什麼樣的物件才能開設失智團體家屋？用途地區、規模與消防要件

**先講結論：**失智團體家屋（失智症對應型共同生活照顧）並非任何物件都能開設。選物件階段會發酵的有四點。第一，該市町村「日常生活圈域」在計畫的必要利用定員總數內是否還有名額（總量管制）。第二，該建物屬於消防法施行令別表第一(6)項ロ，須設置撒水設備等消防設備。第三，規模——每一單元5至9人、每一事業所最多3單元——以及居室的大小。第四，改用既有建物時是否需要用途變更的確認申請。這些在看屋之前，就能大致從書面篩選出來。

「想把空著的透天或小型公寓改成團體家屋」——這類洽詢最先要確認的，就是這四點。本文寫給在東京考慮開設失智症對應型共同生活照顧（地域密著型的團體家屋）的照護業者與投資人，從不動產交易的角度整理「什麼樣的物件才走得下去」。介護保險法上的指定申請由行政書士承辦；消防設備與用途變更的確認申請由消防設備士、建築師、指定確認檢查機關承辦；世話人、計畫作成負責人等的勞務由社會保險勞務士承辦。本公司只承辦物件的調查與交易，並以各自獨立的事業體、分別簽約為前提，向您提供資訊。

失智團體家屋要什麼樣的物件才能開設？

先掌握這項服務在法制上的定位，選物件的脈絡才會清楚。

失智症對應型共同生活照顧，是介護保險法（平成9年法律第123號）第8條第20項所定，對罹患失智症的要介護者，在共同生活的住居提供沐浴、如廁、飲食等日常生活照顧與機能訓練的服務。它是同法第8條第14項「地域密著型服務」之一，原則上由事業所所在市町村的居民使用。作出指定的也不是都道府縣知事，而是市町村長（同法第78條之2第1項）。

從物件的角度看，能開設的物件條件會依下列順序篩選。

階段	看的重點	依據
① 圈域名額	該日常生活圈域在必要利用定員總數內是否還有名額	介護保險法第78條之2第5項第4款
② 用途地區	該用途能否在該地點興建	建築基準法・用途地區的限制
③ 消防	能否設置(6)項ロ的消防設備	消防法施行令別表第一・第12條
④ 規模・居室	能否滿足每一單元5至9人與居室大小	平成18年厚生勞働省令第34號第93條
⑤ 用途變更	既有建物是否需要確認申請	建築基準法第87條第1項

尤其①應在找物件之前確認。物件再好，若該圈域沒有名額，指定也可能下不來。

用途地區與「日常生活圈域」的限制如何發酵？

這裡是團體家屋與訪問、通所型照護事業所大不相同之處。

先看用途地區。團體家屋是「共同生活的住居」，多數用途地區都能興建，但仍有地區性限制，例如工業專用地區不得興建住宅、宿舍之類。決定物件前，請到自治體的都市計畫課確認該用途地區能否使用該建物。

更會發酵的是「日常生活圈域」的限制。市町村在介護保險事業計畫中，就每一日常生活圈域定有失智症對應型共同生活照顧的必要利用定員總數。介護保險法第78條之2第5項第4款規定，申請所在圈域的利用定員總數已達、或因申請而將超過市町村介護保險事業計畫所定的必要利用定員總數，或有礙該計畫達成之虞時，市町村長得不予指定。也就是說，圈域若無名額，物件再合適，指定也可能下不來。

因此，找物件的順序不是「先找到好物件再查圈域」，而是**「先確認想開設的市町村、圈域是否還有名額，再在該圈域內找物件」**。名額狀況多以公開招募、整備方針的形式呈現，向自治體主管課確認。

消防設備（撒水設備等）與無障礙的要件為何？

失智團體家屋屬於消防法施行令（昭和36年政令第37號）別表第一(6)項ロ。(6)項ロ是收容自力避難困難者的社會福祉設施等，含老人短期入所設施、特別養護老人院、失智高齡者團體家屋等。這一點大幅左右消防設備的負擔。

關於撒水設備，(6)項ロ過去須在總樓地板面積275平方公尺以上才有設置義務。惟消防法施行令的修正（平成27年4月1日施行）撤除面積要件，(6)項ロ原則上不論總樓地板面積如何均須設置撒水設備。但總樓地板面積未滿275平方公尺，且符合抑制火勢擴大之構造（延燒抑制構造）等要件時，仍留有免除的特例。

