什麼樣的物件才能開設小規模多機能型居宅照顧？留宿室、登錄定員與用途地區

**先講結論：**小規模多機能型居宅照顧（小多機）並非任何物件都能開設。有四點會縮小範圍。第一，能否確保留宿室——每室1人、7.43㎡以上，要有足夠室數。第二，能否以建物大小滿足規模：登錄定員29人以下、通所每日最多18人、留宿每日最多9人。第三，該用途地區與建物分類是否允許該用途——工業專用地區不能建，且因附留宿機能須確認用途分類。第四，能否設置留宿機能所要求的消防設備（撒水設備、自動火災報知設備）。與一般照護事業所不同，多了「留宿」，物件條件就嚴一級。這些在看屋之前，就能大致從書面篩選出來。

「想把住宅區裡空著的透天或小型店面拿來做小規模多機能」——這類洽詢最先要確認的，就是這四點。本文寫給在東京考慮把物件改用為小規模多機能型居宅照顧（地域密著型服務之一）的屋主與照護業者，從不動產交易的角度整理「什麼樣的物件才走得下去」。介護保險法上的指定申請由行政書士承辦；建築確認與用途變更的設計由建築師、指定確認檢查機關承辦；消防設備的設計與設置由消防設備士承辦；人員配置與工作規則等勞務由社會保險勞務士承辦。本公司只承辦物件的調查與交易，並以各自獨立的事業體、分別簽約為前提，向您提供資訊。照護事業所一般的用途地區看法，整理在照護事業所物件的用途地區怎麼看，本文只聚焦小多機特有的「留宿」物件條件。

小規模多機能型居宅照顧的物件，為何需要留宿室？

因為這是以「通所」為中心、視需要組合「到宅」與「留宿」的服務。這個「留宿」，正是選物件時與日間照顧最關鍵的差別。

小規模多機能型居宅照顧由介護保險法（平成9年法律第123號）第8條第19項所定，依使用者身心狀況與意願，以到事業所「通所」為中心，組合短期「留宿」與到宅「到訪」，提供沐浴、如廁、飲食等日常生活照顧與機能訓練。它是同法第8條第14項「地域密著型服務」之一，原則上由事業所所在市町村的居民使用，指定也由市町村長（而非都道府縣知事）辦理（同法第78條之2第1項）。

從物件面看，除了「通所」的起居室、餐廳、廚房之外，還需要「留宿」用的留宿室，這正是與通所照顧不同之處。指定地域密著型服務之事業之人員、設備及營運相關基準（平成18年厚生勞働省令第34號）第67條，要求事業所設置起居室、餐廳、廚房、留宿室、浴室、滅火設備等災害時所需設備。是否有這樣的留宿室，是選物件的第一道關卡。

登錄定員與通所・留宿的定員，如何影響物件大小？

留宿室的室數與起居室・餐廳的大小，決定了可收容人數的上限。先掌握定員的框架。

同基準第66條，將指定小規模多機能型居宅照顧事業所的登錄定員（可登錄使用者人數的上限）定為29人以下（衛星型為18人以下）。在此之上，將每日「通所」與「留宿」的利用定員定於下列範圍。

區分	每日利用定員	依據
登錄定員	29人以下（衛星型18人以下）	平成18年厚生勞働省令第34號 第66條
通所服務	登錄定員的二分之一〜15人；登錄26・27人為16人、28人為17人、29人為18人	同第66條
留宿服務	通所服務利用定員的三分之一〜9人	同第66條

關於留宿室，同基準第67條將定員定為1人（因使用者處遇上必要時可2人），樓地板面積定為7.43㎡以上。起居室與餐廳為「足以充分發揮機能的適當大小」，不以具體數字、而以「通所使用者能否在此度過」來看。

換算到物件面——若要收留宿最多9人，就需要能確保9間7.43㎡以上留宿室（以不合住為前提）的大小。 中古透天或店面能否把格局改成這個留宿室數與起居室・餐廳大小，決定了收容人數的上限。

