把加油站旧址作为事业用途时，地下油罐与土壤要如何确认？

结论（先说重点）：购买或改用歇业加油站旧址时，签约前先确认三点：①地下油罐是已撤除还是残置，以及消防法的废止申报；②土壤污染之虞与是否需调查；③所希望的用途在该用途地域是否建得起来。加油站的地下油罐与加油设备，通常不属于水质污浊防止法的「有害物质使用特定设施」，因此仅因歇业，原则上并不会自动启动土壤污染对策法第3条的调查义务。实务上的入口是第4条的申报、地方自治条例，以及买卖中的自主调查。危险物设施的废止・设置变更申请交由行政书士／消防署、土壤调查交由指定调查机关、登记交由司法书士、税务交由税理士，分别转介。

本文写给继承・取得歇业加油站旧址、想改作仓库・店铺・路边店的所有人，以及考虑购买此类旧址的事业者。将地下油罐与土壤的确认步骤，依消防法、土壤污染对策法、建筑基准法的条文与公务资料整理。本公司负责物件调查与买卖的中介；许认可、调查、登记、税务分别转介各资格者・专业业者。

购买或改用加油站旧址时，首先该确认什么？

签约前依资料确认四点：地下油罐的现况（已撤除或残置）、消防法的废止申报是否已提出、土壤污染之虞与调查历史、以及用途地域。

加油站曾是处理危险物的设施，即使外观看似空地，地下仍可能残留贮藏油罐或配管。请依向消防署提出的申报与检查文件、以及土地的历史来判断，而非依外观。签约前想确认的有以下四点。

确认项目	看什么	确认处
地下油罐现况	已撤除，还是残置（充填水・砂等）。配管・油水分离槽之有无	卖方・消防署・过往图纸
消防法手续	废止申报（第12条之6）的存根、过往的设置许可・完成检查合格证	卖方・辖区消防署
土壤污染之虞	作为加油站的运营期间、泄漏・事故历史、过往调查结果	卖方・自治体・指定调查机关
用途地域・建筑限制	所希望的用途（仓库・店铺等）能否在该地域建造	自治体的都市规划窗口

这些可由本公司作为物件调查搜集资料并整理后提供。但调查本身与许认可的申请，分别由专业的资格者・业者承担。新设危险物设施一方的消防要件，整理于能作为危险物仓库・加油站的物件的消防要件，本文处理的是已废止旧址之确认这一相反方向的论点。

地下油罐为何成为问题，废止・撤除需要哪些手续？

地下油罐是危险物设施，一旦停止使用，就需要消防法第12条之6的废止申报。油罐以撤除为原则；即使不得已而留置，也须清空内部并采取充填水或砂等保安措施。

加油取扱所与地下油罐贮藏所，是消防法（昭和23年法律第186号）上的危险物设施。设置・变更须取得第11条第1项市町村长等的许可，并通过同条第5项的完成检查后才能使用。位置・构造・设备的技术基准由危险物规制相关政令（昭和34年政令第306号）订定，地下油罐贮藏所以第13条、加油取扱所以第17条为基准核心。

停止使用时，所有人・管理人・占有人在废止用途时，须迟滞地（遲滯なく）向市町村长等申报（消防法第12条之6第1项）。

手续・措施	内容	根据・承担者
废止申报	废止用途后须迟滞地向市町村长等申报	消防法第12条之6／文件制作由行政书士、提出于辖区消防署
危险物之去除	抽出油罐・配管内残油，清扫・排气	危险物去除・保安措施（专业业者）
油罐撤除	以挖出撤除为原则	专业业者（伴随拆除・产业废弃物处理）
不得已而留置时	于油罐内充填水或砂等，依自治体的审查基准采取措施	总务省消防厅的通知・自治体的审查基准

留置（埋入不取）并不代表「可以不撤除」。 留下的油罐或污染，会在改用时的挖掘或买方的再调查中产生额外费用・手续。请于签约前确认过往的设置许可・完成检查合格证・废止申报存根是否齐全。涉及拆除的旧址卖法，继承的空屋是拆除成空地卖还是连旧屋一起卖的思路亦可参考。

土壤污染对策法的调查义务，由谁・何时发生？

加油站的地下油罐・加油设备，通常不属于水质污浊防止法的「有害物质使用特定设施」。因此即使歇业，原则上也不会启动土壤污染对策法第3条的调查义务。实务上的入口是由第4条申报引发的调查、自治体条例，以及买卖中的自主调查。

土壤污染对策法（平成14年法律第53号）第3条，是在水质污浊防止法的「有害物质使用特定设施」停止使用时，课予该土地所有人等进行土壤污染状况调查（由指定调查机关）并向都道府县知事报告的规定。加油站的油罐与加油设备通常不属于此「特定设施」，因此并不会仅因废止就自动开始第3条的义务调查。

