能做成銀髮住宅（Sakoju）的物件條件？各戶25㎡・無障礙的實際

結論（先說重點）：能登錄為附服務高齡者住宅（Sakoju）的物件骨架有四項——各戶原則25㎡以上（共用部分充足則18㎡以上）、各戶或共用部分的廚房・廁所・洗面・浴室・收納、走廊寬度・高低差・扶手的無障礙、至少提供安否確認（狀況把握）與生活諮詢服務。這是高齡者住まい法的登錄基準，建物的設計・改修，加上契約與營運規則也一併被要求。既有建物也能符合，但由樓地板面積與共用設備的作法決定可否。

「能不能把空著的公寓做成Sakoju」的諮詢日益增加。但Sakoju並非可自由自稱的住宅，而是高齡者住まい法的登錄制度。本文寫給在東京考慮Sakoju的不動產所有者・事業者：登錄的物件・建物條件，依高齡者的居住安定確保相關法律的條文與國土交通省・厚生勞動省的案內順序整理。可否與數值的最終確認，在授予登錄的都道府縣・政令市等窗口。

能登錄為Sakoju的物件最低條件是？

Sakoju是依高齡者的居住安定確保相關法律（平成13年法律第26號）第5條登錄的高齡者向租賃住宅等。登錄主體為都道府縣知事（政令指定都市・中核市則為其首長），登錄有有效期間，每5年更新（2026年8月25日參照）。

登錄基準的骨架，大致分為「住宅本身」「提供的服務」「契約」三塊。

區分	登錄基準骨架
規模	各戶樓地板面積原則25㎡以上（居間・食堂・廚房等共用部分具充足面積時18㎡以上）
設備	各戶備廚房・水洗廁所・收納・洗面・浴室（於共用部分適當備置共同利用者，部分可不設於各戶；但廁所・洗面以各戶為基本）
構造	無障礙構造（確保走廊寬度、消除高低差、設置扶手）
服務	至少提供狀況把握（安否確認）與生活諮詢服務，並有照護專業人員參與
契約	明示居住部分的書面契約。不收取租金・押金・服務對價以外的金錢。預付款有返還規則與保全措施。未經住戶同意不變更居住部分・不解除契約

要注意，樓地板面積與設備的數值是住宅基準，須與服務・契約規則一起構成「登錄基準」。 只把建物整好，若服務體制或契約書不達基準，也不會被登錄。作為物件的問題，先發生作用的是樓地板面積、無障礙，以及共用設備如何作。

各戶25㎡・共用設備・無障礙，既有建物能符合嗎？

有能符合的情形，但越是既有建物，越由樓地板面積與共用部分的作法分出可否。

第一是樓地板面積。原則各戶25㎡以上，即使達不到的狹小住戶，只要居間・食堂・廚房等共用部分具充足面積，可緩和至18㎡以上。 也就是「加大各戶」或「加厚共用部分」的設計判斷。轉用既有單間公寓時，這共用部分設在何處是最初的關卡。

第二是設備。各戶備廚房・廁所・洗面・收納・浴室為基本，但於共用部分作為共同利用的設備適當備置，部分可不設於各戶（廚房・浴室・收納）。惟水洗廁所與洗面設備以各戶為基本。如何運用此緩和，會大幅改變改修規模。

第三是無障礙。須符合走廊寬度、消除高低差、扶手設置等構造基準。既有建物中，走廊寬度與有無樓梯・電梯，是改修能否符合的分界。

簽約前確認	為何有效
各戶樓地板面積與格局	能否符合25㎡（緩和18㎡）；可能須合併住戶
共用部分可取得的面積	左右樓地板面積・共用設備緩和的可否
走廊寬度・高低差・電梯	左右無障礙改修的規模
給排水・電力容量	影響共用廚房・浴室、狀況把握機器的導入
用途・構造	牽涉用途變更確認申請與耐震的要否

樓地板面積、無障礙符合、用途變更確認申請的要否，屬建築確認・設計的領域。本公司（不動產公司）協助調查物件能否符合Sakoju登錄基準，並在取得・租賃的條件交涉上伴走。 設計判斷與符合可否本身由建築士處理。照護事業所物件的卡關方式整理於「照護事業所物件找不到的真正理由」，租賃契約書該讀哪裡整理於「租賃契約書該讀哪裡」。

登錄申請・建築確認・照護服務指定由誰承擔？

Sakoju牽涉多位專家。角色分開。

要做的事	承擔者
物件調查・取得、仲介與契約	宅地建物取引業者（本公司）
Sakoju登錄申請文件的製作	行政書士
無障礙符合・用途變更等設計、建築確認	建築士
照護保險服務（特定設施入居者生活照護等）的指定申請	另行手續（向指定權者申請）

