继承的土地若落在『盛土规制区域』还卖得掉吗——2023年施行的规制与出售的步骤

先讲重点：继承的土地即使落在"盛土规制区域"，土地本身仍可出售。盛土规制法所许可规制的，是区域内一定规模以上的填土・切土等"工程"，而非移转所有权（买卖）。影响价格与好不好卖的，是买方要在该地施工或改建时是否需要许可、既有的填土・挡土墙是否安全。区域该当的调查与重要事项说明・中介由本公司负责，许可・申报的申请代行交给行政书士、挡土墙・填土的安全性评估与设计交给建筑士・土木专家、让渡所得与相续税交给税理士、继承登记交给司法书士、界线与契约的纷争交给律师。各为独立事业体，分别签约。

写给继承了倾斜地或造成地、正考虑出售的继承人，依"宅地造成及特定盛土等规制法（盛土规制法）"与宅地建物取引业法的顺序，整理"落在盛土规制区域就卖不掉吗""该从何查起"。本文为一般性资讯提供，既有填土・挡土墙是否安全的判断、以及许可要否的最终判断，属建筑士・土木专家与所管都道府县等的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承接继承不动产的估价与出售中介。关于可能落在盛土规制区域的土地，欢迎从卖出前可以确认的事项开始与我们洽谈。

盛土规制法是什么，从何时起什么改变了？

盛土规制法（宅地造成及特定盛土等规制法）由令和4年法律第55号将既往的宅地造成等规制法大幅修改，于令和5年5月26日施行。宗旨是不问土地的用途或目的，以全国一律的基准规制危险的填土等。因此，不只是宅地造成，连对农地或森林的填土、土石的堆积也纳入规制。

规制区域有两种。

区域	什么样的土地	工程的许可
宅地造成等工事规制区域	市街地或聚落等，一旦填土会对人家等造成危害的区域	一定规模以上的工程须都道府县知事等的许可（法第12条第1项）
特定盛土等规制区域	即使远离市街地等，因地形等条件填土崩塌会对人家等造成危害的区域	一定规模以上的工程须都道府县知事等的许可（法第30条第1项）

此外，另有将已造成且灾害之虞较大的宅地指定为"造成宅地防灾区域"的机制（法第45条）。无论何者，指定区域者皆为都道府县知事等，指定的进度因地而异。重要的是，这些规制是加诸于"工程"，并非禁止土地的买卖本身。

自己继承的土地是否在规制区域，该怎么查？

是否落在区域内，先在指定区域的都道府县（或指定都市・中核市等）的公开资讯确认。许多自治体在告示区域指定的同时，也让人能在网络地图或窗口阅览。

查法	内容
自治体的公开地图・窗口	于都道府县等的盛土规制法主管课（砂防・宅地防灾・开发指导等）确认区域
告示有无	区域指定以告示生效；确认指定日与范围
造成宅地防灾区域	确认是否另行指定（对象为既有造成地）
现地状况	于现地确认过去的填土・切土、挡土墙、崖、涌水等有无

区域指定由各都道府县等逐步进行，即使同一市内，指定有无也会分歧。本公司对受理出售咨询的土地，会从所在地自治体的公开资讯调查区域该当的见込，接续到朝向重要事项说明的调查。区域的最终该当判断由所管自治体进行（依2026年10月23日时点的公开资讯确认）。

有既有填土・挡土墙的土地卖得掉吗？由谁判断安全性？

有既有填土或挡土墙的土地，出售本身仍可。但买方若在该地新做改建或造成，区域内一定规模以上的工程须许可，且既有挡土墙是否符合现行基准成为课题。老旧挡土墙（二段挡土墙、间知块老化、结构不明等）直接牵动买方的资金计划与拆除・重做的费用。

确认的轴	由谁判断
既有挡土墙的结构・劣化・合法性	建筑士・土木专家（调查・评估・设计）
区域内工程是否需许可	所管都道府县等（许可审查）
对土地价格的影响	宅地建物取引业（本公司。估价・中介）

本公司无法断言"这道挡土墙安全"。安全性的评估与重做的设计属建筑士・土木专家的领域，本公司整理现况（挡土墙有无、过去造成、是否崖地），反映于出售步骤。出售有崖或挡土墙的土地的思路，出售有崖・挡土墙的土地前要确认的事项（日文）、以及牵涉土壤调查的土地出售，工厂・仓库迹地等疑有土壤污染的土地出售（日文）也可参考。

重要事项说明中，盛土规制法如何说明？

宅地建物取引业者中介买卖时，依宅地建物取引业法第35条的重要事项说明，向买方说明法令上的限制。土地是否落在盛土规制法的宅地造成等工事规制区域・特定盛土等规制区域・造成宅地防灾区域，作为同法施行令第3条所定的"法令上的限制"成为说明对象。

说明的内容	重点
区域该当	是否落入工事规制区域・特定盛土等规制区域・造成宅地防灾区域之一
区域内的限制	一定规模以上的工程须许可之旨（影响买方的改建・造成）
既有填土・挡土墙	就现况可掌握的范围说明；安全性的判断属专家领域

即使落在区域内，只要正确调查并说明其事实，买卖仍可成立。反之，怠于说明，恐于日后被追究契约不符或说明义务违反。本公司将区域该当的调查结果正确反映于重要事项说明，连同买方改建・造成可能需许可一并说明。许可实际能否取得、哪些工程为许可对象等个别判断，属所管自治体与承办申请的行政书士的领域。

