繼承到的空屋，該拆除後賣素地，還是連同老屋賣土地？

結論（先說重點）：賣繼承到的空屋時，「拆除後賣素地」或「連同老屋（現況）賣」取決於四點——①拆除費用，與拆為素地後住宅用地特例消失、固定資產稅上升；②買方族群（素地適合想蓋屋的人，連同老屋適合重視價格、DIY、投資者）；③契約不符責任與拆除費負擔；④空屋3000萬日圓特別扣除（租稅特別措置法35條3項）的適用方式。特別是該扣除已整理成「先拆為素地再賣／買方於交屋後拆除」兩種都能用的形式，因此拆除時點左右手取金額。稅額計算交稅理士，滅失登記交土地家屋調查士・司法書士。

繼承到的老家變成空屋，真要賣時必定撞上的，就是「先拆再賣，還是原樣賣」。何者較划算因物件與買方而異，沒有一律的正解。本文寫給想賣繼承空屋的繼承人，整理素地交付與連同老屋交付這兩種賣法本身的差異（費用、期間、買方族群、契約不符責任、稅的特例）。放置不管的風險與扣除的逆算另有專文，此處聚焦於「拆或不拆」的判斷。

賣素地與連同老屋賣，對買方而言有何不同？

同一塊地，作為素地與連同老屋，買方族群會不同。

素地適合想馬上蓋屋的人、建商、建售業者。若界址與地中埋設物清楚，買方能立即規劃建築計畫。連同老屋（現況交付），則適合想壓低價格、以DIY或改建為前提、想作投資出租的人。即使不認老屋的價值，也能成立「拆除費由買方負擔、故相應便宜」的定價。

	素地交付	連同老屋（現況交付）
主要買方族群	想馬上蓋屋・建售業者	重視價格・DIY・改建・投資
賣方初期費用	拆除費先支出	不支出
至交屋的期間	因拆除而延長	較快
是否易於辨識	高（看得到地形）	建物遮擋視線

何者賣得較高，取決於區位與建物狀態。土地價值如何隨容積率變動見此處，「賣或留」的整體判斷見此處。

拆除費用，與拆為素地後固定資產稅上升，各要抓多少？（稅額交稅理士）

拆為素地前，務必掌握固定資產稅的住宅用地特例。

地方稅法對建有住宅的土地（住宅用地）之固定資產稅，減輕其課稅標準。小規模住宅用地（200㎡以下的部分）課稅標準減為6分之1，超過部分之一般住宅用地減為3分之1（都市計畫稅分別為3分之1、3分之2）。拆除建物成為素地，此住宅用地特例消失，固定資產稅上升。

常有人說「拆為素地後固定資產稅變6倍」，但這並不精確。特例消失後課稅標準上升，惟素地有負擔調整措施與非住宅用地上限（課稅標準為評價額的70%）在運作，故實際增幅並非恰好6倍。增幅因自治體、評價額而異。

狀態	小規模住宅用地固定資產稅的課稅標準
建有房屋（住宅用地）	評價額的6分之1
拆除為素地	特例消失（有負擔調整・非恰好6倍）

此外，被放置的空屋若被指定為**「特定空家等」或「管理不全空家等」**並收到市町村勸告，其基地會被排除於住宅用地特例之外（空家等對策特別措置法）。不拆除、僅是放置，也可能使特例消失，須留意。具體稅額與增幅的試算交稅理士，放置風險請另行確認。

連同老屋賣，契約不符責任與拆除費負擔如何？

賣連同老屋土地時的重點是契約不符責任（舊稱瑕疵擔保責任）。

民法規定，所賣之物不符契約內容時，買方可請求追完（修補）・減少價金・損害賠償・解除契約（民法562條以下）。老舊空屋易出現漏水、白蟻、給排水故障，原樣出售可能日後被追究此責任。

因此個人間的中古交易，常附上**「以現況有姿交付、不負契約不符責任（免責）」的特約**。民法上，契約不符責任可以特約減輕・免除（惟賣方明知而未告知之事實不及於免責）。

須注意**賣方為宅地建物取引業者、買方為個人（非業者）**的情形。此時依宅地建物取引業法40條，除將契約不符責任的通知期間定為「自交屋日起2年以上」外，其餘對買方不利的特約無效。個人賣方與業者賣方，免責特約的效力不同。

	個人為賣方	業者為賣方・買方為個人
契約不符責任的免責特約	原則有效（明知未告知者除外）	受40條限制（自交屋起2年以上等）
拆除費之處理	以「買方負擔、故便宜」等織入價格	同樣以價格・條件調整

拆除費要「由賣方負擔、拆為素地後交付」或「由買方負擔、連同老屋便宜交付」，是價格協商的內容。選哪一種，也會改變下述稅的特例的用法。

若要用3000萬日圓特別扣除，拆除時點會改變什麼？（適用可否交稅理士）

賣繼承空屋時的一大要素，是**「被繼承人的居住用財產（空屋）出售時的3000萬日圓特別扣除」（租稅特別措置法35條3項）**。可自讓渡所得扣除最多3000萬日圓（繼承人3人以上時每人2000萬日圓）。

主要要件如下。

要件	內容
建築時期	昭和56年5月31日以前建築
建物種類	非區分所有建物（公寓大廈等）
居住狀況	繼承開始前，被繼承人一人居住（有入住安養機構等特例）
用途	自繼承至出售，未供事業・出租・居住使用
讓渡對價	1億日圓以下
期限	至繼承開始起滿3年之日所屬年度的12月31日／特例適用期限至令和9年12月31日
房屋狀態	出售時符合耐震基準，或拆除房屋成為素地

