附照护付费养老院（特定设施）的物件要件：居室面积・耐火・总量规制

结论（先讲要点）：附照护付费养老院（取得「特定设施入居者生活照护」指定的付费养老院）的物件，会卡在住宅型不会遇到的两道墙。其一是「总量规制」。特定设施入居者生活照护是依介护保险法（平成9年法律第123号）第70条由都道府县知事核给的居宅服务，若老人福祉圈域的必要利用定员总数已达上限，介护专用型依第70条第4项、混合型依第5项，知事可拒绝指定。即使押下物件，无指定名额也无法做成附照护型，故决定物件前应先向所在地的都道府县・市区町村的介护保险事业（支援）计画确认名额。其二是建物基准。付费养老院的设置依老人福祉法（昭和38年法律第133号）第29条第1项，须事先向都道府县知事申报；居室依厚生劳动省「付费养老院设置运营标准指导指针」原则每人13㎡以上（新设诱导至附厕所・洗脸设备的18㎡以上），并须有厕所・浴室・临时照护室等设备。消防上，以无法自力避难的要照护者为主入居的设施属消防法施行令别表第一(6)项ロ，原则不论延床面积均须设置洒水设备。物件中介由本公司（宅地建物交易业）负责，指定申请由行政书士、建物耐火与用途变更的确认申请由建筑士、消防设备的设计・设置由消防设备士与所辖消防署、介护报酬与税务由税理士、人员配置与夜勤劳务由社会保险劳务士，各为独立事业体、分别签约的形式为您衔接（不涉及介绍费的收付）。

本文为考虑新设附照护付费养老院（特定设施）的事业者与不动产所有人，依条文与公开资料的顺序，整理决定物件前可确认的事项。本文为一般性资讯提供，个别指定能否取得或建物是否符合的最终判断，属都道府县・市区町村与建筑士・行政书士等有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办可供照护・高龄者设施使用之物件的调查与中介。欢迎从「此物件能否取得特定设施指定」的阶段开始咨询。

附照护付费养老院（特定设施）与住宅型付费养老院的物件要件有何不同？

两者皆为老人福祉法第29条的付费养老院，设置均须事先向都道府县知事申报。差别在是否取得介护保险的指定。

附照护型取得介护保险法第8条第11项「特定设施入居者生活照护」的指定，由设施职员（或外部服务）依特定设施服务计画提供入浴・排泄・用餐等照护。住宅型不取得此指定，入居者视需要以个别契约利用外部的访问照护等。

区分	介护保险的指定	物件先起作用之点
附照护付费养老院（特定设施）	须取得特定设施入居者生活照护的指定（第70条）	总量规制的名额／人员・设备基准／居室13㎡／消防（洒水）
住宅型付费养老院	不取得指定	申报与指导指针的设备基准／消防

此指定的有无，改变物件选择的前提。住宅型的物件要件在可做成住宅型付费养老院的物件条件说明。本文以附照护＝特定设施指定为前提，聚焦于总量规制与建物・消防的基准。类似的服务型高龄者住宅的物件条件请见服务型高龄者住宅的物件条件，较小规模的照护形式请见可供小规模多机能型居宅照护使用的物件要件。

居室面积・厕所・浴室・走廊宽度等建物基准由何处决定？

建物基准大致由两系统决定：一是适用付费养老院全体的厚生劳动省「付费养老院设置运营标准指导指针」，二是适用介护保险指定的「指定居宅服务等事业的人员、设备及运营相关基准」（平成11年厚生省令第37号）的特定设施章（第174条以下）。指针为国家的技术性助言，具体运用由各都道府县・市区町村以要纲订定，故最终数值须向所在地的自治体确认。

设备	指针所示骨架
居室	原则每人13㎡以上（收纳・厕所等不计入）。新设诱导至附厕所・洗脸设备的18㎡以上
厕所・浴室・洗脸	居室内或共用，位置与规格须为要照护者可使用
临时照护室	集中进行临时照护之室（依规模而省略之处理不同）
走廊・段差・扶手	顾及无障碍的宽度・扶手・消除段差（具体宽度依自治体要纲）

