什么样的物件才能开设失智团体家屋？用途地区、规模与消防要件

**先讲结论：**失智团体家屋（失智症对应型共同生活照护）并非任何物件都能开设。选物件阶段会发酵的有四点。第一，该市町村“日常生活圈域”在计划的必要利用定员总数内是否还有名额（总量管制）。第二，该建筑属于消防法施行令别表第一(6)项ロ，须设置洒水设备等消防设备。第三，规模——每一单元5至9人、每一事业所最多3单元——以及居室的大小。第四，改用既有建筑时是否需要用途变更的确认申请。这些在看房之前，就能大致从书面筛选出来。

“想把空着的独栋或小型公寓改成团体家屋”——这类咨询最先要确认的，就是这四点。本文写给在东京考虑开设失智症对应型共同生活照护（地域密着型的团体家屋）的照护业者与投资人，从不动产交易的角度整理“什么样的物件才走得下去”。介护保险法上的指定申请由行政书士承办；消防设备与用途变更的确认申请由消防设备士、建筑师、指定确认检查机关承办；世话人、计划作成负责人等的劳务由社会保险劳务士承办。本公司只承办物件的调查与交易，并以各自独立的事业体、分别签约为前提，向您提供信息。

失智团体家屋要什么样的物件才能开设？

先掌握这项服务在法制上的定位，选物件的脉络才会清楚。

失智症对应型共同生活照护，是介护保险法（平成9年法律第123号）第8条第20项所定，对罹患失智症的要介护者，在共同生活的住居提供沐浴、如厕、饮食等日常生活照护与机能训练的服务。它是同法第8条第14项“地域密着型服务”之一，原则上由事业所所在市町村的居民使用。作出指定的也不是都道府县知事，而是市町村长（同法第78条之2第1项）。

从物件的角度看，能开设的物件条件会依下列顺序筛选。

阶段	看的重点	依据
① 圈域名额	该日常生活圈域在必要利用定员总数内是否还有名额	介护保险法第78条之2第5项第4款
② 用途地区	该用途能否在该地点兴建	建筑基准法・用途地区的限制
③ 消防	能否设置(6)项ロ的消防设备	消防法施行令别表第一・第12条
④ 规模・居室	能否满足每一单元5至9人与居室大小	平成18年厚生劳动省令第34号第93条
⑤ 用途变更	既有建筑是否需要确认申请	建筑基准法第87条第1项

尤其①应在找物件之前确认。物件再好，若该圈域没有名额，指定也可能下不来。

用途地区与“日常生活圈域”的限制如何发酵？

这里是团体家屋与访问、通所型照护事业所大不相同之处。

先看用途地区。团体家屋是“共同生活的住居”，多数用途地区都能兴建，但仍有地区性限制，例如工业专用地区不得兴建住宅、宿舍之类。决定物件前，请到自治体的都市计划课确认该用途地区能否使用该建筑。

更会发酵的是“日常生活圈域”的限制。市町村在介护保险事业计划中，就每一日常生活圈域定有失智症对应型共同生活照护的必要利用定员总数。介护保险法第78条之2第5项第4款规定，申请所在圈域的利用定员总数已达、或因申请而将超过市町村介护保险事业计划所定的必要利用定员总数，或有碍该计划达成之虞时，市町村长得不予指定。也就是说，圈域若无名额，物件再合适，指定也可能下不来。

因此，找物件的顺序不是“先找到好物件再查圈域”，而是**“先确认想开设的市町村、圈域是否还有名额，再在该圈域内找物件”**。名额状况多以公开招募、整备方针的形式呈现，向自治体主管科确认。

消防设备（洒水设备等）与无障碍的要件为何？

失智团体家屋属于消防法施行令（昭和36年政令第37号）别表第一(6)项ロ。(6)项ロ是收容自力避难困难者的社会福祉设施等，含老人短期入所设施、特别养护老人院、失智高龄者团体家屋等。这一点大幅左右消防设备的负担。

关于洒水设备，(6)项ロ过去须在总建筑面积275平方米以上才有设置义务。惟消防法施行令的修正（平成27年4月1日施行）撤除面积要件，(6)项ロ原则上不论总建筑面积如何均须设置洒水设备。但总建筑面积未满275平方米，且符合抑制火势扩大之构造（延烧抑制构造）等要件时，仍留有免除的特例。

