要賣繼承的塔式住宅嗎？令和6年居住用區分所有財產的新評價與售出的步驟

結論（先說重點）：令和6年（2024年）1月1日以後因繼承・遺贈・贈與取得的居住用塔式住宅等，依國稅廳通達「關於居住用區分所有財產的評價」（令和5年9月28日），相續稅評價的計算有所變更。市價與評價額差距大的住戶，評價額被拉升至市價約6成水準。惟這是相續稅評價的框架，與實際能賣的價格是兩回事。評價・申報交由稅理士、相續登記（更名）交由司法書士、遺產分割有爭執時交由律師、售出的仲介交由本公司（宅地建物取引業），各自作為獨立事業體、分別簽約分工承辦。不作具體稅額計算。

本文寫給令和6年繼承塔式住宅者、在評價見直後猶豫賣或續持的相續人，以及經手相續案件的不動產人員。整理評價通達的要點（僅為評價框架），以及含管理費・修繕積立金精算在內的售出步驟。本公司負責物件・售出的資訊提供與仲介；評價・申報、登記、糾紛分別轉介各資格者。

令和6年「居住用區分所有財產的評價」通達，改變了什麼？

分讓住宅（區分所有的居住用住戶）的相續稅評價，加入了填補與市價差距的補正。自令和6年1月1日以後的繼承・遺贈・贈與起適用。

國稅廳於令和5年9月28日發出法令解釋通達「關於居住用區分所有財產的評價」，就令和6年1月1日以後因繼承・遺贈・贈與取得的居住用區分所有財產，改為在原評價額乘上「區分所有補正率」的方式。高層・築淺的塔式住宅，原相續稅評價額常大幅低於市價，此即在填補此差距。

評價機制如下（算式依通達・國稅廳稅務解答）。

要素	內容
評價乖離率	A＋B＋C＋D＋3.220。A＝屋齡×△0.033、B＝總樓層指數（總樓層÷33、上限1.0）×0.239、C＝所在樓層×0.018、D＝敷地持分狹小度（敷地利用權面積÷專有部分面積）×△1.195
評價水準	1 ÷ 評價乖離率
補正方向	評價水準未滿0.6則拉升、逾1則調降、0.6以上1以下則不補正

評價水準	區分所有補正率	效果
未滿0.6	評價乖離率 × 0.6	將評價額拉升至市價約6成水準
0.6以上1以下	不補正	維持原評價
逾1	評價乖離率	調降評價額

高層・築淺者評價水準易偏低，較易成為拉升對象。具體評價額・稅額由稅理士計算。 本公司僅止於制度框架的資訊提供，不作稅額計算。相續不動產評價與分割的全貌，可參考以代償分割分配繼承不動產時的評價與售出。

新評價與售出判斷有何關係？（評價額與售價是兩回事嗎）

相續稅評價額與實際售價是兩回事。評價通達的見直關乎「繳多少相續稅」，「能賣多少」由市場決定。兩者分開思考。

此處易被誤解。評價通達僅為計算相續稅・贈與稅之財產評價方法，並非決定交易價格。即使評價額被拉升，能賣的價格並不會上升。反之，售價由立地・樓層・展望・管理狀態・行情決定。

比較對象	由何決定	由誰處理
相續稅評價額	財產評價基本通達＋令和6年區分所有補正率	稅理士（評價・申報）
實際售價	市場（立地・樓層・展望・管理・行情）	不動產公司（估價・仲介）

賣或持的判斷，須把「相續稅負擔（依評價額）」與「售出可得手取（依市價）」兩面並陳。評價由稅理士、估價由不動產公司分屬不同，及早向雙方詢問、把數字並列，較易判斷。繼承舊耐震區分住宅的售出之壁，見繼承的舊耐震住宅賣得掉嗎？──新耐震基準與買主的住宅貸款之壁；別墅・度假住宅的處分見繼承的別墅・度假住宅的處分。

