介護付き有料老人ホーム（特定施設）の物件要件は？居室面積・耐火・総量規制

結論（先に要点）：介護付き有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護の指定を受ける有料老人ホーム）の物件は、住宅型とは別の二つの壁で詰まります。一つは「総量規制」。特定施設入居者生活介護は介護保険法（平成9年法律第123号）第70条で都道府県知事が指定する居宅サービスで、老人福祉圏域ごとの必要利用定員総数に達していると、介護専用型は第70条第4項、混合型は第5項で知事が指定を拒否できます。物件を押さえても指定枠が無ければ介護付きにできないため、物件を決める前に所在地の都道府県・市区町村の介護保険事業（支援）計画で枠を確認するのが先です。もう一つは建物基準。有料老人ホームの設置は老人福祉法（昭和38年法律第133号）第29条第1項で、あらかじめ都道府県知事への届出が要り、居室は厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」で原則一人当たり13㎡以上（新設は便所・洗面設備付きの18㎡以上へ誘導）、便所・浴室・一時介護室などの設備が求められます。消防は、自力避難が困難な要介護者を主として入居させる施設が消防法施行令別表第一(6)項ロに当たり、延べ面積にかかわらずスプリンクラー設備が原則必要です。物件の媒介は当社（宅地建物取引業）が担い、指定申請は行政書士、建物の耐火・用途変更の確認申請は建築士、消防設備の設計・設置は消防設備士と所轄消防署、介護報酬・税務は税理士、人員配置や夜勤の労務は社会保険労務士へ、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。

介護付き有料老人ホーム（特定施設）の新規開設を考える事業者・不動産オーナーに向けて、物件を決める前に確認できることを、条文と公的資料の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の指定の可否や建物の適合判断は、都道府県・市区町村と建築士・行政書士など有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、介護・高齢者向け施設に使える物件の調査と媒介を承っています。「この物件で特定施設の指定が取れるか」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

介護付き有料老人ホーム（特定施設）と住宅型有料老人ホームでは物件要件がどう違うのですか？

どちらも老人福祉法第29条の有料老人ホームで、設置にはあらかじめ都道府県知事への届出が要ります。違いは介護保険の指定の有無です。

介護付きは、介護保険法第8条第11項の「特定施設入居者生活介護」の指定を受け、施設の職員（または外部サービス）が特定施設サービス計画に基づいて入浴・排せつ・食事等の介護を提供します。住宅型は、この指定を受けず、入居者が必要に応じて外部の訪問介護などを個別契約で利用します。

区分	介護保険の指定	物件で先に効く論点
介護付き有料老人ホーム（特定施設）	特定施設入居者生活介護の指定が必要（介護保険法第70条）	総量規制の枠／人員・設備基準／居室13㎡／消防（スプリンクラー）
住宅型有料老人ホーム	指定を受けない	届出と指導指針の設備基準／消防

この指定の有無で、物件選びの前提が変わります。住宅型の物件要件は住宅型有料老人ホームにできる物件の条件で扱っています。本記事は、介護付き＝特定施設の指定を前提に、総量規制と建物・消防の基準に絞って整理します。類似のサービス付き高齢者向け住宅の物件条件はサ高住にできる物件の条件、小規模な介護の形は小規模多機能型居宅介護に使える物件の要件を参照してください。

居室の面積・便所・浴室・廊下幅など建物の基準はどこで決まりますか？

建物の基準は、大きく二系統で決まります。一つは有料老人ホーム全般にかかる厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」、もう一つは介護保険の指定にかかる「指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準」（平成11年厚生省令第37号）の特定施設の章（第174条以下）です。指導指針は国の技術的助言で、具体の運用は各都道府県・市区町村が要綱で定めるため、最終的な数値は所在地の自治体で確認する必要があります。

設備	指導指針が示す骨格
居室	原則として一人当たり13㎡以上（収納・便所等を除く算定）。新設は便所・洗面設備を備えた18㎡以上へ誘導
便所・浴室・洗面	居室内または共用で、要介護者が使える位置・仕様
一時介護室	介護を一時的に集中して行うための室（規模により省略の扱いが異なる）
廊下・段差・手すり	バリアフリーに配慮した幅員・手すり・段差解消（具体の幅員は自治体の要綱による）

廊下幅の具体的な寸法は、指針と自治体の要綱・建築基準法の避難規定が重なるため、物件ごとに建築士へ確認するのが確実です。本記事では裏取りできる骨格のみを示し、個別の数値は所在地の要綱に委ねます。居室面積は非住宅用途の床面積に直結するため、既存建物を転用するときは「13㎡（または18㎡）×定員＋共用・事務・介護職員室」が収まるかを平面図で先に当たっておくと、後戻りが減ります。

