向非居住者（中国大陆・台湾卖主）买日本不动产时，源泉征收义务在买主身上

结论（先讲重点）：向非居住者（生活重心在海外的中国大陆・台湾卖主等）买日本的土地或建物时，做源泉征收的是买主，不是卖主。买主在付款时先扣10.21%（所得税10%＋复兴特别所得税），并于次月10日前缴给税务署。只有在个人为自己或亲属自住而买、且对价在1亿日元以下时才不需要。本公司负责买卖契约・结算与物件信息的提供，税额的计算・缴款书的制作・退税（确定申报）的最终判断交给税理士、与登记的关系整理交给司法书士，分别签约推进。

本文面向在中国大陆・台湾支援日本不动产交易的当地专业人士，以及向非居住者买物件的国内买主・承办人，依所得税法・施行令与国税厅的说明，整理“买主在购买时负担的源泉征收义务”，以及常被误解的“自住1亿日元以下”例外的界线。本公司负责日本一侧的中介・信息提供，不进行源泉征收税额的确定・缴纳・退税或登记的判断。相关领域各自交给专业人士，分别签约推进。

为什么向非居住者买不动产，扣缴的是买主而非卖主？

因为非居住者卖日本土地取得的对价属于“国内源泉所得”，缴税义务落在付款的买主身上。这是为了防止卖主把价款带往海外、未申报就出境，因此让付款一方负责征收。

所得税法（昭和40年法律第33号）第161条第1项第5号，把日本国内土地等的让渡对价定为非居住者・外国法人的“国内源泉所得”；同法第212条第1项则要求在国内向非居住者支付国内源泉所得的人，于付款时扣缴并缴纳。也就是付款的一方＝买主就是扣缴义务人。买主是法人或个人都一样，非事业者的个人买自住宅时原则上也是义务人。

论点	内容
扣缴义务人	支付对价的买主（法人・个人皆是，非事业者的个人原则上也属对象）
对象所得	向非居住者支付的国内土地等让渡对价（第161条第1项第5号的国内源泉所得）
依据	所得税法第212条第1项（源泉征收）・第213条（税率）
“土地等”范围	土地、土地上的权利、建物及其附属设备或构筑物
制度趣旨	防止卖主在申报期前把价款移往海外、未申报即出境

东京地方法院平成28年（2016年）5月19日判决认定：即使住民票上的地址在国内，只要生活重心在海外即为非居住者，其买主负有第212条第1项的源泉征收义务。交易前确认时最关键的一点是：有住民票不等于就是居住者。

不需源泉征收的“自住1亿日元以下”例外界线在哪？

当买主是个人、为自己或亲属自住而买、且让渡对价在1亿日元以下时不需源泉征收。三者须同时成立，缺一即仍有义务。

所得税法施行令（昭和40年政令第96号）第281条之3，把第161条第1项第5号的对价中、个人为自己或亲属自住而取得、且对价在1亿日元以下者，排除于源泉征收对象之外。买主若是法人，不论金额大小都需源泉征收，因为此例外仅限个人自住。

例外要件	内容	不符的例子
买主是个人	自然人	买主是法人 → 不论金额都需源泉征收
自住	为自己或亲属自住	投资・出租・事业用 → 不属例外
1亿日元以下	让渡对价在1亿日元以下	超过1亿日元 → 全额须源泉征收

依国税厅的质疑应答，是否超过1亿日元以让渡一方（卖主）的对价额判定。即使是店铺住宅并用，只要房屋建筑面积一半以上供自住，即视为为自住而取得。另一方面，卖主为复数（共有・复数继承人）时，各份额的1亿日元判定依个案而异，国税厅质疑与民间解说之间也有不一致之处。本文不作断定、列为【未验证】，以税理士・司法书士的确认为前提。非居住继承人作为卖方负担的源泉，请参见海外继承人卖日本不动产时的源泉征收。