Sakoju是「住宅」的登錄，其中是否提供照護服務是另一制度。若向住戶提供照護保險服務，視情形須另行指定或申報。 混淆住宅登錄與照護服務指定，會看錯開設的步調。

Sakoju登錄申請等向官公署提出的文件之製作，由四葉行政書士事務所承接。登錄主體・樣式・登錄基準的運用（各自治體以高齡者居住安定確保計畫上乘的基準等）會變。著手時請直接確認授予登錄的自治體頁面。 事業用物件全般見投資用・事業用不動產，事務所與許認可的關係見公司設立與辦公室選擇。用途地域與容積率如何影響地價整理於「日本地價為何隨『容積率』而變」。

費用與期間的目安大概多少？

費用與期間，隨物件狀態（新建或既有改修）與自治體運用而大幅變動。沒有全國一致的定價。 這裡不斷定金額，作為「項目」整理花錢與花時間之處。

項目	目安的考量	承擔者
建築・改修費	隨樓地板面積・無障礙・共用設備的作法大幅變動；最大變動要因	建築士・施工業者
設計・確認申請	若需用途變更確認申請則期間延長	建築士
登錄申請	依自治體樣式製作文件；手續費依自治體	行政書士
登錄有效期間	5年（須更新）	—
狀況把握・生活諮詢體制	人員配置・機器導入的營運成本	事業者

期間隨既有建物的改修規模與用途變更要否，以數月為單位變動。 具體金額・期間・自治體獨自基準，本文無法確定，作為未檢證處理，請向登錄主體與建築士個別確認。 與其硬放數字目安，不如掌握變動要因來規劃更為安全。

該找誰諮詢？

物件的調查、取得・租賃仲介、買賣・租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。Sakoju登錄申請等向官公署提出的文件之製作，由四葉行政書士事務所承接。無障礙符合・用途變更的設計與建築確認由建築士處理，照護保險服務的指定申請作為另行手續。

這兩者（不動產公司・行政書士事務所）是各自獨立的事業體。請各自直接簽約。 本公司・本事務所既不收取也不支付介紹費・轉介費。設計・建築確認請找建築士、登記請找司法書士、稅務請找稅理士、勞務請找社會保險勞務士（2026年9月開業預定），各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 各戶18㎡也能登錄為Sakoju嗎？
A. 有能登錄的情形。各戶樓地板面積原則25㎡以上，但若有供高齡者共同利用的充足面積之居間・食堂・廚房等設備，可緩和至18㎡以上（高齡者的居住安定確保相關法律的登錄基準）。共用部分面積的取法會改變可否，請在設計階段向建築士與登錄主體確認。

Q. 能把既有公寓轉用為Sakoju嗎？
A. 若能符合樓地板面積・無障礙・共用設備基準即可。惟走廊寬度、高低差、共用部分面積、給排水達不到基準時，須改修或用途變更確認申請。既有建物中，先確認各戶樓地板面積與共用部分可取得的面積是出發點。

Q. 是Sakoju就當然能提供照護服務嗎？
A. 不是。Sakoju是「住宅」的登錄，提供狀況把握（安否確認）與生活諮詢是登錄的基準。要向住戶提供照護保險服務，須視情形另行指定或申報。住宅登錄與照護服務指定是不同制度，請分開安排步調。

Q. Sakoju登錄申請可以委託不動產公司嗎？
A. 不行。向官公署提出的登錄申請文件之製作屬行政書士業務，由四葉行政書士事務所承接。物件的調查・仲介・契約由四葉不動產株式會社承接。無障礙符合與用途變更的設計・建築確認由建築士承擔。皆為各自獨立的事業體，請各自直接簽約。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（平成13年法律第26號。第5條＝附服務高齡者住宅事業的登錄（由知事等）、第7條＝登錄基準（規模・構造・設備・服務・契約）、登錄有效期間（5年）與更新。2026年8月25日參照）
• 國土交通省「高齢者の居住の安定確保に関する法律（住宅）」（Sakoju登錄制度概要。各戶25㎡以上（共用部分充足則18㎡以上）、各戶設備、無障礙、狀況把握・生活諮詢服務、預付款保全等。2026年8月25日參照）
• 附服務高齡者住宅資訊提供系統（國土交通省）「關於制度」（登錄基準・登錄主體・資訊提供。2026年8月25日參照）

※各戶樓地板面積・共用設備緩和・無障礙的具體數值，以及各自治體以高齡者居住安定確保計畫上乘的基準，由國土交通省令・厚生勞動省令及各自治體運用決定，因自治體而異。本文並未就個別物件作出判斷。著手時請向授予登錄的自治體窗口與建築士確認。 用途變更確認申請的要否・耐震與無障礙的符合，會因物件的樓地板面積・構造・區域指定而變；最終判斷在建築士・特定行政廳窗口。費用・期間的具體額隨物件與自治體運用大幅變動，本文並未確定（未檢證）。

※本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的可否或登錄的受理作出判斷或保證。物件的調查・仲介與買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接；登錄申請等向官公署提出文件的製作由四葉行政書士事務所承接——各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與登錄（行政手續）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。