继承的土地落在都市计划道路的预定地上，该如何出售？

结论（先讲要点）：继承的土地即使落在都市计划道路的「预定地」上，土地仍属继承人，故出售本身是可行的。左右价格与售法的，是该土地处于「仅都市计划决定」阶段，还是已推进至「都市计划事业认可」阶段的差异。在都市计划道路预定地（都市计划设施的区域）上，依都市计划法（昭和43年法律第100号）第53条，建筑建物时须经都道府县知事等（市内为市长）许可。第54条规定：建物若为2层以下且无地下层、主要构造部为木造・钢骨造・混凝土砖造等这类构造、属容易移转或拆除者，即应予许可（亦有自治体以运用对当面不预定事业化的区间认可至3层，但事业化将近的区间不在此列）。都市计划事业认可（第59条）的告示后，第65条进一步限制事业地内的建筑等，第67条就土地建物的有偿让渡课予向施行者的申报与先买，第68条使收用手续被保留的土地所有者可向施行者请求以时价买取。最终进入土地收用法的收用与损失补偿，对价补偿金有适用租税特别措置法第33条之4的5000万日元特别控除的余地（有自最初收到买取等申出起6个月内让渡等要件）。建筑限制的确认由不动产・建筑士、收用与补偿交涉由律师、所有权移转登记由司法书士、5000万控除等税务由税理士，本公司（宅地建物交易业）承办买卖中介与调查，各为独立事业体、分别签约的形式为您衔接（不涉及介绍费的收付）。

本文为继承了被都市计划道路计划线贯穿的老家・土地，担心建筑限制与将来收用而考虑出售・活用的继承人，整理预定地的确认方式、建筑限制的内容、事业认可前后售法如何改变、价格与补偿・税的考量，以及该委托谁。本文为一般性资讯提供，个别建筑限制的适否与收用・补偿・税务的最终判断，属自治体・建筑士・律师・税理士等的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办继承不动产的调查与估价・售出的中介。欢迎从「公图或都市计划图上有红色计划线」的阶段开始咨询。

都市计划道路的「预定地」是什么，在哪里确认？

都市计划道路是依都市计划法作成都市计划决定的道路，为将来建造该道路而划线（计划线）的区域即「预定地」。确切地说，就是作成计划决定的都市计划设施（道路）的区域。许多区间在计划决定后数十年仍未事业化，「有计划但尚未施工」的状态会持续。

阶段	发生什么	所受限制的依据
都市计划决定	道路的区域（计划线）已定，事业化未定	都市计划法第53条的建筑限制
都市计划事业认可	作为事业实施已获认可・告示	都市计划法第65条的事业地内限制

自己的土地是否落在预定地，可于物件所在地的市町村都市计划课确认。多数自治体公开都市计划图或都市计划资讯（Web上的都市计划GIS），可看出计划线与自己敷地重叠的概略。惟地图的比例尺无法看清境界附近确切的切入宽度，计划线通过敷地何处、涵盖几平方米，宜于自治体窗口对照都市计划设施区域的图面确认为确实。依都市计划种类而异的售法，就市街化调整区域的土地，于继承的市街化调整区域土地能否出售亦有说明。本文将主题限定于都市计划道路的预定地（都计法53条・65条的建筑限制与收用）。

预定地上的土地能盖房子吗（都计法53条的建筑限制）？

在都市计划道路预定地上，并非禁止建屋，而是加上「经许可，若为容易移转・拆除的建物即可建造」的限制。依据是都市计划法第53条与第54条。第53条规定：于都市计划设施的区域或市街地开发事业的施行区域内建筑建物者，须经都道府县知事等（市内为市长）许可（轻易行为、非常灾害的应急措施、作为都市计划事业而行之行为等除外）。第54条规定：知事等于申请符合都市计划、且属下列建物时，应予许可。

第54条作为许可要件的建物	内容
层数	2层以下且无地下层
构造	主要构造部为木造、钢骨造、混凝土砖造或类此构造
旨趣	认定于将来事业时能容易移转或拆除者

即钢筋混凝土造的3层楼这类坚固难移的建物，于预定地原则上难以建造。亦有自治体对当面不预定事业化的区间，以运用认可至3层楼（各自治体依都市计划运用指针的运用），但事业化将近的区间不在此列。此外第54条之外，第55条使知事等于为圆滑执行事业特别必要时，得指定纵有第54条仍可不予许可的土地区域，此时设有因应土地所有者买取申出的机制。从买方看，是「建筑受限制的土地」，故影响价格与需求。实际可认可至何种构造・层数，属建筑士・特定行政厅的领域。与崖地・挡土墙等其他限制重叠的土地售法，于出售有崖地・挡土墙的土地亦有整理。

