继承的老家有未登记的建筑。还能直接卖吗？从表题登记开始的流程

**先讲结论：**继承的老家即使有未登记的建筑，本身仍能出售。但因买方、金融机构多半要求登记，实务上会先办“表题登记”与“所有权保存登记”，再把名义整理成继承的状态，然后交房。顺序是：①由土地家屋调查士办建筑的表题登记（不动产登记法第47条）②由司法书士办所有权保存登记（同法第74条）③再办继承名义的登记。明明缴着固定资产税却未登记，并不罕见。

“父母盖的老家没有登记”“只有加盖的部分没登记”——这类咨询在继承场面很常见。本文写给继承的老家等处有未登记建筑（未登记家屋）、想出售的继承人，从不动产交易的角度整理“能否直接卖、要办什么、依什么顺序”。建筑的表题登记由土地家屋调查士承办；所有权保存登记、继承登记由司法书士承办；继承人之间的纠纷由律师承办；转让所得的税务由税理士承办。本公司只承办物件的调查与交易，并以各自独立的事业体、分别签约为前提，向您提供信息。

什么是未登记建筑，为何在继承时会成为问题？

未登记建筑，是指未登载于登记记录（登记簿）的建筑。建筑的登记有“表题部”与“权利部”，先记载建筑物理现况（所在、种类、构造、建筑面积等）的是表题登记。连这个表题登记本身都不存在的，就是“未登记建筑”。

为何会发生？新建建筑时，本应有表题登记的申请义务。不动产登记法（平成16年法律第123号）第47条第1项规定，新建建筑、或取得无表题登记建筑之所有权者，须自取得所有权之日起1个月内申请表题登记。然而以现金兴建、未用房贷的老建筑，或加盖在主屋上的加盖部分，常在未申请的情况下沿用数十年。贷款时金融机构为设定抵押权会要求登记而登记，没有此需要的建筑则容易维持未登记。

继承时之所以成为问题，是因为没有登记，就无法在登记记录上表明由谁继承了该建筑。买卖或设定担保的前提无法备齐，买方、金融机构便会却步。如下一章所述，实务上会在卖出前先办登记整理妥当。

未登记状态能卖吗，还是需要登记？

在法律上，就未登记建筑缔结买卖契约本身是可以的，所有权不待登记即移转。惟实务上基于下列理由，多在办妥登记后才卖。

若想以未登记状态出售	为何会卡住
无法办理移转登记给买方	没有表题登记、所有权保存登记，移转登记便无前提
买方无法办房贷	金融机构为设定抵押权会要求已登记的建筑
买方无法具备对抗要件	没有登记，难以就所有权对抗第三人
无法表明建筑的同一性与现况	面积、构造无法以公家记录确认

尤其买方使用贷款时，金融机构几乎必然要求登记。因此，卖方会先办表题登记与所有权保存登记，把名义整理成继承的状态后再交房。**答案不是“能不能卖”，而是“先办登记再卖”才务实。**同样以继承登记为卖出前提的论点，也整理于相续登记义务化下出售老家时。

表题登记与所有权保存登记要找谁办（土地家屋调查士、司法书士）？

要让未登记建筑达到可卖的状态，登记分两阶段办，承办的专门家也不同。

**① 表题登记（土地家屋调查士）。**先把建筑的物理现况登载于登记记录。这是不动产登记法第47条的表题登记，确定所在、家屋编号、种类、构造、建筑面积。测量建筑、制作图纸（建筑图纸、各层平面图），并附上证明所有权的书面提出申请。此测量与图纸制作、表题部相关登记的代理，是土地家屋调查士的业务。

**② 所有权保存登记（司法书士）。**表题登记做出表题部后，接着在权利部（甲区）记载最初的所有人。不动产登记法第74条将可申请所有权保存登记者，限于表题部所有人或其继承人等一般承继人等。以继承取得的继承人，可作为表题部所有人的继承人申请此所有权保存登记。权利相关登记的代理，是司法书士的业务。

阶段	做什么	依据	承办专门家
① 表题登记	登记建筑现况（所在、构造、建筑面积）	不动产登记法第47条	土地家屋调查士
② 所有权保存登记	于权利部记载最初的所有人	不动产登记法第74条	司法书士

实务上，搜集户籍以确定继承人、制作遗产分割协议书会是前提。**登记是土地家屋调查士、司法书士的独占业务，本公司不代理。**本公司承办物件的调查（公图、现况、固定资产课税信息的确认）与卖出的段落整理，并将登记接洽土地家屋调查士、司法书士。

明明缴着固定资产税却未登记，是怎么发生的？

常有人以为“既然每年缴固定资产税，就应该登记了”，但这两者是不同制度。在继承场面若搞错，会被绊倒。

固定资产税，是市町村依其为课税而自行掌握的信息课征。地方税法（昭和25年法律第226号）第343条第1项将固定资产税的纳税义务人定为固定资产的所有人。而对于未登载于登记簿的家屋，市町村也可登录于“家屋补充课税台帐”而课税。同法第341条将家屋补充课税台帐列为固定资产课税台帐之一，同法第381条第4项规定，将登记簿所登记家屋以外、可课固定资产税的家屋登录于此家屋补充课税台帐。

	登记（法务局）	固定资产税（市町村）
目的	权利关系的公示	课税
未登记家屋的处理	根本没有登记记录	登录于家屋补充课税台帐而课税
依据	不动产登记法	地方税法第341条・第343条・第381条第4项

