特区民泊（国家战略特区・外国人停留设施经营事业）的物件要件与认定流程

结论（先说重点）：可用于特区民泊（国家战略特别区域外国人停留设施经营事业）的物件，大致由三点决定——①是否位于自治体认可的区域・用途地域②一居室约25㎡以上且备有厨房・浴室・厕所・洗面设备③能否设置向邻近周知与苦情对应的体制。停留原则上为2晚3日以上。

本文写给在大田区、大阪市等国家战略特区寻找住宿事业用物件的事业者・投资家，从不动产的角度整理可用于特区民泊的物件。仅处理物件的用途地域・居室面积・设备这类「物件可确认之事」。国家战略特别区域法第13条的认定申请，以及在民泊・旅馆业・特区民泊中选择哪种制度的许认可判断交由行政书士，消防设备的要否交由辖区消防署，课税交由税理士，各自分开。住宅宿泊事业法的民泊物件见可用于民泊的物件条件。民泊申报与旅馆业许可的差异・180日规制等许认可手续，见行政书士的专栏开办民泊需要什么与简易宿所旅馆业许可的条件与流程。

特区民泊与民泊・旅馆业有何不同？

特区民泊是仅于国家战略特区获准的另一制度，受自治体认定后，不受旅馆业法适用即可经营住宿事业。不可1晚利用，原则上须2晚3日以上的停留。

住宅宿泊事业法（民泊）、旅馆业法（简易宿所等）、特区民泊，其根据法・手续・停留下限皆不同。特区民泊是国家战略特别区域法（平成25年法律第107号）第13条的外国人停留设施经营事业，仅能于指定为国家战略特区的区域实施。

制度	根据法	手续	停留下限／年度上限
特区民泊	国家战略特别区域法第13条	自治体认定（特定认定）	原则2晚3日以上。无年度营业日数上限
民泊	住宅宿泊事业法	向都道府县知事等申报	无停留下限。年度提供180日为上限
旅馆业（简易宿所等）	旅馆业法	都道府县知事等许可	无停留・营业日数限制

特区民泊一经认定即为旅馆业法适用除外，亦无年度营业日数上限。另一方面，可实施的区域限于国家战略特区，且停留有原则2晚3日以上的下限。另，大阪市已于令和8年（2026年）5月29日终止新规认定申请与居室追加等的变更申请受理。选择哪种制度，随物件所在地与事业计划而异，制度选择的许认可判断属于行政书士的领域。

哪种区域・用途地域的物件可用于特区民泊？

首先前提是位于以国家战略特区身分实施特区民泊的自治体区域内。在此之上，用途地域由自治体的条例・指引限定，住居专用地域一般不可使用。

实施特区民泊的，是东京都大田区、大阪府・大阪市（已终止新规受理）等指定为国家战略特区的地域。用途地域的处理由各自治体的条例・指引规定。例如大田区，基于既有住环境保全的观点，将实施区域限于依建筑基准法第48条可兴建旅馆・饭店的用途地域。

大田区例（实施区域的用途地域）	可否
第二种住居地域・准住居地域・近邻商业地域・商业地域・准工业地域	列入实施区域
第一种住居地域	仅3,000㎡以下的建筑物列入
第一种・第二种低层住居专用地域、田园住居地域等住居专用系	不列入实施区域

区域・用途地域的划分因自治体而异，故须于内见前对照自治体最新指引与都市计画图，确认物件所在地是否在实施区域内、用途地域是否为可兴建旅馆・饭店的区域。租赁物件另须确认租赁契约与管理规约是否禁止住宿事业。

居室的楼地板面积或设备要件需要什么？

一居室约25㎡以上，备有厨房・浴室・厕所・洗面等设备，出入口与窗户可上锁，换气・采光・照明适当，备有寝具・家具且能保持清洁。外语案内亦为要件。

特区民泊的设施基准，由国家战略特别区域法施行令（平成26年政令第99号）及据此的厚生劳动省令・各自治体条例规定。物件侧较有影响的主要各点如下。

确认项目	参考・内容
一居室的楼地板面积	约25㎡以上（以自治体条例・指引确认）
卫浴设备	备厨房・浴室（可为淋浴）・厕所・洗面设备
防盗・区划	各居室出入口・窗户可上锁
卫生・居住性	适当的换气・采光・照明，备寝具・家具，保持清洁
住宿者案内	设施使用方法与周边案内亦以外语提供
消防	依用途・规模需自动火灾报知设备・灭火器等。向辖区消防署确认

楼地板面积25㎡以上于多数实施自治体共通，但依居室数的面积算法与细则因自治体而异，须以条例・指引确认。消防用设备依建物用途・规模而变，依楼地板面积或层数需自动火灾报知设备或灭火器。消防设备的要否与规格，务必向辖区消防署确认。

向邻近周知或苦情对应，物件被要求什么？

营业开始前须向邻近住户周知事业，并设置能适切迅速对应苦情与询问的窗口。物件侧须确保可揭示联络方式的场所，以及能维持苦情对应的体制。

特区民泊中，向周边地域住户的说明，以及苦情・询问的对应体制列入认定要件。大阪市要求设置苦情对应窗口，并揭示载明设施名称・苦情受理者・电话号码的标识；大田区等则要求召开向周边住户的说明会并留存纪录。实务上，采对设施用地境界线一定范围（例：原则10m以内）的建物居住者，以投递或访问周知的做法。

物件须具备	内容
周知	营业开始前向周边住户告知事业（说明会・投递・访问等，留存纪录）
苦情对应窗口	设置能适切迅速对应苦情・询问的联络体制
标识揭示	确保可揭示设施名称・苦情受理者・联络方式的场所

