附照護付費老人之家（特定設施）的物件要件：居室面積・耐火・總量規制

結論（先講要點）：附照護付費老人之家（取得「特定設施入居者生活照護」指定的付費老人之家）的物件，會卡在住宅型不會遇到的兩道牆。其一是「總量規制」。特定設施入居者生活照護是依介護保險法（平成9年法律第123號）第70條由都道府縣知事核給的居宅服務，若老人福祉圈域的必要利用定員總數已達上限，介護專用型依第70條第4項、混合型依第5項，知事可拒絕指定。即使押下物件，無指定名額也無法做成附照護型，故決定物件前應先向所在地的都道府縣・市區町村的介護保險事業（支援）計畫確認名額。其二是建物基準。付費老人之家的設置依老人福祉法（昭和38年法律第133號）第29條第1項，須事先向都道府縣知事申報；居室依厚生勞動省「付費老人之家設置運營標準指導指針」原則每人13㎡以上（新設誘導至附廁所・洗臉設備的18㎡以上），並須有廁所・浴室・一時照護室等設備。消防上，以無法自力避難的要照護者為主入居的設施屬消防法施行令別表第一(6)項ロ，原則不論延床面積均須設置撒水設備。物件仲介由本公司（宅地建物交易業）負責，指定申請由行政書士、建物耐火與用途變更的確認申請由建築士、消防設備的設計・設置由消防設備士與所轄消防署、介護報酬與稅務由稅理士、人員配置與夜勤勞務由社會保險勞務士，各為獨立事業體、分別簽約的形式為您銜接（不涉及介紹費的收付）。

本文為考慮新設附照護付費老人之家（特定設施）的事業者與不動產所有人，依條文與公開資料的順序，整理決定物件前可確認的事項。本文為一般性資訊提供，個別指定能否取得或建物是否符合的最終判斷，屬都道府縣・市區町村與建築士・行政書士等有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦可供照護・高齡者設施使用之物件的調查與仲介。歡迎從「此物件能否取得特定設施指定」的階段開始諮詢。

附照護付費老人之家（特定設施）與住宅型付費老人之家的物件要件有何不同？

兩者皆為老人福祉法第29條的付費老人之家，設置均須事先向都道府縣知事申報。差別在是否取得介護保險的指定。

附照護型取得介護保險法第8條第11項「特定設施入居者生活照護」的指定，由設施職員（或外部服務）依特定設施服務計畫提供入浴・排泄・用餐等照護。住宅型不取得此指定，入居者視需要以個別契約利用外部的訪問照護等。

區分	介護保險的指定	物件先起作用之點
附照護付費老人之家（特定設施）	須取得特定設施入居者生活照護的指定（第70條）	總量規制的名額／人員・設備基準／居室13㎡／消防（撒水）
住宅型付費老人之家	不取得指定	申報與指導指針的設備基準／消防

此指定的有無，改變物件選擇的前提。住宅型的物件要件在可做成住宅型付費老人之家的物件條件說明。本文以附照護＝特定設施指定為前提，聚焦於總量規制與建物・消防的基準。類似的服務附高齡者住宅的物件條件請見服務附高齡者住宅的物件條件，較小規模的照護形式請見可供小規模多機能型居宅照護使用的物件要件。

居室面積・廁所・浴室・走廊寬度等建物基準由何處決定？

建物基準大致由兩系統決定：一是適用付費老人之家全體的厚生勞動省「付費老人之家設置運營標準指導指針」，二是適用介護保險指定的「指定居宅服務等事業的人員、設備及運營相關基準」（平成11年厚生省令第37號）的特定設施章（第174條以下）。指針為國家的技術性助言，具體運用由各都道府縣・市區町村以要綱訂定，故最終數值須向所在地的自治體確認。

設備	指針所示骨架
居室	原則每人13㎡以上（收納・廁所等不計入）。新設誘導至附廁所・洗臉設備的18㎡以上
廁所・浴室・洗臉	居室內或共用，位置與規格須為要照護者可使用
一時照護室	集中進行一時照護之室（依規模而省略之處理不同）
走廊・段差・扶手	顧及無障礙的寬度・扶手・消除段差（具體寬度依自治體要綱）

