繼承的老家被認定為特定空家並受勸告，固定資產稅會上升——住宅用地特例失效前該如何行動

結論（先講要點）：繼承的老家被認定為特定空家並受「勸告」時，其基地會被排除於固定資產稅的住宅用地特例之外，自翌年度的賦課期日（1月1日）起土地稅額大幅上升。階段依序為：建議・指導（空家等對策推進特別措置法〔平成26年法律第127號〕第22條第1項）→勸告（第22條第2項）→命令（第22條第3項）→行政代執行（第22條第9項），稅額變動的分界在「勸告」。住宅用地特例為地方稅法（昭和25年法律第226號）第349條之3之2：將小規模住宅用地（200㎡以下部分）減為價格的六分之一、一般住宅用地（200㎡超部分）減為三分之一，受勸告的基地被排除於此對象之外。特例失效後切換為非住宅用地的課稅標準，自治體試算中土地的固定資產稅有達到約四倍之例。令和5年改正（令和5年法律第50號・令和5年12月13日施行）新設有特定空家化之虞的「管理不全空家」，其亦在勸告（同法第13條第2項）時失去特例。估價與售出仲介由本公司（宅地建物交易業）、繼承登記未了則登記由司法書士、讓渡所得稅與空家特例的稅務由稅理士、代執行・拆除費補助・勸告撤回等行政手續由自治體的空家對策窗口，各為獨立事業體、分別簽約的形式為您銜接（不涉及介紹費的收付）。

本文為從父母繼承空家後放置、收到或即將收到自治體建議・指導・勸告通知的繼承人，依條文與國家指針的順序，整理稅在哪個階段變動、以及售出・拆除・活用該選何者的判斷材料。本文為一般性資訊提供，個別稅額或處分的最終判斷，屬稅理士・自治體與有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承空家的調查與估價・售出的仲介。關於已收到勸告通知的物件，歡迎從簽約前可確認的事項開始諮詢。

建議・指導・勸告・命令如何推進，哪個階段固定資產稅會變？

空家特措法將放置後有倒塌之虞、或衛生上顯著有害之虞等的空家定位為「特定空家」，並規定市區町村分階段推進措置（第22條）。令和5年改正重組了條文，特定空家的措置置於第22條。

階段	依據（空家特措法）	對固定資產稅的影響
建議・指導	第22條第1項	不變
勸告	第22條第2項	自翌年度賦課期日（1月1日）起住宅用地特例失效
命令（不履行時）	第22條第3項	（勸告階段已失效）
行政代執行・略式代執行・緊急代執行	第22條第9項等	拆除費可能向所有人請求

稅額變動的分界在「勸告」。建議・指導階段特例尚未失效，但推進到勸告，翌年起土地的稅負上升。自己處於哪個階段、通知是建議・指導還是勸告，請以文面與自治體主管課確認。

受勸告後住宅用地特例為何失效，稅額具體上升多少？

建有住宅的土地（住宅用地）有減輕固定資產稅課稅標準的特例。依地方稅法第349條之3之2，200㎡以下部分（小規模住宅用地）降為價格的六分之一、超過200㎡部分（一般住宅用地）降為三分之一。都市計畫稅亦有同樣特例，小規模為三分之一、一般為三分之二（第702條之3）。

受勸告的特定空家（及管理不全空家）的基地，被排除於此住宅用地特例之外。特例失效後，土地以非住宅用地課稅，因負擔調整的上限約為評價額的70%，小規模住宅用地的課稅標準會自六分之一大幅跳升。自治體試算例中，有土地的固定資產稅・都市計畫稅達勸告前約四倍之說。實際稅額依評價額・負擔調整・自治體而異，具體計算請向稅理士或自治體的資產稅課確認。

