什么样的物件才能开设小规模多机能型居宅照护？留宿室、登录定员与用途地区

**先讲结论：**小规模多机能型居宅照护（小多机）并非任何物件都能开设。有四点会缩小范围。第一，能否确保留宿室——每室1人、7.43㎡以上，要有足够室数。第二，能否以建筑大小满足规模：登录定员29人以下、通所每日最多18人、留宿每日最多9人。第三，该用途地区与建筑分类是否允许该用途——工业专用地区不能建，且因附留宿机能须确认用途分类。第四，能否设置留宿机能所要求的消防设备（洒水设备、自动火灾报知设备）。与一般照护事业所不同，多了“留宿”，物件条件就严一级。这些在看房之前，就能大致从书面筛选出来。

“想把住宅区里空着的独栋或小型店面拿来做小规模多机能”——这类咨询最先要确认的，就是这四点。本文写给在东京考虑把物件改用为小规模多机能型居宅照护（地域密着型服务之一）的业主与照护业者，从不动产交易的角度整理“什么样的物件才走得下去”。介护保险法上的指定申请由行政书士承办；建筑确认与用途变更的设计由建筑师、指定确认检查机关承办；消防设备的设计与设置由消防设备士承办；人员配置与工作规则等劳务由社会保险劳务士承办。本公司只承办物件的调查与交易，并以各自独立的事业体、分别签约为前提，向您提供信息。照护事业所一般的用途地区看法，整理在照护事业所物件的用途地区怎么看，本文只聚焦小多机特有的“留宿”物件条件。

小规模多机能型居宅照护的物件，为何需要留宿室？

因为这是以“通所”为中心、视需要组合“到宅”与“留宿”的服务。这个“留宿”，正是选物件时与日间照护最关键的差别。

小规模多机能型居宅照护由介护保险法（平成9年法律第123号）第8条第19项所定，依使用者身心状况与意愿，以到事业所“通所”为中心，组合短期“留宿”与到宅“到访”，提供沐浴、如厕、饮食等日常生活照护与机能训练。它是同法第8条第14项“地域密着型服务”之一，原则上由事业所所在市町村的居民使用，指定也由市町村长（而非都道府县知事）办理（同法第78条之2第1项）。

从物件面看，除了“通所”的起居室、餐厅、厨房之外，还需要“留宿”用的留宿室，这正是与通所照护不同之处。指定地域密着型服务之事业之人员、设备及运营相关基准（平成18年厚生劳动省令第34号）第67条，要求事业所设置起居室、餐厅、厨房、留宿室、浴室、灭火设备等灾害时所需设备。是否有这样的留宿室，是选物件的第一道关卡。

登录定员与通所・留宿的定员，如何影响物件大小？

留宿室的室数与起居室・餐厅的大小，决定了可收容人数的上限。先掌握定员的框架。

同基准第66条，将指定小规模多机能型居宅照护事业所的登录定员（可登录使用者人数的上限）定为29人以下（卫星型为18人以下）。在此之上，将每日“通所”与“留宿”的利用定员定于下列范围。

区分	每日利用定员	依据
登录定员	29人以下（卫星型18人以下）	平成18年厚生劳动省令第34号 第66条
通所服务	登录定员的二分之一〜15人；登录26・27人为16人、28人为17人、29人为18人	同第66条
留宿服务	通所服务利用定员的三分之一〜9人	同第66条

关于留宿室，同基准第67条将定员定为1人（因使用者处遇上必要时可2人），楼地板面积定为7.43㎡以上。起居室与餐厅为“足以充分发挥机能的适当大小”，不以具体数字、而以“通所使用者能否在此度过”来看。

换算到物件面——若要收留宿最多9人，就需要能确保9间7.43㎡以上留宿室（以不合住为前提）的大小。 二手独栋或店面能否把格局改成这个留宿室数与起居室・餐厅大小，决定了收容人数的上限。

