特區民泊（國家戰略特區・外國人停留設施經營事業）的物件要件與認定流程

結論（先說重點）：可用於特區民泊（國家戰略特別區域外國人停留設施經營事業）的物件，大致由三點決定——①是否位於自治體認可的區域・用途地域②一居室約25㎡以上且備有廚房・浴室・廁所・洗面設備③能否設置向鄰近周知與苦情對應的體制。停留原則上為2晚3日以上。

本文寫給在大田區、大阪市等國家戰略特區尋找住宿事業用物件的事業者・投資家，從不動產的角度整理可用於特區民泊的物件。僅處理物件的用途地域・居室面積・設備這類「物件可確認之事」。國家戰略特別區域法第13條的認定申請，以及在民泊・旅館業・特區民泊中選擇哪種制度的許認可判斷交由行政書士，消防設備的要否交由轄區消防署，課稅交由稅理士，各自分開。住宅宿泊事業法的民泊物件見可用於民泊的物件條件。民泊申報與旅館業許可的差異・180日規制等許認可手續，見行政書士的專欄開辦民泊需要什麼與簡易宿所旅館業許可的條件與流程。

特區民泊與民泊・旅館業有何不同？

特區民泊是僅於國家戰略特區獲准的另一制度，受自治體認定後，不受旅館業法適用即可經營住宿事業。不可1晚利用，原則上須2晚3日以上的停留。

住宅宿泊事業法（民泊）、旅館業法（簡易宿所等）、特區民泊，其根據法・手續・停留下限皆不同。特區民泊是國家戰略特別區域法（平成25年法律第107號）第13條的外國人停留設施經營事業，僅能於指定為國家戰略特區的區域實施。

制度	根據法	手續	停留下限／年度上限
特區民泊	國家戰略特別區域法第13條	自治體認定（特定認定）	原則2晚3日以上。無年度營業日數上限
民泊	住宅宿泊事業法	向都道府縣知事等申報	無停留下限。年度提供180日為上限
旅館業（簡易宿所等）	旅館業法	都道府縣知事等許可	無停留・營業日數限制

特區民泊一經認定即為旅館業法適用除外，亦無年度營業日數上限。另一方面，可實施的區域限於國家戰略特區，且停留有原則2晚3日以上的下限。另，大阪市已於令和8年（2026年）5月29日終止新規認定申請與居室追加等的變更申請受理。選擇哪種制度，隨物件所在地與事業計畫而異，制度選擇的許認可判斷屬於行政書士的領域。

哪種區域・用途地域的物件可用於特區民泊？

首先前提是位於以國家戰略特區身分實施特區民泊的自治體區域內。在此之上，用途地域由自治體的條例・指引限定，住居專用地域一般不可使用。

實施特區民泊的，是東京都大田區、大阪府・大阪市（已終止新規受理）等指定為國家戰略特區的地域。用途地域的處理由各自治體的條例・指引規定。例如大田區，基於既有住環境保全的觀點，將實施區域限於依建築基準法第48條可興建旅館・飯店的用途地域。

大田區例（實施區域的用途地域）	可否
第二種住居地域・準住居地域・近鄰商業地域・商業地域・準工業地域	列入實施區域
第一種住居地域	僅3,000㎡以下的建築物列入
第一種・第二種低層住居專用地域、田園住居地域等住居專用系	不列入實施區域

區域・用途地域的劃分因自治體而異，故須於內見前對照自治體最新指引與都市計畫圖，確認物件所在地是否在實施區域內、用途地域是否為可興建旅館・飯店的區域。租賃物件另須確認租賃契約與管理規約是否禁止住宿事業。