售出前要確認的管理費・修繕積立金的滯納・精算為何？

區分住宅若有管理費・修繕積立金滯納，其未付部分會承繼予買主（特定承繼人）。售出前確認繼承時點的滯納有無，與交屋時的按日精算。

建物區分所有等相關法律（區分所有法）第7條賦予管理組合先取特權，第8條定管理費等債權對債務人即區分所有者的特定承繼人（買主等）亦得行使。亦即前所有者滯納的管理費・修繕積立金，不論買賣契約如何約定，管理組合均可向買主請求。繼承的住戶若有滯納，相續人先包括承繼，售出時須精算。

確認項目	內容
滯納有無	被繼承人一代有無管理費・修繕積立金滯納。向管理組合・管理公司查詢餘額
特定承繼人的承繼	滯納部分依區分所有法第8條承繼予買主，遲延損害金亦可能在內
交屋時精算	管理費・修繕積立金通例以交屋日按日精算
修繕積立金狀況	大規模修繕預定・積立金調漲預定・長期修繕計畫

留著滯納售出，因會承繼予買主而於議價不利。重要事項說明中，管理費・修繕積立金之額與滯納有無亦為說明事項。售出前向管理組合・管理公司查詢餘額，必要時先於相續人間精算。

更名（相續登記）與售出的順序如何進行？

原則上，以相續登記將名義移至相續人後再售出。相續登記自2024年4月1日起義務化，即使以售出為前提也無法迴避。

售不動產須賣方為登記名義人。維持被繼承人名義則無法對買主辦所有權移轉登記，故須先以相續登記將名義移至相續人。相續登記依不動產登記法第76條之2，自2024年4月1日起申請義務化，自知悉取得之日起原則3年內申請（過去的相續亦為對象，設有經過措施）。

順序	手續	承辦
①	遺產分割協議（由誰取得）	相續人（有爭執則律師）
②	相續登記（名義移至相續人）	司法書士
③	售出的仲介契約・開賣	不動產公司（本公司）
④	買賣契約・交屋・所有權移轉登記	不動產公司＋司法書士

換價分割（賣出以現金分配）者，亦有先以代表相續人名義登記後售出的方式。能代理登記申請者為司法書士，本公司不為之。相續登記與售出的順序實務，見以換價分割售出繼承不動產的流程──名義・登記・讓渡稅的按分，含遺產分割未成時轉介律師在內。

售出與持有・出租、相續稅納稅資金的權衡如何整理？

朝相續稅納期限（原則10個月）為目標，及早設計是以售出籌措納稅資金，還是持有・出租。期限與售出所需時間的權衡為關鍵。

相續稅的申報・繳納，自知悉相續開始之翌日起原則10個月內。繼承塔式住宅等評價額大的財產時，如何籌措納稅資金成為實務焦點。若以售出籌措，須就開賣至交屋所需期間（數月為單位）回推而動。

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選項	適用場面	留意點
售出充納稅資金	納稅資金不足、無持有意願	售出費時。自納期限回推及早著手
持有並出租	立地佳、有租賃需求	管理費・修繕積立金・空室風險、租金收入的稅務
售一部持一部	相續人多、意向分歧	先整理分割方式・持分

選何者，須把相續稅額（稅理士評價・計算）與售出可得手取・所需期間（不動產公司估價）兩面並陳判斷。著眼納稅資金的售出排程立法，見以售出籌措相續不動產納稅資金的排程。具體稅額・納稅方法（含延納・物納）屬稅理士處理的領域，本公司不判斷。

評價・登記・售出，誰承辦什麼（角色分工）？

相續稅的評價・申報由稅理士、相續登記由司法書士、遺產分割之爭由律師、售出的估價・仲介由不動產（宅建）分擔。角色重疊處，於簽約前釐清由誰承辦什麼。

四葉集團中，塔式住宅的售出・活用諮詢由四葉不動產株式會社，相續所伴隨的許認可等書類製作由併設的四葉行政書士事務所，以另行簽約承辦。評價・申報、登記、糾紛分別轉介各資格者。