走廊寬度的具體尺寸因指針、自治體要綱與建築基準法避難規定重疊，最確實是逐件向建築士確認。本文僅示可裏取的骨架，個別數值委由所在地要綱。居室面積直接關係非住宅用途的床面積，故轉用既有建物時，先在平面圖確認「13㎡（或18㎡）×定員＋共用・事務・照護職員室」是否容納，可減少折返。

有「總量規制（參酌標準）」時，決定物件前應確認什麼？

特定設施入居者生活照護的指定有「總量規制」。都道府縣・市區町村於介護保險事業（支援）計畫中，按老人福祉圈域訂定特定設施的必要利用定員總數。新指定若將超過該總數，介護專用型依介護保險法第70條第4項、混合型依第5項，都道府縣知事可不予指定。

亦即，縱使建物符合基準，若圈域名額已滿，即無法做成附照護型。決定物件前，請確認以下事項。

確認對象	確認內容
所在地的都道府縣・市區町村（介護保險主管課）	該老人福祉圈域特定設施的必要利用定員總數，與可整備的剩餘定員數
該計畫的公募・協議時期	採公募制・事前協議制的自治體，其募集時期・應募要件・遴選時程
混合型・介護專用型之別	入居者限要照護者的介護專用型，或亦收自立・要支援者的混合型

無名額的圈域，若不於押下物件前確認計畫的檢討時期與有無公募名額，則僅取得・租賃的負擔先行。名額的有無・展望屬自治體的判斷事項，本公司在物件適否調查與仲介的範圍內，從此確認的安排起為您銜接。

消防設備（撒水等）與耐火・避難要件如何？

附照護付費老人之家，一般被歸類為以無法自力避難的要照護者為主入居的設施，屬消防法施行令別表第一(6)項ロ（要照護3以上的入居者佔定員半數以上，為一項目安）。

(6)項ロ的設施，依平成27年4月1日施行的消防法施行令改正，不論延床面積原則均須設置撒水設備（從前以延床面積275㎡以上為基準）。惟延床面積275㎡未滿、且備有總務省令所定抑制延燒之構造者，有免設的特例；延床面積100㎡未滿的小規模設施另有其他緩和規定。是否該當依構造而定，故向所轄消防署事前諮詢不可或缺。

項目	確認要點
撒水設備	(6)項ロ不論延床面積原則須設。275㎡未滿・100㎡未滿的構造上特例能否適用，向所轄消防署確認
自動火災報知設備・向消防機關通報的火災報知設備	(6)項ロ依面積等負有設置義務
耐火・避難（建築基準法）	付費老人之家屬「兒童福祉設施等」，確認用途地域・是否須耐火建築物・雙方向避難・防火區劃
用途變更的確認申請	由事務所・集合住宅等轉用時，依規模可能須確認申請

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既有建物的轉用，撒水的新設與用途變更的確認申請左右工事費與工期。消防設備的設計・設置屬消防設備士與所轄消防署，建物的耐火・避難・用途變更的判斷屬建築士的領域。本公司會依物件現況切分這些論點，整理何處該向誰確認的安排交付。

指定申請・介護報酬・勞務分別該向誰諮詢？

附照護付費老人之家的開設，橫跨物件・許認可・報酬・勞務等不同專業領域。不動產公司負責的是物件調查與仲介，其餘向各有資格者・行政機關，以獨立事業體、分別簽約的形式進行。

困擾	委託對象
可供設施使用之物件的調查・適否確認、取得・租賃仲介	本公司（宅地建物交易業）
特定設施入居者生活照護的指定申請、付費老人之家的申報書類	行政書士
耐火・避難・用途變更的確認申請、設計	建築士
撒水等消防用設備的設計・設置、消防同意	消防設備士・所轄消防署
介護報酬的計算、法人稅務	稅理士
人員配置基準・夜勤體制・就業規則等勞務	社會保險勞務士
入居契約・與鄰近的糾紛	律師

以上各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。能否取得指定、建物是否符合基準的最終判斷，由自治體・建築士・行政書士為之。本公司會一面看物件，一面切分總量規制名額・建物基準・消防等論點，從何處該向誰諮詢的安排開始承接諮詢。事業用物件的尋找方式亦請參見事業用・投資用不動產的諮詢窗口（日文），作為開設據點的整備亦請參見事業據點・辦公室的諮詢（日文）。