许可申请・税务・登记该找谁？（分离受任）

出售盛土规制区域的继承土地，横跨不动产・许认可・建筑・税务・登记・纷争等不同事业体。顺序取错，可能跳过安全性评估就挂牌、或在继承登记未竟时就找买方。

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角色	由谁负责
区域该当的调查、估价、重要事项说明、出售中介・交割	宅地建物取引业（本公司）
盛土规制法的许可・申报的申请代行	行政书士
既有挡土墙・填土的安全性评估、重做的设计	建筑士・土木专家
继承登记、建物表题变更等登记	司法书士
让渡所得税・相续税的计算与申报	税理士
界线或契约的纷争、继承人间的争执	律师

盛土规制法许可・申报的申请文件制作是行政书士的业务，本公司不代办。既有挡土墙或填土是否安全的判断・设计，由建筑士・土木专家负责。

这些各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司负责区域该当的调查与出售中介，许可・申报的申请交给行政书士、安全性评估与设计交给建筑士・土木专家、继承登记交给司法书士、让渡所得税・相续税交给税理士、纷争交给律师。本公司不收取也不支付介绍费・送客手续费。

盛土规制区域的继承土地出售，如何向四叶不动产洽询？

继承了倾斜地或造成地、想卖可能落在盛土规制区域土地的人，可以直接向四叶不动产委托估价与出售中介。 请先告诉我们：

• 想卖的土地所在，以及登记名义的现况（继承登记是否已完成）
• 是否为倾斜地・造成地，是否有既有的填土・挡土墙・崖
• 过去造成或改建的履历中已知的事
• 继承人的人数，以及遗产分割的状况

四叶不动产会从所在地自治体的公开资讯调查区域该当的见込，在卖出前告诉您可以确认的事项。许可・申报的申请交给行政书士、挡土墙・填土的安全性评估交给建筑士・土木专家、继承登记交给司法书士、税务交给税理士、纷争交给律师，以各为独立事业体、分别签约的分离受任方式为您说明。

就可能落在盛土规制区域的继承土地出售向四叶不动产洽询（咨询免费）

继承的土地落在市街化调整区域时的出售思路，另请见继承的市街化调整区域土地卖得掉吗（日文）。洽询时请注明"盛土规制区域的继承土地出售"，并写下土地所在・现况。我们不会先行断定卖得掉或卖不掉，而是从区域的调查、以及哪部分转介给谁的整理开始谈起。

常见问题

Q. 继承的土地落在盛土规制区域，就不能卖了吗？
A. 可以卖。盛土规制法所许可规制的是区域内一定规模以上的填土・切土等工程，而非土地的买卖本身（法第12条第1项・第30条第1项）。影响价格与好不好卖的，是买方改建・造成是否需许可、既有挡土墙是否安全。区域该当由本公司调查，并反映于重要事项说明。

Q. 是否为盛土规制区域，可以在哪里查？
A. 指定区域者为都道府县知事等，一般会连同告示在网络地图或窗口阅览。可于盛土规制法主管课（砂防・宅地防灾・开发指导等）确认。本公司对受理出售咨询的土地，也会从所在地自治体的公开资讯调查区域该当的见込。最终的该当判断由所管自治体进行。

Q. 土地上有老旧挡土墙。是否安全，不动产公司能判断吗？
A. 不行。挡土墙或填土是否安全的判断、是否符合现行基准、重做的设计，属建筑士・土木专家的领域。本公司整理现况（挡土墙有无・过去造成・是否崖地）并反映于出售，安全性评估转介专家。买方施工时许可的要否，属所管自治体与行政书士的领域。

Q. 盛土规制区域的土地，在重要事项说明中如何处理？
A. 土地是否落在盛土规制法区域，作为宅地建物取引业法第35条・同法施行令第3条的"法令上的限制"成为重要事项说明对象。即使落在区域内，只要正确调查并说明仍可成立买卖。因怠于说明恐于日后被追究责任，本公司会将区域该当的调查结果正确反映并说明。

这篇文章的出处（第一手资讯）

以下是确认的起点公开资料。法令会修正，条文、施行日与最新修正请于e-Gov法令检索确认最新版本。区域指定的状况因都道府县等而异。参照日皆为2026年10月23日。本文不确定个别土地是否落入规制区域、或是否需许可。以下来源皆为日文。

• e-Gov法令检索「宅地造成及特定盛土等规制法（盛土规制法）」（昭和36年法律第191号。由令和4年法律第55号全部修改・令和5年5月26日施行。第12条第1项＝宅地造成等工事规制区域内工程的许可、第30条第1项＝特定盛土等规制区域内工程的许可、第45条＝造成宅地防灾区域）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明；向买方说明法令上限制的义务）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法施行令」（昭和39年政令第383号。第3条＝将盛土规制法关系列入重要事项说明对象的法令上限制）
• 国土交通省「盛土规制法」解说页：规制区域的思路・许可制度的概要（参照日2026年10月23日）。区域指定的状况以各都道府县等的公开资讯确认

本文为一般性资讯提供，不保证个别出售的可行、许可的要否、既有填土・挡土墙的安全。区域该当由所管都道府县等判断，挡土墙・填土的安全由建筑士・土木专家判断，许可的要否由所管自治体与行政书士判断。

浦松 丈二（Uramatsu Joji）／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。承接继承不动产的估价与出售中介。作者简介

更新日：2026年10月23日