認定日本語教育機關的校舍物件該如何挑？校地校舍的面積要件與用途地域

結論（先說重點）：2024年4月施行的認定日本語教育機關制度，認定基準（令和5年文部科學省令第40號）要求校舍面積115㎡以上、且同時上課的學生每人2.3㎡以上，校地・校舍原則上須由設置者自有且無抵押權等負擔（有不得已情形時另有例外）。用途地域的限制由建築基準法第48條・別表第二決定，屬「各種學校」者在低層住居專用地域・田園住居地域・工業專用地域不得興建。認定申請與外國人教員的在留資格交由行政書士、建築確認・檢查完畢證・用途變更交由建築士與特定行政廳、稅務交由稅理士、校舍的仲介交由本公司（宅地建物取引業），各自作為獨立事業體、分別簽約分工承辦。

本文寫給要新設・遷移認定日本語教育機關的營運法人・校長，以及受託找校舍的不動產人員。將「校舍需幾㎡・何種立地可能被認定」依認定基準與建築基準法整理。本公司負責物件・立地的資訊提供與仲介；認定申請・在留資格、建築確認、登記、稅務、糾紛分別轉介各資格者。

認定日本語教育機關，是改變了什麼的制度？

2024年4月起，由國家認定日本語學校品質的新框架開始。主管從法務省系的告示基準移至文部科學大臣的認定，校地校舍與教員的要件以法令訂定，是重大變化。

根據法為「為謀求日本語教育適正且確實實施之日本語教育機關認定等相關法律」（令和5年法律第41號。令和6年〈2024年〉4月1日施行）。過去收受留學生的日本語學校由出入國在留管理廳的告示基準管理，新制度則由文部科學大臣認定機關，課程分為「留學」「就勞」「生活」3類。校舍校地的基準與教員・主任教員的要件，訂於認定日本語教育機關認定基準（令和5年文部科學省令第40號）。

論點	舊制度（告示基準）	新制度（認定日本語教育機關）
主管	出入國在留管理廳（告示）	文部科學大臣（認定）
根據	日本語教育機關告示基準	認定法（令和5年法律第41號）・認定基準（令和5年文科省令第40號）
課程	主要為留學	留學・就勞・生活3課程
施行	─	令和6年4月1日

就找物件而言，重要的是能否受認定的前提，含「校舍」的物理條件。制度全貌可於文部科學省資料確認，個別認定可否由文部科學省・審查機關判斷。用途地域與用途變更的思路，與施設系物件共通，可參考診所物件簽約前要確認什麼──用途地域・用途變更・開設申報的順序。

校舍所需面積與定員（同時上課學生數）的關係為何？

基準要求校舍整體115㎡以上、且同時上課的學生每人2.3㎡以上。亦即教室的大小，規定了可同時授課的人數＝實質的定員上限。

認定基準（令和5年文科省令第40號）第13條，就校舍面積規定如下。

項目	內容
校舍整體面積	115㎡以上
每位學生	同時上課的學生每人2.3㎡以上
必要施設	教室、教員室、事務室外，依課程・組織・學生數另需圖書室・保健室等

此處關鍵在於**「同時上課的學生數」受面積封頂**。例如由教室合計面積回推同時授課的上限人數，直接牽動課表安排與可收學生數的設計。看物件時，除總面積外，要以圖面確認「可作教室的居室有幾間・幾㎡」。教室・等候・事務的區分思路，與以面積基準定可否的出租・尋找小規模保育事業物件時，用途地域與面積要確認什麼共通。具體採何種面積算定方法、必要的室構成，請以最新認定基準與審查機關運用確認。

哪種用途地域可開日本語學校？（建築基準法上的用途）

建築基準法上，日本語學校屬「各種學校」等時，於第一種・第二種低層住居專用地域、田園住居地域、工業專用地域不得興建。先確認物件在哪個用途地域、建築基準法上屬何種用途。

各用途地域的建築限制訂於建築基準法第48條與別表第二。學校的處理，幼稚園・中小高（別表的「學校」）與大學・專修學校・各種學校等的限制範圍不同。

用途地域	幼・小・中・高（學校）	大學・專修・各種學校等
第一・二種低層住居專用、田園住居	可建	不可建
第一・二種中高層住居專用	可建	可建
住居系・近鄰商業・商業・準工業	可建	可建
工業地域	不可建	可建
工業專用地域	不可建	不可建