設施總樓地板面積	撒水設備（(6)項ロ）
275平方公尺以上	須設置
未滿275平方公尺	原則須設置。符合延燒抑制構造等一定要件則有免除特例

此外，(6)項ロ依面積等，亦須設置自動火災通報設備、向消防機關通報的火災通報設備等。改用中古透天或小型公寓時，這些撒水、通報設備的費用可能占開設費用的一大部分，因此決定物件前先向轄區消防署事前諮詢，確認該建物須具備什麼、到什麼程度，才是順序。可否與具體設備設計屬消防設備士、消防署的領域，本公司不作判斷。

至於無障礙，《高齡者、障害者等移動等順暢化促進法》（無障礙法）規定，興建（含改用為此）老人院等「特別特定建築物」達總樓地板面積2,000平方公尺以上時，須符合建築物移動等順暢化基準。多數團體家屋達不到此規模而僅屬努力義務，但自治體的福祉造街條例可能就對象或規模加碼，故亦須向自治體確認。同樣在決定物件前需消防或行政確認的結構，也整理於沒有檢查完成證的中古物件能否改成福祉設施。

既有建物改用時，什麼情況需要建築確認？

把空屋、原公寓或辦公室改成團體家屋時，先看是否需要用途變更的確認申請。

失智高齡者團體家屋，於建築基準法（昭和25年法律第201號）別表第一(い)欄(二)項被當作特殊建築物處理。同法第87條第1項規定，變更建物用途使其成為第6條第1項第1款的特殊建築物時，準用確認規定；該第6條第1項第1款為「供別表第一(い)欄所列用途使用的特殊建築物，其供該用途使用部分的樓地板面積合計超過二百平方公尺者」。

也就是說——**供該用途使用部分的樓地板面積超過200平方公尺，就需要用途變更的確認申請。**這個「200平方公尺」以前是「100平方公尺」；修正（平成30年法律第67號、令和元年6月25日施行）將其由逾100平方公尺提高至逾200平方公尺，使既有建物存量更易於小型福祉設施使用。

供該用途使用部分的樓地板面積	用途變更的確認申請
200平方公尺以下	原則不需
超過200平方公尺	需要（建築基準法第87條第1項・第6條第1項第1款）

但是——**「不需確認申請」與「不必遵守建築基準法」是兩回事。**同法第87條第2項規定，變更用途時準用第48條（用途地區的限制）及避難、防火相關規定；採光、排煙、避難、內裝限制等實體規定，不論是否需確認申請均會適用。用途變更的確認申請要否與設計本身，屬建築師、指定確認檢查機關的領域，本公司只承辦取得並交付物件的登記、圖面等書面。

開設前的費用與時程大約多少？

費用、時程大幅取決於建物狀態（新建或改用、有無撒水設備、是否需用途變更）與自治體招募的時期，無法給出單一行情。選物件階段該先讀懂的是下列變動因素。

變動因素	發酵的場面
圈域招募時期	指定的入口；無招募的期間便無法著手
撒水等消防設備	改用時的工程費；能否適用未滿275平方公尺的特例會有差
用途變更的確認申請	逾200平方公尺則加上設計、申請的時間
居室、共用部改修	滿足每一單元5至9人與居室大小（原則1人、7.43平方公尺以上）的改修
人員確保	計畫作成負責人（其中1名以上須為介護支援專門員）、世話人等的確保

規模與居室的基準，由指定地域密著型服務之事業的人員、設備及營運相關基準（平成18年厚生勞働省令第34號）所定。第93條將共同生活住居（單元）數定為原則1以上2以下（依地區實情最多3），每一單元入居定員為5人以上9人以下，居室原則1人、樓地板面積7.43平方公尺以上。第90條就從業人員的員數，規定計畫作成負責人中1名以上須為介護支援專門員。此人員的確保與勞務的設計屬社會保險勞務士的領域；物件的大小規定單元數、定員上限的關係，才由本公司從物件的角度確認。事業用物件整體的找法請見投資用・事業用不動產，開業與辦公室選擇的關係請見公司設立與辦公室選擇。

該找誰諮詢？

物件的調查、書面的取得、仲介、買賣與租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。失智症對應型共同生活照顧的指定申請等向官署提出的書面製作，由四葉行政書士事務所承辦。

