沒有繼承人的不動產由誰、怎麼賣？相續財產清算人與家事法院的許可

結論（先講重點）：沒有繼承人（或全體拋棄繼承）的不動產，僅憑所有人死亡，誰都不能賣。須先由家事法院依利害關係人或檢察官的請求選任「相續財產清算人」（民法第952條第1項。2023年〈令和5年〉4月1日施行的修法，將原「相續財產管理人」改為此名稱），該清算人取得家事法院的權限外行為許可（民法第28條。依第953條準用不在者財產管理人的規定）後，才能把不動產出售換成現金。因為清算人將不動產的出售視為超出保存・管理範圍的「處分行為」，須逐件個別聲請許可。不動產公司（本公司）負責的是受選任的清算人委託後的估價・覓買方・出售仲介；清算人的選任聲請與權限外行為許可的聲請為律師或司法書士、相續登記・名義變更為司法書士、相續稅・讓渡所得等稅務為稅理士、繼承人間或與債權人的紛爭為律師，各為獨立事業體、以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費的往來）。

本文面向懷抱無親無故親屬之不動產的關係人、債權人、特別緣故者，以及空屋的鄰居・自治體負責人，依民法條文與法院・法務省案內的順序，整理沒有繼承人的不動產由清算人換價・出售為止的實務流程。本文為一般性資訊提供，清算人能否選任、權限外行為許可能否核准、售價是否妥當的最終判斷，屬家事法院與各有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承不動產的調查與估價・售出的仲介。歡迎從「沒有繼承人的不動產如何換價」的階段起，與清算人・律師・司法書士攜手協助。

沒有繼承人的不動產要賣，須選任誰？

繼承人是否存在不明時，相續財產成為「法人」（民法第951條）。所有人縱已過世，若繼承人不明・不存在，或全體拋棄繼承而無承繼者，則無人擁有出售該不動產的權限。因此由家事法院依利害關係人（債權人・特別緣故者・共有人・想買的鄰地所有人等）或檢察官的請求，選任相續財產清算人（民法第952條第1項）。

狀態	誰能賣
有繼承人	繼承人（辦妥相續登記後出售）
繼承人不明・不存在、全體拋棄	無人能賣，須選任清算人
已選任清算人	清算人（但有須家事法院許可的處分）

2023年（令和5年）4月1日施行的民法修正，將此職稱由「相續財產管理人」改為「相續財產清算人」，並合理化公告手續。修正前後的解說文章多殘留舊稱，請留意勿混淆。選任的聲請因須製作向法院提出的書類，屬律師或司法書士的領域（行政書士不得以業務製作向法院提出的書類）。繼承不動產的整體進行方式見繼承不動產的諮詢窗口。

相續財產清算人為何未經家事法院許可就不能賣？

清算人依民法第953條準用不在者財產管理人的規定（民法第27條〜第29條）。其第28條規定：「需為超出第103條所定權限之行為時，得經家事法院之許可為該行為。」第103條的權限，指財產的保存行為，與不改變性質範圍內的利用・改良行為。

不動產的出售，屬超出此保存・利用改良範圍的「處分行為」。因此清算人要賣相續財產的不動產，須就出售此一行為本身取得家事法院的權限外行為許可。許可係就物件・售出條件逐案判斷，故並非「清算人一經選任便可自由出售」——這是與一般繼承不動產的最大差異。

行為	家事法院的許可
財產的保存（管理・維持現狀）	不需（在第103條範圍內）
不改變性質的利用・改良	不需（在第103條範圍內）
不動產出售等處分	需要（權限外行為許可。民法第28條）

從權限外行為許可的聲請到出售，流程如何？

實務上，清算人選任後，一面進行確定債權人・受遺者的公告，一面就須出售的不動產聲請權限外行為許可，取得許可後出售，依此順序進行。因修法將公告一本化，期間的預估較以往易於掌握。

階段	內容	主要相關方
1. 清算人的選任	家事法院選任，並就選任之旨與繼承人主張權利的期間（不得少於6個月）遲滯地公告（民法第952條）	律師・司法書士（聲請書類）／家事法院
2. 請求申出的公告	清算人向相續債權人・受遺者公告2個月以上的請求申出期間（於1的期間內屆滿。民法第957條）	清算人
3. 估價・覓買方	對出售的不動產估價與覓買方，整理售出條件	本公司（宅地建物取引業）
4. 權限外行為許可的聲請	定出售對象・價格等條件，向家事法院聲請許可（民法第28條）	律師・司法書士（聲請書類）／家事法院
5. 出售・交屋	取得許可後簽買賣契約、收受價金、辦理所有權移轉登記	本公司（仲介）／司法書士（登記）

不動產公司主要參與3與5——估價・覓買方，以及取得許可後的仲介。價格的妥當性亦為權限外行為許可的判斷材料，故整備估價依據在實務上相當重要。選任聲請與權限外行為許可聲請的書類製作為律師・司法書士、登記為司法書士。繼承不動產出售的一般流程另見繼承不動產出售為止的流程。

售出價金由誰、依何順序分配（清算順序）？

清算人換價不動產所得的價金，先充作對債權人與受遺者的清償。民法第957條第2項準用限定承認清算的規定（第927條第2項〜第4項、第928條〜第935條，但除第932條但書），清償大致依下列順序進行。

順序	分配對象	依據（準用）
1	相續債權人（對申出債權人的按比例清償）	民法第929條
2	受遺者	民法第931條
3	特別緣故者（有請求且家事法院認為相當時）	民法第958條之2
4	剩餘歸屬國庫	民法第959條

