華語圈非居住買主的交易時確認（犯收法）｜宅建業者的本人確認與實質支配者

結論（先說重點）：即使是非居住買主，締結・代理・仲介日本不動產買賣的宅建業者，也無法省略《犯罪收益移轉防止法》（犯收法）第4條的交易時確認。須確認本人特定事項・交易目的・職業或事業內容；買主為法人時確認其實質支配者；並將確認記錄與交易記錄保存7年。

本文寫給在中國大陸・台灣・香港支援日本不動產購買的當地專業人士，以及其非居住買主客戶。僅處理宅建業者自身依犯收法進行的交易時確認——本人確認、實質支配者、記錄保存與可疑交易申報。海外匯款手續與課稅交由稅理士，購買後的所有權移轉登記與繼承登記交由司法書士，契約糾紛等交由律師，各自分開。重要事項說明的讀法見向華語圈買主介紹日本收益物件前要讀的重要事項說明要點；契約條款的誤解見華語圈買主在日本買賣契約中最易誤解的條款。

非居住買主也需要交易時確認嗎？

需要。不論國籍或居住地，宅建業者締結・代理・仲介土地建物買賣時，都必須進行犯收法第4條的交易時確認。

宅地建物取引業者是犯收法（平成19年法律第22號）第2條第2項所列的特定事業者。土地建物的買賣或其代理・仲介屬於特定業務，而買賣契約的締結・代理・仲介則是交易時確認的對象（特定取引。租賃仲介不屬於交易時確認對象）。

論點	內容
由誰進行	宅地建物取引業者（特定事業者。犯收法第2條第2項）
於何種交易	土地建物買賣的締結・代理・仲介（特定取引）
確認什麼	本人特定事項・交易目的・職業或事業內容（法人另加實質支配者）
非居住者・外國人	不論國籍・居住地，義務相同

客戶是居住者或非居住者、日本人或外國人，都不改變確認義務的有無。不能因為是非居住外國買主就省略；反而要注意本人確認文件的種類與確認方法與居住者不同。

本人特定事項要如何確認（無在留卡的外國人・護照的情形）？

自然人須確認姓名・住居・出生年月日，例如以出示附照片的本人確認文件。無在留卡的非居住外國人，原則以護照等確認。

犯收法第4條第1項要求確認：①本人特定事項②交易目的③客戶為自然人時的職業、為法人時的事業內容。本人特定事項，自然人為姓名・住居・出生年月日，法人為名稱・總公司或主要事務所所在地。確認方法的細則由同法施行規則與國土交通省的指引規定。

客戶區分	主要本人確認文件例	留意點
日本居住者（自然人）	駕照、My Number卡、在留卡等（附照片）	面對面以出示為基本方法
無在留的非居住外國人	護照等	確認姓名・出生年月日；住居以本國等地址確認
非面對面確認	寄送文件＋不可轉送郵件，eKYC等	在日本無收件地址的非居住者選項有限

非居住外國人在日本無住居，住居以本國等地址確認。面對面交易困難時，會採收取本人確認文件影本後寄送不可轉送郵件等方法，但對在日本無收件地址的非居住者而言選項有限，須從結算日倒推確認的時程。具體可用何種文件・方法，須逐案對照施行規則與國土交通省指引確認。

買主為法人時，實質支配者要確認到什麼程度？

以資本多數決的法人（如股份公司），須確認直接或間接持有表決權總數25%以上的自然人為實質支配者。若無，則確認實質支配事業經營的自然人；仍無，則確認代表人等。

買主為法人時，依犯收法第4條第1項第4款，須確認能實質支配該法人經營的自然人（實質支配者）的本人特定事項。何人為實質支配者，由同法施行規則規定。

法人種類	實質支配者的判斷（分階段）
股份公司等資本多數決法人	①直接・間接持有25%以上表決權的自然人 → ②若無，實質支配經營的自然人 → ③仍無，代表人等
一般社團・財團法人等	①受領25%以上分配等或實質支配事業的自然人 → ②若無，代表人等
確認方法	以受領法人代表人等申報的方法確認

實質支配者最終須追溯至自然人。若透過海外控股公司或信託持有，須逐層追查超過25%的自然人，因此會與當地專業人士合作，要求提供股東名冊與出資關係資料。何人為實質支配者的判斷，以出資關係的事實為依據，本公司僅止於確認事實。以法人或個人持有的利弊，另於中國・台灣買主該以法人或個人持有日本收益物件整理。

可疑交易的申報，在什麼情形下需要？

當收受的財產有疑似為犯罪收益之虞，或客戶疑似進行犯罪收益隱匿等行為時，須迅速向行政廳申報。宅建業者的申報對象為國土交通大臣（地方整備局等）。

犯收法第8條要求特定事業者，就特定業務的交易，當收受財產有疑似為犯罪收益之虞，或客戶疑似從事犯罪收益隱匿等行為之虞時，迅速向行政廳申報。判斷以交易態樣・客戶屬性等綜合為之，作為概略參考，國家與JAFIC（警察廳犯罪收益移轉防止對策室）公布參考案例。

論點	內容
何時申報	認為收受財產疑似犯罪收益，或客戶疑似隱匿等時
申報對象	行政廳（宅建業者為國土交通大臣＝主管的地方整備局等）
不得洩露	不得向客戶或相關人洩露擬申報等情事（犯收法第8條第3項）

