身心障礙者團體家屋（共同生活援助）的物件要確認什麼？──用途地域・寄宿舍・用途變更・消防設備

結論（先講重點）：身心障礙者團體家屋（障害者總合支援法的共同生活援助）的物件，在用途地域上幾乎不會卡關。因為建築基準法上原則視為「寄宿舍」，而住宅・共同住宅・寄宿舍在工業專用地域以外的所有用途地域都能興建（建築基準法別表第二），即使在限制最嚴的第一種低層住居專用地域也能興建。容易卡關的是以下三點。第一，由既有透天或共同住宅改建、用途部分的樓地板面積超過200平方公尺時，需要用途變更的確認申請（建築基準法第87條第1項；200平方公尺以下不需申請，但符合防火・避難等基準的義務仍在）。第二，消防設備（灑水・自動火災警報設備）的需求，依是否為「主要收容避難困難的障礙者等的設施」〔消防法施行令別表第一(6)項ロ〕或其他〔(6)項ハ〕而大不相同。第三，既有建物能否滿足身心障礙福祉服務的設備基準（居室扣除收納設備後7.43平方公尺以上・原則1人等）。立地與用途地域的確認・租賃或買賣的仲介由不動產（本公司）負責，身心障礙福祉服務的指定申請為行政書士、由透天・共同住宅改建的用途變更確認申請為建築士・特定行政廳、消防設備的設置判斷為轄區消防署・消防設備士。登記為司法書士、稅務為稅理士的領域。這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費・送客手續費的往來）。

本文為正在尋找物件以開設身心障礙福祉服務之共同生活援助（團體家屋）的業者・法人，依條文與公開資料的順序，整理在物件選定階段可以確認的事項。本文為一般性資訊提供，個別的建築・消防・指定基準之適否與最終判斷屬特定行政廳・消防署・指定權者（都道府縣・市）等的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦事業用物件的調查・租賃或買賣的仲介。歡迎從「這間透天能否作為身心障礙者團體家屋」的階段開始諮詢。

身心障礙者團體家屋的物件，與失智症高齡者的團體家屋有何不同？

名稱相似，但依據法令、對象者、人員基準都是完全不同的制度。在找物件之前，不弄錯自己要開設的是哪一種，是起點。

	身心障礙者團體家屋（本文）	失智症高齡者團體家屋
制度名	共同生活援助	失智症對應型共同生活照護
依據法	障害者總合支援法	介護保險法（地域密著型服務）
對象者	身心障礙者	需支援・需照護的失智症高齡者
指定權者	都道府縣・指定都市・中核市	市町村

共同生活援助是障害者總合支援法第5條所定義的服務，主要在夜間於共同生活的住居提供諮詢・入浴・排泄・用餐的照護等日常生活上的援助（定義置於第5條第17項，但項號可能因修法變動，請於e-Gov法令檢索確認最新）。與既有文章所述的失智症團體家屋屬不同制度，故物件的看法也另行整理。高齡者用的高齡者住宅物件條件，請見能作為附服務高齡者住宅的物件條件。

哪個用途地域能開設？建物的用途是「寄宿舍」還是「共同住宅」？

幾乎不必擔心用途地域。身心障礙者團體家屋在建築基準法上原則視為「寄宿舍」，而寄宿舍・共同住宅・住宅在工業專用地域以外的所有用途地域都能興建（建築基準法別表第二），即使在限制最嚴的第一種低層住居專用地域也能興建。

建築基準法上的用途	典型	用途地域的處理
寄宿舍	各居室共用起居室・廚房・浴室等的形態	除工業專用地域外皆可（別表第二）
共同住宅	各住戶有獨立設備的形態	除工業專用地域外皆可
透天住宅	滿足一定要件的既有透天之活用	部分自治體有不視為寄宿舍的緩和

實務上多數團體家屋被認定為「寄宿舍」。另一方面，對滿足一定要件的既有透天住宅，也有自治體設有「不視為寄宿舍」的緩和，處理方式因特定行政廳而有差異。被認定為何種用途，會影響下述用途變更確認申請的需否，以及防火・避難的規定。實際屬於何種用途的判斷，屬建築士・特定行政廳的領域。

