止使用时。第3条对曾为该工厂・事业场敷地之土地所有者等，课以令指定调查机关调查土壤状态、并向都道府县知事报告的义务（若获知事就土地利用方式确认无健康被害之虞，该时点的调查得予缓期）。

第二，一定规模以上的土地形质变更。第4条要求变更3,000㎡以上（有污染之虞之土地为900㎡以上）土地形质时提出届出，知事认为必要时得命调查。卖出后买方改建・造成若达此规模，即会导向调查。

即使无法律义务，实务上买方・金融机关常要求自主调查（调查土地履历之地历调查＝Phase 1，必要时土壤分析＝Phase 2），在可能受污染的工厂・仓库跡地，是否有调查会左右价格与成交。

场面	依据	调查之要否
有害物质使用特定设施废止使用	土壤污染对策法第3条	土地所有者等有调查・报告义务（可经确认缓期）
3,000㎡以上（有污染之虞900㎡以上）之形质变更	同第4条	届出→知事命令则调查
买方・金融机关之要求	契约・融资实务	任意（地历调查・土壤分析）

工厂・仓库跡地本身的卖法见「可作营业仓库的物件条件」，拆为素地卖或连同旧屋卖见「继承空房该拆为素地或连同旧屋卖」。

土壤污染对策法第3条的调查义务落在谁身上？

第3条的调查义务落在该土地的所有者・管理者・占有者（土地所有者等）——义务朝向土地一侧，而非废止设施的事业者。以继承承接工厂・仓库敷地的继承人，若被继承人曾废止有害物质使用特定设施，即可能成为此义务的当事人。

实际调查土壤的，是环境大臣・都道府县知事所指定的指定调查机关——所有者并非自行测量，而是令指定机关调查、向知事报告。调查结果不符基准的区域，会被指定为「要措置区域」或「形质变更时要届出区域」，一经指定，土地的利用与形质变更会受限。此指定之有无，关系到卖出时应向买方说明的法令上限制。

论点	内容
义务主体	土地所有者等（土地侧，非废止设施之事业者）
调查主体	指定调查机关（环境大臣・知事所指定）
报告对象	都道府县知事
指定区域	要措置区域／形质变更时要届出区域（利用・形质变更受限）

继承土地是否有第3条的经纬，须循被继承人的事业内容、设施的届出、废止使用的记录追查。是否需要调查、有无区域指定，向指定调查机关与都道府县的窗口确认最为确实。

石棉的事前调查结果，如何出现在重要事项说明？

石棉（アスベスト）在不动产交易中，是就建物处理。宅地建物取引业法第35条第1项与施行规则第16条之4之3规定，作为说明对象，建物若有石棉使用有无之调查结果的记录，须说明其内容。须注意的是，这是**「有调查记录时说明其内容」的义务，并未对卖方・宅建业者课以新做石棉调查本身的义务**。同条亦要求，昭和56年6月1日前著手新筑的建物若受过耐震诊断，须说明其内容。

另一方面，拆除・改修工事的场面另有制度。大气污染防止法自令和4年（2022年）4月1日起，就一定规模以上建筑物等之拆除・改修工事，对元请业者（或自主施工者）课以向都道府县等报告石棉有无之事前调查结果的义务（以石棉事前调查结果报告系统电子报告；对劳働基准监督署的报告亦可同时进行）。卖出后由买方拆除时，此报告义务落在工事施工者一侧。

场面	由谁	内容
买卖之重要事项说明	宅建业者	有石棉使用调查记录时说明其内容（业法第35条・规则第16条之4之3；非新调查义务）
拆除・改修工事	元请业者・自主施工者	一定规模以上，向都道府县等・劳基署报告事前调查结果（大气污染防止法。令和4年4月1日〜）

土壤污染本身虽未逐一列于宅建业法第35条的法定说明项目，但卖方・宅建业者知悉的事实，可能落入告知义务（业法第47条）与卖后契约不符责任的对象。知悉污染・石棉之事实而隐匿出售，可能日后被追责——此点土壤污染与石棉相同。

调查费与对策费，如何从售价中扣除？

可能有土壤污染或石棉的物件，调查费・除去费・对策费会成为价格的交涉材料。实务上多以下列之一整理，选何者左右手取：

• 卖方先调查・对策，整理干净后再卖（费用先出，但好卖）
• 现况卖出，将调查・对策费用相当额从价格扣除（织入买方负担）
• 以特约调整契约不符责任的范围，决定风险分担

卖方为个人时，契约不符责任可以特约减轻・免责（惟卖方知悉而未告知之事实，免责不及）。卖方为宅地建物取引业者、买方为个人时，依业法第40条有将通知期间定为自交屋起2年以上等限制。将知悉的污染・石棉事实告知后，以价格・特约调整该部分，是避免日后纠纷的基本。

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卖法	费用出法	适合情形
调查・对策后再卖	先由卖方负担	想干净且尽快交屋
现况渡＋价格调整	织入买方负担	不想先出费用
以特约分担风险	视交涉	污染程度不确定