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諮詢時請註明「附照護付費老人之家（特定設施）」，並填寫預定入居定員・所在地（市區町村）・為既有建物轉用或新築、是否已向自治體確認總量規制名額。本公司不會先認定指定一定能取得，而是從物件適否調查，以及向指定・建築・消防・勞務的專家如何分流的整理談起。

常見問題

Q. 建物符合基準就能做成附照護付費老人之家嗎？
A. 僅符合建物基準並不足夠。附照護型以特定設施入居者生活照護的指定（第70條）為前提，若老人福祉圈域的必要利用定員總數已達上限，介護專用型依第70條第4項、混合型依第5項，知事可拒絕指定（總量規制）。決定物件前，請向所在地的都道府縣・市區町村的介護保險事業（支援）計畫確認名額與公募時期。名額的有無・展望屬自治體的判斷事項。

Q. 居室每人需要幾㎡？
A. 厚生勞動省「付費老人之家設置運營標準指導指針」示原則每人13㎡以上，並誘導新設至附廁所・洗臉設備的18㎡以上。計算方法（收納・廁所等的處理）與走廊寬度等具體數值，因與所在地要綱及建築基準法避難規定重疊，請向建築士與自治體確認。本文數值為骨架目安，非個別符合判斷。

Q. 可轉用既有的事務所或集合住宅嗎？
A. 有時可轉用，但居室13㎡（或18㎡）×定員與共用・照護職員室是否容納、是否須新設撒水、是否須用途變更的確認申請，會大幅改變工事費與工期。付費老人之家於建築基準法上屬「兒童福祉設施等」，適用用途地域（工業專用地域不可建）與耐火・避難規定。耐火・用途變更向建築士、消防向所轄消防署確認。

Q. 一定要裝撒水設備嗎？
A. 以無法自力避難的要照護者為主入居的設施屬消防法施行令別表第一(6)項ロ，依平成27年4月1日施行的改正，不論延床面積原則均須設置撒水設備。延床面積275㎡未滿、備有抑制延燒之構造者，或100㎡未滿的小規模設施有緩和規定，惟能否該當依構造而定，請向所轄消防署事前諮詢確認。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。居室面積・走廊寬度・總量規制的運用依自治體而異，須向物件所在地的都道府縣・市區町村確認。參照日均為2026年10月30日。本文不保證個別指定能否取得或建物是否符合。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「介護保険法」（平成9年法律第123號。第8條第11項＝特定設施入居者生活照護的定義、第70條＝指定居宅服務事業者的指定〔都道府縣知事〕、第70條第4項＝介護專用型特定設施、第5項＝混合型特定設施的總量規制拒絕指定）
• e-Gov法令檢索「老人福祉法」（昭和38年法律第133號。第29條第1項＝擬設置付費老人之家者，須事先向都道府縣知事申報）
• 厚生勞動省「關於付費老人之家設置運營標準指導指針」（國家的技術性助言。示居室原則每人13㎡以上、新設誘導至附廁所・洗臉設備的18㎡以上、以及廁所・浴室・一時照護室等設備。具體運用依自治體要綱。參照日2026年10月30日）
• e-Gov法令檢索「指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準」（平成11年厚生省令第37號。第174條以下＝特定設施入居者生活照護的人員・設備・運營基準）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項ロ＝以無法自力避難的要照護者等為主入居的設施、第12條＝撒水設備的設置基準。平成27年4月1日施行的改正使(6)項ロ不論延床面積原則負設置義務，275㎡未滿・100㎡未滿有構造上的特例）
• 各都道府縣・市區町村的介護保險事業（支援）計畫（特定設施的必要利用定員總數・參酌標準。公募・事前協議的時期依自治體而異。參照日2026年10月30日。個別名額的有無由自治體判斷）

本文為一般性資訊提供，不保證個別指定能否取得、建物是否符合、消防設備的要否。特定設施的指定申請・申報書類由行政書士、耐火・避難・用途變更的確認申請由建築士、消防用設備由消防設備士・所轄消防署、介護報酬・稅務由稅理士、人員配置・勞務由社會保險勞務士、糾紛由律師判斷・負責。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦可供照護・高齡者設施使用之物件的調查與仲介。作者簡介

更新日：2026年10月30日