消防設備（灑水・自動火災警報設備）需到什麼程度？

身心障礙者團體家屋是消防法施行令別表第一(6)項所對應的防火對象物。問題在於同樣是(6)項，依「主要收容避難困難的障礙者等的設施」＝(6)項ロ，或其他＝(6)項ハ，消防設備的要求方式大不相同。

區分	概略標準	灑水設備
(6)項ロ	主要收容避難困難障礙者等的設施（障礙支援區分4以上者是否大致超過8成為一項標準）	原則不論樓地板面積皆需設置（平成27年〈2015年〉4月1日施行的修法已撤除原本275平方公尺以上的面積要件）
(6)項ハ	(6)項ロ以外	需否・規模的分界與(6)項ロ不同

即使是(6)項ロ，避難困難者的比例大致在8成以下、且總樓地板面積未滿275平方公尺的小規模設施，若滿足一定的構造要件，仍有不需設置的空間（消防法施行規則的緩和）。自動火災警報設備在(6)項中即使小規模設施也常被要求，此外還有向消防機關通報的火災警報設備，以及收容人員10人以上時需選任防火管理者（消防法第8條）。各項設備需到什麼程度，會依建物規模・構造・入居者狀態而變，最終的設置判斷屬轄區消防署・消防設備士的領域。簽約前的階段，是確認「可能屬哪種區分」與「既有消防設備的現況」，再向消防署事前諮詢。消防設備成為論點的其他業態例子，亦在放課後等日間服務的物件整理。

將既有透天或共同住宅改建時，需要用途變更的確認申請嗎？

有需要與不需要的情形，分界在樓地板面積。建築基準法第87條第1項規定，將建物用途變更為同法第6條第1項第一號的特殊建築物（寄宿舍為別表第一(2)項的特殊建築物），且該用途所供部分的樓地板面積合計超過200平方公尺時，準用確認申請的規定。

改建後用途部分的樓地板面積	用途變更的確認申請	注意
超過200平方公尺	原則需要	類似用途間的變更不在對象內
200平方公尺以下	不需要	即使不需申請，符合防火・避難等基準的義務仍在

200平方公尺這個標準，是2019年（令和元年）6月25日施行的修法，由原本的「超過100平方公尺」上調而來。因此即使把透天改建為寄宿舍，用途部分在200平方公尺以下也不需確認申請；但確認申請的需否與基準適合的需否是兩回事。即使不需申請，仍不可省略確認既有建物是否滿足寄宿舍的防火・避難・採光等基準，這由建築士・特定行政廳判斷。在物件選定階段，確認總樓地板面積與用途部分面積、建物構造・層數、是否有既有的檢查完成證，可讓後續工序較不易卡關。用途變更的確認申請本身是建築士的業務。

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從物件選定到指定申請，誰負責什麼？

身心障礙者團體家屋的開設，橫跨物件（不動產）・指定申請（行政書士）・用途變更確認申請（建築士）・消防設備（消防署・消防設備士）・登記（司法書士）・稅務（稅理士）等不同領域。不動產公司負責的是物件調查與用途地域確認・租賃或買賣的仲介，其餘交給各負責者，以獨立事業體分別簽約。

困擾	轉介對象
立地・用途地域確認、物件調查、租賃・買賣仲介	本公司（宅地建物交易業）
身心障礙福祉服務（共同生活援助）的指定申請	行政書士
由透天・共同住宅改建的用途變更確認申請、基準適合判斷	建築士・特定行政廳
灑水・自動火災警報設備等消防設備的設置判斷	轄區消防署・消防設備士
租賃・所有權移轉的登記	司法書士
消費稅・所得稅等稅務	稅理士

這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取也不支付介紹費・送客手續費。指定基準的適否由指定權者（都道府縣・指定都市・中核市）與行政書士、建築的可否由建築士・特定行政廳、消防設備由消防署・消防設備士判斷・負責。本公司從可在簽約前確認的論點——候選物件是否非工業專用地域、以既有建物作寄宿舍時的面積與構造、消防區分的大致判斷——的整理開始接受諮詢。事業用物件的找法請見事業・投資用不動產的諮詢窗口，開業的物件諮詢請見辦公室・事業用物件諮詢。