住宅區的透天或店面，在用途地區與建築基準法下能用到什麼程度？

因附留宿機能，用途分類比通所系稍微複雜。這是要向特定行政廳與建築師確認的點。

用途地區方面，小規模多機能型居宅照顧事業所因附留宿機能，在建築基準法（昭和25年法律第201號）上可能被當作「宿舍」或「兒童福祉設施等」。屬於哪一種，會改變可興建的用途地區與所需措施。共通的是，工業專用地區不能建住宅・宿舍或兒童福祉設施等，小多機事業所也不能設。 其他地區能否使用，取決於該建物如何分類，故決定物件前，請向市町村的都市計畫課・建築指導課與建築師確認。

改用既有建物時，要看是否需要用途變更的確認申請。同法第87條第1項規定，變更建物用途成為第6條第1項第1號特殊建築物時準用確認規定，而該第6條第1項第1號為「供別表第一(い)欄所列用途使用的特殊建築物，其供該用途部分的樓地板面積合計超過二百平方公尺者」。

供該用途部分的樓地板面積	用途變更的確認申請
200㎡以下	原則不需要
200㎡超	需要（建築基準法第87條第1項・第6條第1項第1號）

不過——不需確認申請，與不必遵守建築基準法，是兩回事。 同法第87條第2項規定用途變更準用第48條（用途地區的限制）與避難・防火規定，採光・排煙・避難・內裝限制等實體規定，不論確認申請要否都適用。用途分類的判定、用途變更確認申請的要否與設計，屬建築師・指定確認檢查機關的領域，本公司承辦到調取並交付物件的登記、圖面等書面為止。

有留宿機能後，消防設備（自動火災報知・撒水）會怎麼變？

多了「留宿」，消防設備的負擔可能比通所系更重。這直接關係到物件的改修費。

小規模多機能型居宅照顧，屬消防法施行令（昭和36年政令第37號）別表第一(6)項ロ或(6)項ハ。屬於哪一種，依該設施中需協助避難者的多寡（是否主要收容自力避難困難者）判定。若屬(6)項ロ——收容自力避難困難者的社會福祉設施等——消防設備的負擔便較大。

關於撒水設備，過去(6)項ロ也是樓地板面積275㎡以上才有設置義務。消防法施行令改正（平成27年4月1日施行）撤除面積要件後，(6)項ロ原則上不論樓地板面積，皆須設置撒水設備。 但樓地板面積未滿275㎡、且符合延燒抑制構造等要件時，仍保留免除的特例。

區分	撒水設備
(6)項ロ・275㎡以上	需要
(6)項ロ・未滿275㎡	原則需要。符合延燒抑制構造等一定要件則有免除特例
(6)項ハ	275㎡以上等需要（依區分・面積而異）

此外，(6)項ロ還會依面積等要求自動火災報知設備、向消防機關通報的火災報知設備、滅火器等。改用中古透天或小型店面時，這些撒水設備等的設置費用可能佔開設費用相當大的部分，故決定物件前，請先向轄區消防署事前諮詢，確認該建物到底需要什麼、到什麼程度。區分的判定與設備的設計屬消防署・消防設備士領域，本公司不作判斷。

物件・指定申請・設計・勞務，各由誰負責？

把窗口分開。小多機牽涉的資格多，一開始先做交通整理就不會迷路。

要做的事	負責者
物件現況調查・買方/出租方尋找・仲介・買賣/租賃契約・回復原狀與條件協商	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
地域密著型服務的指定申請等官署提出書面的製作	行政書士
建築確認・用途變更設計・合法性確認	建築師・指定確認檢查機關
消防設備的設計・設置、區分的判定	消防設備士・消防署
介護報酬（介護給付費）的請求與加算	介護給付費請求實務
人員配置・工作規則・研修等勞務	社會保險勞務士
稅務	稅理士

物件的調查、書面調取、仲介、買賣・租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。小規模多機能型居宅照顧的指定申請等向官署提出的書面製作，由四葉行政書士事務所承辦。這兩者是各自獨立的事業體，須分別、直接與您簽約。 建築確認・用途變更設計由建築師・指定確認檢查機關，消防設備由消防設備士，人員配置與工作規則等勞務由社會保險勞務士，稅務由稅理士，糾紛由律師，各自由您直接委任。本公司・本事務所，既不收取也不支付介紹費・送客手續費。事業用物件整體的尋找方式請見投資用・事業用不動產，開業與選辦公室的關係請見公司設立與選辦公室。諮詢免費。