區分	固定資產稅特例	受勸告的基地
小規模住宅用地（200㎡以下部分）	價格的六分之一	特例對象外
一般住宅用地（200㎡超部分）	價格的三分之一	特例對象外

特例失效的時點，為勸告所在年之翌年賦課期日（1月1日）起。年內出勸告會反映於翌年度稅額，故改善或售出的動作須看與賦課期日的前後來考量。

2023年改正新設的「管理不全空家」改變了什麼？

令和5年改正（令和5年法律第50號、令和5年12月13日施行），基於「待空家成為特定空家後才動已太遲」的反省，使其前一階段即可出手。改正使條文數由16條增至30條，主要新增如下。

• 新設「管理不全空家」（第13條）。對放置後極有可能成為特定空家的空家，市區町村可指導（第13條第1項）・勸告（第13條第2項）
• 管理不全空家受勸告後，亦與特定空家同樣失去住宅用地特例
• 新設在無暇經過命令等事前手續時的「緊急代執行」，並使所有人無法確知時的略式代執行與費用徵收更順暢

亦即，不僅特定空家的勸告（第22條第2項），其前段的管理不全空家勸告（第13條第2項）亦可能使稅上升。通知指向特定空家或管理不全空家，會改變所處階段。

受勸告後，售出・拆除・活用，對繼承人何者較實際？

受勸告後的出口，大致分為「原狀售出」「拆除後以空地售出」「活用（出租・變更用途）」。稅與費用的作用方式不同。

出口	起作用之點
連同舊屋（現況）售出	特例在勸告時已失效／依買方為拆除前提或再生前提而價格不同／是否符合繼承空家的3000萬日圓特別控除（租稅特別措置法第35條第3項）
拆除後以空地售出	拆除費與除卻費的補助制度（自治體）／空地化後住宅用地特例失效（若已受勸告，實質差異較小）／售出時期與賦課期日
活用（出租・變更用途）	改善後能否獲勸告撤回／改修費與預期收益／用途地域的限制

繼承空家的售法，在拆除後以空地售出或以附舊屋土地售出，稅的特例在空家3000萬日圓特別控除與入住安養院的居住要件分別有深入說明。何種出口在稅後較有利，因牽涉讓渡所得稅與特例能否適用，與稅理士一同檢討最為確實。本公司會依物件現況與行情，整理售出時的預期與時期論點交付。

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

勸告能否撤回或緩期，在自治體窗口該確認什麼？

勸告是促請所有人改善的行政上的促動。若指出的狀態（倒塌之虞、衛生問題等）獲改善，勸告有被撤回、住宅用地特例復活的餘地。進入命令前會給予辯明機會，代執行是不服從命令時的最終手段。在自治體的空家對策窗口，先確認以下幾點較易行動。

• 通知是建議・指導、勸告還是命令（階段不同，稅與手續亦不同）
• 改善什麼、到何程度勸告才撤回，改善的期限
• 拆除的除卻費有無補助制度及其要件
• 所有人為多數（共有）・繼承登記未了時，誰為措置的名義對象

這些行政手續（代執行・除卻費補助・勸告撤回）屬自治體空家對策窗口的領域。本公司負責的是物件調查與估價・售出的仲介，其餘向各有資格者・行政機關，以獨立事業體、分別簽約的形式銜接。

困擾	委託對象
空家的現況調查・估價、售出仲介	本公司（宅地建物交易業）
繼承登記未了（2024年4月1日起義務化）、名義整理	司法書士
讓渡所得稅、空家3000萬日圓特別控除的適用判斷	稅理士
行政代執行・除卻費補助・勸告撤回等行政手續	自治體的空家對策窗口
繼承人間的爭執、代執行費用的糾紛	律師

以上各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。能否撤回勸告、符合何種稅的特例，最終由自治體・稅理士判斷。本公司會一面看物件，一面切分階段確認・稅的時期・出口選擇等論點，從何處該向誰諮詢的安排開始承接諮詢。繼承不動產的推進方式，亦請參見繼承不動產的諮詢窗口（日文）。