事业认可的前与后，出售的进行方式如何改变？

同一预定地，于都市计划事业认可（第59条）的前与后，所受限制与出售手顺大为不同。

认可前（仅计划决定）阶段，限制止于第53条的建筑限制，收用尚未开始。土地可照常买卖，买方于第53条范围内作建筑计划。认可后（事业认可告示后），依第65条，于事业地内变更土地形质・建筑建物・建设工作物、设置堆积重逾5吨等移动不易之物件者，须经知事等许可，限制加强。

论点	认可前（仅计划决定）	认可后（事业认可告示后）
建筑等限制	第53条（容易拆除的建物可获许可）	第65条（土地形质变更・建筑等须许可）
让渡手续	一般买卖	第67条＝有偿让渡须向施行者申报・施行者可于30日内先买
买取请求	原则无（第55条指定区域另计）	第68条＝收用手续被保留的土地所有者可向施行者请求时价买取

认可后欲将事业地内的土地建物有偿让渡时，须以书面向施行者（国・都道府县・市区町村等）申报预定对价与对象，施行者可于申报起30日内买取该土地建物（第67条），此期间不得让渡予第三人。未申报即让渡者可能成为过料对象（第95条）。反之，所有者一方，就收用手续被保留的事业地内土地，于一定情形可向施行者请求时价买取（第68条）。因所处阶段不同而售出对象（一般买方或施行者）与手顺改变，故先于自治体确认自己的土地现处何阶段，为出发点。

出售继承的预定地时，价格与补偿・税如何考量？

价格随建筑限制的减价（能建何种构造・层数）与事业推进至何处（将来收用的确度）而变。继承的预定地的出口大致分为三种。

出口	内容	主要涉及的专业人士
售予一般买方	以织入建筑限制的价格上市。认可后以第67条的申报为前提	本公司（宅地建物交易业）
应施行者的买取・收用	事业认可后，以收用・买取取得对价补偿金	施行者・律师（补偿交涉）
保有并活用	于第53条范围内作平房・轻量建物或停车场等	建筑士

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因收用等取得对价补偿金时，有适用租税特别措置法第33条之4「收用交换等情形的5000万日元特别控除」的余地。此制度于一定要件下，就对价补偿金自让渡所得最多控除5000万日元。对象原则为对价补偿金，收益补偿金・经费补偿金等原则不在对象。有自最初收到买取等申出之日起6个月内让渡等要件，与取得替代资产以繰延课税的第33条特例于同一年不得并用，特别控除的年度合计上限为5000万日元（第36条）。补偿金的区分与控除的适用可否由税理士、补偿交涉由律师判断。本公司整理织入建筑限制的市场售法，以及依事业阶段的出口切分（补偿额・税额本身的算定属各有资格者的领域）。

建筑限制的确认・收用交涉・登记・税务该委托谁？

都市计划道路预定地的出售，横跨建筑限制（不动产・建筑士）・收用与补偿交涉（律师）・登记（司法书士）・税务（税理士）等不同领域。不动产公司承办的是物件的调查与估价・中介，其余向各有资格者，以独立事业体分别签约的形式进行。

困扰	委托对象
计划线・建筑限制的调查、估价、售出中介	本公司（宅地建物交易业）
可建构造・层数（第54条）的适否、建筑计划的判断	建筑士・特定行政厅
事业认可后收用・损失补偿的交涉・争执	律师
所有权移转登记、继承登记	司法书士
5000万特别控除等让渡所得的申报・适用判断	税理士

这些各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取亦不支付介绍费・送客手续费。建筑限制的适否由建筑士・特定行政厅、收用・补偿由律师、登记由司法书士、税务由税理士判断・担当。又，继承的土地名义若仍为被继承人，出售前通常须办继承登记（令和6年〈2024年〉4月1日起义务化・不动产登记法第76条之2），此属司法书士的领域。本公司于自治体确认计划线通过敷地何处、涵盖多少、现为仅计划决定或认可后，从售法与出口的整理开始受理。继承不动产的推进方式请见继承不动产的咨询窗口。

