相続した土地に残る買戻特約・所有権移転請求権仮登記を抹消して売る流れ

結論（先に要点）：相続した土地の登記簿に古い「買戻特約」や「所有権移転請求権仮登記」が残っていても、所有権そのものは相続人にあり、売ること自体は可能です。ただし、これらの登記が残ったままだと買主が完全な所有権を得られないため、実務上は抹消してから引き渡します。買戻特約は民法（明治29年法律第89号）第579条の制度で、買戻しの期間は第580条により最長10年です。令和3年法律第24号による不動産登記法（平成16年法律第123号）の改正で、第69条の2が新設され、買戻特約の登記は契約の日から10年を経過していれば登記権利者（現在の所有者）が単独で抹消を申請できるようになりました（令和5年4月1日施行）。所有権移転請求権仮登記は、売買予約などに基づく仮登記で、仮登記の抹消は第110条により仮登記名義人が単独で、または登記上の利害関係人が仮登記名義人の承諾を得て単独で申請できます。相手方が所在不明・死亡で承諾が得られないときは、不動産登記法第70条の除権決定（公示催告）による抹消や、相続人の調査が必要になります。抹消登記そのものは司法書士、相手方の探索や交渉・訴訟は弁護士、譲渡所得の取得費計算は税理士の領域で、当社（宅地建物取引業）は売却の媒介を担い、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。

古い買戻特約や所有権移転請求権仮登記が残る土地を相続し、売却したい相続人に向けて、なぜ売れないのか、どう抹消するのか、誰に頼むのかを、条文の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の抹消の可否や時効の成否の最終判断は、司法書士・弁護士と有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、相続した不動産の調査と査定・売却の媒介を承っています。「登記簿に見慣れない古い登記が残っている」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

相続した土地に買戻特約の登記や所有権移転請求権仮登記が残っているとなぜ売れないのですか？

所有権が相続人にある以上、土地を売る契約を結ぶこと自体はできます。問題は、買主が「完全な所有権」を得られるかです。

買戻特約が登記されていると、民法第581条第1項により、売主（買戻権者）は買戻しを第三者（買主から買った人）に対抗できます。つまり、理屈の上では買戻権者が代金等を返して売買を解除し、所有権を取り戻す余地が登記上残っています。所有権移転請求権仮登記は、将来その仮登記を本登記にすれば、仮登記後にされた登記に優先する順位が確保される仕組みです。いずれも「他人に権利を主張される可能性のある登記」が残っている状態なので、買主・金融機関は抹消を引渡しの条件にするのが通常です。

残っている登記	買主から見た不安
買戻特約の登記	買戻権者に売買を解除され、所有権を取り戻されるおそれ（民法第581条第1項）
所有権移転請求権仮登記	仮登記が本登記になれば、仮登記後の権利に優先されるおそれ

多くの場合、これらの登記は数十年前のもので、原因となった権利はすでに実体を失っています。それでも登記だけが残っていると売却の妨げになるため、抹消して引き渡すのが実務です。古い抵当権が残る場合の扱いは相続した不動産に残る旧抵当権を抹消して売る流れ、住宅ローンの残債がある場合は相続した実家の住宅ローン残債・抵当権を抹消して売るで扱っています。

買戻特約（民法579条）と仮登記は時効や抹消でどう消せますか？

買戻特約の登記は、令和3年改正で抹消が大きく簡単になりました。不動産登記法第69条の2（令和5年4月1日施行）により、買戻しの特約に関する登記がされている場合で、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者（現在の所有者）が単独でその登記の抹消を申請できます。改正前は買戻権者との共同申請が原則で、相手方の協力が要りました。

登記	消し方の筋道	根拠
買戻特約の登記	契約の日から10年経過なら、現所有者が単独で抹消申請	不動産登記法第69条の2
買戻特約の登記（10年未満・争いあり）	買戻権者との共同申請、または買戻期間満了の確認	民法第579条〜第585条・不動産登記法第60条
所有権移転請求権仮登記	仮登記名義人の単独申請、または利害関係人が承諾を得て単独申請	不動産登記法第110条