使用集合住宅的一室时，与同栋其他居住者的关系特别容易成为问题，故管理规约的确认与向邻近的周详周知，自物件挑选阶段起即属重要。周知・苦情对应的具体方法由自治体的条例・指引规定。

认定申请前，物件侧要准备什么？

备妥：物件所在地是否合于实施区域・用途地域、间取・楼地板面积・设备的图面、向消防署的事前咨询、租赁・管理规约的确认、邻近周知的安排。这些都是物件可确认・准备之事。

认定申请本身属于行政书士的领域，但作为申请前提，物件侧有可先整备之事。先固定物件的适合，可使制度选择与申请更顺畅。

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须准备的物件侧资料・确认	确认对象
所在地是否在实施区域内、用途地域是否为可兴建旅馆・饭店的区域	自治体的都市计画图・指引
间取图・楼地板面积・设备（厨房・浴室・厕所・洗面）的现况	物件图面・现地
消防用设备的现况与要否	向辖区消防署事前咨询
租赁契约・管理规约是否禁止住宿事业	出租人・管理组合
向邻近周知・苦情对应的安排	自治体的指引

以书面与现地确认物件的适合状况与消防・设备现况，制度选择与认定申请交由行政书士接手。事业用物件寻找的全貌见事业用物件咨询；投资角度见投资・事业用不动产咨询。

认定申请、制度选择、课税，要找谁咨询？

物件的调查・适合确认・仲介・租赁为本公司的角色，其余分开。

物件所在地・用途地域・设备的适合确认、租赁或买卖的仲介、重要事项说明，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。本公司与行政书士・税理士等，各为独立的事业体。角色重叠的部分，于契约前明确由谁负责何事，并分别签约。

国家战略特别区域法第13条的认定申请，以及在民泊・旅馆业・特区民泊中选择哪种制度的许认可判断交由行政书士，住宿事业的课税交由税理士，契约纠纷等交由律师，消防用设备的要否交由辖区消防署，各自直接咨询・委托。本公司不收取亦不支付介绍费・送客手续费。咨询免费。

常见问题

Q. 特区民泊有年度营业日数上限吗？
A. 没有。住宅宿泊事业法的民泊以年度提供180日为上限，而特区民泊受自治体认定后为旅馆业法适用除外，故无年度营业日数上限。但不可1晚利用，停留原则上为2晚3日以上。哪种制度合于物件与事业计划属于行政书士的领域。

Q. 位于住居专用地域的物件，也能做特区民泊吗？
A. 一般不能。以大田区为例，实施区域限于依建筑基准法第48条可兴建旅馆・饭店的用途地域（第二种住居・准住居・近邻商业・商业・准工业，第一种住居为3,000㎡以下），住居专用系用途地域不列入。区域・用途地域的划分因自治体而异，须以自治体的指引与都市计画图确认。

Q. 一居室的楼地板面积要多少㎡才够？
A. 多数实施自治体以一居室约25㎡以上为参考。但依居室数的面积算法与细则因自治体的条例・指引而异。除面积外，厨房・浴室・厕所・洗面等设备、出入口与窗户的锁、换气・采光・照明、寝具・家具、保持清洁亦为要件。最新基准请以自治体指引确认。

Q. 大阪市现在还能申请特区民泊认定吗？
A. 大阪市已于令和8年（2026年）5月29日终止新规认定申请与居室追加等的变更申请受理。现在无法于大阪市新规开办。实施的区域・受理状况因自治体而异，请确认物件所在地自治体的最新案内，制度选择请咨询行政书士。

这篇文章的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「国家戦略特別区域法」（国家战略特别区域法）（平成25年法律第107号。第13条＝国家战略特别区域外国人停留设施经营事业（依租赁等使外国旅客停留适合设施一定期间以上使用的事业的特定认定、旅馆业法的适用除外）。2026年9月12日参照）
• 内阁府 地方创生推进事务局「旅馆业法的特例（特区民泊）」（依国家战略特别区域法施行令（平成26年政令第99号），使设施使用的期间于3日至10日的范围内由条例定＝最短2晚3日。不限利用者国籍。2026年9月12日参照）
• 观光厅 民泊制度入口网站「关于特区民泊」（特区民泊・民泊・旅馆业的制度比较。2026年9月12日参照）
• 大田区「国家战略特别区域外国人停留设施经营事业」（特区民泊）（实施区域的用途地域＝限于依建筑基准法第48条可兴建旅馆・饭店的区域；邻近周知・苦情对应；消防。大田区指引（令和8年4月1日）。2026年9月12日参照）
• 大阪市「国家战略特别区域外国人停留设施经营事业（特区民泊）」（苦情对应窗口・标识揭示。新规申请・居室追加等的变更申请受理已于令和8年5月29日终止。2026年9月12日参照）

※特区民泊的区域・用途地域・一居室楼地板面积・设备・停留日数・周知及苦情对应要件，随实施自治体的条例・指引而异，受理状况亦会改变。本文不对一居室楼地板面积或设备细则作断定。具体基准请以物件所在地自治体的最新指引确认（个别该当性以【未检证】处理）。
※消防用设备的要否・规格随建物用途・规模而变，请直接向辖区消防署确认。
※国家战略特别区域法第13条的认定申请，与民泊・旅馆业・特区民泊的制度选择许认可判断交由行政书士，住宿事业课税交由税理士，纠纷交由律师。
※本文为一般性信息提供，非就个别法律・税务判断而为。最终判断由各有资格者为之。
※物件的调查・用途地域等适合确认・重要事项说明・仲介及租赁・买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）负责，与行政书士・税理士等各为独立事业体，以分别签约的方式进行。不涉及介绍费・送客手续费。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取締役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷车站徒步约5分钟。将事业用物件的用途地域・设备适合确认，对照条文与自治体资料确认。详细经历请见作者页面。