諮詢對象	承辦內容
四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）	售出估價，買賣・租賃的仲介，管理費等精算的實務
稅理士	相續稅評價（含區分所有補正率）、申報、納稅（延納・物納）
司法書士	相續登記（更名）、所有權移轉登記
律師	遺產分割有爭執時的交涉・調停・訴訟
四葉行政書士事務所（另行簽約）	相續所伴隨的官署提交書類製作

本公司・本事務所與各士業，各自是獨立的事業體。角色重疊之處，在契約前先釐清由誰承擔什麼，並請分別簽約。 本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。相續不動產整體的諮詢見相續的諮詢。

常見問題

Q. 令和6年的評價見直，塔式住宅的相續稅一定會升嗎？
A. 不一定。評價水準未滿0.6的住戶，評價額被拉升至市價約6成水準，但0.6以上1以下則不補正，逾1則調降。高層・築淺者較易成為拉升對象。具體評價額・稅額由稅理士計算。

Q. 相續稅評價額上升，售價也會上升嗎？
A. 否。相續稅評價額是計算相續稅・贈與稅之價格，與實際售價是兩回事。售價由立地・樓層・展望・管理狀態・行情決定。評價由稅理士、估價由不動產公司分屬不同，向雙方詢問並把數字並列，較易判斷賣或持。

Q. 有管理費或修繕積立金滯納也能賣嗎？
A. 能賣，惟依區分所有法第8條，滯納部分承繼予買主（特定承繼人），遲延損害金亦可能在內。管理費・修繕積立金之額與滯納有無亦為重要事項說明的說明事項。開賣前向管理組合・管理公司查詢餘額、必要時先於相續人間精算為通例。

Q. 名義仍為已故雙親也能賣嗎？
A. 原則上，先以相續登記將名義移至相續人後再售出。相續登記自2024年4月1日起義務化，自知悉取得之日起原則3年內申請。能代理登記者為司法書士，本公司不為之。遺產分割未成時請諮詢律師。

本文出處（一手資料）

• 國稅廳 法令解釋通達「關於居住用區分所有財產的評價」（令和5年9月28日 課評2-74等）（適用於令和6年1月1日以後的繼承・遺贈・贈與。評價乖離率・評價水準・區分所有補正率的框架。2026年10月3日參照）
• 國稅廳 稅務解答 No.4667「居住用區分所有財產的評價」（評價乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.220、評價水準＝1÷評價乖離率、未滿0.6為評價乖離率×0.6、逾1為評價乖離率、0.6以上1以下不補正。2026年10月3日參照）
• 國稅廳「居住用區分所有財產的評價相關Q&A」（令和6年5月 資產評價企畫官）（補正的對象・對象外，算式各要素的思路。2026年10月3日參照）
• e-Gov法令檢索「建物區分所有等相關法律」（昭和37年法律第69號。第7條＝先取特權、第8條＝特定承繼人的責任〈滯納管理費等的承繼〉。2026年10月3日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝相續登記的申請義務〈令和6年4月1日施行、原則3年內〉。2026年10月3日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項說明〈管理費・修繕積立金・滯納之額〉。2026年10月3日參照）

※評價乖離率・評價水準・區分所有補正率的適用、對象・對象外的判定、具體評價額・稅額，逐戶由稅理士計算。本文未斷定具體稅額・稅率。該當性・計算作為【未經查證】處理，以稅理士確認為前提。
※相續稅的納期限・延納・物納可否、租金收入・讓渡所得的課稅，因個別情事而變。本文未示具體稅務判斷。
※相續登記・所有權移轉登記的申請由司法書士、遺產分割的交涉・調停・訴訟由律師辦理。本文未示具體法律判斷。
※本文為一般性資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。評價・申報由稅理士、登記由司法書士、糾紛由律師、官署提交書類製作由行政書士辦理。
※售出估價・仲介及管理費等精算的實務由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與各士業各自作為獨立的事業體、分別簽約推進。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承的塔式住宅售出，把令和6年的評價框架與管理費・修繕積立金的精算、相續登記與售出的順序對應起來確認。詳細經歷請見作者頁面。