致中國・台灣的屋主——將日本收益物件以「定期借家」出租：與普通借家的差別與再契約

結論（先講重點）：出租日本收益物件時，契約的型態有「普通借家」與「定期借家（定期建物賃貸借）」兩種。最大的差別在於有無更新。普通借家在期間屆滿後原則上會更新，屋主要拒絕更新須具備正當事由（借地借家法第26條・第28條）。定期借家則在期間屆滿時確定終止、沒有更新。不過定期借家須滿足兩項才成立：①以書面（或電磁紀錄）訂約並約定「不更新」②訂約前以書面交付並說明「不更新、期間屆滿即終止」（借地借家法第38條。令和4年〈2022年〉5月18日施行的改正使電子契約・電磁方法亦可）。怠於此事前說明，不更新的約定將無效，被當作普通借家處理。對非居住屋主而言，能掌控更新的定期借家是一個選項，但也有空置風險與再契約手續的另一面。本公司（不動產）負責物件管理與契約面的資訊提供；租賃管理的受託・重要事項說明為租賃住宅管理業者／宅建業者、租金滯納時的返還・訴訟為律師、非居住屋主租金的源泉徵收與確定申告為稅理士，各為獨立事業體、分別簽約（無介紹費的往來）。

本文面向在中國・台灣等中國語圈、於日本持有收益物件的非居住屋主，以及當地經手日本不動產的專家，依法條與國土交通省標準契約書的順序，整理定期借家與普通借家的差別與再契約實務。本文為一般性資訊提供，個別契約設計或紛爭對應的最終判斷屬各有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦不動產的調查・仲介與租賃相關的資訊提供。即使不住在日本的屋主，也可從「契約型態如何選」的階段開始諮詢。

定期借家與普通借家有何不同？

兩者的決定性差別是「會不會更新」。普通借家即使期間屆滿，也視為以與先前相同條件更新（借地借家法第26條），屋主要拒絕更新或申請解約須有「正當事由」（第28條）。正當事由會綜合屋主・租客使用建物的需要、過往經過、建物的使用狀況、搬遷補償金的提出等來判斷，並不容易被認定。

定期借家（定期建物賃貸借）在期間屆滿時確定終止、沒有更新。相對地，其成立的要式嚴格。

項目	普通借家	定期借家
更新	原則會更新（第26條）	沒有更新（屆滿即終止）
拒絕更新	屋主須有正當事由（第28條）	不需正當事由（本來就不更新）
契約方式	口頭亦可成立	須以書面或電磁紀錄訂約（第38條第1項・第2項）
事前說明	不需要	須以書面交付並說明不更新、屆滿即終止（第38條第3項）
期間下限	未滿1年視為無期間約定	未滿1年也作為定期借家有效
中途解約	依特約	床面積200㎡未滿的居住用、有不得已事由時租客可解約（第38條第7項）

定期的「借家」與定期的「借地」是不同的東西。容易與出租土地的定期借地權（借地借家法第22條以下）混淆，借地那一面請見繼承到的土地是定期借地時的建物出售。本文專注於出租建物的「定期借家」。

非居住屋主選擇定期借家，利點與風險在哪？

對住在海外的屋主而言，定期借家的魅力在於「能自行掌控更新」。普通借家若無正當事由無法請租客搬離，但定期借家在期間屆滿即確定終止，便於規劃未來的出售・自用・改建。另一面，因為沒有更新，租客較不易定著，每個期間都要再契約或重新招租的手續。

觀點	定期借家的利點	定期借家的風險・手續
返還的確實性	屆滿確定終止。原則不需正當事由・搬遷補償	若要繼續出租，須辦再契約手續
租金設定	不假設更新，較易設定配合行情的期間	有時較難招到承租人
未來規劃	便於配合出售・自用・改建的時機	每次屆滿可能產生空置風險
海外管理	期間有界線、便於擬定管理計畫	遠端管理終止通知・再契約的期限較費力

何者有利，依物件的立地・租金行情・屋主的出場策略而定。中國語圈屋主的管理・契約面注意點，另可參考中國語圈屋主將持有物件作民泊時的管理委託，以及整理區分所有的管理規約・修繕確認點的中國語圈買主所看的管理規約・修繕計畫檢查。