居室的樓地板面積或設備要件需要什麼？

一居室約25㎡以上，備有廚房・浴室・廁所・洗面等設備，出入口與窗戶可上鎖，換氣・採光・照明適當，備有寢具・家具且能保持清潔。外語案內亦為要件。

特區民泊的設施基準，由國家戰略特別區域法施行令（平成26年政令第99號）及據此的厚生勞動省令・各自治體條例規定。物件側較有影響的主要各點如下。

確認項目	參考・內容
一居室的樓地板面積	約25㎡以上（以自治體條例・指引確認）
衛浴設備	備廚房・浴室（可為淋浴）・廁所・洗面設備
防盜・區劃	各居室出入口・窗戶可上鎖
衛生・居住性	適當的換氣・採光・照明，備寢具・家具，保持清潔
住宿者案內	設施使用方法與周邊案內亦以外語提供
消防	依用途・規模需自動火災報知設備・滅火器等。向轄區消防署確認

樓地板面積25㎡以上於多數實施自治體共通，但依居室數的面積算法與細則因自治體而異，須以條例・指引確認。消防用設備依建物用途・規模而變，依樓地板面積或層數需自動火災報知設備或滅火器。消防設備的要否與規格，務必向轄區消防署確認。

向鄰近周知或苦情對應，物件被要求什麼？

營業開始前須向鄰近住戶周知事業，並設置能適切迅速對應苦情與詢問的窗口。物件側須確保可揭示聯絡方式的場所，以及能維持苦情對應的體制。

特區民泊中，向周邊地域住戶的說明，以及苦情・詢問的對應體制列入認定要件。大阪市要求設置苦情對應窗口，並揭示載明設施名稱・苦情受理者・電話號碼的標識；大田區等則要求召開向周邊住戶的說明會並留存紀錄。實務上，採對設施用地境界線一定範圍（例：原則10m以內）的建物居住者，以投遞或訪問周知的做法。

物件須具備	內容
周知	營業開始前向周邊住戶告知事業（說明會・投遞・訪問等，留存紀錄）
苦情對應窗口	設置能適切迅速對應苦情・詢問的聯絡體制
標識揭示	確保可揭示設施名稱・苦情受理者・聯絡方式的場所

使用集合住宅的一室時，與同棟其他居住者的關係特別容易成為問題，故管理規約的確認與向鄰近的周詳周知，自物件挑選階段起即屬重要。周知・苦情對應的具體方法由自治體的條例・指引規定。

認定申請前，物件側要準備什麼？

備妥：物件所在地是否合於實施區域・用途地域、間取・樓地板面積・設備的圖面、向消防署的事前諮詢、租賃・管理規約的確認、鄰近周知的安排。這些都是物件可確認・準備之事。

認定申請本身屬於行政書士的領域，但作為申請前提，物件側有可先整備之事。先固定物件的適合，可使制度選擇與申請更順暢。

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須準備的物件側資料・確認	確認對象
所在地是否在實施區域內、用途地域是否為可興建旅館・飯店的區域	自治體的都市計畫圖・指引
間取圖・樓地板面積・設備（廚房・浴室・廁所・洗面）的現況	物件圖面・現地
消防用設備的現況與要否	向轄區消防署事前諮詢
租賃契約・管理規約是否禁止住宿事業	出租人・管理組合
向鄰近周知・苦情對應的安排	自治體的指引

以書面與現地確認物件的適合狀況與消防・設備現況，制度選擇與認定申請交由行政書士接手。事業用物件尋找的全貌見事業用物件諮詢；投資角度見投資・事業用不動產諮詢。

認定申請、制度選擇、課稅，要找誰諮詢？

物件的調查・適合確認・仲介・租賃為本公司的角色，其餘分開。

物件所在地・用途地域・設備的適合確認、租賃或買賣的仲介、重要事項說明，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。本公司與行政書士・稅理士等，各為獨立的事業體。角色重疊的部分，於契約前明確由誰負責何事，並分別簽約。