向客戶或相關人洩露擬申報或已申報之事受到禁止。是否構成可疑交易的最終認定取決於個別情事，本文不對具體該當性作斷定。

確認記錄・交易記錄要保存幾年？

確認記錄自「特定取引等相關契約終了之日或主務省令所定之日」起保存7年，交易記錄自「交易進行之日」起保存7年。

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犯收法第6條要求進行交易時確認時作成確認記錄，並自契約終了之日等起保存7年；第7條要求就特定業務的交易作成交易記錄，自交易進行之日起保存7年。

記錄種類	依據	保存期間起算
確認記錄（確認的內容・方法等）	犯收法第6條	特定取引等相關契約終了之日等起7年
交易記錄（交易日期・財產價額等）	犯收法第7條	交易進行之日起7年

與非居住買主的交易，保存義務相同。本人確認文件影本、申報書、實質支配者的確認資料，即使語言混雜，也由日本一側整理保存。結算後與當地專業人士共享影本時的做法，於交易前先決定角色分工。

交易時確認之後的海外匯款・課稅・登記・糾紛，要找誰諮詢？

宅建業者進行的交易時確認・記錄保存・可疑交易申報為本公司的角色，其餘分開。

日本一側的物件調查、重要事項說明、價格・條件調整、仲介與買賣契約，以及依犯收法的交易時確認・記錄保存，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，並以繁體字・簡體字提供資料。當地（中國大陸・台灣・香港）的專業人士與本公司，各為獨立的事業體。角色重疊的部分，於契約前明確由誰負責何事，並分別簽約。

海外匯款・入帳的確認交由往來銀行，取得・持有・讓渡的課稅與納稅管理人申報交由稅理士，所有權移轉登記與繼承登記交由司法書士，契約糾紛等交由律師，各自直接委託。本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。購買時的資金結算做法見非居住的華語圈買主能否以日本收益物件辦理公寓貸款；投資・事業用不動產的全貌見投資・事業用不動產諮詢。

常見問題

Q. 以現金全額購買的非居住買主，也需要交易時確認嗎？
A. 需要。交易時確認是附隨於交易的種類——「土地建物買賣的締結・代理・仲介」——而非付款方式（犯收法第4條）。即使現金結算，也要確認本人特定事項・目的・職業或事業內容，法人另加實質支配者。反而高額現金結算，正是應逐案檢視是否應申報可疑交易（第8條）的場面。

Q. 無在留卡、住在海外的買主，以什麼做本人確認？
A. 無在留的非居住外國人，原則以護照等確認姓名・出生年月日，住居以本國等地址確認。面對面困難時，對在日本無收件地址的非居住者而言非面對面方法有限。可用何種文件・方法，須對照施行規則與國土交通省指引，並從結算日倒推時程。

Q. 買主為外國法人時，實質支配者要追溯到哪裡？
A. 最終追溯至自然人。股份公司等資本多數決法人，實質支配者為直接・間接持有25%以上表決權的自然人。若透過控股公司或信託持有，須逐層追查以特定，並與當地專業人士合作要求股東名冊與出資資料。若無，確認實質支配經營的自然人；仍無，確認代表人等。

Q. 交易結束後，交易時確認的記錄可以處分嗎？
A. 不可。確認記錄自契約終了之日等起保存7年（犯收法第6條），交易記錄自交易進行之日起保存7年（第7條）。與非居住買主的交易亦同。本人確認文件影本與實質支配者的確認資料，均由日本一側整理保存。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（犯罪收益移轉防止法）（平成19年法律第22號。第2條第2項＝特定事業者（含宅地建物取引業者）、第4條＝交易時確認（本人特定事項・交易目的・職業或事業內容・法人的實質支配者）、第4條第2項＝高風險交易的嚴格確認、第6條＝確認記錄的作成・保存（契約終了之日等起7年）、第7條＝交易記錄的作成・保存（交易進行之日起7年）、第8條＝可疑交易的申報（第3項禁止向客戶洩露）。2026年9月12日參照）
• 國土交通省「犯罪收益移轉防止法的概要」（不動產・建設經濟局不動產業課，令和8年4月）（宅地建物取引業者用的交易時確認・記錄保存・可疑交易申報解說。2026年9月12日參照）
• 警察廳 JAFIC（犯罪收益移轉防止對策室）（特定事業者用的交易時確認・實質支配者・可疑交易參考案例。2026年9月12日參照）

※交易時確認的具體方法、可用的本人確認文件、實質支配者的認定、可疑交易申報的該當性，隨犯收法施行規則與國土交通省指引及個別事實而異。本文不對具體文件可否或申報該當性作斷定（個別判斷以【未檢證】處理）。
※海外匯款・入帳手續交由往來銀行，課稅・納稅管理人申報交由稅理士，所有權移轉・繼承登記交由司法書士，契約糾紛交由律師。
※本文為一般性資訊提供，非就個別法律・稅務判斷而為。最終判斷由各有資格者為之。
※日本一側的物件調查・重要事項說明・仲介及買賣契約、依犯收法的交易時確認由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）負責，與當地專業人士各為獨立事業體，以分別簽約的方式進行。不涉及介紹費・送客手續費。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷車站徒步約5分鐘。以繁體字・簡體字提供資料，向華語圈買主與當地專業人士，將交易時確認的實務對照條文與國家資料確認。詳細經歷請見作者頁面。