身心障礙者團體家屋的物件諮詢交給四葉不動產（諮詢免費）

洽詢時請註明「身心障礙者團體家屋物件」，並填寫預定所在地（自治體）、透天・共同住宅・新建何者、預定入居名額與對象者狀態（關係到避難難易）、既有建物則填總樓地板面積與有無檢查完成證。不先認定能用或不能用，先從用途地域・用途變更・消防的大致判斷整理，以及把指定申請・建築・消防的專家該如何轉介的交通整理談起。

常見問題

Q. 身心障礙者團體家屋在任何用途地域都能開設嗎？
A. 幾乎在所有用途地域都可以。建築基準法上原則視為「寄宿舍」，寄宿舍・共同住宅・住宅在工業專用地域以外的所有用途地域都能興建（別表第二），即使在限制最嚴的第一種低層住居專用地域也能興建。容易卡關的不是用途地域，而是用途變更確認申請的需否・消防設備・設備基準三點。實際屬於何種用途由特定行政廳判斷。

Q. 租透天改作團體家屋時，一定需要用途變更的確認申請嗎？
A. 當變更為寄宿舍（特殊建築物）的部分樓地板面積超過200平方公尺時，原則需要（建築基準法第87條第1項）。200平方公尺以下不需確認申請，但即使不需申請，符合防火・避難等基準的義務仍在。基準是否符合的確認與確認申請屬建築士・特定行政廳的領域。

Q. 灑水一定要裝嗎？
A. 視入居者狀態而定。主要收容避難困難障礙者等的設施〔消防法施行令別表第一(6)項ロ〕，依平成27年（2015年）4月1日施行、撤除面積要件的修法，原則不論總樓地板面積皆需設置灑水。但避難困難者比例大致在8成以下、總樓地板面積未滿275平方公尺的小規模設施，若滿足一定構造要件，仍有不需設置的空間。最終設置判斷由轄區消防署・消防設備士進行。

Q. 從找物件到指定申請能交給一家公司統辦嗎？
A. 制度上角色是分開的。物件調查・仲介為不動產（本公司）、指定申請為行政書士、用途變更確認申請為建築士、消防設備為消防署・消防設備士的領域。本公司以各為獨立事業體分別簽約的方式為您轉介，不作介紹費的往來。窗口可為一個，但與各專家各自直接簽約。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新。用途（是否為寄宿舍）的處理、消防設備的需否、指定基準的運用因特定行政廳・消防署・指定權者而異，請向物件所在地的各窗口直接確認。公開資料的參照日均為2026年11月2日。本文不保證個別建築・消防・指定基準之適否。以下出處皆為日文。

• e-Gov法令檢索「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律」（平成17年法律第123號。第5條＝障礙福祉服務的定義，含共同生活援助；項號可能因修法變動）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第6條第1項第一號＝特殊建築物的建築確認、第87條＝用途變更的準用、別表第一＝特殊建築物的區分〔(2)項為寄宿舍〕、別表第二＝用途地域內的建築限制）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項ロ・ハ＝社會福祉設施等的區分、第12條＝灑水設備、第21條＝自動火災警報設備的設置基準）
• e-Gov法令檢索「消防法」（昭和23年法律第186號。第8條＝防火管理者的選任）
• 身心障礙福祉服務事業的設備及運營之基準＝「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に基づく指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準」（平成18年厚生勞動省令第171號。共同生活援助的章節；居室定員・面積的基準。請於e-Gov法令檢索確認條號與最新）
• 厚生勞動省「共同生活援助における運営や支援に関するガイドライン（第1版）」（令和8年2月。居室扣除收納設備後7.43平方公尺以上・居室定員・共同生活住居的入居定員等。參照日2026年11月2日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別用途地域・用途變更・消防設備・指定基準之適否。建築的可否與基準適合由建築士・特定行政廳、消防設備由轄區消防署・消防設備士、指定的可否由指定權者（都道府縣・指定都市・中核市）與行政書士、登記由司法書士、稅務由稅理士判斷・負責。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承辦事業用不動產的調查與租賃・買賣的仲介。作者簡介

更新日：2026年11月2日