買戻しの期間は民法第580条により最長10年で、これより長い特約も10年に短縮され、期間を定めなかったときは5年以内に行使しなければなりません（同条第3項）。所有権移転請求権仮登記の原因が売買予約の場合、その予約完結権は権利を行使することができる時から10年の消滅時効にかかるとされ、時効で権利が消えていれば仮登記は実体を伴わない登記になります。ただし時効の起算点や成否の判断、仮登記名義人の承諾の要否は事案ごとに分かれるため、司法書士・弁護士の確認が必要です。本記事では消し方の筋道のみを示し、個別の可否は有資格者に委ねます。

登記名義人（相手方）が所在不明・死亡しているときはどうしますか？

古い登記では、買戻権者や仮登記名義人が所在不明・死亡していることが多く、承諾や共同申請が得られません。対応は段階的です。

状況	対応の筋道
買戻特約で契約から10年経過	不動産登記法第69条の2により現所有者が単独で抹消申請できるため、相手方の協力は不要
相手方が死亡している	相続人を戸籍で調査し、相続人を相手に抹消を進める
相手方・相続人が所在不明	不動産登記法第70条の除権決定（公示催告）による抹消を検討

不動産登記法第70条は、登記義務者の所在が知れない場合に、非訟事件手続法に基づく公示催告を経て裁判所の除権決定を得て、単独で登記を抹消できる制度です。令和3年改正で、所在不明の調査方法などの要件が整理されました。相続人の戸籍調査、公示催告の申立て、交渉や訴訟は、司法書士・弁護士の領域です。当社は、登記簿と公図から現況を調べ、どの筋道に当たるかの見立てを整理してお渡しします。

抹消してから売却するまでの流れと費用の目安はどのくらいですか？

おおまかな流れは、登記簿・権利の調査 → 抹消の方法の確定 → 抹消登記 → 媒介による売却、です。相続登記が未了なら、先に相続登記（2024年4月1日から義務化）が要ります。

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段階	主な担い手	費用の性格
登記簿・公図・権利の調査、市場での見込みの査定	当社（宅地建物取引業）	査定・相談は無料
相続登記（未了の場合）	司法書士	登録免許税（固定資産評価額の0.4%）＋報酬
買戻特約・仮登記の抹消登記	司法書士	登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋報酬。公示催告は別途裁判所費用
相手方・相続人の探索、交渉・訴訟	弁護士（必要な場合）	事案により変動
売却の媒介	当社（宅地建物取引業）	宅地建物取引業法の報酬告示の範囲

抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円と定額ですが、相手方の探索・公示催告が必要になると、期間も費用も読みづらくなります。具体的な登録免許税・報酬・裁判所費用は、司法書士・弁護士が事案に応じて算定します。当社は、抹消の見通しと売却時期の論点を切り分けて整理します。

抹消登記・相手方の探索・税務は誰に頼むべきですか？

古い登記の抹消と売却は、登記・紛争・税務・媒介が別々の専門領域にまたがります。不動産会社が担うのは調査と査定・媒介までで、それ以外は各有資格者へ、独立した事業体として別々にご契約いただく形になります。

困りごと	頼む先
登記簿・公図の調査、査定、売却の媒介	当社（宅地建物取引業）
買戻特約・仮登記・相続登記の抹消・申請、除権決定の公示催告	司法書士
相手方・相続人との交渉、所在不明者をめぐる訴訟	弁護士
譲渡所得税の取得費計算、特例の適用判断	税理士

これらはそれぞれ独立した事業体であり、別々にご契約いただく前提です。当社は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。抹消が単独申請でできるか、公示催告が要るか、時効が成立しているかの最終判断は、司法書士・弁護士が行います。当社は登記簿を見ながら、抹消の筋道・相手方の探索・売却時期という論点を切り分け、どこを誰に相談するかの段取りからご相談をお受けします。相続不動産の進め方は相続した不動産の相談窓口もご覧ください。