怠於事前交付書面與說明，會怎麼樣？

這是定期借家最容易出事的地方。借地借家法第38條第3項要求屋主在訂約前，就「不更新、期間屆滿賃貸借即終止」一事交付書面並說明。令和4年（2022年）5月18日施行的改正後，取得租客同意可改以電磁方法提供（第38條第4項），但「事前・以獨立書面（或電磁紀錄）・加以說明」的結構不變。

怠於此事會怎樣？依第38條第5項，不更新的約定將無效。也就是說，本想作定期借家卻變成普通借家，本該屆滿終止卻被更新，無正當事由即無法請其返還。即使契約書寫明「本契約為定期建物賃貸借」，只要沒有事前交付說明書面，此結論不變。

容易出錯之處	條文	怠於則如何
未以書面（電磁紀錄）訂約	第38條第1項・第2項	不成立為定期借家
未交付事前說明書面	第38條第3項・第5項	不更新約定無效＝變普通借家
契約書與說明書面合為一張	判例上須為個別書面	定期借家恐被否定

對海外屋主而言，此事前說明實務上常設計為由受託租賃管理的租賃住宅管理業者或宅建業者代為進行。在訂約前先敲定由誰、何時交付說明書面，是避開無效風險的關鍵。

中途解約・再契約該如何設計？

中途解約在普通借家與定期借家的處理不同。定期借家中，床面積200㎡未滿的居住用建物，若租客因調職・療養・親屬照護等不得已事由無法續住，租客可申請解約，自申請起經過1個月契約終止（第38條第7項）。這是保護租客的規定，違反此而對租客不利的特約無效。屋主一方的中途解約，原則上若無特約則不可。

終止通知也常被遺忘。期間1年以上的定期借家，屋主須於期間屆滿的1年前至6個月前之間通知「屆滿即終止」，否則不得對租客主張終止（第38條第6項）。若逾此期間才通知，則自通知之日起經過6個月即可主張。海外管理時，此通知期限的管理尤其重要。

再契約並非「更新」。定期借家不更新，若要繼續出租給同一租客，須於期間屆滿後重新締結新的定期借家契約（再契約）。每次再契約原則上都要重做第38條的書面訂約與事前說明。國土交通省公布「定期賃貸住宅標準契約書」，可作為終止通知與再契約條項的範本參考。

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場面	期限・要件	依據
終止通知（期間1年以上）	屆滿的1年前〜6個月前通知	第38條第6項
租客中途解約（居住用200㎡未滿）	不得已事由＋自申請起1個月	第38條第7項
再契約	非更新而是新契約。重做書面訂約＋事前說明	第38條第1〜5項

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海外屋主的租賃，有超出不動產框架的專家並排。角色如下：

場面	擔當	內容
物件管理・契約面資訊	不動產（本公司）	契約型態說明、物件調查、再契約・招租的實務支援
租賃管理受託・重要事項說明	租賃住宅管理業者／宅建業者	入居者對應・收租・原狀回復，宅建業法第35條的說明
租金滯納的返還・訴訟	律師	解約・返還請求・訴訟等法律對應
源泉徵收・確定申告	稅理士	非居住者不動產所得的源泉徵收與確定申告

非居住者在日本國內出租不動產收取租金時，支付租金的一方（租客）原則上須源泉徵收20.42%，並於次月10日前繳納（所得稅法第212條・第213條）。但個人為自己或其親屬的居住用而承租者，不需源泉徵收（所得稅法施行令第328條）。屋主本人原則上也須在日本辦理確定申告，亦可能依租稅條約調整。這些屬稅理士領域。以業務受託租賃住宅管理時，另受「賃貸住宅的管理業務等適正化相關法律」（令和2年法律第60號）的登錄・轉租（sublease）規制。

這些無法整合為單一契約，各為獨立事業體、分別簽約。並非由本公司承攬全部，而是物件與契約型態歸本公司、管理受託歸管理業者、紛爭歸律師、稅務歸稅理士，窗口分開後從同一個窗口為您轉介。轉介時無介紹費的往來。

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來信請註明物件所在區域・種別（區分公寓／整棟／透天）、您現居的國家・地區、考慮定期借家或普通借家、目前的契約狀況。我們會從契約型態的整理，談到管理・稅務・紛爭的轉介。

人在國外也能訂約・更新嗎？

可以。令和4年（2022年）的改正使定期借家的契約與事前說明都能以電磁紀錄・電磁方法進行（第38條第2項・第4項）。電子契約系統，或取得租客同意後以電子郵件等提供說明書面皆可，屋主不在日本也便於推進。