問題在於認定日本語教育機關於建築基準法上屬何種用途並非一律。以學校教育法上的各種學校（都道府縣知事認可）營運者，與法人以其他課程營運者，在建築基準法上的用途區分（學校・各種學校・事務所等）判斷可能不同。用途區分最終由特定行政廳依實態判斷，故物件可否作該用途，宜於簽約前透過建築士向特定行政廳確認最為確實。具體用途該當性由建築士・特定行政廳判斷，本公司不作判斷。

校地校舍須自有嗎，還是長期租賃也能被認定？

基準要求校地・校舍原則上由設置者自有且無抵押權等負擔。惟有不得已情形時，借用（租賃）亦有被認可的餘地。

基準以校地・校舍原則上為設置者自有、未設定抵押權等擔保權為前提。惟取得校地校舍的資金須借入、並以之為擔保不得不設定抵押權等不得已情形時，另有例外的餘地。以租賃確保校舍時，能否顯示安定・持續使用為關鍵。

確保形式	思路
自有（原則）	以無抵押權等負擔為前提
借入＋抵押權	為取得校地校舍的借入所伴隨的擔保設定，有列為不得已例外的餘地
租賃（借用）	能否顯示安定・持續使用為要點。確認契約期間・更新・用途之定

以租賃確保校舍者，宜於簽約前敲定租賃契約的期間・更新條件・使用目的（可否作學校使用）・原狀回復。何種確保形式能滿足基準，依最新基準與審查機關運用判斷，個別可否請向文部科學省・審查機關確認。租賃契約該讀何處的基本，見租賃契約書該讀哪裡。

採光・2方向避難・檢查完畢證等，物件側須先確認什麼？

學校屬建築基準法上的特殊建築物，教室（居室）的採光、避難路徑、以及有無檢查完畢證，是選物件的分水嶺。自他用途轉用時，先確認是否需用途變更的確認申請。

校舍為人群聚集的施設，故建築基準法以下規定在物件側發揮作用。

確認點	條文・內容
居室的採光	建築基準法第28條。教室等居室需採光有效的窗等面積
特殊建築物的避難	學校屬別表第一的特殊建築物。依規模・層數要求走廊寬・直通樓梯・2處以上避難路徑（施行令避難規定）
用途變更的確認申請	建築基準法第87條。自事務所・店舖等變更為學校，該部分逾200㎡時原則須確認申請
檢查完畢證	建物已受完工檢查之證。作為用途變更・增改建的前提甚為重要

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尤其無檢查完畢證的物件，於用途變更或日後增改建時手續可能更難。於2樓以上設教室則須確保避難路徑，既存建物轉用則用途變更的確認申請要否，是決定物件前的確認點。無檢查完畢證時的推進方式，可參考無檢查完畢證的物件能否變更用途為福祉設施。此等建築基準法上的判斷（確認申請要否・避難規定適合）由建築士與特定行政廳為之，本公司僅止於物件資訊提供。

從找校舍到認定申請，誰承辦什麼（角色分工）？

校舍的選定・租賃・買賣由不動產（宅建）、建築確認・檢查完畢證・用途變更由建築士與特定行政廳、認定申請與外國人教員在留資格由行政書士、登記由司法書士、稅務由稅理士分擔。角色重疊處，於簽約前釐清由誰承辦什麼。

四葉集團中，校舍・校地的諮詢由四葉不動產株式會社，認定申請・在留資格的申請取次由併設的四葉行政書士事務所，以另行簽約承辦。評價・申報、登記、糾紛分別轉介各資格者。

諮詢對象	承辦內容
四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）	校舍・校地的資訊提供，租賃・買賣的仲介
建築士・特定行政廳	用途地域・用途判斷，建築確認，檢查完畢證，用途變更確認申請，避難・採光適合
四葉行政書士事務所（另行簽約）	認定日本語教育機關的認定申請，外國人教員的在留資格申請取次
司法書士	校地・校舍的所有權等權利登記
土地家屋調查士	分筆・表示相關登記
稅理士	學校法人・事業的稅務
律師	租賃或與鄰地的糾紛