落在都市计划道路预定地的继承土地出售咨询交给四叶不动产（咨询免费）

来信请注明「都市计划道路的预定地」，并填写物件所在地（自治体）、计划线落在敷地的范围（就所知范围）、现为仅计划决定或认可后、继承登记是否已办。不先对能否出售下定论，从计划线与建筑限制的调查与整理该向建筑・收用・登记・税务的专业人士如何分派开始谈起。

常见问题

Q. 落在都市计划道路预定地的继承土地能出售吗？
A. 土地属继承人，故能出售。左右价格与售法的是现为仅计划决定或已推进至事业认可。仅计划决定时，织入第53条的建筑限制（容易拆除的建物可获许可）于市场出售；认可后则涉及第67条向施行者的申报・先买、第68条的买取请求，最终涉及收用・补偿。先于自治体确认现处何阶段为出发点。

Q. 预定地上能盖房子吗？3层楼不行吗？
A. 经第53条许可，有可建的情形。第54条规定，建物若为2层以下且无地下层、主要构造部为木造・钢骨造・混凝土砖造或类此构造、容易移转或拆除者，应予许可。钢筋混凝土造的坚固建物与原则上的3层楼难以建造，另有自治体对当面不预定事业化的区间以运用认可至3层。实际可否由建筑士・特定行政厅判断。

Q. 将来收用，税会变少吗？
A. 因收用等取得对价补偿金时，有适用租税特别措置法第33条之4的收用交换等5000万日元特别控除的余地。对象原则为对价补偿金，收益补偿金・经费补偿金等原则不在对象。有自最初收到买取等申出起6个月内让渡等要件，与取得替代资产的课税繰延（第33条）于同一年不得并用。适用可否与补偿金的区分由税理士判断。本文仅示制度框架。

Q. 认可后出售时，能卖给一般买方吗？
A. 能，但会增加手顺。事业认可告示后，欲将事业地内的土地建物有偿让渡时，须以书面向施行者申报预定对价与对象，施行者可于申报起30日内买取之（第67条）。此期间不得让渡予第三人，未申报即让渡者可能成为过料对象（第95条）。申报与收用・补偿的判断由律师，手续于施行者窗口确认。

这篇文章的出处（第一手资讯）

以下为确认的起点的公开资料。法令会改正，条文・项・号・施行日・最终改正请于e-Gov法令检索确认最新。计划线落在敷地的范围、事业的阶段、第54条的运用（3层楼可否等）因自治体而异，请向物件所在地的市町村都市计划课直接确认。参照日均为2026年11月1日。不保证个别建筑限制的适否或收用・补偿・税的适用。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「都市计划法」（昭和43年法律第100号。第53条＝都市计划设施区域内等的建筑许可、第54条＝许可基准〔2层以下・无地下层・容易移转拆除的构造〕、第55条＝许可基准的特例・买取、第59条＝都市计划事业的认可、第65条＝事业地内的建筑等限制、第67条＝土地建物有偿让渡的申报与先买、第68条＝土地的买取请求、第95条＝过料）
• e-Gov法令检索「租税特别措置法」（昭和32年法律第26号。第33条＝收用等取得替代资产时的课税特例、第33条之4＝收用交换等情形的5000万日元特别控除、第36条＝特别控除额年度合计的上限）
• e-Gov法令检索「土地收用法」（昭和26年法律第219号。都市计划事业的收用・损失补偿的依据程序法）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2＝继承登记的申请义务〔令和6年4月1日施行〕）
• 国税厅税务解答「因收用等出售土地建物时的特例」及质疑应答事例（5000万特别控除的对象・要件・与其他特例的关系。参照日2026年11月1日。适用可否依所辖税务署的判断）
• 各自治体的都市计划图・都市计划资讯（都市计划GIS）、国土交通省「都市计划运用指针」（计划线的确认方式、第54条的运用因自治体而异。参照日2026年11月1日）

本文为一般性资讯提供，不保证个别建筑限制的适否、收用・补偿的成立或税特例的适用。建筑限制的适否与建筑计划由建筑士・特定行政厅、收用・损失补偿的交涉由律师、继承登记与所有权移转登记由司法书士、5000万特别控除等让渡所得的申报由税理士判断・担当。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物交易士。承办继承不动产的调查与估价・售出的中介。作者简介

更新日：2026年11月1日