设施总建筑面积	洒水设备（(6)项ロ）
275平方米以上	须设置
未满275平方米	原则须设置。符合延烧抑制构造等一定要件则有免除特例

此外，(6)项ロ依面积等，亦须设置自动火灾报警设备、向消防机关通报的火灾报警设备等。改用二手独栋或小型公寓时，这些洒水、报警设备的费用可能占开设费用的一大部分，因此决定物件前先向辖区消防署事前咨询，确认该建筑须具备什么、到什么程度，才是顺序。可否与具体设备设计属消防设备士、消防署的领域，本公司不作判断。

至于无障碍，《高龄者、障害者等移动等顺畅化促进法》（无障碍法）规定，兴建（含改用为此）老人院等“特别特定建筑物”达总建筑面积2,000平方米以上时，须符合建筑物移动等顺畅化基准。多数团体家屋达不到此规模而仅属努力义务，但自治体的福祉造街条例可能就对象或规模加码，故亦须向自治体确认。同样在决定物件前需消防或行政确认的结构，也整理于没有检查完成证的中古物件能否改成福祉设施。

既有建筑改用时，什么情况需要建筑确认？

把空房、原公寓或写字楼改成团体家屋时，先看是否需要用途变更的确认申请。

失智高龄者团体家屋，于建筑基准法（昭和25年法律第201号）别表第一(い)栏(二)项被当作特殊建筑物处理。同法第87条第1项规定，变更建筑用途使其成为第6条第1项第1款的特殊建筑物时，准用确认规定；该第6条第1项第1款为“供别表第一(い)栏所列用途使用的特殊建筑物，其供该用途使用部分的建筑面积合计超过二百平方米者”。

也就是说——**供该用途使用部分的建筑面积超过200平方米，就需要用途变更的确认申请。**这个“200平方米”以前是“100平方米”；修正（平成30年法律第67号、令和元年6月25日施行）将其由逾100平方米提高至逾200平方米，使既有建筑存量更易于小型福祉设施使用。

供该用途使用部分的建筑面积	用途变更的确认申请
200平方米以下	原则不需
超过200平方米	需要（建筑基准法第87条第1项・第6条第1项第1款）

但是——**“不需确认申请”与“不必遵守建筑基准法”是两回事。**同法第87条第2项规定，变更用途时准用第48条（用途地区的限制）及避难、防火相关规定；采光、排烟、避难、内装限制等实体规定，不论是否需确认申请均会适用。用途变更的确认申请要否与设计本身，属建筑师、指定确认检查机关的领域，本公司只承办取得并交付物件的登记、图纸等书面。

开设前的费用与时程大约多少？

费用、时程大幅取决于建筑状态（新建或改用、有无洒水设备、是否需用途变更）与自治体招募的时期，无法给出单一行情。选物件阶段该先读懂的是下列变动因素。

变动因素	发酵的场面
圈域招募时期	指定的入口；无招募的期间便无法着手
洒水等消防设备	改用时的工程费；能否适用未满275平方米的特例会有差
用途变更的确认申请	逾200平方米则加上设计、申请的时间
居室、共用部改修	满足每一单元5至9人与居室大小（原则1人、7.43平方米以上）的改修
人员确保	计划作成负责人（其中1名以上须为介护支援专门员）、世话人等的确保

规模与居室的基准，由指定地域密着型服务之事业的人员、设备及运营相关基准（平成18年厚生劳动省令第34号）所定。第93条将共同生活住居（单元）数定为原则1以上2以下（依地区实情最多3），每一单元入居定员为5人以上9人以下，居室原则1人、建筑面积7.43平方米以上。第90条就从业人员的员数，规定计划作成负责人中1名以上须为介护支援专门员。此人员的确保与劳务的设计属社会保险劳务士的领域；物件的大小规定单元数、定员上限的关系，才由本公司从物件的角度确认。事业用物件整体的找法请见投资用・商用不动产，开业与办公室选择的关系请见公司设立与办公室选择。

该找谁咨询？

物件的调查、书面的取得、居间、买卖与租赁契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承办。失智症对应型共同生活照护的指定申请等向官署提出的书面制作，由四叶行政书士事务所承办。

**这两者是各自独立的事业体，由您分别、直接签约。**消防设备的设计与设置洽消防设备士；用途变更的确认申请洽建筑师、指定确认检查机关；世话人、计划作成负责人等的人员配置与工作规则等劳务洽社会保险劳务士；税务洽税理士；纠纷洽律师——均由您直接委任。本公司与本事务所不收取、也不支付介绍费、送客手续费。咨询免费。