住宅区的独栋或店面，在用途地区与建筑基准法下能用到什么程度？

因附留宿机能，用途分类比通所系稍微复杂。这是要向特定行政厅与建筑师确认的点。

用途地区方面，小规模多机能型居宅照护事业所因附留宿机能，在建筑基准法（昭和25年法律第201号）上可能被当作“宿舍”或“儿童福祉设施等”。属于哪一种，会改变可兴建的用途地区与所需措施。共通的是，工业专用地区不能建住宅・宿舍或儿童福祉设施等，小多机事业所也不能设。 其他地区能否使用，取决于该建筑如何分类，故决定物件前，请向市町村的都市计划课・建筑指导课与建筑师确认。

改用既有建筑时，要看是否需要用途变更的确认申请。同法第87条第1项规定，变更建筑用途成为第6条第1项第1号特殊建筑物时准用确认规定，而该第6条第1项第1号为“供别表第一(い)栏所列用途使用的特殊建筑物，其供该用途部分的楼地板面积合计超过二百平方米者”。

供该用途部分的楼地板面积	用途变更的确认申请
200㎡以下	原则不需要
200㎡超	需要（建筑基准法第87条第1项・第6条第1项第1号）

不过——不需确认申请，与不必遵守建筑基准法，是两回事。 同法第87条第2项规定用途变更准用第48条（用途地区的限制）与避难・防火规定，采光・排烟・避难・内装限制等实体规定，不论确认申请要否都适用。用途分类的判定、用途变更确认申请的要否与设计，属建筑师・指定确认检查机关的领域，本公司承办到调取并交付物件的登记、图面等书面为止。

有留宿机能后，消防设备（自动火灾报知・洒水）会怎么变？

多了“留宿”，消防设备的负担可能比通所系更重。这直接关系到物件的改修费。

小规模多机能型居宅照护，属消防法施行令（昭和36年政令第37号）别表第一(6)项ロ或(6)项ハ。属于哪一种，依该设施中需协助避难者的多寡（是否主要收容自力避难困难者）判定。若属(6)项ロ——收容自力避难困难者的社会福祉设施等——消防设备的负担便较大。

关于洒水设备，过去(6)项ロ也是楼地板面积275㎡以上才有设置义务。消防法施行令改正（平成27年4月1日施行）撤除面积要件后，(6)项ロ原则上不论楼地板面积，皆须设置洒水设备。 但楼地板面积未满275㎡、且符合延烧抑制构造等要件时，仍保留免除的特例。

区分	洒水设备
(6)项ロ・275㎡以上	需要
(6)项ロ・未满275㎡	原则需要。符合延烧抑制构造等一定要件则有免除特例
(6)项ハ	275㎡以上等需要（依区分・面积而异）

此外，(6)项ロ还会依面积等要求自动火灾报知设备、向消防机关通报的火灾报知设备、灭火器等。改用二手独栋或小型店面时，这些洒水设备等的设置费用可能占开设费用相当大的部分，故决定物件前，请先向辖区消防署事前咨询，确认该建筑到底需要什么、到什么程度。区分的判定与设备的设计属消防署・消防设备士领域，本公司不作判断。

物件・指定申请・设计・劳务，各由谁负责？

把窗口分开。小多机牵涉的资格多，一开始先做交通整理就不会迷路。

要做的事	负责者
物件现况调查・买方/出租方寻找・中介・买卖/租赁契约・恢复原状与条件协商	四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）
地域密着型服务的指定申请等官署提出书面的制作	行政书士
建筑确认・用途变更设计・合法性确认	建筑师・指定确认检查机关
消防设备的设计・设置、区分的判定	消防设备士・消防署
介护报酬（介护给付费）的请求与加算	介护给付费请求实务
人员配置・工作规则・研修等劳务	社会保险劳务士
税务	税理士

物件的调查、书面调取、中介、买卖・租赁契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承办。小规模多机能型居宅照护的指定申请等向官署提出的书面制作，由四叶行政书士事务所承办。这两者是各自独立的事业体，须分别、直接与您签约。 建筑确认・用途变更设计由建筑师・指定确认检查机关，消防设备由消防设备士，人员配置与工作规则等劳务由社会保险劳务士，税务由税理士，纠纷由律师，各自由您直接委任。本公司・本事务所，既不收取也不支付介绍费・送客手续费。事业用物件整体的寻找方式请见投资用・商用不动产，开业与选办公室的关系请见公司设立与选办公室。咨询免费。