「総量規制（参酌標準）」があると物件を決める前に何を確認すべきですか？

特定施設入居者生活介護の指定には「総量規制」があります。都道府県・市区町村は介護保険事業（支援）計画で、老人福祉圏域ごとに特定施設の必要利用定員総数を定めます。新規の指定でその総数を超えることになる場合、介護専用型は介護保険法第70条第4項、混合型は第5項により、都道府県知事は指定をしないことができます。

つまり、建物が基準を満たしても、圏域の枠が埋まっていれば介護付きにできません。物件を決める前に、次を確認してください。

確認する先	確認する内容
所在地の都道府県・市区町村（介護保険担当課）	当該老人福祉圏域の特定施設の必要利用定員総数と、整備可能な残り定員数
同計画の公募・協議の時期	公募制・事前協議制を採る自治体では、募集時期・応募要件・選定スケジュール
混合型・介護専用型の別	入居者を要介護者に限る介護専用型か、自立・要支援も入れる混合型か

枠が無い圏域では、物件を押さえる前に計画の見直し時期や公募枠の有無を確認しないと、取得・賃借の負担だけが先行します。枠の有無・見込みは自治体の判断事項で、当社は物件の適否調査と媒介の範囲で、この確認の段取りからおつなぎします。

消防設備（スプリンクラー等）と耐火・避難の要件はどうなりますか？

介護付き有料老人ホームは、自力避難が困難な要介護者を主として入居させる施設として、消防法施行令別表第一(6)項ロに区分されるのが一般的です（要介護3以上の入居者が定員の半数以上であることが一つの目安とされます）。

(6)項ロの施設は、平成27年4月1日施行の消防法施行令改正により、延べ面積にかかわらずスプリンクラー設備の設置が原則必要です（従前は延べ面積275㎡以上が基準でした）。ただし延べ面積275㎡未満で、総務省令で定める延焼を抑制する構造を備えるものは設置を要しない特例があり、延べ面積100㎡未満の小規模施設にはさらに別の緩和規定があります。該当の有無は構造によるため、所轄消防署への事前相談が欠かせません。

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項目	確認の要点
スプリンクラー	(6)項ロは延べ面積にかかわらず原則設置。275㎡未満・100㎡未満の構造上の特例の適用可否は所轄消防署で確認
自動火災報知設備・消防機関へ通報する火災報知設備	(6)項ロは面積等に応じて設置義務
耐火・避難（建築基準法）	有料老人ホームは「児童福祉施設等」に含まれ、用途地域・耐火建築物の要否・二方向避難・防火区画を確認
用途変更の確認申請	事務所・共同住宅などから転用する場合、規模により確認申請が必要になることがある

既存建物の転用では、スプリンクラーの新設と用途変更の確認申請が工事費・工期を左右します。消防設備の設計・設置は消防設備士と所轄消防署、建物の耐火・避難・用途変更の判断は建築士の領域です。当社は、物件の現況からこれらの論点を切り分け、どこを誰に当てるかの段取りを整理してお渡しします。

指定申請・介護報酬・労務はそれぞれ誰に相談すればよいですか？

介護付き有料老人ホームの開設は、物件・許認可・報酬・労務が別々の専門領域にまたがります。不動産会社が担うのは物件の調査と媒介までで、それ以外は各有資格者・行政へ、独立した事業体として別々にご契約いただく形になります。

困りごと	頼む先
施設に使える物件の調査・適否確認、取得・賃借の媒介	当社（宅地建物取引業）
特定施設入居者生活介護の指定申請、有料老人ホームの届出書類	行政書士
耐火・避難・用途変更の確認申請、設計	建築士
スプリンクラー等の消防用設備の設計・設置、消防同意	消防設備士・所轄消防署
介護報酬の算定、法人の税務	税理士
人員配置基準・夜勤体制・就業規則など労務	社会保険労務士
入居契約・近隣との紛争	弁護士

これらはそれぞれ独立した事業体であり、別々にご契約いただく前提です。当社は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。指定が取れるか、建物が基準を満たすかの最終判断は、自治体・建築士・行政書士が行います。当社は物件を見ながら、総量規制の枠・建物基準・消防という論点を切り分け、どこを誰に相談するかの段取りからご相談をお受けします。事業用物件の探し方は事業用・投資用不動産の相談窓口、開設拠点としての整備は事業拠点・オフィスの相談もご覧ください。