对策费的估价交专门业者，税务上的处理（可否计入让渡费用等）属税理士的领域。本公司负责卖法与价格的设计，费用与税务的当てはめ由各专门家看。

继承登记・调查・税务，如何分别委托？

物件卖法的见解与买卖仲介，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承办。角色分工如下。

顺序	事项	承担者
1	继承登记（将名义由被继承人移至继承人）	司法书士
2	土壤污染的地历调查・土壤分析・区域指定的确认	指定调查机关・都道府县
3	石棉的调查・除去（含拆除・改修时的事前调查报告）	调查・拆除业者
4	卖法（现况／对策后）与价格设计、仲介	宅地建物取引业者（本公司）
5	让渡所得税（含取得费不明时的处理）的计算	税理士
6	与买方就不符・污染的纠纷	律师

继承登记自2024年（令和6年）4月1日起义务化，即使以卖为前提亦须先整理名义。取得费不明的老旧工厂・仓库，让渡所得的计算可能较住宅困难，取得费的处理与继承税的取得费加算等属税理士的所管。

土壤污染状况调查请找环境省的指定调查机关，继承登记找司法书士，让渡所得税找税理士，与买方的纠纷找律师，各自直接委托。 上述各为独立的事业体，与本公司分别签约。本公司不收取也不支付介绍费・送客手续费。咨询免费。继承不动产整体的推进见继承・空房咨询。山林・原野等非宅地的继承不动产卖法，另见「继承的山林・原野能卖吗」。

常见问题

Q. 继承的工厂跡地，卖前一定要做土壤污染调查吗？
A. 不一定。土壤污染对策法第3条在有害物质使用特定设施废止使用时，对土地所有者等要求调查・报告，若不属此，法律上的义务不会立即产生。惟买方・金融机关常要求地历调查或土壤分析，在可能受污染的土地，是否有调查会左右价格与成交。区域指定之有无请向指定调查机关与都道府县确认。

Q. 石棉调查一定要由卖方做吗？
A. 买卖重要事项说明要求的是「有石棉使用调查结果记录时说明其内容」，业法并未课卖方新做石棉调查本身的义务。另一方面，卖出后拆除・改修建物时，一定规模以上由施工者（元请业者等）负事前调查结果的报告义务（大气污染防止法。令和4年4月1日〜）。由谁查因场面而异。

Q. 知悉污染或石棉却默不作声出售会如何？
A. 卖方知悉而未告知之事实，契约不符责任的免责特约不及。宅建业者另有告知义务（业法第47条）。将知悉之事实告知后，以价格或特约调整调查・对策费用相当额，是避免日后纠纷的基本。契约后成纠纷时属律师的领域。

Q. 取得费不明的老旧工厂・仓库，让渡所得如何计算？
A. 取得费不明・不确定时的处理（概算取得费，或继承税的取得费加算特例等）属税理士的所管。包含调查费・对策费可否计入让渡费用，税额的计算与特例的适用可否，请务必向税理士确认。本公司负责卖法与价格的设计。

本文出典（一次资料）

• e-Gov法令检索「土壌汚染対策法」（平成14年法律第53号。第3条＝有害物质使用特定设施废止使用时，由土地所有者等调查・报告与知事确认的缓期；第4条＝一定规模（3,000㎡以上，有污染之虞之土地900㎡以上）土地形质变更的届出与调查命令，要措置区域・形质变更时要届出区域的指定。2026年9月15日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（第35条第1项＝重要事项的说明，第47条＝重要事项的告知义务，第40条＝担保责任特约的限制）／同法施行规则第16条之4之3（建物有石棉使用有无调查结果记录时的内容、耐震诊断的内容为重要事项）。2026年9月15日参照
• 环境省・厚生劳働省「石棉事前调查结果报告系统」（依大气污染防止法，自令和4年4月1日起，就一定规模以上建筑物等之拆除・改修工事，由元请业者・自主施工者向都道府县等・劳働基准监督署电子报告石棉的事前调查结果。2026年9月15日参照）

※土壤污染调查・区域指定之要否、石棉调查・报告之要否、契约不符责任免责特约的效果，均因物件、因当事人而异。本文并未就个别物件作判断。土壤污染请向指定调查机关与都道府县、建筑・拆除请向建筑士・施工者、税额请向税理士、纠纷请向律师的窗口作最终确认。取得费不明时的让渡所得计算、继承税的取得费加算等要件细致，适用可否请务必向税理士确认。本文为一般性资讯提供，并不判断或保证个别物件之污染有无、售价或税额。物件的见解・价格设计・仲介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承办。土壤污染状况调查由指定调查机关、继承登记由司法书士、让渡所得税由税理士、与买方的纠纷由律师，各为独立事业体、分别且直接签约。介绍费・送客手续费概不往来。

本文执笔者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。将物件（不动产）与手续（行政・继承）的论点并列于同一张桌上确认。详细经历请见著者页面。