走廊宽度的具体尺寸因指针、自治体要纲与建筑基准法避难规定重叠，最确实是逐件向建筑士确认。本文仅示可裏取的骨架，个别数值委由所在地要纲。居室面积直接关系非住宅用途的床面积，故转用既有建物时，先在平面图确认「13㎡（或18㎡）×定员＋共用・事务・照护职员室」是否容纳，可减少折返。

有「总量规制（参酌标准）」时，决定物件前应确认什么？

特定设施入居者生活照护的指定有「总量规制」。都道府县・市区町村于介护保险事业（支援）计画中，按老人福祉圈域订定特定设施的必要利用定员总数。新指定若将超过该总数，介护专用型依介护保险法第70条第4项、混合型依第5项，都道府县知事可不予指定。

亦即，纵使建物符合基准，若圈域名额已满，即无法做成附照护型。决定物件前，请确认以下事项。

确认对象	确认内容
所在地的都道府县・市区町村（介护保险主管课）	该老人福祉圈域特定设施的必要利用定员总数，与可整备的剩余定员数
该计画的公募・协议时期	采公募制・事前协议制的自治体，其募集时期・应募要件・遴选时程
混合型・介护专用型之别	入居者限要照护者的介护专用型，或亦收自立・要支援者的混合型

无名额的圈域，若不于押下物件前确认计画的检讨时期与有无公募名额，则仅取得・租赁的负担先行。名额的有无・展望属自治体的判断事项，本公司在物件适否调查与中介的范围内，从此确认的安排起为您衔接。

消防设备（洒水等）与耐火・避难要件如何？

附照护付费养老院，一般被归类为以无法自力避难的要照护者为主入居的设施，属消防法施行令别表第一(6)项ロ（要照护3以上的入居者占定员半数以上，为一项目安）。

(6)项ロ的设施，依平成27年4月1日施行的消防法施行令改正，不论延床面积原则均须设置洒水设备（从前以延床面积275㎡以上为基准）。惟延床面积275㎡未满、且备有总务省令所定抑制延烧之构造者，有免设的特例；延床面积100㎡未满的小规模设施另有其他缓和规定。是否该当依构造而定，故向所辖消防署事前咨询不可或缺。

项目	确认要点
洒水设备	(6)项ロ不论延床面积原则须设。275㎡未满・100㎡未满的构造上特例能否适用，向所辖消防署确认
自动火灾报知设备・向消防机关通报的火灾报知设备	(6)项ロ依面积等负有设置义务
耐火・避难（建筑基准法）	付费养老院属「儿童福祉设施等」，确认用途地域・是否须耐火建筑物・双方向避难・防火区划
用途变更的确认申请	由事务所・集合住宅等转用时，依规模可能须确认申请

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既有建物的转用，洒水的新设与用途变更的确认申请左右工事费与工期。消防设备的设计・设置属消防设备士与所辖消防署，建物的耐火・避难・用途变更的判断属建筑士的领域。本公司会依物件现况切分这些论点，整理何处该向谁确认的安排交付。

指定申请・介护报酬・劳务分别该向谁咨询？

附照护付费养老院的开设，横跨物件・许认可・报酬・劳务等不同专业领域。不动产公司负责的是物件调查与中介，其余向各有资格者・行政机关，以独立事业体、分别签约的形式进行。

困扰	委托对象
可供设施使用之物件的调查・适否确认、取得・租赁中介	本公司（宅地建物交易业）
特定设施入居者生活照护的指定申请、付费养老院的申报书类	行政书士
耐火・避难・用途变更的确认申请、设计	建筑士
洒水等消防用设备的设计・设置、消防同意	消防设备士・所辖消防署
介护报酬的计算、法人税务	税理士
人员配置基准・夜勤体制・就业规则等劳务	社会保险劳务士
入居契约・与邻近的纠纷	律师

以上各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取亦不支付介绍费、送客手续费。能否取得指定、建物是否符合基准的最终判断，由自治体・建筑士・行政书士为之。本公司会一面看物件，一面切分总量规制名额・建物基准・消防等论点，从何处该向谁咨询的安排开始承接咨询。事业用物件的寻找方式亦请参见事业用・投资用不动产的咨询窗口（日文），作为开设据点的整备亦请参见事业据点・办公室的咨询（日文）。