介護付き有料老人ホームに使える物件のご相談を四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに「介護付き有料老人ホーム（特定施設）」と、想定する入居定員・所在地（市区町村）・既存建物の転用か新築か、総量規制の枠を自治体で確認済みかをご記入ください。指定が取れると決めつけず、物件の適否調査と、指定・建築・消防・労務の専門家へどこを振るかの整理からお話しします。

よくある質問

Q. 建物の基準を満たせば介護付き有料老人ホームにできますか？
A. 建物基準を満たすだけでは足りません。介護付きは特定施設入居者生活介護の指定（介護保険法第70条）が前提で、老人福祉圏域ごとの必要利用定員総数に達していると、介護専用型は第70条第4項、混合型は第5項で都道府県知事が指定を拒否できます（総量規制）。物件を決める前に、所在地の都道府県・市区町村の介護保険事業（支援）計画で枠と公募時期を確認してください。枠の有無・見込みは自治体の判断事項です。

Q. 居室は一人当たり何㎡必要ですか？
A. 厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」は原則一人当たり13㎡以上を示し、新設は便所・洗面設備を備えた18㎡以上へ誘導しています。算定方法（収納・便所等の扱い）や廊下幅など具体の数値は、所在地の自治体の要綱と建築基準法の避難規定が重なるため、建築士と自治体で確認してください。本記事の数値は骨格の目安で、個別の適合判断ではありません。

Q. 既存の事務所や共同住宅を転用できますか？
A. 転用できる場合もありますが、居室13㎡（または18㎡）×定員と共用・介護職員室が収まるか、スプリンクラーの新設が必要か、用途変更の確認申請が要るかで工事費と工期が大きく変わります。有料老人ホームは建築基準法上「児童福祉施設等」に含まれ、用途地域（工業専用地域では建てられない）や耐火・避難の規定がかかります。耐火・用途変更は建築士、消防は所轄消防署で確認します。

Q. スプリンクラーは必ず要りますか？
A. 自力避難が困難な要介護者を主として入居させる施設は消防法施行令別表第一(6)項ロに当たり、平成27年4月1日施行の改正で延べ面積にかかわらずスプリンクラー設備の設置が原則必要になりました。延べ面積275㎡未満で延焼を抑制する構造を備える場合や、100㎡未満の小規模施設には緩和規定がありますが、該当の可否は構造によるため、所轄消防署への事前相談で確認してください。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。居室面積・廊下幅・総量規制の運用は自治体ごとに異なるため、物件所在地の都道府県・市区町村で確認が必要です。参照日はいずれも2026年10月30日。個別の指定の可否や建物の適合を保証するものではありません。

• e-Gov法令検索「介護保険法」（平成9年法律第123号。第8条第11項＝特定施設入居者生活介護の定義、第70条＝指定居宅サービス事業者の指定〔都道府県知事〕、第70条第4項＝介護専用型特定施設、第5項＝混合型特定施設の総量規制による指定拒否）
• e-Gov法令検索「老人福祉法」（昭和38年法律第133号。第29条第1項＝有料老人ホームを設置しようとする者は、あらかじめ都道府県知事に届け出なければならない）
• 厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針について」（国の技術的助言。居室は原則一人当たり13㎡以上、新設は便所・洗面付き18㎡以上へ誘導、便所・浴室・一時介護室等の設備を示す。具体の運用は自治体の要綱による。参照日2026年10月30日）
• e-Gov法令検索「指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準」（平成11年厚生省令第37号。第174条以下＝特定施設入居者生活介護の人員・設備・運営基準）
• e-Gov法令検索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。別表第一(6)項ロ＝自力避難が困難な要介護者等を主として入居させる施設、第12条＝スプリンクラー設備の設置基準。平成27年4月1日施行の改正で(6)項ロは延べ面積によらず原則設置義務、275㎡未満・100㎡未満の構造上の特例あり）
• 各都道府県・市区町村の介護保険事業（支援）計画（特定施設の必要利用定員総数・参酌標準。公募・事前協議の時期は自治体により異なる。参照日2026年10月30日。個別の枠の有無は自治体による）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の指定の可否、建物の適合、消防設備の要否を保証するものではありません。特定施設の指定申請・届出書類は行政書士が、耐火・避難・用途変更の確認申請は建築士が、消防用設備は消防設備士・所轄消防署が、介護報酬・税務は税理士が、人員配置・労務は社会保険労務士が、紛争は弁護士が判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。介護・高齢者向け施設に使える物件の調査と媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年10月30日