國家戰略特別區域法第13條的認定申請，以及在民泊・旅館業・特區民泊中選擇哪種制度的許認可判斷交由行政書士，住宿事業的課稅交由稅理士，契約糾紛等交由律師，消防用設備的要否交由轄區消防署，各自直接諮詢・委託。本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 特區民泊有年度營業日數上限嗎？
A. 沒有。住宅宿泊事業法的民泊以年度提供180日為上限，而特區民泊受自治體認定後為旅館業法適用除外，故無年度營業日數上限。但不可1晚利用，停留原則上為2晚3日以上。哪種制度合於物件與事業計畫屬於行政書士的領域。

Q. 位於住居專用地域的物件，也能做特區民泊嗎？
A. 一般不能。以大田區為例，實施區域限於依建築基準法第48條可興建旅館・飯店的用途地域（第二種住居・準住居・近鄰商業・商業・準工業，第一種住居為3,000㎡以下），住居專用系用途地域不列入。區域・用途地域的劃分因自治體而異，須以自治體的指引與都市計畫圖確認。

Q. 一居室的樓地板面積要多少㎡才夠？
A. 多數實施自治體以一居室約25㎡以上為參考。但依居室數的面積算法與細則因自治體的條例・指引而異。除面積外，廚房・浴室・廁所・洗面等設備、出入口與窗戶的鎖、換氣・採光・照明、寢具・家具、保持清潔亦為要件。最新基準請以自治體指引確認。

Q. 大阪市現在還能申請特區民泊認定嗎？
A. 大阪市已於令和8年（2026年）5月29日終止新規認定申請與居室追加等的變更申請受理。現在無法於大阪市新規開辦。實施的區域・受理狀況因自治體而異，請確認物件所在地自治體的最新案內，制度選擇請諮詢行政書士。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「国家戦略特別区域法」（國家戰略特別區域法）（平成25年法律第107號。第13條＝國家戰略特別區域外國人停留設施經營事業（依租賃等使外國旅客停留適合設施一定期間以上使用的事業的特定認定、旅館業法的適用除外）。2026年9月12日參照）
• 內閣府 地方創生推進事務局「旅館業法的特例（特區民泊）」（依國家戰略特別區域法施行令（平成26年政令第99號），使設施使用的期間於3日至10日的範圍內由條例定＝最短2晚3日。不限利用者國籍。2026年9月12日參照）
• 觀光廳 民泊制度入口網站「關於特區民泊」（特區民泊・民泊・旅館業的制度比較。2026年9月12日參照）
• 大田區「國家戰略特別區域外國人停留設施經營事業」（特區民泊）（實施區域的用途地域＝限於依建築基準法第48條可興建旅館・飯店的區域；鄰近周知・苦情對應；消防。大田區指引（令和8年4月1日）。2026年9月12日參照）
• 大阪市「國家戰略特別區域外國人停留設施經營事業（特區民泊）」（苦情對應窗口・標識揭示。新規申請・居室追加等的變更申請受理已於令和8年5月29日終止。2026年9月12日參照）

※特區民泊的區域・用途地域・一居室樓地板面積・設備・停留日數・周知及苦情對應要件，隨實施自治體的條例・指引而異，受理狀況亦會改變。本文不對一居室樓地板面積或設備細則作斷定。具體基準請以物件所在地自治體的最新指引確認（個別該當性以【未檢證】處理）。
※消防用設備的要否・規格隨建物用途・規模而變，請直接向轄區消防署確認。
※國家戰略特別區域法第13條的認定申請，與民泊・旅館業・特區民泊的制度選擇許認可判斷交由行政書士，住宿事業課稅交由稅理士，糾紛交由律師。
※本文為一般性資訊提供，非就個別法律・稅務判斷而為。最終判斷由各有資格者為之。
※物件的調查・用途地域等適合確認・重要事項說明・仲介及租賃・買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）負責，與行政書士・稅理士等各為獨立事業體，以分別簽約的方式進行。不涉及介紹費・送客手續費。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷車站徒步約5分鐘。將事業用物件的用途地域・設備適合確認，對照條文與自治體資料確認。詳細經歷請見作者頁面。