10.21%的税率针对价款的哪部分、何时、由谁缴？

税率是10.21%（所得税10%加复兴特别所得税），由买主在付款时扣除，原则于付款月的次月10日前缴给税务署，其余约89.79%支付给卖主。

10%税率是所得税法第213条，加上复兴特别所得税（依复兴财确法第28条为源泉所得税额的2.1%）后合计10.21%。复兴特别所得税适用于平成25年（2013年）1月1日至令和19年（2037年）12月31日的源泉征收。

何时・由谁	做什么	期限
买主（付款时）	扣除对价的10.21%，余额付给卖主	付款时
买主（缴纳）	以“所得税征收高计算书（缴款书）”缴给税务署	付款月的次月10日前
于海外支付时	付款者在国内有住所・居所・事务所等者	付款月的次月末日前

缴款书的制作，以及以哪些金额作为对价额来计算10.21%（订金、固定资产税等结算金的处理）等，是直接影响税额的税务判断，本公司不进行，由税理士另行签约承办。国税厅页面载明令和9年分（2027年）以后除所得税外另课防卫特别所得税，但其具体加课方式・税率本文不作断定、列为【未验证】，请于付款前以国税厅最新说明确认。

买主要如何在交易前确认卖主是否为非居住者？

仅凭住民票地址无法判断。因为是以生活重心在国内或国外来决定，所以交易前要确认居留・居住实态、联络方式与是否出境；有疑虑时，以有源泉征收义务为前提安排结算。

所得税法第2条第1项把在国内有住所、或迄今持续1年以上有居所的个人定为“居住者”，其余为“非居住者”。判定的基准时原则为对价的付款时。买主若怠于源泉征收，日后须自行负担本税・不纳付加算税・延滞税，因此应在契约前判断卖主的非居住性。

要确认的事	观察重点
生活重心	不只住民票有无，还有实际居住地・停留天数・出境计划
联络方式・纳税管理人	若住在海外，有无申报纳税管理人、联络是否容易
付款时点的居住者性	契约时与结算时居住者性可能改变（基准原则为付款时）
卖主为复数时	共有・继承中是否混有非居住者，是否需按份额判定・分摊

如何把非居住者判定扣到交付・结算日，整理于以交付日判定是否为非居住者。与当地专业人士合作确认卖主居住实态的做法，整理于与当地专业人士合作处理日本不动产。判定有疑义的个案，由本公司调整结算日程，税额的确定交给税理士。

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源泉征收的税，在卖主的确定申报中如何结算・退税？

源泉征收终究是“预缴”。非居住者卖主要在日本就让渡所得做确定申报，结算已扣的10.21%与实际税额的差。缴多了退税，不足则补缴。

非居住者让渡日本不动产的所得（让渡所得）原则在日本课税、须确定申报。申报时，买主扣缴的税额作为预缴自税额中扣除、结算差额。住在海外的卖主，通常会指定纳税管理人并向税务署申报，以办理申报与缴纳。

阶段	由谁	内容
购买时	买主	扣缴10.21%（预缴）
让渡后	卖主（非居住者）	就让渡所得确定申报、结算扣缴分（退税或补缴）
申报准备	卖主	申报纳税管理人、整理取得费・让渡费用
与登记的关系	买主・卖主	使所有权移转登记的附件（签名证明等）与源泉征收一致

是否退税・金额与取得费的计算属税务判断本身，本公司不进行，由税理士另行签约承办。所有权移转登记由司法书士负责，源泉征收的有无与登记・结算文件如何相关，与司法书士・税理士一起整理。因租税条约可能改变处理，卖主居住国的制度以当地税务专业人士的确认为前提。

