把加油站舊址作為事業用途時，地下油槽與土壤要如何確認？

結論（先說重點）：購買或改用歇業加油站舊址時，簽約前先確認三點：①地下油槽是已撤除還是殘置，以及消防法的廢止申報；②土壤污染之虞與是否需調查；③所希望的用途在該用途地域是否建得起來。加油站的地下油槽與加油設備，通常不屬於水質污濁防止法的「有害物質使用特定設施」，因此僅因歇業，原則上並不會自動啟動土壤污染對策法第3條的調查義務。實務上的入口是第4條的申報、地方自治條例，以及買賣中的自主調查。危險物設施的廢止・設置變更申請交由行政書士／消防署、土壤調查交由指定調查機關、登記交由司法書士、稅務交由稅理士，分別轉介。

本文寫給繼承・取得歇業加油站舊址、想改作倉庫・店舗・路邊店的所有人，以及考慮購買此類舊址的事業者。將地下油槽與土壤的確認步驟，依消防法、土壤污染對策法、建築基準法的條文與公務資料整理。本公司負責物件調查與買賣的仲介；許認可、調查、登記、稅務分別轉介各資格者・專業業者。

購買或改用加油站舊址時，首先該確認什麼？

簽約前依資料確認四點：地下油槽的現況（已撤除或殘置）、消防法的廢止申報是否已提出、土壤污染之虞與調查歷史、以及用途地域。

加油站曾是處理危險物的設施，即使外觀看似空地，地下仍可能殘留貯藏油槽或配管。請依向消防署提出的申報與檢查文件、以及土地的歷史來判斷，而非依外觀。簽約前想確認的有以下四點。

確認項目	看什麼	確認處
地下油槽現況	已撤除，還是殘置（充填水・砂等）。配管・油水分離槽之有無	賣方・消防署・過往圖面
消防法手續	廢止申報（第12條之6）的存根、過往的設置許可・完成檢查合格證	賣方・轄區消防署
土壤污染之虞	作為加油站的營運期間、洩漏・事故歷史、過往調查結果	賣方・自治體・指定調查機關
用途地域・建築限制	所希望的用途（倉庫・店舗等）能否在該地域建造	自治體的都市計畫窗口

這些可由本公司作為物件調查蒐集資料並整理後提供。但調查本身與許認可的申請，分別由專業的資格者・業者承擔。新設危險物設施一方的消防要件，整理於能作為危險物倉庫・加油站的物件的消防要件，本文處理的是已廢止舊址之確認這一相反方向的論點。

地下油槽為何成為問題，廢止・撤除需要哪些手續？

地下油槽是危險物設施，一旦停止使用，就需要消防法第12條之6的廢止申報。油槽以撤除為原則；即使不得已而留置，也須清空內部並採取充填水或砂等保安措施。

加油取扱所與地下油槽貯藏所，是消防法（昭和23年法律第186號）上的危險物設施。設置・變更須取得第11條第1項市町村長等的許可，並通過同條第5項的完成檢查後才能使用。位置・構造・設備的技術基準由危險物規制相關政令（昭和34年政令第306號）訂定，地下油槽貯藏所以第13條、加油取扱所以第17條為基準核心。

停止使用時，所有人・管理人・占有人在廢止用途時，須遲滯地（遲滯なく）向市町村長等申報（消防法第12條之6第1項）。

手續・措施	內容	根據・承擔者
廢止申報	廢止用途後須遲滯地向市町村長等申報	消防法第12條之6／文件製作由行政書士、提出於轄區消防署
危險物之去除	抽出油槽・配管內殘油，清掃・排氣	危險物去除・保安措施（專業業者）
油槽撤除	以挖出撤除為原則	專業業者（伴隨拆除・產業廢棄物處理）
不得已而留置時	於油槽內充填水或砂等，依自治體的審查基準採取措施	總務省消防廳的通知・自治體的審查基準

留置（埋入不取）並不代表「可以不撤除」。 留下的油槽或污染，會在改用時的挖掘或買方的再調查中產生額外費用・手續。請於簽約前確認過往的設置許可・完成檢查合格證・廢止申報存根是否齊全。涉及拆除的舊址賣法，繼承的空屋是拆除成空地賣還是連舊屋一起賣的思路亦可參考。

土壤污染對策法的調查義務，由誰・何時發生？

加油站的地下油槽・加油設備，通常不屬於水質污濁防止法的「有害物質使用特定設施」。因此即使歇業，原則上也不會啟動土壤污染對策法第3條的調查義務。實務上的入口是由第4條申報引發的調查、自治體條例，以及買賣中的自主調查。

土壤污染對策法（平成14年法律第53號）第3條，是在水質污濁防止法的「有害物質使用特定設施」停止使用時，課予該土地所有人等進行土壤污染狀況調查（由指定調查機關）並向都道府縣知事報告的規定。加油站的油槽與加油設備通常不屬於此「特定設施」，因此並不會僅因廢止就自動開始第3條的義務調查。