实务上起作用的是以下三项。

契机	条文・根据	由谁・何时
3,000㎡以上土地的形质变更	土壤污染对策法第4条	欲变更形质者须于动工30日前向都道府县知事申报。知事若认有污染之虞，依第5条命令调查
自治体条例	都道府县・市的环境条例	有自治体会对加油站等曾处理有害物质的事业者，要求条例独有的调查
买卖中的自主调查	当事人之合意	买方作为尽职调查委托指定调查机关进行调查，为惯例

把旧址改建为仓库或店铺时伴随挖掘・造成，依面积可能成为第4条的申报对象。若有加油站的历史，知事可能认有污染之虞而依第5条命令调查。由于适用哪部条例、须调查到何程度因自治体而异，故具体的调查要否属【未验证】，请以向自治体环境主管部局与指定调查机关之确认为前提。土壤污染状况调查属指定调查机关（专业业者）的领域，本公司与行政书士均不进行。

用途地域与建筑基准法上，旧址能作哪些用途？

旧址能建造什么，由用途地域决定。建筑基准法第48条与别表第二，就各用途地域订定可建造的建物・楼地板面积，仓库・店铺・作业场的可否与规模上限因地域而变。

加油站多位于路边（干线道路沿线），常见指定为商业・邻近商业・准住居・准工业等。将旧址改作别种用途时，先确认用途地域。建筑基准法（昭和25年法律第201号）第48条，以别表第二限制用途地域内可建造的建物。

希望的用途	用途地域上的主要论点
仓库（自用・仓库业）	住居系有规模・业种限制。经营仓库业的仓库以准住居以上为主
店铺・餐饮店	楼地板面积上限依地域分段（例：150㎡以下／500㎡以下／1,500㎡以下…）
路边店（物贩・服务）	是否超过作业场・店铺的楼地板面积限制
工厂・作业场	可建造的地域因原动机出力・作业场楼地板面积而分

无论是不使用既有建物、从空地重新建造，或以别种用途使用建物，用途地域的限制都不能回避。变更用途时，有时还需建筑基准法的用途变更确认申请。路边事业用物件的看法，运送业的营业所・车库可用物件的要件与汽车维修工厂（认证工厂）可用物件的要件亦可参考；改作餐饮店则有在毛坯物件开餐饮店的排气・防火。个别可否请向自治体的都市规划・建筑指导窗口确认。

地下油罐的撤除・土壤对策费用，由谁如何负担（买卖中的调整）？

撤除费・调查费・对策费容易高额，由谁负担会大幅改变实质价格。买卖中，须连同契约不符责任的范围一并决定：是按现况交付，还是由卖方撤除・调查后再交付。

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地下油罐的撤除、残油・污染土的处理、土壤调查・对策，均伴随委外予专业业者，费用往往庞大。金额因规模・有无污染而差异甚大，故本文不列具体金额（金额行情属【未验证】，估价请洽撤除・调查的专业业者）。

卖法	费用负担的概念	注意点
按现况（油罐残置）交付	由买方负担撤除・调查	价格易下跌。须明确契约不符责任的范围
卖方撤除・调查后交付	由卖方负担	交付期间拉长。调查结果可能衍生追加对策
将费用计入价格	当事人按比例分摊	以书面共享估价的前提（残留物・污染范围）

留在地下的东西是「看不见的负担」。 契约不符责任（民法）如何约定、是否按现况交付、调查・撤除的前提写入书面到何程度，都会大幅改变日后的纠纷。由于地中埋设物与污染的处理涉及重要事项说明・契约书的条款，由本公司以中介立场整理论点。让渡所得或设备投资的税务试算属税理士领域，本公司不进行。继承土地的活用・出售整体，亦请参见继承咨询。

手续与专家的分工如何（本公司・行政书士・调查机关・司法书士・税理士）？

物件调查与买卖中介由本公司（不动产），危险物设施的废止・设置变更申请文件由行政书士，土壤污染状况调查由指定调查机关，所有权移转登记由司法书士，税务由税理士承担。各为独立事业体，分别缔约。

从旧址的确认到改用・买卖，会有多位专家参与。一开始就把角色分清楚，可避免重复与遗漏。

承担者	负责内容
四叶不动产株式会社	物件调查（地下油罐・土壤的历史、用途地域的整理）、买卖・租赁的中介、重要事项说明
四叶行政书士事务所（另行缔约）	危险物设施的废止申报・设置变更许可等，向公务机关提出的文件制作
指定调查机关（专业业者）	土壤污染状况调查・分析・对策之规划
危险物・拆除专业业者	残油去除、地下油罐的撤除・留置保安措施、拆除工程
司法书士	所有权移转等权利相关登记
土地家屋调查士	分笔・地目变更等标示相关登记
税理士	让渡所得・设备投资・继承相关税务
律师	围绕土壤・埋设物的纠纷