常见问题

Q. 只要找到好物件，就能在任何市町村开设团体家屋吗？
A. 不行。失智症对应型共同生活照护是地域密着型服务，市町村就每一日常生活圈域定有必要利用定员总数。圈域若无名额，市町村长得不予指定（介护保险法第78条之2第5项第4款）。找物件前，请向主管科确认想开设的市町村、圈域是否还有名额。

Q. 改用二手独栋时，一定要装洒水设备吗？
A. 失智团体家屋属消防法施行令别表第一(6)项ロ，平成27年4月1日施行的修正后，原则上不论总建筑面积如何均须设置洒水设备。总建筑面积未满275平方米，若符合延烧抑制构造等一定要件则有免除特例。因建筑而异，请先向辖区消防署事前咨询。

Q. 用途变更的确认申请，从多大面积开始需要？
A. 供该用途使用部分的建筑面积合计超过200平方米时（建筑基准法第87条第1项・第6条第1项第1款）。此基准经平成30年法律第67号（令和元年6月25日施行）由逾100平方米提高至逾200平方米。即使在200平方米以下，采光、排烟、避难、内装限制等实体规定仍依变更后用途适用。

Q. 一栋建筑最多能收容几人？
A. 每一单元（共同生活住居）入居定员为5人以上9人以下，一事业所的共同生活住居原则1以上2以下，依地区实情最多可置3单元（平成18年厚生劳动省令第34号第93条）。物件的大小规定可设置的单元数与居室数上限。居室原则1人、建筑面积7.43平方米以上。

本文出典（一次资料）

• e-Gov法令检索“介护保险法”（平成9年法律第123号。第8条第14项＝地域密着型服务的定义、第8条第20项＝失智症对应型共同生活照护的定义、第78条之2第1项＝市町村长的指定、同条第5项第4款＝已达必要利用定员总数等时的不予指定。2026年9月6日查阅）
• e-Gov法令检索“指定地域密着型服务之事业的人员、设备及运营相关基准”（平成18年厚生劳动省令第34号。第90条＝从业人员员数、计划作成负责人中1名以上须为介护支援专门员、第93条＝共同生活住居数・入居定员5人以上9人以下・居室原则1人且建筑面积7.43平方米以上。2026年9月6日查阅）
• e-Gov法令检索“消防法施行令”（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项ロ＝失智高龄者团体家屋等、第12条＝洒水设备设置基准。(6)项ロ经平成27年4月1日施行的修正撤除275平方米以上的面积要件而原则须设置，未满275平方米则有延烧抑制构造等的免除特例。2026年9月6日查阅）
• e-Gov法令检索“建筑基准法”（昭和25年法律第201号。第6条第1项第1款＝别表第一(い)栏的特殊建筑物逾200平方米、第87条第1项＝用途变更所伴随的确认、同条第2项＝第48条等的准用、别表第一(い)栏(二)项。面积要件经平成30年法律第67号・令和元年6月25日施行由逾100平方米改为逾200平方米。2026年9月6日查阅）
• 国土交通省“无障碍法概要”（高龄者、障害者等移动等顺畅化促进法。老人院等特别特定建筑物于总建筑面积2,000平方米以上须符合建筑物移动等顺畅化基准；自治体条例可就对象、规模加码。2026年9月6日查阅）

※能开设的物件要件，由圈域名额、用途地区、消防、规模、用途变更要否交叠而定。本文并未就个别物件作判断。
※消防设备的要否与设计、用途变更的确认申请要否与设计，因建筑而异。合法性的判断与设计属消防设备士、消防署、建筑师、特定行政厅、指定确认检查机关的领域。
※各自治体的招募、整备方针、窗口、样式、受理运作会变动。着手时请直接查阅该市町村、辖区消防署、特定行政厅的页面。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别物件的开设可否或指定的取得。物件的调查、居间及买卖、租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，指定申请等向官署提出的书面制作由四叶行政书士事务所承办，并以各自独立的事业体、分别签约的方式受任。消防设备属消防设备士，用途变更的确认申请属建筑师、指定确认检查机关，人员配置与工作规则等劳务属社会保险劳务士，税务属税理士的领域。不涉及介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）、行政书士（登录编号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。将物件（不动产）与申报（行政手续）的论点并排在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。