本公司负责日本一侧的物件调查・重要事项说明・价格与条件调整・中介与买卖契约・结算。源泉征收税额的计算・缴款书的制作・退税用的确定申报交给税理士，所有权移转登记与源泉征收的关系整理交给司法书士，卖主为复数继承人时的份额分摊交给税理士・司法书士，与本公司各自为独立的事业体。角色重叠的部分，于契约前明确由谁负责，分别签约。 各专业人士请分别直接委托。本公司不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 我要向中国大陆个人买投资用公寓。1亿日元以下就不需源泉征收吗？
A. 不会变成不需要。不需源泉征收的例外，仅限买主是个人、为自己或亲属自住而买、且对价在1亿日元以下。投资用・出租用不算自住，因此即使1亿日元以下也需10.21%源泉征收。对价额与结算金的处理等税额确定，请向税理士确认。

Q. 忘了源泉征收、把价款全额付给卖主会怎样？
A. 扣缴义务人是买主，即使没扣也由买主负缴纳义务。日后会在本税之外加计不纳付加算税与延滞税，且向卖主回收多付的部分往往困难。正因如此，应在契约前判断卖主的非居住性，并安排能在结算时扣除的形式。具体税额・缴纳请洽税理士，结算安排请洽本公司。

Q. 卖主是复数继承人，只有部分住海外。1亿日元的判定怎么算？
A. 共有・复数继承人时各份额的1亿日元判定，以及是否只就非居住者份额源泉征收，依个案而异，国税厅质疑与民间解说也有不一致。本文列为【未验证】。份额分摊与源泉征收的要否，请分别向税理士・司法书士确认。

Q. 10.21%税率里的“0.21%”是什么？
A. 是所得税10%加上复兴特别所得税（源泉所得税额的2.1%＝10%×2.1%＝0.21%）的合计。复兴特别所得税适用于2013年1月1日至2037年12月31日的源泉征收。另载明令和9年（2027年）分以后加课防卫特别所得税，但具体加课方式请于付款前以国税厅最新说明确认。

本文出处（一手资料）

• 国税厅Tax Answer No.2879“向非居住者等购入土地等时”（向非居住者等支付日本国内土地等让渡对价者源泉征收10.21%；个人为自己・亲属自住取得且对价1亿日元以下则不需；原则次月10日前缴纳；依据＝所法161・164・212・213、所令281之3、复兴财确法28等。令和8年4月1日现行法令等・2026年10月7日参照）
• e-Gov法令检索“所得税法”（昭和40年法律第33号。第161条第1项第5号＝日本国内土地等让渡对价的国内源泉所得／第212条第1项＝源泉征收义务／第213条＝税率／第2条第1项＝居住者・非居住者定义。2026年10月7日参照）
• e-Gov法令检索“所得税法施行令”（昭和40年政令第96号。第281条之3＝个人为自己・亲属自住取得且对价1亿日元以下不需源泉征收。2026年10月7日参照）
• e-Gov法令检索“复兴财确法”（第28条＝复兴特别所得税为源泉所得税额的2.1%；2013年1月1日至2037年12月31日；与所得税10%合计10.21%。2026年10月7日参照）
• 东京地方法院平成28年5月19日判决（即使住民票地址在国内，只要生活重心在海外即为非居住者，支付其对价的买主负第212条第1项源泉征收义务。2026年10月7日参照）

※1亿日元以下的判定、共有・复数继承人的份额分摊、店铺住宅并用的处理，以及含取得费・结算金在内的对价额确定，依交易实态而变。本文未断定具体税额・该当性，该当性列为【未验证】、以税理士・司法书士的确认为前提。
※令和9年分以后防卫特别所得税的加课方式・税率、租税条约的处理，本文未断定。付款前以国税厅最新说明与当地税务专业人士确认为前提。
※本文为一般性的信息提供，并非个别的法律判断・税务判断。源泉征收税额的计算・缴纳・退税申报由税理士、所有权移转登记由司法书士、纠纷由律师进行。
※日本一侧物件调查・重要事项说明・中介及买卖契约・结算由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与税理士・司法书士各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。投资・事业用不动产的全貌见投资・事业用不动产的咨询。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。对应繁体字・简体字的资料提供，面向华语圈买主与当地专业人士，把源泉征收的要否与结算日程对应起来确认。详细经历请见作者页面。