本公司・本事务所与各士业・各专业业者，各为独立的事业体。角色重叠的部分，于缔约前先明确由谁承担何事，并分别缔约。 本公司不收取亦不支付介绍费・送客手续费。咨询免费。事业用物件的咨询请见投资・事业用不动产咨询，许认可文件制作的咨询请见向行政书士咨询。

常见问题

Q. 看似空地的旧址，地下也可能残留油罐吗？
A. 会。加油站废止时，有些并未撤除油罐，而是不得已地留置（于油罐内充填水或砂等）。请不要以外观判断，而要以过往的设置许可・完成检查合格证・消防法第12条之6废止申报的存根与图纸确认现况。留置的油罐，会在改用时的挖掘或买方的再调查中衍生额外费用・手续。

Q. 加油站歇业后，一定会发生土壤污染的调查义务吗？
A. 不。加油站的地下油罐・加油设备，通常不属于水质污浊防止法的「有害物质使用特定设施」，因此并不会仅因歇业就开始土壤污染对策法第3条的义务调查。实务上的契机是：进行3,000㎡以上土地形质变更时的第4条申报（知事若认有污染之虞，依第5条命令调查）、自治体条例，以及买卖中的自主调查。该当性请向自治体环境主管部局与指定调查机关确认。

Q. 我想把旧址作成仓库或店铺，用途地域会让它建不起来吗？
A. 会。建筑基准法第48条与别表第二，就各用途地域订定可建造的建物与楼地板面积上限。经营仓库业的仓库，以及一定规模以上的店铺・作业场，在住居系地域会受限。加油站多在路边，若为商业系・准工业系则选项倾向较广，但个别可否请向自治体的都市规划・建筑指导窗口确认。

Q. 油罐撤除费与土壤调查费，由卖方还是买方负担？
A. 法律并未一律规定，取决于买卖契约如何约定。方法包括：按现况（残置）交付由买方负担、卖方撤除・调查后交付、或将费用计入价格按比例分摊。将契约不符责任的范围与现况交付的前提写入书面相当重要，由本公司以中介立场整理论点。金额估价请洽撤除・调查的专业业者。

本文资料来源（一手资讯）

• e-Gov法令检索「消防法」（昭和23年法律第186号。第11条第1项＝制造所等的设置・变更须市町村长等许可，同条第5项＝未通过完成检查不得使用，第12条之6第1项＝废止用途时须迟滞地向市町村长等申报。2026年10月4日参照）
• e-Gov法令检索「危险物规制相关政令」（昭和34年政令第306号。第13条＝地下油罐贮藏所的位置・构造・设备基准，第17条＝加油取扱所的基准。2026年10月4日参照）
• 总务省消防厅「危险物设施之废止」相关指引・通知（废止油罐以撤除为原则，不得已留置时于油罐内充填水・砂等保安措施；由自治体危险物设施审查基准运作。2026年10月4日参照）
• e-Gov法令检索「土壤污染对策法」（平成14年法律第53号。第3条＝有害物质使用特定设施停止使用时的土壤污染状况调查，第4条＝一定规模（原则3,000㎡）以上土地形质变更的申报，第5条＝知事的调查命令。2026年10月4日参照）
• 环境省「关于土壤污染对策法之施行」及相关指引（有害物质使用特定设施的该当性、由指定调查机关进行调查。2026年10月4日参照）
• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第48条・别表第二＝用途地域内建物的用途限制。2026年10月4日参照）

※加油站的地下油罐・加油设备是否属于土壤污染对策法的「有害物质使用特定设施」、适用哪部条例调查，因设施构成与自治体而异。本文不就该当性下定论，调查要否属【未验证】，以向自治体环境主管部局与指定调查机关之确认为前提。
※地下油罐的撤除・留置具体措施、废止申报的格式・附件，因辖区消防署与自治体的危险物设施审查基准而运作不同。适用时请以总务省消防厅的最新指引与自治体基准确认。
※撤除费・调查费・对策费的金额、让渡所得或设备投资的税额，因个别情形差异甚大。本文未就具体金额・税额下定论。估价请洽专业业者，税务请洽税理士。
※本文为一般性资讯提供，并非就个别法律判断・税务判断所为。危险物设施的废止・设置变更申请文件制作由行政书士、土壤污染状况调查由指定调查机关、权利相关登记由司法书士、标示相关登记由土地家屋调查士、税务由税理士、纠纷由律师进行。
※物件调查・买卖中介・重要事项说明由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与各士业・各专业业者则各为独立事业体、分别缔约推进。不会有介绍费・送客手续费的往来。

本文作者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就加油站旧址的取得・改用，把地下油罐的消防手续・土壤污染的调查要否・用途地域的限制并列于同一张桌上确认，并整理物件调查与向各专家的分工。详细经历请见作者页。