實務上起作用的是以下三項。

契機	條文・根據	由誰・何時
3,000㎡以上土地的形質變更	土壤污染對策法第4條	欲變更形質者須於動工30日前向都道府縣知事申報。知事若認有污染之虞，依第5條命令調查
自治體條例	都道府縣・市的環境條例	有自治體會對加油站等曾處理有害物質的事業者，要求條例獨有的調查
買賣中的自主調查	當事人之合意	買方作為盡職調查委託指定調查機關進行調查，為慣例

把舊址改建為倉庫或店舗時伴隨挖掘・造成，依面積可能成為第4條的申報對象。若有加油站的歷史，知事可能認有污染之虞而依第5條命令調查。由於適用哪部條例、須調查到何程度因自治體而異，故具體的調查要否屬【未驗證】，請以向自治體環境主管部局與指定調查機關之確認為前提。土壤污染狀況調查屬指定調查機關（專業業者）的領域，本公司與行政書士均不進行。

用途地域與建築基準法上，舊址能作哪些用途？

舊址能建造什麼，由用途地域決定。建築基準法第48條與別表第二，就各用途地域訂定可建造的建物・樓地板面積，倉庫・店舗・作業場的可否與規模上限因地域而變。

加油站多位於路邊（幹線道路沿線），常見指定為商業・鄰近商業・準住居・準工業等。將舊址改作別種用途時，先確認用途地域。建築基準法（昭和25年法律第201號）第48條，以別表第二限制用途地域內可建造的建物。

希望的用途	用途地域上的主要論點
倉庫（自用・倉庫業）	住居系有規模・業種限制。經營倉庫業的倉庫以準住居以上為主
店舗・餐飲店	樓地板面積上限依地域分段（例：150㎡以下／500㎡以下／1,500㎡以下…）
路邊店（物販・服務）	是否超過作業場・店舗的樓地板面積限制
工廠・作業場	可建造的地域因原動機出力・作業場樓地板面積而分

無論是不使用既有建物、從空地重新建造，或以別種用途使用建物，用途地域的限制都不能迴避。變更用途時，有時還需建築基準法的用途變更確認申請。路邊事業用物件的看法，運送業的營業所・車庫可用物件的要件與汽車維修工廠（認證工廠）可用物件的要件亦可參考；改作餐飲店則有在毛胚物件開餐飲店的排氣・防火。個別可否請向自治體的都市計畫・建築指導窗口確認。

地下油槽的撤除・土壤對策費用，由誰如何負擔（買賣中的調整）？

撤除費・調查費・對策費容易高額，由誰負擔會大幅改變實質價格。買賣中，須連同契約不符責任的範圍一併決定：是按現況交付，還是由賣方撤除・調查後再交付。

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地下油槽的撤除、殘油・污染土的處理、土壤調查・對策，均伴隨委外予專業業者，費用往往龐大。金額因規模・有無污染而差異甚大，故本文不列具體金額（金額行情屬【未驗證】，估價請洽撤除・調查的專業業者）。

賣法	費用負擔的概念	注意點
按現況（油槽殘置）交付	由買方負擔撤除・調查	價格易下跌。須明確契約不符責任的範圍
賣方撤除・調查後交付	由賣方負擔	交付期間拉長。調查結果可能衍生追加對策
將費用計入價格	當事人按比例分攤	以書面共享估價的前提（殘留物・污染範圍）

留在地下的東西是「看不見的負擔」。 契約不符責任（民法）如何約定、是否按現況交付、調查・撤除的前提寫入書面到何程度，都會大幅改變日後的糾紛。由於地中埋設物與污染的處理涉及重要事項說明・契約書的條款，由本公司以仲介立場整理論點。讓渡所得或設備投資的稅務試算屬稅理士領域，本公司不進行。繼承土地的活用・出售整體，亦請參見繼承諮詢。

手續與專家的分工如何（本公司・行政書士・調查機關・司法書士・稅理士）？

物件調查與買賣仲介由本公司（不動產），危險物設施的廢止・設置變更申請文件由行政書士，土壤污染狀況調查由指定調查機關，所有權移轉登記由司法書士，稅務由稅理士承擔。各為獨立事業體，分別締約。

從舊址的確認到改用・買賣，會有多位專家參與。一開始就把角色分清楚，可避免重複與遺漏。

承擔者	負責內容
四葉不動產株式會社	物件調查（地下油槽・土壤的歷史、用途地域的整理）、買賣・租賃的仲介、重要事項說明
四葉行政書士事務所（另行締約）	危險物設施的廢止申報・設置變更許可等，向公務機關提出的文件製作
指定調查機關（專業業者）	土壤污染狀況調查・分析・對策之規劃
危險物・拆除專業業者	殘油去除、地下油槽的撤除・留置保安措施、拆除工程
司法書士	所有權移轉等權利相關登記
土地家屋調查士	分筆・地目變更等標示相關登記
稅理士	讓渡所得・設備投資・繼承相關稅務
律師	圍繞土壤・埋設物的糾紛