常見問題

Q. 小規模多機能型居宅照顧一定要有留宿室嗎？
A. 是。它是以「通所」為中心、組合「到訪」與「留宿」的服務，指定地域密著型服務之事業之人員、設備及營運相關基準（平成18年厚生勞働省令第34號）第67條要求包含留宿室的設備。留宿室為每室1人（處遇上必要時可2人）、樓地板面積7.43㎡以上。與通所照顧不同，能否確保留宿室是選物件的第一道關卡。

Q. 登錄定員29人，跟物件大小有什麼關係？
A. 登錄定員29人以下（衛星型18人以下），每日通所為登錄定員的二分之一〜最多18人，留宿為通所利用定員的三分之一〜最多9人（同基準第66條）。物件面上，能確保幾間7.43㎡以上留宿室決定留宿上限，起居室・餐廳的大小決定通所收容。大小決定收容人數上限。

Q. 住宅區的透天也能開設嗎？
A. 取決於用途地區與建物分類。小多機因附留宿機能，在建築基準法上可能被當作「宿舍」或「兒童福祉設施等」。工業專用地區不能建，其他地區能否使用取決於分類。改用既有建物，若供該用途部分超過200㎡，就需要用途變更的確認申請（同法第87條第1項）。請向建築師・特定行政廳確認分類與設計。

Q. 有留宿，就一定要裝撒水設備嗎？
A. 小多機屬消防法施行令別表第一(6)項ロ或(6)項ハ，區分依需協助避難者的狀況判定。若屬(6)項ロ，平成27年4月1日施行的改正後，原則上不論樓地板面積皆須設撒水設備（未滿275㎡且符合延燒抑制構造等要件則有免除特例）。區分與要否因建物而異，請先向轄區消防署事前諮詢。

本文出典（一次資料）

• e-Gov法令檢索「介護保險法」（平成9年法律第123號。第8條第14項＝地域密著型服務的定義、第8條第19項＝小規模多機能型居宅照顧的定義、第78條之2第1項＝市町村長的指定。2026年9月11日參照）
• e-Gov法令檢索「指定地域密著型服務之事業之人員、設備及營運相關基準」（平成18年厚生勞働省令第34號。第66條＝登錄定員29人以下・通所利用定員（登錄定員二分之一〜15人、依登錄定員最多18人）・留宿利用定員（通所的三分之一〜9人）、第67條＝設備及備品等（起居室・餐廳・廚房・留宿室・浴室・滅火設備），留宿室每室1人・面積7.43㎡以上。2026年9月11日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項ロ＝收容自力避難困難者的社會福祉設施等、(6)項ハ＝其他、第12條＝撒水設備設置基準。(6)項ロ經平成27年4月1日施行的改正撤除275㎡以上要件而原則設置義務，未滿275㎡以延燒抑制構造等有免除特例。2026年9月11日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第6條第1項第1號＝別表第一(い)欄特殊建築物200㎡超、第87條第1項＝用途變更的確認、同條第2項＝準用第48條等。工業專用地區的興建限制依別表第二。2026年9月11日參照）

※小多機的物件要件，由留宿室的確保、與定員相稱的大小、用途地區與用途分類、用途變更要否、消防設備交疊而定。本文未就個別物件作判斷。
※用途分類（宿舍或兒童福祉設施等）與用途變更確認申請的要否・設計因建物而異。合法性的判斷與設計屬建築師・特定行政廳・指定確認檢查機關，消防設備的區分判定與設計屬消防署・消防設備士領域。
※各自治體的都市計畫・轄區消防署的運作、地域密著型服務的基準條例（自治體自訂的加碼）會變動。著手時請直接確認該市町村・轄區消防署・特定行政廳的頁面。
※本文為一般性資訊提供，不就個別物件的開設可否或指定取得作判斷・保證。物件的調查・仲介與買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），指定申請等官署提出書面的製作由四葉行政書士事務所，各自以獨立事業體、分別簽約受任。建築確認・用途變更屬建築師・指定確認檢查機關，消防設備屬消防設備士，人員配置與工作規則等勞務屬社會保險勞務士，報酬請求屬介護給付費實務，稅務屬稅理士領域。不涉及介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的爭點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。