本公司・本事務所與各士業，各自是獨立的事業體。角色重疊之處，在契約前先釐清由誰承擔什麼，並請分別簽約。 本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。校舍・事業用物件的諮詢見投資・事業用不動產的諮詢，事務所・據點的諮詢見事業用物件・辦公室的諮詢。教員的勞動時間・社會保險設計屬社會保險勞務士處理的領域，本公司不涉入。

常見問題

Q. 日本語學校的校舍最少需幾㎡？
A. 認定日本語教育機關認定基準（令和5年文部科學省令第40號）訂校舍面積整體115㎡以上、且同時上課的學生每人2.3㎡以上。除教室・教員室・事務室外，另依課程與學生數需圖書室・保健室等。具體面積算定方法與必要室構成，請以最新認定基準與審查機關運用確認。

Q. 哪種用途地域可開日本語學校？
A. 依建築基準法第48條・別表第二，屬各種學校等時，於第一・二種低層住居專用地域、田園住居地域、工業專用地域不得興建；於中高層住居專用地域以上及商業・準工業等可建。惟認定日本語教育機關於建築基準法上屬何種用途（學校・各種學校・事務所）依實態而分，最終用途該當性請透過建築士向特定行政廳確認。

Q. 校舍一定要自有才會被認定嗎？
A. 基準以校地・校舍原則上為設置者自有且無抵押權等負擔為前提，惟如為取得資金借入伴隨的抵押權設定等不得已情形，另有例外的餘地。以租賃確保時，能否顯示安定・持續使用為關鍵。個別可否請向文部科學省・審查機關確認。

Q. 可租事務所大樓改成日本語學校嗎？
A. 前提是用途地域須為各種學校等可建的區域，且自事務所變更為學校、該部分逾200㎡時原則須建築基準法第87條的用途變更確認申請。有無檢查完畢證、教室（居室）的採光、於2樓以上設教室時的避難路徑亦為選物件的分水嶺。此等建築基準法上的判斷由建築士・特定行政廳為之。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「為謀求日本語教育適正且確實實施之日本語教育機關認定等相關法律」（令和5年法律第41號。文部科學大臣認定、留學・就勞・生活3課程。令和6年4月1日施行。2026年10月3日參照）
• e-Gov法令檢索「認定日本語教育機關認定基準」（令和5年文部科學省令第40號。第13條＝校舍面積115㎡以上、同時上課學生每人2.3㎡以上。校地・校舍原則上設置者自有且無抵押權等負擔。2026年10月3日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條・別表第二＝用途地域建築限制、第28條＝居室採光、第87條＝用途變更確認申請。學校屬別表第一特殊建築物。2026年10月3日參照）
• 文部科學省「關於日本語教育機關的認定制度」（令和6年4月 日本語教育課）（制度全貌・3課程・認定基準概要。2026年10月3日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。仲介・重要事項說明的範圍。2026年10月3日參照）

※校舍面積算定方法・必要室構成、校地校舍自有要件的例外、各課程（留學・就勞・生活）基準的差異，可能隨最新認定基準與審查機關運用而變。適用時請以e-Gov法令檢索與文部科學省最新資料確認。該當性作為【未經查證】處理，以文部科學省・審查機關確認為前提。
※建築基準法上的用途該當性（各種學校・學校・事務所等區分）、用途變更確認申請要否、避難・採光適合，逐棟建物由特定行政廳・建築士判斷。本文未斷定具體適合可否。
※外國人教員在留資格的該當性・稅務處理，因個別情事而變。本文未示具體判斷・稅額。
※本文為一般性資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。認定申請・在留資格申請取次由行政書士、建築確認・用途變更由建築士與特定行政廳、權利登記由司法書士、表示登記由土地家屋調查士、稅務由稅理士、糾紛由律師辦理。
※校舍・校地的資訊提供及租賃・買賣仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與各士業各自作為獨立的事業體、分別簽約推進。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就認定日本語教育機關的校舍尋找，把認定基準的校地校舍要件與建築基準法的用途地域・用途變更・避難對應起來確認。詳細經歷請見作者頁面。