但有兩點注意。第一，以電磁方法事前說明須取得租客同意，且以接收方能將紀錄輸出為書面為前提。第二，定期借家沒有「更新」，要繼續出租須於每次屆滿再契約，原則上每次都要重做書面訂約與事前說明。愈是遠端的屋主，愈要與管理業者分工敲定終止通知（屆滿1年前〜6個月前）與再契約的期限管理。本文為一般性資訊提供，個別契約的效力或稅務判斷屬租賃住宅管理業者・律師・稅理士等各有資格者的領域。

常見問題

Q. 定期借家與普通借家，最大的差別是什麼？
A. 有無更新。普通借家即使期間屆滿原則上會更新，屋主要拒絕更新須有正當事由（借地借家法第26條・第28條）。定期借家在期間屆滿即確定終止、沒有更新。相對地，其成立條件是以書面（或電磁紀錄）訂約約定「不更新」，並在訂約前就此交付書面並說明（第38條）。對非居住屋主而言，能掌控更新正是定期借家的特徵。

Q. 不交付事前說明書面，定期借家會怎樣？
A. 不更新的約定會無效（借地借家法第38條第5項）。即使契約書寫明「定期建物賃貸借」，只要未在訂約前交付並說明載有不更新、屆滿即終止的獨立書面，就會被當作普通借家，不在屆滿終止而被更新，非有正當事由無法請求返還。令和4年的改正雖允許電磁方法，但須取得租客同意。

Q. 住在海外也能訂約或再契約定期借家嗎？
A. 可以。令和4年（2022年）5月18日施行的改正使契約與事前說明都能以電磁紀錄・電磁方法進行（第38條第2項・第4項）。電子契約，或取得租客同意後以電子郵件等提供說明書面皆可。但定期借家沒有更新，要繼續出租須於每次屆滿再契約，原則上每次都要重做書面訂約與事前說明。別忘了管理終止通知的期限（屆滿1年前〜6個月前）。

Q. 非居住者收取租金時，稅金怎麼算？
A. 非居住者在日本國內出租不動產收取租金時，支付租金的租客原則上須源泉徵收20.42%，並於次月10日前繳納（所得稅法第212條・第213條）。但個人為自己或其親屬的居住用而承租者，不需源泉徵收（所得稅法施行令第328條）。屋主本人原則上也須在日本辦理確定申告，亦可能依租稅條約調整。具體計算・申告請洽稅理士（另行簽約的獨立事業體）。

本文的出處（第一手資訊）

以下是確認的出發點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新。國土交通省的標準契約書與國稅廳的說明會隨時更新，請以最新版為準。個別契約設計・稅務的最終判斷屬各有資格者的領域。公開資料的參照日皆為2026年11月4日。

• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第26條＝更新、第28條＝正當事由、第38條＝定期建物賃貸借。第38條於令和4年〈2022年〉5月18日施行的改正〈數位社會形成整備法〉追加電磁紀錄・電磁方法。項的號碼請於e-Gov確認最新）
• 國土交通省「定期賃貸住宅標準契約書」與「賃貸住宅標準契約書」（終止通知・再契約條項。參照日2026年11月4日。最新請見國土交通省頁面）
• e-Gov法令檢索「賃貸住宅的管理業務等適正化相關法律」（令和2年法律第60號。賃貸住宅管理業的登錄、特定轉貸事業者〈轉租〉的規制）
• 國稅廳「No.2884 對非居住者等的源泉徵收・源泉徵收稅率」（不動產租金源泉徵收20.42%，個人為自己・親屬居住用承租者不需。所得稅法第212條・第213條、同法施行令第328條。參照日2026年11月4日）
• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第212條＝源泉徵收義務、第213條＝稅率）

本文為一般性資訊提供，不保證個別契約能作為定期建物賃貸借有效成立，或稅務的處理。物件管理與契約面資訊由不動產（本公司）、租賃管理受託・重要事項說明由租賃住宅管理業者／宅建業者、租金滯納的返還・訴訟由律師、源泉徵收・確定申告由稅理士，各自判斷・擔當。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。身為東京都文京區的宅地建物取引士，承辦不動產的調查・仲介與租賃的資訊提供。作者簡介

更新日：2026年11月4日