此處拆除時點會發生作用。以往須「賣方於交屋前耐震改修」或「拆為素地」，惟自令和6年（2024年）1月1日以後的讓渡，買方於讓渡翌年2月15日前耐震改修或拆除者，亦納入適用對象。也就是說，賣方不必先拆，由買方於交屋後拆除的安排也能用扣除。

這大幅改變「拆為素地再賣，或連同老屋賣」的判斷。適用可否、要件之套用與讓渡所得的計算，屬稅理士的所管。 要件細瑣，尚有入住安養機構的特例與共有情形的處理。本公司看賣法（素地／現況）與價格設計，稅理士看扣除的適用可否，各自分別進行。

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拆除、滅失登記、出售，各該找誰？

賣法的見解（素地／連同老屋）與買賣仲介，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。角色分工如下。

順序	事項	承擔者
1	繼承登記（自被繼承人移轉名義予繼承人）	司法書士
2	決定素地／連同老屋與價格	宅地建物取引業者（本公司）
3	拆除工程（拆為素地時）	拆除業者
4	建物滅失登記（拆除後1個月內）	土地家屋調查士（表題）・司法書士
5	3000萬日圓扣除的適用可否・讓渡所得計算	稅理士
6	繼承人間賣法談不攏時的協商・調解	律師

拆除建物後，依不動產登記法第57條，須自滅失之日起1個月內申請建物滅失登記。名義仍為被繼承人時，買賣契約與所有權移轉登記皆無法辦理，故繼承登記為前提（繼承登記自2024年4月1日起義務化，詳見此處）。

繼承登記與滅失登記的權利部找司法書士，滅失登記的表題（測量・現況）找土地家屋調查士，3000萬日圓扣除與讓渡所得稅找稅理士，繼承人間的紛爭找律師，各自直接委託。 上述各為獨立的事業體，與本公司分別簽約。本公司不收取也不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。繼承不動產的整體進行方式見繼承・空屋諮詢。

常見問題

Q. 先拆再賣，或連同老屋賣，哪個較划算？
A. 沒有一律的正解。素地適合想馬上蓋屋的買方、也易於想像，但拆除費先支出，且成為素地期間住宅用地特例消失。連同老屋不需初期費用、能較快掛牌，但須將契約不符責任與拆除費織入價格。3000萬日圓扣除自2024年起，由買方於交屋後拆除的形式亦可用，宜在向稅理士確認適用可否後再決定。

Q. 拆除空屋，固定資產稅會變6倍嗎？
A. 不會「恰好6倍」。拆除使住宅用地特例（小規模住宅用地課稅標準6分之1）消失、課稅標準上升，但素地有負擔調整措施與評價額70%的上限在運作，故實際增幅因自治體、評價額而異。具體試算請向稅理士確認。又，放置並收到「特定空家等」勸告，即使不拆也可能使特例消失。

Q. 拆除建物後，登記須做什麼嗎？
A. 須辦理。依不動產登記法第57條，拆除（滅失）建物後須於1個月內申請建物滅失登記。表題部（現況・測量）屬土地家屋調查士的領域，權利部手續屬司法書士的領域。名義仍為被繼承人時，作為前提尚須繼承登記。

Q. 連同老屋賣，能不負契約不符責任嗎？
A. 個人為賣方時，「現況有姿・不負契約不符責任（免責）」特約原則有效（惟明知未告知之事實不及於免責）。賣方為宅地建物取引業者、買方為個人時，依宅地建物取引業法40條有限制，通知期間須自交屋起2年以上，對買方不利之特約無效。特約如何撰寫因當事人與物件而異，於仲介中個別確認。

本文出典（一次資料）

• 國稅廳Tax Answer No.3306「被繼承人居住用財產（空屋）出售時的特例」（租稅特別措置法35條3項。昭和56年5月31日以前建築・非區分所有建物・繼承開始前被繼承人一人居住・讓渡對價1億日圓以下・符合耐震基準或拆除＝素地。令和6年1月1日以後之讓渡，買方於翌年2月15日前耐震改修・拆除者亦為對象。繼承人3人以上每人2000萬日圓。適用期限至令和9年12月31日。2026年8月27日參照）
• e-Gov法令檢索「地方稅法」（第349條之3之2＝住宅用地固定資產稅課稅標準特例。小規模住宅用地（200㎡以下部分）6分之1，一般住宅用地3分之1。都市計畫稅於第702條之3為3分之1・3分之2。2026年8月27日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（第57條＝建物滅失時，表題部所有人或所有權登記名義人須自滅失之日起1個月內申請建物滅失登記。2026年8月27日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（第562條〜第564條＝契約不符責任（追完・減少價金・損害賠償・解除）；以特約減輕・免除之可否）／宅地建物取引業法第40條（賣方為業者・買方為非業者時擔保責任特約之限制＝自交屋起2年以上）。2026年8月27日參照）

※固定資產稅的增幅、3000萬日圓扣除的適用可否、免責特約的效力，均因物件、因當事人而異。本文並未就個別物件作判斷。稅額與扣除的適用請向稅理士、登記請向司法書士・土地家屋調查士、繼承人間的紛爭請向律師的窗口作最終確認。空屋3000萬日圓扣除要件細瑣，尚有入住安養機構與共有情形的處理，適用可否務必向稅理士確認。本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別物件之售價或稅額。物件見解・價格設計・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦。繼承登記・滅失登記權利部由司法書士、滅失登記表題由土地家屋調查士、讓渡所得稅・扣除由稅理士、繼承人間紛爭由律師，各為獨立事業體、分別且直接簽約。介紹費・送客手續費概不往來。

本文執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將物件（不動產）與手續（行政・繼承）的論點並列於同一張桌上確認。詳細經歷請見著者頁面。