常见问题

Q. 小规模多机能型居宅照护一定要有留宿室吗？
A. 是。它是以“通所”为中心、组合“到访”与“留宿”的服务，指定地域密着型服务之事业之人员、设备及运营相关基准（平成18年厚生劳动省令第34号）第67条要求包含留宿室的设备。留宿室为每室1人（处遇上必要时可2人）、楼地板面积7.43㎡以上。与通所照护不同，能否确保留宿室是选物件的第一道关卡。

Q. 登录定员29人，跟物件大小有什么关系？
A. 登录定员29人以下（卫星型18人以下），每日通所为登录定员的二分之一〜最多18人，留宿为通所利用定员的三分之一〜最多9人（同基准第66条）。物件面上，能确保几间7.43㎡以上留宿室决定留宿上限，起居室・餐厅的大小决定通所收容。大小决定收容人数上限。

Q. 住宅区的独栋也能开设吗？
A. 取决于用途地区与建筑分类。小多机因附留宿机能，在建筑基准法上可能被当作“宿舍”或“儿童福祉设施等”。工业专用地区不能建，其他地区能否使用取决于分类。改用既有建筑，若供该用途部分超过200㎡，就需要用途变更的确认申请（同法第87条第1项）。请向建筑师・特定行政厅确认分类与设计。

Q. 有留宿，就一定要装洒水设备吗？
A. 小多机属消防法施行令别表第一(6)项ロ或(6)项ハ，区分依需协助避难者的状况判定。若属(6)项ロ，平成27年4月1日施行的改正后，原则上不论楼地板面积皆须设洒水设备（未满275㎡且符合延烧抑制构造等要件则有免除特例）。区分与要否因建筑而异，请先向辖区消防署事前咨询。

本文出典（一次资料）

• e-Gov法令检索「介护保险法」（平成9年法律第123号。第8条第14项＝地域密着型服务的定义、第8条第19项＝小规模多机能型居宅照护的定义、第78条之2第1项＝市町村长的指定。2026年9月11日参照）
• e-Gov法令检索「指定地域密着型服务之事业之人员、设备及运营相关基准」（平成18年厚生劳动省令第34号。第66条＝登录定员29人以下・通所利用定员（登录定员二分之一〜15人、依登录定员最多18人）・留宿利用定员（通所的三分之一〜9人）、第67条＝设备及备品等（起居室・餐厅・厨房・留宿室・浴室・灭火设备），留宿室每室1人・面积7.43㎡以上。2026年9月11日参照）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项ロ＝收容自力避难困难者的社会福祉设施等、(6)项ハ＝其他、第12条＝洒水设备设置基准。(6)项ロ经平成27年4月1日施行的改正撤除275㎡以上要件而原则设置义务，未满275㎡以延烧抑制构造等有免除特例。2026年9月11日参照）
• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第6条第1项第1号＝别表第一(い)栏特殊建筑物200㎡超、第87条第1项＝用途变更的确认、同条第2项＝准用第48条等。工业专用地区的兴建限制依别表第二。2026年9月11日参照）

※小多机的物件要件，由留宿室的确保、与定员相称的大小、用途地区与用途分类、用途变更要否、消防设备交叠而定。本文未就个别物件作判断。
※用途分类（宿舍或儿童福祉设施等）与用途变更确认申请的要否・设计因建筑而异。合法性的判断与设计属建筑师・特定行政厅・指定确认检查机关，消防设备的区分判定与设计属消防署・消防设备士领域。
※各自治体的都市计划・辖区消防署的运作、地域密着型服务的基准条例（自治体自订的加码）会变动。着手时请直接确认该市町村・辖区消防署・特定行政厅的页面。
※本文为一般性信息提供，不就个别物件的开设可否或指定取得作判断・保证。物件的调查・中介与买卖・租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业），指定申请等官署提出书面的制作由四叶行政书士事务所，各自以独立事业体、分别签约受任。建筑确认・用途变更属建筑师・指定确认检查机关，消防设备属消防设备士，人员配置与工作规则等劳务属社会保险劳务士，报酬请求属介护给付费实务，税务属税理士领域。不涉及介绍费・送客手续费的往来。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的争点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。