就可供附照护付费养老院使用的物件向四叶不动产咨询（咨询免费）

咨询时请注明「附照护付费养老院（特定设施）」，并填写预定入居定员・所在地（市区町村）・为既有建物转用或新筑、是否已向自治体确认总量规制名额。本公司不会先认定指定一定能取得，而是从物件适否调查，以及向指定・建筑・消防・劳务的专家如何分流的整理谈起。

常见问题

Q. 建物符合基准就能做成附照护付费养老院吗？
A. 仅符合建物基准并不足够。附照护型以特定设施入居者生活照护的指定（第70条）为前提，若老人福祉圈域的必要利用定员总数已达上限，介护专用型依第70条第4项、混合型依第5项，知事可拒绝指定（总量规制）。决定物件前，请向所在地的都道府县・市区町村的介护保险事业（支援）计画确认名额与公募时期。名额的有无・展望属自治体的判断事项。

Q. 居室每人需要几㎡？
A. 厚生劳动省「付费养老院设置运营标准指导指针」示原则每人13㎡以上，并诱导新设至附厕所・洗脸设备的18㎡以上。计算方法（收纳・厕所等的处理）与走廊宽度等具体数值，因与所在地要纲及建筑基准法避难规定重叠，请向建筑士与自治体确认。本文数值为骨架目安，非个别符合判断。

Q. 可转用既有的事务所或集合住宅吗？
A. 有时可转用，但居室13㎡（或18㎡）×定员与共用・照护职员室是否容纳、是否须新设洒水、是否须用途变更的确认申请，会大幅改变工事费与工期。付费养老院于建筑基准法上属「儿童福祉设施等」，适用用途地域（工业专用地域不可建）与耐火・避难规定。耐火・用途变更向建筑士、消防向所辖消防署确认。

Q. 一定要装洒水设备吗？
A. 以无法自力避难的要照护者为主入居的设施属消防法施行令别表第一(6)项ロ，依平成27年4月1日施行的改正，不论延床面积原则均须设置洒水设备。延床面积275㎡未满、备有抑制延烧之构造者，或100㎡未满的小规模设施有缓和规定，惟能否该当依构造而定，请向所辖消防署事前咨询确认。

本文的出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。居室面积・走廊宽度・总量规制的运用依自治体而异，须向物件所在地的都道府县・市区町村确认。参照日均为2026年10月30日。本文不保证个别指定能否取得或建物是否符合。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「介護保険法」（平成9年法律第123号。第8条第11项＝特定设施入居者生活照护的定义、第70条＝指定居宅服务事业者的指定〔都道府县知事〕、第70条第4项＝介护专用型特定设施、第5项＝混合型特定设施的总量规制拒绝指定）
• e-Gov法令检索「老人福祉法」（昭和38年法律第133号。第29条第1项＝拟设置付费养老院者，须事先向都道府县知事申报）
• 厚生劳动省「关于付费养老院设置运营标准指导指针」（国家的技术性助言。示居室原则每人13㎡以上、新设诱导至附厕所・洗脸设备的18㎡以上、以及厕所・浴室・临时照护室等设备。具体运用依自治体要纲。参照日2026年10月30日）
• e-Gov法令检索「指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準」（平成11年厚生省令第37号。第174条以下＝特定设施入居者生活照护的人员・设备・运营基准）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项ロ＝以无法自力避难的要照护者等为主入居的设施、第12条＝洒水设备的设置基准。平成27年4月1日施行的改正使(6)项ロ不论延床面积原则负设置义务，275㎡未满・100㎡未满有构造上的特例）
• 各都道府县・市区町村的介护保险事业（支援）计画（特定设施的必要利用定员总数・参酌标准。公募・事前协议的时期依自治体而异。参照日2026年10月30日。个别名额的有无由自治体判断）

本文为一般性资讯提供，不保证个别指定能否取得、建物是否符合、消防设备的要否。特定设施的指定申请・申报书类由行政书士、耐火・避难・用途变更的确认申请由建筑士、消防用设备由消防设备士・所辖消防署、介护报酬・税务由税理士、人员配置・劳务由社会保险劳务士、纠纷由律师判断・负责。

浦松丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役、宅地建物交易士。承办可供照护・高龄者设施使用之物件的调查与中介。作者简介

更新日：2026年10月30日