古い買戻特約・仮登記が残る相続土地のご相談を四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに「買戻特約／仮登記の抹消」と、登記の原因日付（分かる範囲で）、相手方が個人か法人か、所在が分かるか、相続登記が済んでいるかをご記入ください。抹消できる・できないを先に決めつけず、登記簿の調査と、登記・探索・税務の専門家へどこを振るかの整理からお話しします。

よくある質問

Q. 買戻特約や仮登記が残っていても土地は売れますか？
A. 所有権は相続人にあるので、売る契約を結ぶこと自体はできます。ただし、買戻特約が登記されていると買戻権者が買戻しを第三者に対抗でき（民法第581条第1項）、仮登記は本登記になれば順位が優先されるため、買主・金融機関は抹消を引渡しの条件にするのが通常です。実務では抹消してから引き渡します。抹消の可否と筋道は司法書士が判断します。

Q. 買戻特約の登記は相手方の協力がなくても消せますか？
A. 令和5年4月1日施行の不動産登記法第69条の2により、買戻しの特約に関する登記は契約の日から10年を経過していれば、登記権利者（現在の所有者）が単独で抹消を申請できます。改正前は買戻権者との共同申請が原則でした。10年未満や争いがある場合は、買戻期間の満了の確認や共同申請が必要です。具体の可否は司法書士に確認してください。

Q. 相手方が亡くなっている・行方不明のときはどうなりますか？
A. 相手方が死亡していれば戸籍で相続人を調査し、相続人を相手に進めます。相手方や相続人が所在不明なら、不動産登記法第70条の除権決定（公示催告）による抹消を検討します。戸籍調査や公示催告の申立て、訴訟は司法書士・弁護士の領域です。買戻特約で契約から10年を経過していれば、第69条の2により相手方の協力なく単独で抹消できる場合があります。

Q. 抹消にはどれくらい費用と時間がかかりますか？
A. 抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円の定額で、相手方の協力が得られる単独申請なら比較的短期間で済みます。一方、相手方の探索や公示催告（除権決定）が必要になると、裁判所の手続を経るため期間も費用も読みづらくなります。相続登記が未了なら先にその登記（2024年4月1日から義務化）が要ります。具体の費用・期間は司法書士・弁護士が事案に応じて算定します。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。抹消の可否や時効の成否は事案ごとに判断が分かれるため、司法書士・弁護士への確認が必要です。参照日はいずれも2026年10月30日。個別の抹消の可否や時効の成立を保証するものではありません。

• e-Gov法令検索「民法」（明治29年法律第89号。第579条＝買戻しの特約、第580条＝買戻しの期間〔最長10年、定めないときは5年以内に行使〕、第581条第1項＝登記した買戻特約の第三者対抗力、第166条＝債権等の消滅時効〔権利を行使することができる時から10年〕）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（平成16年法律第123号。第60条＝共同申請の原則、第69条の2＝買戻しの特約に関する登記の単独抹消〔契約の日から10年経過・令和3年法律第24号による新設、令和5年4月1日施行〕、第70条＝除権決定による登記の抹消〔公示催告〕、第110条＝仮登記の抹消〔仮登記名義人・利害関係人の単独申請〕）
• e-Gov法令検索「非訟事件手続法」（平成23年法律第51号。公示催告・除権決定の手続）
• 法務省「民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）」の解説資料（買戻特約の登記の単独抹消・除権決定による抹消の見直しを含む所有者不明土地対策の改正。令和5年4月1日施行分の整理。参照日2026年10月30日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の抹消の可否、時効の成否、登記手続の結果を保証するものではありません。買戻特約・仮登記・相続登記の抹消や除権決定の手続は司法書士が、相手方・相続人の探索や訴訟は弁護士が、譲渡所得税の取得費計算や特例の適用は税理士が判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。相続した不動産の調査と査定・売却の媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年10月30日