**這兩者是各自獨立的事業體，由您分別、直接簽約。**消防設備的設計與設置洽消防設備士；用途變更的確認申請洽建築師、指定確認檢查機關；世話人、計畫作成負責人等的人員配置與工作規則等勞務洽社會保險勞務士；稅務洽稅理士；紛爭洽律師——均由您直接委任。本公司與本事務所不收取、也不支付介紹費、送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 只要找到好物件，就能在任何市町村開設團體家屋嗎？
A. 不行。失智症對應型共同生活照顧是地域密著型服務，市町村就每一日常生活圈域定有必要利用定員總數。圈域若無名額，市町村長得不予指定（介護保險法第78條之2第5項第4款）。找物件前，請向主管課確認想開設的市町村、圈域是否還有名額。

Q. 改用中古透天時，一定要裝撒水設備嗎？
A. 失智團體家屋屬消防法施行令別表第一(6)項ロ，平成27年4月1日施行的修正後，原則上不論總樓地板面積如何均須設置撒水設備。總樓地板面積未滿275平方公尺，若符合延燒抑制構造等一定要件則有免除特例。因建物而異，請先向轄區消防署事前諮詢。

Q. 用途變更的確認申請，從多大面積開始需要？
A. 供該用途使用部分的樓地板面積合計超過200平方公尺時（建築基準法第87條第1項・第6條第1項第1款）。此基準經平成30年法律第67號（令和元年6月25日施行）由逾100平方公尺提高至逾200平方公尺。即使在200平方公尺以下，採光、排煙、避難、內裝限制等實體規定仍依變更後用途適用。

Q. 一棟建物最多能收容幾人？
A. 每一單元（共同生活住居）入居定員為5人以上9人以下，一事業所的共同生活住居原則1以上2以下，依地區實情最多可置3單元（平成18年厚生勞働省令第34號第93條）。物件的大小規定可設置的單元數與居室數上限。居室原則1人、樓地板面積7.43平方公尺以上。

本文出典（一次資料）

• e-Gov法令檢索「介護保險法」（平成9年法律第123號。第8條第14項＝地域密著型服務的定義、第8條第20項＝失智症對應型共同生活照顧的定義、第78條之2第1項＝市町村長的指定、同條第5項第4款＝已達必要利用定員總數等時的不予指定。2026年9月6日查閱）
• e-Gov法令檢索「指定地域密著型服務之事業的人員、設備及營運相關基準」（平成18年厚生勞働省令第34號。第90條＝從業人員員數、計畫作成負責人中1名以上須為介護支援專門員、第93條＝共同生活住居數・入居定員5人以上9人以下・居室原則1人且樓地板面積7.43平方公尺以上。2026年9月6日查閱）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項ロ＝失智高齡者團體家屋等、第12條＝撒水設備設置基準。(6)項ロ經平成27年4月1日施行的修正撤除275平方公尺以上的面積要件而原則須設置，未滿275平方公尺則有延燒抑制構造等的免除特例。2026年9月6日查閱）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第6條第1項第1款＝別表第一(い)欄的特殊建築物逾200平方公尺、第87條第1項＝用途變更所伴隨的確認、同條第2項＝第48條等的準用、別表第一(い)欄(二)項。面積要件經平成30年法律第67號・令和元年6月25日施行由逾100平方公尺改為逾200平方公尺。2026年9月6日查閱）
• 國土交通省「無障礙法概要」（高齡者、障害者等移動等順暢化促進法。老人院等特別特定建築物於總樓地板面積2,000平方公尺以上須符合建築物移動等順暢化基準；自治體條例可就對象、規模加碼。2026年9月6日查閱）

※能開設的物件要件，由圈域名額、用途地區、消防、規模、用途變更要否交疊而定。本文並未就個別物件作判斷。
※消防設備的要否與設計、用途變更的確認申請要否與設計，因建物而異。合法性的判斷與設計屬消防設備士、消防署、建築師、特定行政廳、指定確認檢查機關的領域。
※各自治體的招募、整備方針、窗口、樣式、受理運作會變動。著手時請直接查閱該市町村、轄區消防署、特定行政廳的頁面。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別物件的開設可否或指定的取得。物件的調查、仲介及買賣、租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，指定申請等向官署提出的書面製作由四葉行政書士事務所承辦，並以各自獨立的事業體、分別簽約的方式受任。消防設備屬消防設備士，用途變更的確認申請屬建築師、指定確認檢查機關，人員配置與工作規則等勞務屬社會保險勞務士，稅務屬稅理士的領域。不涉及介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）、行政書士（登錄編號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將物件（不動產）與申報（行政手續）的論點並排在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。