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為清償而須出售不動產時，原則上以競賣為之，但有例外：依家事法院選任的鑑定人評價清償價額，即可停止競賣（準用民法第932條本文・但書）。實務上亦多選任意出售，其可否與條件由家事法院的權限外行為許可判斷。依何順序・分配多少的法律判斷屬清算人與法院領域，不動產公司負責換價部分（估價・仲介）。讓渡所得等稅務屬稅理士領域。

與特別緣故者・共有人・國庫歸屬如何相關？

對債權人・受遺者清償後仍有財產剩餘，便成為對「特別緣故者」分與的問題。與被繼承人共同生計之人、致力於其療養看護之人等有特別緣故者，得向家事法院請求財產的分與（民法第958條之2第1項）。此請求須於繼承人主張權利的期間（民法第952條第2項的期間）屆滿後3個月內提出（同條第2項）。無特別緣故者，或未獲分與的剩餘，最終歸屬國庫（民法第959條）。

共有不動產持分的所有人無繼承人而死亡時，處理略有不同。民法第255條規定「共有人之一死亡而無繼承人時，其持分歸屬其他共有人」，但判例整理為：僅於未對特別緣故者分與時，才依第255條歸屬其他共有人——對特別緣故者的分與優先。涉及共有持分的出售論點更多，與清算人・律師・司法書士及早連攜較為安全。繼承共有持分的賣法另見將繼承的共有持分賣給第三人・分割。

沒有繼承人的不動產之換價・出售諮詢交給四葉不動產（諮詢免費）

請在來信寫明「繼承人不存在」，並填入不動產的所在地、是否已拋棄繼承、是否已選任清算人、是否為共有持分。我們將與清算人・律師・司法書士連攜，從估價・覓買方・仲介的部分起協助。

常見問題

Q. 沒有繼承人的不動產放著不管，就會變成國家的嗎？
A. 不會自動歸屬國庫。須由家事法院選任相續財產清算人，歷經對債權人・受遺者的清償與對特別緣故者的分與等清算，仍有剩餘者才最終歸屬國庫（民法第959條）。要把不動產換成現金，須由清算人取得家事法院的權限外行為許可出售。選任的聲請屬律師・司法書士的領域。

Q. 清算人一經選任，就能立刻賣不動產嗎？
A. 不行。因不動產的出售屬超出保存・利用改良範圍的處分行為，清算人須就出售行為逐案取得家事法院的權限外行為許可（民法第28條。依第953條準用）。許可係就出售對象・價格等條件逐案判斷。不動產公司負責其前提的估價・覓買方，以及取得許可後的仲介。

Q.「相續財產管理人」與「相續財產清算人」是不同的東西嗎？
A. 2023年（令和5年）4月1日施行的民法修正，將繼承人不存在時選任的職稱由「相續財產管理人」改為「相續財產清算人」，公告手續亦合理化。修正前的文章多殘留舊稱，查手續時請留意施行日。另外，僅進行相續財產保存的「相續財產管理人」另有設置。

Q. 不動產公司也會幫忙清算人的選任或許可的聲請嗎？
A. 不會。清算人的選任聲請與權限外行為許可的聲請，因須製作向法院提出的書類，屬律師或司法書士的領域。相續登記為司法書士、相續稅・讓渡所得等稅務為稅理士、紛爭為律師。不動產公司（本公司）負責的是受清算人委託的估價・覓買方・出售仲介。各為獨立事業體、分別簽約。

本文的出處（第一手資訊）

以下為確認的出發點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新。手續的具體流程依管轄家事法院的運用而定，請以法院・法務省的案內確認。清算人能否選任、權限外行為許可、對特別緣故者的分與，由家事法院判斷。公開資料的參照日皆為2026年11月3日。以下出處皆為日文。

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第951條＝相續財產法人、第952條＝清算人的選任與公告〔權利主張期間不得少於6個月〕、第953條＝第27條〜第29條的準用、第957條＝對相續債權人・受遺者的清償〔2個月以上的請求申出公告〕、第958條之2＝對特別緣故者的分與、第959條＝剩餘財產的國庫歸屬、第28條＝權限外行為的許可、第103條＝無定權限之代理人的權限、第929條・第931條＝清償的順序、第932條＝換價的競賣、第255條＝共有持分的歸屬）
• 民法等一部修正法律（令和3年法律第24號。2023年〈令和5年〉4月1日施行。相續財產管理人改稱相續財產清算人、清算手續公告的合理化。請於e-Gov法令檢索確認該條與最新）
• e-Gov法令檢索「家事事件手續法」（平成23年法律第52號。相續財產清算人的選任・權限外行為許可的聲請手續。請於e-Gov法令檢索確認條號與最新）
• 法院「相續財產清算人（相續財產管理人）的選任」手續案內（參照日2026年11月3日。最新請於法院頁面確認）
• 法務省「邁向解決所有人不明土地的民事基本法制檢討」相關資料（相續財產清算人・公告手續檢討的旨趣。參照日2026年11月3日）

本文為一般性資訊提供，不保證清算人的選任、權限外行為許可、對特別緣故者的分與、售價的妥當性。清算人的選任聲請與權限外行為許可的聲請為律師・司法書士、相續・所有權移轉的登記為司法書士、相續稅・讓渡所得等稅務為稅理士、繼承人間或與債權人的紛爭為律師、出售的估價・仲介為不動產（本公司），各自判斷・負責。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承辦繼承不動產的調查與估價・售出的仲介。作者簡介

更新日：2026年11月3日