就已收到特定空家勸告的繼承不動產向四葉不動產諮詢（諮詢免費）

諮詢時請註明「特定空家的勸告」，並填寫通知為建議・指導或勸告、是否考慮拆除、繼承登記是否已完成。本公司不會先認定稅會不會上升，而是從現況調查，以及向登記・稅務・行政手續的專家如何分流的整理談起。

常見問題

Q. 僅收到勸告通知固定資產稅就會上升嗎？
A. 受勸告（特定空家為空家特措法第22條第2項、管理不全空家為第13條第2項）後，基地會被排除於住宅用地特例之外，自翌年賦課期日（1月1日）起土地的固定資產稅・都市計畫稅上升。建議・指導階段尚未失效。因通知為建議・指導或勸告而處理不同，請以文面與自治體主管課確認階段。具體稅額的計算屬稅理士・自治體資產稅課的領域。

Q. 稅額具體會上升多少？
A. 住宅用地特例將小規模住宅用地（200㎡以下）的課稅標準減為價格的六分之一、一般住宅用地減為三分之一（地方稅法第349條之3之2）。受勸告失去特例後切換為非住宅用地的課稅標準，因負擔調整上限約為評價額的70%，自治體試算中有約四倍之例。實際金額依評價額・負擔調整・自治體而異，請向稅理士或自治體確認。

Q. 改善後勸告會撤回、稅會回復嗎？
A. 若指出的狀態獲改善，勸告有被撤回、住宅用地特例復活的餘地。改善什麼、到何程度才撤回、期限為何，請向自治體的空家對策窗口確認。勸告是促請改善的行政上的促動，命令・代執行是不服從時的階段。能否撤回與行政手續屬自治體的領域，本公司在物件調查與仲介的範圍內協助。

Q. 繼承登記未完成也能售出嗎？
A. 即使以售出為前提，繼承登記亦無法迴避。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須於得知因繼承取得不動產之日起3年內申請。登記未了時，措置的名義對象與售出的當事人可能不明確。登記屬司法書士、繼承人間的爭執屬律師的領域。本公司在估價與仲介的範圍內，從登記的安排起為您銜接。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。除卻費的補助制度與勸告的運用依自治體而異，須向物件所在地的空家對策窗口確認。參照日均為2026年10月29日。本文不保證個別稅額或處分的結論。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「空家等對策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127號。第13條＝對管理不全空家的措置〔第1項＝指導、第2項＝勸告〕、第22條＝對特定空家的措置〔第1項＝建議・指導、第2項＝勸告、第3項＝命令、第9項＝行政代執行〕。依令和5年法律第50號新設管理不全空家・緊急代執行等，令和5年12月13日施行，條文數16→30）
• e-Gov法令檢索「地方稅法」（昭和25年法律第226號。第349條之3之2＝住宅用地對固定資產稅課稅標準的特例〔小規模住宅用地200㎡以下為價格的六分之一、一般住宅用地為三分之一。排除受勸告的特定空家・管理不全空家之基地〕、第702條之3＝都市計畫稅的住宅用地特例〔小規模三分之一・一般三分之二〕）
• 國土交通省・總務省「關於謀求『特定空家等的措置』適切實施所需的指針（指南）」（基於空家特措法的國家技術性助言。整理建議・指導、勸告、命令、代執行的運用。參照日2026年10月29日。個別判斷由自治體為之）
• 租稅特別措置法（昭和32年法律第26號）第35條第3項＝售出被繼承人居住用財產（空家）時的3000萬日圓特別控除。能否適用視要件而定，判斷屬稅理士的領域（參照日2026年10月29日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別稅額、勸告能否撤回、特例的適用。固定資產稅・讓渡所得稅與空家特例的適用由稅理士、繼承登記由司法書士、代執行・除卻費補助・勸告撤回等行政手續由自治體的空家對策窗口、繼承人間的爭執由律師判斷・負責。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦繼承空家的調查與估價・售出的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月29日