也就是说——**市町村是以有别于登记的台帐掌握家屋，所以未登记也会课固定资产税。**因此“缴固定资产税＝已登记”并不成立。继承老家时，宜以登记事项证明书，核对课税明细上的家屋是否也登载于登记记录，较为安全。只有加盖部分未登记的情况，也会在此浮现。

到出售为止的步骤与费用大约多少？

继承有未登记建筑的老家而出售时，大致顺序如下。费用因建筑规模、状态与专门家而有幅度，无法给出单一行情。

步骤	内容	承办
1	以登记事项证明书、固定资产课税明细核对有无未登记	继承人（本公司协助调查）
2	搜集户籍确定继承人、遗产分割协议	继承人（有纠纷则律师）
3	建筑的表题登记	土地家屋调查士
4	所有权保存登记（继承人名义）	司法书士
5	居间契约、买卖契约、交房	四叶不动产株式会社
6	转让所得的申报（卖出年度的次年）	税理士

另外，令和6年4月1日施行的修正，使继承登记的申请成为义务。不动产登记法第76条之2第1项规定，就所有权登记名义人发生继承时，因继承取得所有权者，须自知悉为自己开始继承、且知悉取得该所有权之日起3年内申请继承登记。无正当理由怠于申请者，为10万日元以下过料的对象（同法第164条第1项）。惟这是关于有“所有权登记名义人”的不动产；连表题登记、所有权保存登记都没有的未登记家屋，须从先办表题登记、所有权保存登记开始，这一点请留意。空房究竟拆除后卖、或带旧屋卖的分界，整理于继承的空房拆除后卖或带旧屋卖。继承不动产出售整体的咨询请见继承不动产的出售。

该找谁咨询？

物件的调查、书面的取得、居间、买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承办。继承所伴随的各种书面制作中，向官署提出者由四叶行政书士事务所承办。

**这两者是各自独立的事业体，由您分别、直接签约。**建筑的表题登记洽土地家屋调查士；所有权保存登记、继承登记洽司法书士；继承人之间的纠纷洽律师；转让所得等税务洽税理士——均由您直接委任。本公司与本事务所不收取、也不支付介绍费、送客手续费。咨询免费。

常见问题

Q. 未登记状态也能卖房子吗？
A. 买卖契约本身可以缔结，但无法办理移转登记给买方，买方也难以办房贷，因此实务上卖方会先办表题登记与所有权保存登记、把名义整理成继承的状态后再交房。买方以现金购买、不要求登记的例外虽有，但一般是以先登记再卖为前提安排。

Q. 表题登记与所有权保存登记要找谁办？
A. 登记建筑现况的表题登记（不动产登记法第47条）是土地家屋调查士，于权利部记载最初所有人的所有权保存登记（同法第74条）是司法书士的业务。两者皆为独占业务，不动产公司不得代理。本公司承办物件的调查与卖出的段落整理，并接洽两者。

Q. 明明缴着固定资产税为何未登记？
A. 登记（权利关系的公示）与固定资产税（课税）是不同制度。市町村可将未登记家屋登录于家屋补充课税台帐而课税（地方税法第341条・第343条・第381条第4项）。因此“缴固定资产税＝已登记”并不成立。也有只有加盖部分未登记的情况。

Q. 继承登记义务化与未登记建筑有关吗？
A. 继承登记的申请义务（不动产登记法第76条之2第1项、令和6年4月1日施行、3年内）是针对有所有权登记名义人的不动产。连表题登记、所有权保存登记都没有的未登记家屋，须从办理这些的阶段开始。若已预定出售，趁此机会把登记整理妥当较为务实。

本文出典（一次资料）

• e-Gov法令检索“不动产登记法”（平成16年法律第123号。第47条第1项＝新建建筑・取得无表题登记建筑后1个月内的表题登记申请、第74条＝可申请所有权保存登记者（表题部所有人・其继承人等）、第76条之2第1项＝继承登记的申请义务（3年内・令和6年4月1日施行）、第164条第1项＝怠于申请时10万日元以下的过料。2026年9月6日查阅）
• 法务省“关于继承登记的申请义务化”（继承登记的申请义务化于令和6年4月1日施行。施行前开始的继承而尚未办理者，须于令和9年3月31日前办理（施行后始知悉取得者，自该日起3年内）。2026年9月6日查阅）
• e-Gov法令检索“地方税法”（昭和25年法律第226号。第341条＝固定资产课税台帐（含家屋补充课税台帐）的意义、第343条第1项＝固定资产税的纳税义务人为所有人、第381条第4项＝将登记簿所登记家屋以外的家屋登录于家屋补充课税台帐。2026年9月6日查阅）

※出售未登记建筑的步骤，因建筑现况、继承关系、既有登记的有无而异。本文并未就个别物件作判断。
※表题登记是土地家屋调查士，所有权保存登记、继承登记是司法书士的独占业务。登记的可否、要否与手续的设计属这些有资格者的领域，本公司不代理、不判断。
※固定资产税的课税、台帐的运作，以及各法务局、自治体的窗口与样式会变动。着手时请直接查阅该法务局、市町村的页面。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别物件的出售可否或登记的要否。物件的调查、居间及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，向官署提出的书面制作由四叶行政书士事务所承办，并以各自独立的事业体、分别签约的方式受任。表题登记属土地家屋调查士，所有权保存登记、继承登记属司法书士，纠纷属律师，税务属税理士的领域。不涉及介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）、行政书士（登录编号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。将物件（不动产）与登记、继承的论点并排在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。