本公司・本事務所與各士業・各專業業者，各為獨立的事業體。角色重疊的部分，於締約前先明確由誰承擔何事，並分別締約。 本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。事業用物件的諮詢請見投資・事業用不動產諮詢，許認可文件製作的諮詢請見向行政書士諮詢。

常見問題

Q. 看似空地的舊址，地下也可能殘留油槽嗎？
A. 會。加油站廢止時，有些並未撤除油槽，而是不得已地留置（於油槽內充填水或砂等）。請不要以外觀判斷，而要以過往的設置許可・完成檢查合格證・消防法第12條之6廢止申報的存根與圖面確認現況。留置的油槽，會在改用時的挖掘或買方的再調查中衍生額外費用・手續。

Q. 加油站歇業後，一定會發生土壤污染的調查義務嗎？
A. 不。加油站的地下油槽・加油設備，通常不屬於水質污濁防止法的「有害物質使用特定設施」，因此並不會僅因歇業就開始土壤污染對策法第3條的義務調查。實務上的契機是：進行3,000㎡以上土地形質變更時的第4條申報（知事若認有污染之虞，依第5條命令調查）、自治體條例，以及買賣中的自主調查。該當性請向自治體環境主管部局與指定調查機關確認。

Q. 我想把舊址作成倉庫或店舗，用途地域會讓它建不起來嗎？
A. 會。建築基準法第48條與別表第二，就各用途地域訂定可建造的建物與樓地板面積上限。經營倉庫業的倉庫，以及一定規模以上的店舗・作業場，在住居系地域會受限。加油站多在路邊，若為商業系・準工業系則選項傾向較廣，但個別可否請向自治體的都市計畫・建築指導窗口確認。

Q. 油槽撤除費與土壤調查費，由賣方還是買方負擔？
A. 法律並未一律規定，取決於買賣契約如何約定。方法包括：按現況（殘置）交付由買方負擔、賣方撤除・調查後交付、或將費用計入價格按比例分攤。將契約不符責任的範圍與現況交付的前提寫入書面相當重要，由本公司以仲介立場整理論點。金額估價請洽撤除・調查的專業業者。

本文資料來源（一手資訊）

• e-Gov法令檢索「消防法」（昭和23年法律第186號。第11條第1項＝製造所等的設置・變更須市町村長等許可，同條第5項＝未通過完成檢查不得使用，第12條之6第1項＝廢止用途時須遲滯地向市町村長等申報。2026年10月4日參照）
• e-Gov法令檢索「危險物規制相關政令」（昭和34年政令第306號。第13條＝地下油槽貯藏所的位置・構造・設備基準，第17條＝加油取扱所的基準。2026年10月4日參照）
• 總務省消防廳「危險物設施之廢止」相關指引・通知（廢止油槽以撤除為原則，不得已留置時於油槽內充填水・砂等保安措施；由自治體危險物設施審查基準運作。2026年10月4日參照）
• e-Gov法令檢索「土壤污染對策法」（平成14年法律第53號。第3條＝有害物質使用特定設施停止使用時的土壤污染狀況調查，第4條＝一定規模（原則3,000㎡）以上土地形質變更的申報，第5條＝知事的調查命令。2026年10月4日參照）
• 環境省「關於土壤污染對策法之施行」及相關指引（有害物質使用特定設施的該當性、由指定調查機關進行調查。2026年10月4日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條・別表第二＝用途地域內建物的用途限制。2026年10月4日參照）

※加油站的地下油槽・加油設備是否屬於土壤污染對策法的「有害物質使用特定設施」、適用哪部條例調查，因設施構成與自治體而異。本文不就該當性下定論，調查要否屬【未驗證】，以向自治體環境主管部局與指定調查機關之確認為前提。
※地下油槽的撤除・留置具體措施、廢止申報的格式・附件，因轄區消防署與自治體的危險物設施審查基準而運作不同。適用時請以總務省消防廳的最新指引與自治體基準確認。
※撤除費・調查費・對策費的金額、讓渡所得或設備投資的稅額，因個別情形差異甚大。本文未就具體金額・稅額下定論。估價請洽專業業者，稅務請洽稅理士。
※本文為一般性資訊提供，並非就個別法律判斷・稅務判斷所為。危險物設施的廢止・設置變更申請文件製作由行政書士、土壤污染狀況調查由指定調查機關、權利相關登記由司法書士、標示相關登記由土地家屋調查士、稅務由稅理士、糾紛由律師進行。
※物件調查・買賣仲介・重要事項說明由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與各士業・各專業業者則各為獨立事業體、分別締約推進。不會有介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就加油站舊址的取得・改用，把地下油槽的消防手續・土壤污染的調查要否・用途地域的限制並列於同一張桌上確認，並整理物件調查與向各專家的分工。詳細經歷請見作者頁。